虎门，作为珠三角前沿的先行镇，雄踞珠江口咽喉要冲，也是珠三角的一颗璀璨明珠。1978年引进全省第一宗三来一补企业以来，虎门的第三产业闻名遐迩，2008年虎门GDP更是蝉联东莞各镇之首。到如今，虎门又开始了新一轮的发展定位。今年6月，虎门城市总体规划的首次编修，“一河两岸三板块”让古老的虎门又有了新的活力，虎门还将出台建设“滨海国际商城”，一个更现代化的城镇在厚积薄发。而一个历史沉淀的地方又怎能没有文化的积累，从服装之都到威远岛虎门大学城，得天独厚的虎门也将再次成为东莞人，甚至香港客置业的福地。在一系列利好推动下，虎门房地产将如何发展？本期地产沙龙将围绕以上主题展开。
房掌柜(东莞)将对此沙龙进行网络现场直播，广州日报•东莞新闻地产版将对沙龙精彩观点予以重点报道。欢迎网友现场旁听!
朋友们，“多项利好推动下 虎门地产未来胜算几何？”房掌柜网络直播马上就要开始了，嘉宾们已经开始陆续进场了！一场精彩的论剑即将开始。
朋友们，“多项利好推动下 虎门地产未来胜算几何？”房掌柜网络直播正式开始。
今天有幸邀请到实力雄厚的开发商和代理商，我们深感荣幸，下面介绍论坛的嘉宾：（以下按姓名音序排列）
丰泰地产东海城堡项目营销助理 程茂春
东莞中原事业部总经理 李宝柱
瑞丰地产策划部 李坚
富民地产服装双子城销售总监 童立泰
广州日报和房掌柜多期的地产沙龙，作为镇区的首站，我们将虎门镇作为开端，大家一起座下来聊虎门地产的走向，现在虎门的产业经济都很活跃，例如服装在全国市场都是非常出名的，虎门地产的走势请各位谈一下虎门地产的情况。
目前虎门的经济来说，虎门是以商业、服装、物流为主，而且是经济的支撑，目前的情况是，虎门主要是大力搞交通设施，例如沿海高速公路、沿海景观大道，说明虎门以后的道路网是非常完善的，对于城市升级和产业升级都是虎门发展的重点，如果虎门城镇和产业需要升级，虽然规划中有路网，但是我认为交通设施是非常重要的，还不够完善。
虎门镇的道路还是过于狭窄，因此会限制于虎门的经济。
目前来说，虎门、长安、厚街是政府规划的结点，未来的交通会不断的完善，对于虎门的商业以及居住的环境都会产生质的飞跃。
如果道路都完善了，尤其是工业区的道路畅通后，对于住宅市场有哪些推进。
目前提倡的是珠三角一小时生活圈，沿着虎门的广深高速公路跟珠三角进行衔接，镇与镇之间的连接对于虎门生活的便利性会更加的好，虎门也是沿海。目前来说的消费力还是够的，如何将不完善的内容不断的完善，这是影响虎门人购房的主要因素。
影响到虎门人购房的因素有哪些，哪些因素制约了虎门的消费或者是周边人到虎门的消费。
对于虎门住房的消费，我们知道大部分的人都到城区购买住房，真正影响到虎门人的购买力，主要还是开发商的产品，例如房屋的质量，做了这些就会留住土生土长的本地人。
您认为虎门的购买者在流失，主要的原因是开发商的产品做的不好还是配套不好。
本地人在不断的流失，很大的原因是因为虎门小区楼盘的数量不是很多，可供当地人选择的商品不多，尤其是对于年轻一代缺乏吸引力。
李经理也谈到了虎门房地产的部分情况，他谈的更多的是住宅，我们是以商业开发为主，受目前的经济环境的影响，现在生意难做了。虎门整体的规划来说，“一河两岸三板块”，我认为比较符合虎门的现状，未来搞通的发展，尤其是轻轨建成后，对于以虎门大道为主的商圈会起到非常大的影响作用，随着交通的发展，加上经济回暖，第二季度末来看，我们走访的服装厂家，虎门的经济是以服装为主。俗话说北有大连，南有虎门。整体的交通和物流的完善对经济会起到重要的支撑作用，但是近期受大势的影响，无论是虎门还是深圳都是一样的。
您认为市场回升的态势是在什么时候？
目前，企业的订单不断的增加，说明经济不断的恢复。
下半年会有所气色吗？
下半年应该会回暖，商业项目受政策的调整要比住宅少一些，因为购买商铺的投资者并不是一次置业或者是二次置业的，他们有一定的闲钱所以就会投资商业。
如果住宅地产不景气，也许对于商业地产确实契机。
也许会出现这样的情况。
请李总谈一下自己的看法。
中原在虎门代理的项目是比较多的，例如虎门一号等，我们进入虎门房地产的时候，给我的印象是商业地产为龙头，住宅开发是比较低的。地产主要是以虎门大道为主，受制于虎门的现状，因此开发规模和产品都跟产区有一定的差距。虎门大道有很多的单体楼，很难形成规模，10万平方米以上的小区是非常少的。2006年海岸国际开盘冲破了5000元/平方米，这是比较高的价格。
丰泰在虎门开发了两个楼盘，都是包含了酒店。
以丰泰为代表开发了大规模的社区，2007年11月拿到了地王，使虎门的地价冲上了新高，目前公馆等都是大盘。但是制约虎门地产发展的因素有几点，第一，政府的政策，第二，基础设施，例如镇中心的交通配套、文化、教育、娱乐配套。第三，交通配套。
在虎门虽然虎门是全国镇区的领头羊，但是很少有大的开发商进驻虎门，因此需要政府的支持，还需要交通和基础设施的完善，因此现在出现了5年来首次的修编，主要集中在三大交通和三大滨海交通，还有三个片区。这次的修编是使虎门更多的融入珠三角东岸，包括沿海、穗莞深三地交通的联系。例如将虎门公园扩建到300亩，虎门周边还有体育设施等等，因此交通和基础设施配套完善时，虎门的住宅状况就会有所改善或者是产生质的提升，包括新湾片区和威远片区，哪里有很多的土地，丰泰也有土地，但是都没有开发，主要还是交通设施没有完善，如果政府加快基础设施的配套，地产的开发就会加快。虎门最缺的就是小区和社区，还有开发的水平和好的产品。
虎门地产还有一个特征不得不说，刚才嘉宾业介绍了价格，作为全国之首的镇区，购买力是可以的，虎门现在还没有高档的开发住宅和社区。因此，我认为首次修编还是有利于住宅地产的开发。
2009年6月虎门城市总体规划编制5年后迎来了首次修编。按照规划，虎门的新城市格局是“一河两岸三板块”，形成以太平河“一河”为中轴，虎门和威远“两岸”齐头并进，威远、新湾、虎门中心区“三大板块”鼎立联动。新规划下的虎门将呈现怎样的发展态势？
虎门中心区承载着虎门的商业、行政中心、商贸中心的作用，威远岛是徐有、休闲、度假、创意园。虎门一个是以休闲为主，一个是为CBD服务的。新湾的规划因为滨海大道的打通会跟长安联系的更加密切，因此可以规划滨海高档住宅区。目前，新湾有绿城花园等项目，目前还是在售阶段。
对于新湾板块，瑞丰感觉客户的接受度有多高？
目前新湾的项目正在销售，但是也要以政府的利好消息为主，包括滨海大道要打通，等等都是利好。之前大家认为滨海区域是以渔民居住为主，但是现在大家认可了新湾的改造，据我们了解，包括政府以及媒体，新湾的改造大家是看好的，包括住宅和旅游休闲、CBD中央商圈等等，如果太平提供大规模的土地供开发是不现实的，威远有大量的土地，而且是开发商盯着的，因为哪里可以做大规模的社区。虎门的消费力还是很高的，目前我们代理的两个项目价格都是不低，本地的消费者都是可以接受的，如何让消费者真正的安家到虎门才是关键的问题。新湾衔接的就是虎门中心区，对于真正想居家的人而言，环境、交通、地理位置是非常完美的。
新湾如果靠近长安的话，还会辐射到镇区，也会吸引到一定的购买力。
新湾有不少的长安客过来咨询，长安我也所了解，长安的土地少，政府放的土地更少，长安跟虎门的情况是类似的，缺少大型的社区。长安客户有钱，但是找到自己真正满意的房屋。
如果可以开发高质量的房屋就可以抢夺到一定的市场。
无论怎样的地段都需要政府的利好政策，我相信未来会更好的。
虎门的用地指标是很紧张的，一直都不肯拿地出来的原因是怎样的，童总认为未来的情况是否会改善，片区规划后是否会供应更多的土地，从而使市场的供应量更加的宽裕。
从长远的角度来看，政府为了提升房地产的活力也会有所动作的，具体是跟随规划来走，有一点可以肯定的，虎门首次修编提出了发展定位，由镇提升到城的概念是完全不同的，以前说是镇区感觉还是小的地方，哪怕是百强镇也是比较小的，如果现在提升到城的概念，就意味着房地产的开发要上规模，而且配套设施也是逐步完善的。加上各方面的规划，例如交通设施、市政设施的完善，对于虎门地产的开发都会起到带动的作用。
富民在商业开发取得了成功，你们做商业有自己的想法，虎门中心区是否是你们要强势进驻的，未来如何看待虎门中心区的发展，尤其是商业如何考虑的，因为住宅是以新湾和威远为主的。
从新的商圈来看，已经有两个项目启动了，一个是商务中心，一个是富民服装双子城。无论是从广州还是深圳过来，一下高速就会看到这两个项目，起来道路了门户的作用，富民已经开始打造商业项目，因为富民是从商业起家的，加上未来的国际会展中心发展起来后，轻轨R2线跟未来的商业设施无缝连接的时候，无论是商业、商铺的资源都会起到根本性的改变。
如何根据新的板块提升镇区的形象，根据以前的商业模式和新打造的商业模式，未来的发展策略是怎样的？
经营者和投资者的角度是不同的，投资者看重的是板块的升值价值，无论是轻轨线还是客运站都对项目产生深远的影响。我们起到了第一门户的作用，对地段的要求就更加的明显，未来无论是投资的角度还是经营的角度，都会根据市场的变化而改变的，也会进行不断的创新。
三大板块的确定以及未来城市的发展，住宅竞争的模式以及商业的模式今后会怎样的改变。
三大板块的情况是不同的，虎门跟周边镇区、跟长安和广州、深圳的关系密切。CBD周边会有高档的住宅，虎门的新湾和威远可以作为CLD，从而为虎门中心区服务，这样更加的符合城市规划的要求，滨海大道打通了“任督二脉”，而且将三个片区贯穿起来，滨海大道的打通对虎门起到了支撑作用，只要基础设施和路网对住宅产生影响就是利好的。从商业的角度来说，东莞参与珠三角的竞争，滨海区域主要是以虎门和长安为主，两个镇是可以参与珠三角的竞争，因此首次的修编不仅仅是虎门的规划，还涉及到沿海、广深之间的轨道交通。
虎门修编后跟外部的联系加强了，例如滨海大道打通了虎门和长安的交通，因为长安也有滨海新区，而且也可以加强了各地人员的流通和就业。商业主要是以道路为主，商业价值就会不断的提升。
板块形成后，威远、新湾是靠海的，产品会发生怎样的变化，跟目前的产品进行对比。
社区的规模会越来越大，产品也会不断的提高，而且也会跟城区媲美。我们对虎门客户和消费者的研究，户型和面积就有特别的需求。例如公馆都是大户型达到了160平方米以上，迎合了虎门消费者的需求。随着滨海大道的打通，我认为户型会越来越小，例如120—160平方米的三房和四房。
中心区是否会出现更小的户型，例如虎门一号推出的金苹果，面向的顾客主要是以投资客为主，不仅仅是居住者。
这个月推出的金苹果都是以小户型为主，中心区的小户型还是比较小的，目前周边都是大户型为主，商贸和物流是支持虎门的经济链条，从而带来大量的资金流、信息流和人流，因此虎门镇的户型会逐渐的以小户型为主。
郊区盘还是以大户型为主。
这些郊区盘是走景观盘，各自的定位是有所不同的。
现在丰泰地产的程茂春到来，刚才聊了虎门地产发展的情况，大家交换了意见，因为虎门首次修编，对虎门的道路、交通和配套都进行了修改，未来对虎门会有质的提升。您作为虎门资深的镇区开发商是非常有发言权的，丰泰地产在虎门镇的两个项目做的很好，主要是以酒店加景观为主，主要是沿河建五星级酒店和水的景观，这是丰泰地产的模式，您认为修编后，丰泰地产的开发模式是否会有所改变。
目前的项目是丰泰东海城堡，我们占的地位相对还是比较好的，目前在威远还是有一块土地的，但是三大板块没有全部拿地。自从知道规划修改后，目前正在进行市场调查，接下来的发展要找适合的土地，目前工作正在进行中，具体还没有落到实处。在虎门规划修编之前，我们就开始了工作，目前还没有落实。丰泰城堡是依托片区，从2006年开发到现在，片区的配套已经形成了，相对虎门其他的产品配套是完善齐备的，而且销售压力也不是很大的，因为我们有很大的群众基础，具有一定的人脉。目前丰泰地产的东海城堡户型也是市场稀缺的户型。
虎门缺少怎样的户型？
目前虎门是以大户型和公寓为主，地标有华南国际和公馆等户型，九、十月份三大楼盘都会推出新的户型。
目标客户是怎样的？
主要是以“80”后为主，他们现在已经到了置业的阶段，部分人已经到了结婚的阶段，因此也要购买楼盘，因此居住型的户型还是比较受欢迎的。
这部分的人群是比较多吗？
还是比较多的，虎门前一阶段的供应量是比较少的，滨江花园还是有一些量的，户型是以120—140平方米为主。
虎门的住宅市场是不断的成长，但是商业市场是比较旺盛的，长期以来黄河、富民将所有的资源都用尽了，以住宅开发委主的开发商是否要抢夺资源，如果虎门的商业运作成功的话，利润空间应该是高于住宅的。
虎门商业资源在珠三角各个镇而言是翘首，目前正在进行产业升级，对于虎门商业的推进也是比较有利的。瑞丰也有商业的项目，但是在三级市场是没有的，但是年底会有所考虑。
商业的利润空间是比较大的，但是风险也是比较大的，而且产业的变化是非常大的，是否要拿商业地产要看公司的考虑，因为我们一直是做住宅为主，如果向商业转型就需要一定的时间。
丰泰地产是否考虑商业地产？
目前是专注于住宅，商业地产富民做的比较好，我们还是专注于住宅地产，暂时商业地产还没有考虑，如果写字楼方面有丰泰大厦，暂时写字楼没有涉及的太多。
李总您认为虎门的商业如此的发达，店铺这么多，
字楼是介于商业和住宅之间，投入、产出和回报率都是介于两者之间，虎门的镇并不需要全国性的写字楼，主要是以商业为主，例如富民服装城主要是提升虎门的商业地位，早期是不需要写字楼的，因为写字楼主要是以金融、物流和服务行业为主，服装、制造批发更多的是希望在商贸城中为主。
即使虎门修编后，城市、环境大幅度的提高，您还是认为不需要写字楼吗？
可以有，但是不需要太多的体量，因为服装是产业链条，包括服装的制造等等，在虎门做大体量的写字楼目前来说还不到时机。
沙龙是第一次在虎门来做，有很多的网友提了具体的问题，甚至直接关注到项目。
有一个问题是问丰泰地产的梁总，但是梁总没有来，就请程总回答，丰泰东海城堡跟虎门公馆是存在竞争的，的销售是否有压力，拿什么竞争。
虎门的消费力在镇区中是排在前几位的，消费力强群体大，现在提出的货量也就是300套左右，地标是四、五百套左右，总共是七、八百套，我认为下半年有几个楼盘都陆续的推出来，但是我们作为虎门地产，东海城堡而且是丰泰地产的片区内，也是我们开发的第三个楼盘，如果以白马湖而言是属于第三期的，相对一个楼盘而言，经过八年的开发，配套设施是非常完善的，相对于其他的小区和楼盘还是具备优势的。
整个片区的居住氛围是非常好的，如果大家有空去社区参观，就会看到很多的小孩在湖边散步，也有篮球场、足球场，这种生活的氛围不是一朝一夕可以形成的。而且我们的群众基础也是非常好的，丰泰的业主是非常多的，多年来一直做业主的回馈，如果说要跟某个楼盘对比，我就不方便谈看法，我只是谈一下我们的优势。
请中原的李总补充一下，下半年有地标、东海城堡、国际公馆等同类型的楼盘推出，总量是多少？
2008年虎门总的存量是30万平方米左右，2009年新增供应量是20万左右，2009年上半年消化的面积是10万平方米左右，更多的是消化存量，例如地标等项目，下半年加上新增的供应，包括公馆和丰泰地产的东海城堡，从2008年虎门的均价是6100元/平方米，2009年上半年的均价是5900元/平方米，略有下降，主要还是供需状况发生了改变，我相信下半年虎门的销售压力是比较大的，竞争也是非常激烈的。但是这三个楼盘在不同的区域，虽然供应的产品有点类似，但是客户没有太多的重叠，各有优势。虎门的楼盘不像其他的城市，很多的楼盘都集中在一个区域，例如丰泰地产是在新湾、国际公馆是白沙，虎门一号是中心区，不同的楼盘都是在不同的区域，并不是直面竞争。
下一个问题是请童总回答的，前阶段看到双子城的消息，请问目前双子城铺租是多少，回报率是多少？
双子城前三年是一次性的给到投资者16%的回报率，从目前的环境来看，还是比较适合的，如果现在投资的话，马上就可以收到前三年的租金，未来的前景要根据市场的情况而定。专业市场的商业地产依靠的是经营管理的能力，加上商户所处的位置，就会给投资者更高的回报，例如富民是不断的调整策略，使得最初的投资者尝到甜头，可以这么说，第一批投资富民的物业是糊涂的投入的，钱也是糊涂的赚到的，而且赚了上百万、上千万。我认为富民的双子城升值潜力是很大的，而且所处的地段是非常好的。
金湾的配套设施有哪些，政府是否有利好的消息。
新湾的项目素质是不错的，而且是东莞唯一的海景独立别墅，在目前的情况下，金湾的区域在不断的改善，包括政府的配套设施，例如滨海大道，而且是贯穿整个虎门中心区。金湾片区的改造是势在必行的。我们是广州的地产，以前有一句话宁要河北一张床，不要河南一间屋，现在海珠区的房屋也是非常贵的。因此改造过的金湾临海别墅会好过虎门一号。
中原代理了很多的项目，如果要投资，虎门的那个项目会比较好。
刚才大家谈了虎门的现状，虎门并不是新区，也不是所有的楼盘林立，竞争也不激烈。虎门各个片区都有优势，例如虎门一号的产品是比较大的，地标是小户型的公寓。目前我们代理的三个楼盘，滨海花园、虎门一号等，虎门一号的价格是最高的，目前还是8000元/平方米左右，我认为未来的国际公馆价格是处于第二梯队，目前的成交价是6000元/平方米左右，第三梯队就是金湾5000元/平方米。
这三个梯队的距离也就是3公里左右，如果让我推荐楼盘的话，在我的眼中都是很好的。2009年是个盘营销的时代，站在消费者的角度就是个性消费的时代，不会像2008年那样降价促销，我作为业内人士既是购房者也是消费者，不要看表面，而且还要分辨，要看项目、地段、产品是否适合，现在是个性消费时代，就需要消费者认真的辨别。
本次讨论之前对虎门地产是不了解的，通过今天下午的座谈有一定的了解，相信各位网友看了本次地产沙龙后对虎门地产的脉络有清晰的认识，如何投资小户型或者是大户型，如果是居家置业的也知道什么区域有哪些产品，这也就达到了本次沙龙的目的，让网友和读者对虎门地产的分布和未来的走向有所了解，今后出现怎样的变化都有清晰的认识，今天的座谈是非常成功的，可以给网友和读者比较大的信息量和准确、专业的意见，为他们的投资置业很好的建议和指引，希望今后可以深入的找到更多的话题聊虎门地产，希望下一次大家找到更好的点进行深入的洽谈，今天的沙龙到此结束，谢谢各位。
朋友们，房掌柜（f-boss.com）为你作的关于“多项利好推动下 虎门地产未来胜算几何？”的网络视频直播到这里就结束了，请大家继续关注我们房掌柜（f-boss.com）以后的网络视频直播。祝大家心情愉快，每天有个好心情！
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