黄总的项目比较多的是住宅和写字楼，在座的各位有大、小户型以及写字楼公寓，下面有请第一国际的雷总谈一下你们的项目，占的优势还是非常大的，您认为中心区的物业价值是如何看待的？
感谢雷总为第一国际做了小小的广告，南峰中心也推出一段时间了，请问一下南峰集团招商部主管艾雄英小姐是如何看待中心区的价值？
中心区的物业类型是多种多样的，下面有请凯名轩的代表唐磊谈一下感受。
自从我们进入了凯名轩后，就对凯名轩进行了重新定位，中心区的价值无论是城市配套价值还是生活配套价值，大家是有目共睹的，凯名轩想全面打造成商务物业。 中心区的商务价值有两点，一个是使用价值，地段价值即投资价值，我们也看到中心区在商务配套是完善的，基本上东莞60%的写字楼都在中心区附近，对于未来的商务会谈有很大的前景，我认为未来东莞大部分的商务会在中心区域，凯名轩打造商务的概念是因为部分的业主给我们了信心，他们都是老板，他们去过世界各地，因此他们对城市豪宅并不陌生，虽然东莞落后一点，没有体现价值。他们购买凯名轩的时候说，不仅仅因为地段好，更多的是出于贸易的考虑，因为随着经济的发展，需要商务会谈，以前的方式是带客户去酒店，现在的形式是带客户到家里，因此购买凯名轩可以作为商务应用，也可以自己居住，而且招待客户的时候，也要比酒店好。
许总和王总对中心区和东莞的情况是非常了解的，下面有请两位发言。
中心区的价值是不言而喻的，从中心区的功能来说，主要是承载了商贸功能，国外的曼哈顿中心区有上百家银行、证券等交易机构，日本星宿也有几百家银行，因此说明中心区聚集了城市精华的企业。中心区的形象而言，应该是城市现代化的标志。 为什么东莞的中心区的价值偏低，这说明东莞的中心区的发展是一个过程。目前东莞中心区的开发只有六、七年，东莞城市的发展是无法跟广州和深圳相比的，因此也需要漫长的过程。东莞中心区的成长要漫长一点，但是我认为东莞中心区的价值未来是不可低估的，因为东莞在珠三角的经济地位是非常明显的，影响力也是深远的。
下面有请许总对东莞中心区的价值做总结性的归纳。
我不能说是归纳，应该是各抒己见，今天来没有准备，我是这样看待中心区的价值，中心区如果就是谈物业价值就会比较狭隘，物业的可复制性是非常强的，例如物业的外立面做的多漂亮，多精致随着城市化进程的改变会有所调整，作为城市中心区的物业，最大的价值所在是承载了城市资源整合的功能，例如经济、交通、商务等中心，人的四大要素是衣食住行，除了居住要素外，三大要素都是独立的，例如购物、饮食和交通等等都是独立的要素。 居住是不同的，如果购买一栋房屋，旁边没有购物的条件，我要吃东西的时候要走很远，其实物业是没有价值的，为什么在二十年之前广州有一句话，宁要河北一张床，不要河南一间房，这就说明消费者对物业价值强烈的意愿，中国有句话，上海是世界的上海，北京是中国的，深圳是广东的深圳。中国最高的房价还是在上海的浦东，中国几大楼价的话题也是发生在上海，浦东是世界级的，对房价的影响是非常大的。
随着东莞城市化的进程，导致密度快速的膨胀，意味着消费水平和消费能力提高，人群消费的素质自然会有类比和分流，留在中心区的就会形成一个特定的圈层，任何乘势而言中心区的人群消费是最高的，消费力量最强的，因此中心区物业的价值跟城市的发展是息息相关的，如果仅仅是停留在物流上，我认为意义不大。 2008年东莞经济危机后，从一天60多套，到现在一天200多套的签约两，说明人口置业的需求发生了明显的调整，供大与求，从中心区的物业来说，中心区的物业应该是处在相当好的发展阶段，现在居住的鸿福路有几个项目正在建设，我们认为买家首选的是中心区，这也说明了中心区的发展潜力，我记得第一期的时候，有两个深圳客户各买了十几套，他们是早晨八点左右来的，开着车带我到周边转一拳就会决定是否要购买，从这个角度可以看得出来，中心区的物业依附于城市中心，有很大的附加价值，这是中心区必须要把握的先决条件。
中心区的物业给买家本身的价值，除了房屋以外，也是身份的标签或者是品牌的标签，例如购买了中心区的物业，就会感觉我是城里的人。例如万江和中心区是一条河之隔，这就是身份或者是精神的标签，这种感觉完全是两种不同的概念，也许买家跟朋友说，我住在鸿福路就会更加的气派，这种情况在任何城市都是比较明显的。 为什么现在有人说中心区的商业价值还不如老城的物业，我认为不要着急，任何城市发展的历史来看，中心区形成的时间是最晚的，但是前景和爆发力是最强的，例如以前广州的天河区无论是居住价值、商业价值都远远不如荔湾区、越秀区、东山区，但是现在的价值远远超过老城区。 以前老人家还是喜欢居住在老城区，但是新生带对中心区是比较钟情的，他们起到了推动的作用，因此第一是看好中心区，第二，无论是媒体、舆论都应该有正确的引导。第三，开发商、地产商都需要对资源进行整合，大家对项目微观、宏观的调控将中心区的价值充分的展现出来，因此中心区的价值是非常远大的。
谢谢许总的发言，几位嘉宾都提到了中心区不可低估的价值，未来的潜力是非常巨大的，从目前中心区的房价来讲，似乎有被低估的现象，例如现在才六、七千，甚至还不如老城区，东莞中心区和广州、深圳的中心区的价值差距是非常大的，形成价格洼地的原因是什么，中心区的物业应该如何定价，这是接下来需要探讨的话题，先请雷总发表见解，因为第一国际在中心区的类型最多，写字楼、住宅、商业都有，而且距离CBD最近。
目前来看，中心区的物业被低估或者是在东莞市场形成价格洼地我不是很赞成，目前的价格优可能被低估，但是高端的物业例如洋房也达到了10000元/平方米，相对于其他城区而言，这个价格不算低，相对于特殊的区域，例如临近深圳的部分镇区，因为靠近深圳或者是两地同城的生活方式的原因导致价格高起。 中心区的写字楼无论是租金还是售价都不算低，部分成熟区域的价格也许会高于中心区域，这是因为交通配套等等原因，例如东城区，发展的比较早，交通便利、商业发达，大家习惯于周边的配套和环境，因此选择了东城。实际上东莞的城市发展是从周边向东城，再从东城向南城发展。中心区的配套是逐步完善的，而且速度不断提升。我们项目的商业公寓来看，不断有很多大公司进驻，而且成为东莞的总部基地，现在的价格洼地只是相对于特殊的价格，未来的发展会更好。 今年的项目是最后一期项目，因此我们认为这一期项目具有收藏的价值，尤其是在一个城市扎根下来的人，都认为第一国际具有代表性的价值，因此具有收藏的价值。
谢谢雷总，下面有请黄总发言。
今天大家的发言是非常好的，但是我有一点紧张。提供这样的机会，让大家共同的进行探讨，也会给我很多的启发。我是认同雷总的看法，我认为中心区的价值没有被低估，而且也不明显。东莞过去的经济出现了大起大落，现在起稳，因此说明价值也开始体现，因此我还是比较乐观的，未来中心区的价值会慢慢的提高的。
黄总提了中心区的物业价值，在未来体现的会更大一些，目前来说，还需要一个过程。凯名轩位于中心区，而且价值也不低，请唐总谈一下看法。
主持人说中心区的价值被低估，我个人不太认可该观点，任何城市的房价是随着区域的发展体现价值的，我认为十年前的东城也不是现在的价值，因此中心区的价值是否被低估我不认可，随着正常经济发展的趋势使该城市或者是一个区域正常的增长，但是现在的价值是不理性的增长。 为什么现在客户都认可东城的价值，基本上是以8000元/平方米为基数，南城是以6000元/平方米为基数，因为东城是东莞先富一部分人居住为主，但是我认为南城发展的速度会高于东城，因此在未来的几年内会发生改变，因此超越东城不是不可能的。 凯名轩是高档的项目，价值不仅仅体现在地段和区域的价值，更多的是体现品质，因为我们加了很多的硬件设施，我们的产品会高于一般的毛坯价值，这跟产品的定位是有直接的关系。因此我认为正常的发展，理性的回归，南城的价值会成为东莞最有价值的区域。
中心区确实存在巨大的潜力，但是需要挖掘，现在政府在中心区的投入是比较大的，投资上百亿元，吸引了非常多的企业，包括南城区已经形成金融、商业中心，很多的金融企业都已经进驻，从营销的角度如何挖掘中心区价值的核心竞争力，也是开发商和代理商都必须要面对的问题。
我记得2007年的时候，我们在销售汇景的时候，当时的价格是8800元/平方米，我们已经将公寓做到登峰造极，随着楼市的发展，例如现在操作的凯名轩，我认为价格已经是最大化了。 中心区附近都是小户型，天恩康桥的二期天恩国际在产品上已经发生了改变，以前对天恩康桥是以公寓和小产品为主，这一次抛弃了紧凑型的户型，以更加舒适型的两房和小三房产品进行定位，城市人群居住习惯和模式在不断的调整，大家追求的是更高的居住水平，因此在产品的打造上必须要迎合他们，做房地产不要超前一步，超前半步就可以了，我们就可以将产品的价值体现出来，具体如何定价都是技术层面考虑的问题，如果中心区的价格被低估，按照东莞现在发展的轨迹，中心区的价值还没有体现出来，但这也是城市发展必然要经历的过程，作为中心区的物业，打造物业的同时，最大的提升就是价值，从而使物业更加符合城市的发展，从而迎合消费者置业的需求，这样中心区的价值就会达到最大化。
非常感谢许总的观点，物业的销售卖的就是城市未来的价值。王总作为第一国际的代理商，确实拥有优越的地理位置，从营销层面来说，项目的核心竞争力在哪里，中心区的抗跌性有多大，请您对比其他的区域加以说明。
各位老总的观点不认同主持人的观点，我是认可主持人的观点，为什么中心区的价值被低估。例如曼哈顿CBD区域的写字楼和商业物业的成交量占纽约市的40%，经济价值达到了纽约的80%，从这一点来说东莞的房地产价值和中心区域的价值都被低估了，我认为东莞中心产品的档次偏低，无论是公寓、写字楼和商业，我们对比广州和深圳的物业，东莞的写字楼是比较偏低的，而且也没有真正的五星级的酒店，也没有真正的酒店式的写字楼公寓。 中心区发展的初期阶段，第一国际的初期，整个东莞的投资者对东莞的未来拥有美好的崇敬，虽然第一国际第一期的实用率只有49%，但是随着第二、第三期的开发，我们可以看到动心区域未来的发展。但是目前的投资者都是以短期为主，例如温州炒房团，都是以短期炒作为主。区域的升值是慢慢的提升，因此说明目前的价格是属于正常的。如何挖掘第一国际和中心区的价值，第一国际的诞生在城市中扮演的是怎样的角色。
第一国际正好处于东莞中心区域CBD的核心地位，因此第一国际应该扮演商务和商业的龙头，因此商业、商务的比例占的量比较大。 产品的打造是否真正的符合客户群的需求，目前中心区很多的住宅居住起来是不舒服的，第一国际的开发受到政府的限制，但是我们希望客户在其中居住的舒服。 产品就要做到“城市的引擎、财富的动力”，虽然口号提的比较大，但是我们认为还是比较贴切的，我们认为随着轻轨和城际铁道、东西大道的打通一定会将第一国际在中心区域的核心地位突显出来。
各位老总都畅所欲言谈了自己的看法，有人说要打造总部区域，有的观点认为应该将住宅改为商务，如果中心区域都是商务的话，从第一国际到鸿福路口以及总部区域带就形成大的商务带，对于中心区的提升会产生很明显的作用，按照规划发展下去，未来东莞中心区的价值会进一步的强化，是否会给周边的房地产带来提升作用，请各位老总发表自己的看法。
刚才谈到了中心区的价值被低估，我听了大家的观点后，我认为价格是市场需求的表现，价值还是低估的，政府将中央生活区改为中央商务区，中心区还没有体现出中心区应该承担的功能价值。中心区应该承担城市经济发展的核心推动引擎的作用，从目前来看，东莞的硬件设施和配套还达不多未来的功能要求，例如经济中心、商务中心，现在的规模还无法达到城市核心以及对外窗口的作用，现在还没有达到规模效应，接下来要逐步的完善和扩大规模。鸿福路片区总部经济是在增强中心区域的功能，加强硬件配套还有中心区的功能区，例如商务区的体量在目前的情况下是满足不了的，鸿福片区的增加起到了弥补的作用。 中央生活区是否应该改为中央商务区，我认为应该值得探讨，政府提出该概念的时候，也没有认真的进行论证。但是我认为会提升城市竞争的实力，因为有强大的中心整合力量对于城市的发展，中心区价值的提升都会起到很大的拉动作用。 中央生活区的配套来讲，对中心区也起到了功能性的作用，无论是商业中心还是经济中心，都需要生活和配套设施。政府定义了五个中心，经济、商务、商业、生活、交通中心的，但是需要过程，为什么中心区的价值被低估，就是因为城市存在现阶段的需求，几个区域的功能和价值现在谈还为之过早，在功能配套设施不断完善的情况下，再谈就可以体现中心区的价值。
目前第一国际和鸿福路已经形成商务带或者是商务区，如果完成了总部经济，中间又有中央生活区，如何将两个区连在一起。王总认为中央生活区是变成商务好还是生活区好。
生活区是否应该改为总部基地，我认为战略是伟大的，这是南城区高瞻远瞩的战略，但是要超越该战略是比较困难的，根据统计的数字，例如北京、上海的企业总部，北京达到了22%，上海不到20%，企业如果将总部搬到东莞的能力性有多大，虽然做了很多的政策进行招商，鼓励企业搬家到东莞，我认为思路是对的，但是操作起来是困难的。 总部基地的设置，更多的是弥补中心区发展的瓶颈，目前中心区的核心区、中央商务区是没有改变的。 随着中心区发展的要求来看，写字楼的体量应该是300万平方米以上，目前中心区的体量是远远不够的，未来东莞的发展，领导看得比我们更远，看的更清楚，因此先将总部经济规划好也是有道理的。 总部经济的设置对周边房地产的影响而言是利好的，无论如何发展，写字楼的价格永远应该比住宅价格相对高，这是同一区域而言。 总部区域设置的时候，例如鸿福路住宅价格会有明显的提升。
从居住变为商贸，对于住宅物业的价值是有所特生的，更多体现的是配套以及人口密度的流量和交通，这么大的地块改为商贸，对于东莞人民的生活方式会产生很大的调整，直接的是带旺片区的人气，有了人气，无论是住宅还是商业的价值都会被激发。但是，我认为城市的功能布局，该地块的改造是好还是坏都是一把双刃剑，不能笼统的说中心区物业价值的提升是好的，要从城市布局的高度考虑正反两面的影响。 回过头来看二十年前广州的天河，当时天河是通过六运会带旺的，20年后的今天，有钱人都不居住在该片区的，因为天河的密度非常大，而且商业和金融非常便利，但是天河区的布局上仅仅考虑了商贸带动片区的观点，没有考虑交通流量、城市规划、周边配套、住宅和商业人群的区分，没有进行有效的控制和规划。
今天的天河，上下班的时候车辆基本上是在道路上不动的，例如晚上六点下班，八点能回到家是不错的。政府目前正在建设立交桥和挖隧道，我们说这是行之有效的，但是已经破坏了城市的景观，立交桥不断的向上建，实际上对商业价值和城市景观产生了非常大的破坏，目前的天河正在承受20年前决策的后果，因此商贸区应该站在长期和远期的角度上考虑城市功能的布局，如果商贸区做起来的话，如果不兴旺的话就是一个败笔，如果做旺后，没有相关的交通和基础设施也是败笔，如果那时再调整，要比现在大得多。 东莞现在承担城市的功能，我们知道长三角和珠三角有一些学者会拿世界500强企业对比，实际上进珠三角和进长三角的数量是一样的，因此珠三角的经济不会比长三角差，但是进入珠三角的是以制造加工业为主，进长三角的是以研发为主，数量是相同的，但是质数相差很大，城市是否可以建商贸区，城市必须从运营的角度更好的考虑此问题，到底是否具备发展的土壤，是否可以让“种子”开枝散叶，不仅仅是中心区的问题，而是城市功能区布置是否合理的问题。
如果未来实现的顺利，对中心区是有帮助的，为什么老是低估我们的中心区，这跟东莞的经济有关。东莞是以加工经济为主，都是不需要写字楼的，都是在厂房内办公的。
对于中心区的发展，许总谈的比较透彻。政府任何的规划不是为了短期的效应，而是为了长期的影响力，如何的规划，包括这次商业区的扩大，我认为政府看好了未来十年的发展，最少将路铺设好了，从而引导人流，但是未来的发展是怎样的，我们拭目以待。
下面看一下网友的提问，网友问雷总。
请雷总谈一下商业地产。
商业地产对于东莞而言是比较沉重的，第一国际在打造的初期，整个东莞的格局是华南MALL、第一国际、地王广场和世博广场，到了今天真正兴旺的比较好，人气比较旺的项目目前还是没有的，这跟东莞城市结构和经济的发展是紧密相关的。未来的商业发展，我对东莞是很有信心的，首先是东莞城市经济的转型。以前是制造业的基地，未来向第三产业发展，经济的转型对于东莞商业地产是密切相关的。经济的转型对于人口和消费结构要连起来看，目前东莞的经济结构是哑铃型的，中间细两头大，改革开放后发展起来的私营老板或者是高层管理人群占了两头，但是他们是不需要居住的，过去对东莞形象的比喻是一肩挑两头，东莞处于广州和深圳的中间，相当于通风口，人才留不下来。长期来看，东莞的经济发展是漫长的过程，如果转型明显的话，各个商业项目会逐渐的复苏，短期内如果想有太大的改变，我认为是不现实的。 如何挖掘各个项目的商业价值，如何将自身的产品运营的更好，房地产后期的经营也是产品的一部分，商业地产和运营也是产品的一部分，再好的产品如果没有强有力的运营，物业的价值就无法体现，同样物业也是产品延续的过程，物业的保值升值也要通过产品后续的打造，后续的运营将价值不断的提升，我认为商业地产是路漫漫其修远，吾将上下而求索。
天诚康桥二期什么时候上市，卖多少钱，是否有装修？
现在叫做天诚国际二期，户型上跟一期不同，户型是以60—80平方米为主，大概在今年10月份入市，现在的价格是6000元/平方米，主要是毛坯房，一期是精装修的房屋，但是遇到的问题比较多，打死也不做精装修了。
听说凯名轩销售一直不好，是否是产品定位出现偏差，对此唐磊如何看，凯名轩的消费力还有多大？
凯名轩销售不好并不是今年而是去年，因为去年是金融危机，我们的目标客户是最高的客户群，可以说是金字塔的顶部，他们在经济危机的时候，流动资金被套牢，因此导致去年的滞销，凯名轩的产品目前得到了市场的认可，现在大部分购买的业主都是购买过别墅的，再购买城市中心区域的豪宅，这就是我们倡导的“一生二墅”，一个山水别墅，一个城市别墅豪宅。凯名轩体现的是商务价值，目前三个月销售了13套，基本上每个月平均销售价值在3000万元左右，很多购买者都是去年的客户。现在将商务价值扩大化，结合了东莞产业升级，大家看到了未来，而且凯名轩处于商务中心的一栋房屋，业主说站在阳台上就可以看得到市政广场，而且居住在其中是非常有面子的，一般的层高是3米左右，我们的房屋是3.8米，购买者就会感觉非常有面子，目前大堂已经完工了，入户大堂是采用高档的装修，例如黄马石、白象木，我们一直在品质上做工夫，不像以前拿地就快速的开发，现在是打造精品。 我们建房屋的目的就是卖给顶端的人群，目前逐渐的被目标客户认可，我认为消费客户会越来越好。
非常感谢唐磊为凯名轩做了一分钟的广告。
许总是否考虑为南峰中心招租，感觉现在承租单位比较少。
我们跟南峰集团的合作，应该说有六年的经历，我一直认为开发商和代理商的合作是互补的商业行为，开发商将房屋建好之后交给代理商，从而进行广告推广和包装，现在社会分工越来越专业化、细分化，从这个角度来说，我们是愿意跟更多的开发商合作，南是南峰中心本身因为拥有得天独厚的条件，现在的招商做的是很不错的，南峰中心租金标准在中心区域内的水平是最高的，在此情况下，我们应该帮南峰做住宅、别墅类的项目，才可以展示和发挥瑞峰置业的水平。 南峰中心在资源上拥有了得天独厚的优势，目前也是成熟的现楼，目前的产品优势在招商上不会有太多的难度，我们主要是希望在住宅项目上跟南峰中心合作。
去年就一直关注第一国际的商业景气度，感觉不理想，但是第一国际具备一定的知名度，连出租车都知道的，今年第一国际价格下调了30%左右，如果东莞总部经济落成，周边高楼都落成，第一国际能够辐射到东泰边社区，我个人认为第一国际很值得投资，后期的招商计划如何，如何解决东莞大道的割裂。
我认为第一国际已经聚集了一定的人气，目前商务形象有所提升，去连引进了招商银行东莞支行，从而提升了第一国际的形象，招商银行有二亿元的物业，包括办公和经营。明年三月份吉之岛将进驻第一国际，大型的超市对商业的经营会起到很大的作用，包括凝聚人气。 商务休闲的配套方面，目前有五星级的电影院，目前设计已经完成，处在实施阶段，具体的商家都是顶级的公司。 第一国际还要打造娱乐休闲的配套，目前的亮点是真冰溜冰场，目前的标准是华南最高的，场地可以应用于国际各种室内冰面比赛使用，对于休闲都市也会起到帮助，等这些项目实施后会有明显的项目。 东泰社区目前正在解决，目前的方法是联通对面的地下通道，目前是最后一起主要是道路结口，会连接道路和商场入口，这就解决了人行的问题，行车本来是没有问题的。
网友的问题是非常多的，因为时间有限只能挑选部分来提问。
我在东莞从事房地产，感觉中心区没有几个地产项目，好象瑞峰代理的比较多， 王总是否有大的动作，重心是否在东莞。
我们代理的项目主要有第一国际、新世纪星城、清溪凤凰城和其他的咨询项目，我们的发展一直会在东莞，目前来第一国际和星城是最大的商业项目和生活项目。
因为时间的关系，今天的沙龙到这里就告一段落，非常感谢各位嘉宾的到来，下一期我们再见，再次感谢各位网友的参与。
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