大家好，很感谢大家参加本次的主题——寮步镇的地产沙龙，今天邀请了三位寮步镇的开发商，下面介绍与会的嘉宾： 香缤城市花园销售经理康朝平； 星城国际花园营销总监段吉超； 广源地产副总经理吴永康； 广源地产营销总监彭红涛； 中原地产事业部总经理李宝柱； 合富辉煌营销策划总监欧梓彦。
为什么今天要做寮步镇区的座谈会，因为寮步镇区的新规划出台的特别多，例如粮农片区的规划，以及最近公示的城市新镇区的规划，10月初的时候寮步镇针对房地产的开发做了支持面的政策，就是每年奖励2000万元给进驻中心镇区的项目，如果做起来的话，就会给予相应配套政策的优惠，包括每年2000万元的支持，这些都是对寮步镇地产利好的契机，因此今天就新政策和新规划的出台聊一下未来寮步镇地产的走势，发展过程中存在哪些问题，开发商又是如何看待这些问题的。 房掌柜(东莞)将对此沙龙进行网络现场直播，广州日报·东莞新闻地产版将对沙龙精彩观点予以重点报道。
寮步经过多年的地产开发，现在形成了百花齐放多竞争的局面，业内给寮步很多的称谓，例如：城市花园，东城东，第三城，希望将寮步纳入大城区，多年来寮步是否融入了大城区，开发商有自己的体会，请广源地产的彭总谈一下看法。
广源地产在寮步发展，项目主要集中在寮步镇区，早期开发的时候，项目从2003年开始动工的。广源地产在2005年有海怡新都会是寮步真正意义上的商品房，因为寮步镇是老城区和新镇区的位置，当时包括万科的进驻，万科是最早进驻寮步的，最早看到城市向东的发展趋势，站位就是目前紧挨着寮步和东城的区域，实际上我们知道万科的布局是以城区为主，真正寮步的客户群体还是以老城区为主，海怡新都会是第一个商品房， 之前做了海怡花园，这是纯别墅的项目，容积率很低，这个项目真正运作和开发模式实际上还没有完全的商品化。
通过2005到今天的发展，广源做了几个动作，一个是海怡新都会、中央公馆和海德堡，短短的四年走了三步，也验证了寮步镇区从规划到完成整体规划过程中，周边各个楼盘围绕寮步镇中心区进行布局，也取得了很好的业绩，最早是三正半山豪苑，该项目对市场产生了很大的触动，中央公馆低密度楼盘的类别墅推出，产品定位是针对寮步本土的客户群体，包括富裕阶层和公务员。香槟的推出后，产品面比较宽，客户群体也是比较广阔。
其他的楼盘慢慢形成了规模，这样就将寮步镇新城中心的房地产态势挖掘出来，面对客户群体不断的变化，寮步的客户群体辐射到茶山、东坑几个大盘，这几年的推盘量是比较多的，而且建设量不断的加快，真正意义上的还是茶山，实际上从寮步镇中心的楼盘目前来说，客户辐射力还是有限的，实际上东城是想寻找相对价格偏低的项目，还是围绕环城路沿线，包括丰泰城等等，客户群体还是立足于寮步镇辐射到东城区域，我们说的几个现象可以发现一些问题，实际上产品的定位以及核心客户群还是以寮步镇本地为主，在座的各位都是比较熟悉的，实际上寮步在东莞的房地产开发状态就向葡萄一样，并没有突出，串联在一起，各有各的优势，寮步镇的中信海没有辐射出来，从住宅来说也是这样的，短期内要融入大城区的话，一定位就要清楚，目前政府有很多的动作，这是有利于寮步镇的发展，包括城市的定位和规划，希望在未来四位一体的过程中体现寮步镇的特色，最终的结果是怎样的，我认为还是需要时间考验的，目前随着城市的发展，从住宅和城区的客户群体来说还是希望往东扩充的，这就给房地产带来很大的信心，近期自主客不断的崛起，以前的判断是，东莞的客户群体是哑铃状的，没有中间只有两头，一头是本土的富裕阶层占的份额比较多，另外一头是劳动密集型、低廉价的打工者比较多，中产阶级比较少，这就很难形成中小户型主力的购买人群，现在外来自住客不断的加强。
大家都知道深圳城在1999—2002年的感觉是游动的，包括人才也是游动的，大家不会将深圳作为自己的主场，包括招商地产做了城市主场，这个概念是迎合了人们心目中的概念，实际上就是外来务工人员主场的概念，想成为城市的主人，深圳跟东莞有一点相似的，很多人都是外来者，这两年东莞市政府都希望将有技术的人才留下来，但是未来的发展方向还是往东扩展。 从寮步镇来说，要过的第一道关还是以丰泰城沿线为主，这就是东莞大道沿线，可以快速的到达各个地区。 目前正在规划轻轨，也是通过寮步镇，实际上寮步镇新的发展也会孕育很多新的产业，例如东莞理工大学在北迁，这是政府力争做的几件事情，现在很多高级中学以及东莞市的中医院都会在寮步镇扎根，这也是政府积极推动的。
希望大量的优惠政策吸引产业技术人员，并不是希望吸引靠劳动力打工的人，人口素质和结构发生了变化后，人口的专业和技术能力、学历发生了改变和提升后，就会使城市有很大的提升，这就是我们现在希望看得到的现象。目前大的产业就是制造业和汽车交易中心，其次就是房地产业，这几年政府的动作还是比较明显的，政府的政策是有利于城市东扩的，还有就是自身的产业发展和带动房地产的发展。一方面是多扩，另一方面是西移，很多的镇都会围绕松山湖产业园区做定位，目前寮步镇政府的定位是清晰的，因此我也是看好寮步作为东莞城市中心的战略，只有明确了城市中心的定位后，房地产才会跟随发展，很多的产业首先要有配套，人的素质提升了，才会融入中心城区，而且未来寮步的人口结构不是纯粹的劳动密集型的，而是以技术密集型的为主，这类人群对房屋的品质要求是很高的。 房掌柜前一阶段采访了广源的赵总，因此我们的定位是以寮步为核心进行开发房地产的。
彭总将寮步地产2005到现在的大事件都进行了回顾，脉络非常的清晰，老的开发商广源对寮步是非常了解的，新进的开发商香缤城市花园和星城国际花园自从进驻寮步后你们的感觉是怎样的？
说到寮步镇和产品的配套，我认为配套还是缺乏的，可发展空间还是比较大的。老城区从产品的供应量和需求量还是比较大的，新的镇区还没有开发，需要时间慢慢的发展，老城区未来几年会有很好的发展。
老城区是指哪些区域？
主要是老城区的广场区域，而且本地人口聚集的比较多，外地人口的需求量没有那么大，而且资金也没有那么多。有钱人和没有钱人的比例是8：2，明年下半年就会推出新的项目，未来几年还要看寮步镇政府的动作，寮步发展的载体是很多的，但是要有主力牵头的，这就是政府。政府如何将几个载体连接起来，就是寮步镇未来的发展定位，开发商只不过是小打小闹。
星城国际目前是以商业为主，现在又改变为住宅市场，原因是什么，而且星城国际也是处于中心区域的中心。
首先要看寮步对地产的称谓，目前最新的定位是东莞的诚市新区，以前的叫法是后花园，东城东。这说明寮步将自己定位为城市配套生活区，寮步就在东莞的新站，因此商业和住宅升值空间比较大，目前单价相对于中心城区还是比较小的。 寮步目前正在成为东莞新的城市中心，寮步一直是以工业为主的区域，包括汽车城，随着项目的开发，这种结构正在发生根本性的变化。例如汽车城是没有历史需要保护的，因此可以进行根本性的改变，因此可以从工业园进行结构性的改变。 寮步刚好处于路网的主干线，东莞大道等等，位置是非常重要和显要的，寮步实际上是很近的，主要是心理的距离比较远。
目前寮步地产项目来看是越来越多，使得该区域的环境发生比较大的变化，我相信这一点在座的各位是深有体会的，东莞在产业中心的房价是比较高的，不一定适合城区老百姓的消费，寮步在产业区域的边缘区域，距离城区只有25分钟的距离，价格相对合理，适合客户进行选择。客户既可以投资又可以出租，因此潜力是非常大的，目前寮步缺乏跟经济地位相应的标志性建筑，产业的转型必然带来高端写字楼和住宅的发展，我们接下来打造中高档的住宅，目的就是适应城市发展的需要，中心片区的打造就需要周边的配套，这就需要开发商和政府共同的推动寮步的发展，项目方面欧总是具体运作的，他是比较熟悉的，请他谈一下做星城国际的感受。
我是第一次参加由广州日报和房掌柜组织的沙龙，在东莞地产界虽然我比较年轻，但是我混了7年，合富是2005年跟随万科进军东莞的号角进驻寮步的，我们在寮步的时间比较长，从寮步的房地产市场发展的历程来看，我个人觉得以前营销手段所用的东城东或者是城市的后花园已经是落后了，为什么这么说？ 从东莞三位一体大的城市规划来看，东莞打造城区再到同沙、松山湖三位一体的核心城市带就赋予了寮步市场新的定位和起点，为什么这么说？ 从区域来看，城区就在寮步的西面，同沙生态园就在寮步的南面，松山湖就在寮步的东面，寮步刚好处于城区向松山湖发展的枢纽地带，这就带来城市发展和城市化快速进行的趋势。我们非常荣幸的看到，近两年寮步镇政府加大力度发展基础设施，包括打造蟠龙路，以蟠龙路和相似路为核心的两条新城市中心的路网，这方面的建设也可以看得到，这就说明政府解决了最大的瓶颈的问题，政府已经搭好了台，接下来就是由各个开发商来唱戏，今后寮步中心区域的发展，未来的定位将是东莞新兴的城市居住区，就好象段总和彭总已经提到的东莞新兴的城市居住区的概念，未来辐射的市场应该不仅仅停留在寮步，我们是做市场和营销的，我认为眼光要放开，寮步这样的定位和发展速度，还有整体的规划建设，我认为寮步的前景和客户市场应该不仅仅局限于寮步，应该是辐射到东城、南城、茶山、大岭山、松山湖和大朗，为什么这么说，我们在近三年内或者是近五年内除了城区外没有看到有一个镇区如此大手笔的打造中心区的概念。刚才彭总也讲到了包括CBA东莞篮球中心，海洋动物园，茯苓湖生态公园等等，有了这些公共建设配套，中心区旁边还有全国知名的寮步国际汽车城产业园区，因此我认为中心区的价值在目前是被低估的，但是三年内随着众多市政配套的落成，寮步的价值会逐步的提高，未来的定位除了城区和松山湖外的第三个新兴的居住区。
相对于如何改善和提升，更多程度的是要推动相关部门为寮步的城市建设，城市化进程做一些工作，例如在硬环境方面，相关部门需要加大路网、交通的建设，除了之前讲的配套和公共建设外，还有就是东莞惠州轻轨经过寮步，之前的R1、R2、R3、R4四条轻轨是没有经过寮步的，重新规划的东莞惠州轻轨经过寮步后，寮步会成为交通枢纽，从轻轨站的选址来看可以认为寮步会成为未来的中心区域。 刚才谈的是硬环境，现在谈软环境，就是高新高知人才，他们购买住房应该给予倾斜，从而令到更多的人才可以落户到寮步，不仅会带动寮步中心区的发展，同时还会为寮步未来的产业升级做出他们的贡献，房屋无论在什么时候都离不开人的要素，我们应该利用软硬环境的改善，吸引更多的人才或者是业主、购房客户，让他们选择寮步。
寮步陆续出了一些控规，今年重点支持中心区的发展，寮步和中心区进行对比，那一部分的发展更成熟，哪里更有潜力，请李总分析一下。新政策对新区规划的倾斜是否会忽略寮步镇区，开发商如何根据政策和规划进行调整，请您给出专业的议题。
实际上对于寮步新城中心的定位，新城中心的规划和寮步片区的规划是否会形成冲突，是否会影响到其他片区房地产的发展。我认为两者是不矛盾的，从城市规划学的角度来说，城市的规划有CBD、CLD等等的说法，对于寮步来说，重点打造的是两大板块，一个是寮步板块，一个是新城中心板块，寮步板块跟新城中心板块是不同的，政府主要是打造新城板块，相应的配套和公共设施都在新城片区，从而带动寮步板块，两个板块是互动的，寮步板块是休闲和商贸为主，政府重点打造的是新城中心的板块，两者的定位是不同的。 新城中心板块的崛起，对寮步其他的板块会起到带动的作用，不会因为重视新城板块的打造从而忽略了寮步片区的发展。
还有一个重要的问题，有新的政策支持和新的规划出台，大家是符合看待规划的，开发商根据布局是如何调整的，大家在寮步今后是否有新的动作，先请广源的吴总发言。
实际上广源地产的核心业务是在寮步的，因为我们对寮步是充满信心的。随着东城土地资源充分利用后，东城的土地资源越来越少，南城也大量的开发，目前市政府有意将城市向东拓展，寮步镇为了城市结构升级也花了很大的力气。寮步拥有全东莞最密的东路网，主要的几大干道、交通枢纽都在哪里，例如松山湖大道、东部快速等等都在寮步，寮步的公路密度是全东莞市第一流的。寮步镇政府在各方面的投入也是不予遗力的，例如篮球馆的打造，市政府将很多的公共设施放在寮步镇，例如东莞大学和中学、汽车城都落户寮步镇，寮步可以说是没有中心的镇，非常零散的镇区跃升为新城，而且功能越来越完善的城区。 寮步镇政府除了在硬件方面的投入，在软件方面打造的非常好，例如绿化做的非常好，目前准备搞莞香千亩绿化园，而且准备打造十公里香的莞香长廊。
广源地产有怎样的新动作。
我们将寮步镇的升级不仅仅是政府的事情，我们会跟政府共同的打造，早几年政府就委托我们，找了几个专业部门对城区的规划进行了调研，我们也邀请了几个部门真正的实施及推广，随着各项措施的落实，中心片区越来越成熟，中心片区已经拥有五星级的酒店和四星级的酒店，还有新的酒店正在建设。 一条街就多了四家银行，而且学校也在陆续的建设。今后一段时间，广源地产还是以寮步作为主要的基地，主要的核心区域开展房地产业务。现在做的中央公馆蟠龙也是基于这样的考虑，未来还会发展其他的项目，目前也在洽谈之中。
香缤城市花园和星城国际花园作为新进的开发商，你们的储地是怎样的，是否会跟随新政和新规划而上马新的项目。
我们希望打造第五城，这是我们的概念。我们希望改造为第五城，政府也提倡了寮步第五城的概念。
主要是指哪些区域。
第五城是指整个的寮步，并不是指某个片区。
又一个新的概念出现了，是你们的一个项目还是给寮步的定位。
这是我们给寮步的定位，也是政府给寮步的定位。政府也提倡过第五城，但是后来没有实施第五城的方针。
除了概念外，是否介绍一些新的内容，例如除了香缤城市花园外看好哪些区域的发展。
目前是看好中心区域，目前寮步镇政府附近也有一块新的土地在开发，而且是非常适合居住的。 我们希望居住区是安静，环境优美，各方面的条件都是比较完善的。也希望生活的便利性好，交通也要好，配套要丰富，各方面的居住环境都要好。 我们一直在跟政府互动，如何打造该地块，目前还没有方案，目前只是停留在想法上。
说起两大板块，一个是中心区一个是寮步区域，这两大板块是否真的成熟了，是否还存在缺失，例如做的不太，令得寮步楼市这几年看起来升态很好，但是楼价一直上不去，其中的原因是什么？
相对于虎门等镇区高级的楼盘已经上升到8000元/平方米左右，因此寮步就是价格的洼地。
大家都希望将楼价提升。
目前寮步的价格是非常合理的，而且价量齐升，排在东莞的前四位。
寮步的价格在镇区中已经不算低了，寮步为什么一直以来价格上不去，主要是跟寮步镇的经济有关的，因此寮步镇政府看到了经济的问题，经济决定了意识形态，如何拉动寮步的经济是非常关键的，如果寮步定位为新区的话，经济就要提升，我认为定位清晰的话就要有实施的过程，而且要成熟的话就要有所依托，例如产业是依托于松山湖的，城市的发展也是依托于大城区的发展，为什么说东莞跟其他的城市不同，东莞有34个镇，每个镇分布都是比较散的，这就存在如何融合的问题，未来3—5年东莞市政府打造大城区的时候，大家就不会想到寮步，而是东莞的城市中心区，这就不是买房的问题，而是区域站位的问题，价值就会逐渐的清晰。现在大家还是在镇区谈镇区，实际上寮步政府已经不将自己看作城镇，所有的动作都是迎合东莞大城区的发展而定位的，城市的价值体现后，价值就会提升了，随之就会带动房地产的发展，因为房地产在城市经济中占了很大的份额。
目前来说寮步镇在发展的过程中，还是面临一系列的问题和困难，开发的过程中为什么消费者将寮步镇看低，是因为配套还是生活设施不足等原因，哪些方面是政府应该做的，哪些又是开发商必须思考的问题。
寮步的消费力不够，因此潜在需求是比较大的，寮步推出的房地产量也是比较大的，我们知道未来的2—5年还有很多的土地推出，因此我认为是供大与求的关系，如果城市定位清晰，镇区的概念消失的话，潜质是非常大的。
但这需要过程，也许是3—5年，会有很多的项目不断的上马，请两位代理商谈一下看法，如何突破销售的瓶颈和价值的瓶颈。
我们是站在市场的角度看待这个命题的，从东莞34个镇区的情况来看，寮步每月的成交均价基本上是徘徊在第7、8之间，除了三大城区，松山湖、虎门、长安外，价格基本上是跟塘下、厚街处于第二梯队。彭总刚才说了城市定位在过去的一、二年内不清晰，第二，市场供应量的问题，同样作为镇区的虎门和长安的成交量如此的高，因为市场的消化力度是非常大的，而且每年的供应量是非常少的，大家都清楚长安的成交均价一直在8000元/平方米到10000元/平方米之间，每年供应的土地量只有5—10万，寮步在最近几年的发展过程中，城市化的建设需要房地产行业带动，因此在早几年土地供应方面，预售和新开工的货量是比较大的，市场供求关系中就决定了价格不可能走的太高，也不可能走的太慢。
寮步不是没有高价的时代，彭总和吴总的海德堡之前都上过6000元/平方米的均价，现在回过头来看，寮步每个月的成交量一直是在第一梯队中，也就是说每个月是排在南城、东城的后面，一直是第四位和第五位的区间，因此寮步是有巨大消费力，除了作为东城片区的补充外，未来中心区的楼价在一、二年内将有大幅度的提升，我个人预测，2010年的秋天寮步总体的均价应该是可以上到5300元/平方米到5600元/平方米，现在只有4700元/平方米到4800元/平方米，最贵的就是彭总的楼盘，我认为短期的一、二年内会将价格提升的。 东莞是广州和深圳的价格洼地，我认为寮步就是基于城区和松山湖的价值洼地，而且前景是无可限量的。
我认为产品线的问题，豪宅太少。
关于中心区还是比较模糊的，之前也参加了政府的论坛和会议，中心区是面积5平方公里的区域，该区域有哪些内容，目前可以看得见的有动物园，大约在今年年底开放，还有篮球馆正式动工了，还有农业的生态园、佛灵湖公园和汽车城等等。寮步是需要打造跟经济地位相匹配的标志性建筑群，这部分建筑群在未来的1—2年会逐步实实在在的展现在客户的面前，寮步对于新城中心的政策指引并不是打造中心区，而是通过中心区的打造使寮步成为城区甚至是大东莞的居住中心区，在市政配套和建设方面的着眼点绝对不是寮步市场，当中心区的建筑物成为“眼见为实”的时候，房地产就会百花齐放，百家争鸣的局面，我认为明年5300元/平方米到5600元/平方米是真实的数据，星城国际花园是以城市营运商的高度推动区域的发展，这是我们坚持的开发理念，我们在实现企业利益的同时，也要为城市的建设做出贡献。
大家认为中心区地产的投资价值是不可限量的，寮步板块如何打造，未来的前景在哪里，方向在哪里？
讲到寮步板块要提中心板块，现在主要是两大板块，中心板块理论的角度来讲，一方面是价值的体现，一方面也是欧总说的供需决定的，为什么寮步的价格还是处于洼地，一方面寮步跟东莞有一个共性，就是工业是三来一补，发展还是比较发达的，虽然现在是由粗放型向集约型发展。另外城市建设发展的缓慢，最近刚刚开始，包括中心板块划分后加大城市板块的发展，价值的体现来说，因为城市中心区发展缓慢，应有的公共配套还在初步，因此价值没有真正的突显出来，需要3—5年的培育，这就是价格为什么没有体现价值的原因，包括公共配套的设施，海洋公园等等都没有成熟，因此价值没有突显。
供需矛盾的问题， 商住的供应是比较大的，寮步本地户籍人口是6—8万人，外来人口是20多万，如果靠本地人口的支撑来说是无法支撑如此大的价格体系，因此供大与求是存在的，因此吸引南城和东城的客户，也是寮步必须的，如何将价格和需求量提升，一方面寮步要吸引高素质的人才支撑，才会有强的购买人群，虎门和长安就是这样的情况。 融入大城区和融入泛松山湖片区可以吸引周边的人群置业，就可以转变供不应求的状况，从而导致价值的提升。
从万科拿高尔夫开始，因为靠近城东片区，政府的定义是商贸、休闲啊为主，跟新城中心形成互补，这就是寮步的特点——商业。 寮步的商业特点是初出茅庐，刚开始发展，目前只有嘉荣进驻，商业是刚刚起步的，因为靠近城东和东城，东城相对是商贸比较发达的，如何将延续到寮步片区形成差异化，我查阅了一些文献，寮步在商业的发展是高起点的，高标准的，从而跟东城形成互补，我认为这是寮步片区的商业的发展。
如果这样发展的话，线比较长，涉及的面比较长，普及到整个片区也是比较困难的。
中心区域的发展不一定会导致寮步片区的发展，这样的观点是不对的。
要相辅相成的。
寮步的定位是希望城区东扩，寮步中心区的定位就是希望吸引松山湖的客户群体以及茶山、东城、南城的居住客户和新兴的居住人群过来置业，两者是相辅相成的，并不会相互制约的。
现在谈一下东莞的户型和产品供应的情况，寮步的供应量如此的大，如果要吸引周边的人群过来消费，要以怎样的户型和产品才可以打动消费者。
目前在售项目的供应量不是很多，例如星城国际的规划和我们的规划都不是很多的，首先要解决的问题是如何激活寮步本地外带务工人员。
2007年还有买房入户，现在就没有了。
现在的价格对于工厂的企业人员来说，虽然他们的工资是5000元左右，但是供楼压力是不大的，相对于深圳2万元/平方米而言压力是很小的，关键的问题是归属感的问题，现在很多人都是外来人口，他们如果购买房屋就会希望可以呆下来。 深圳九十年代的时候，龙岗一个区域的外来打工者一个月就汇款几个亿出去，这就说明打工者对深圳缺乏归属感。 现在很多厂招不到人，技术人员都往长三角转移，因为哪里的环境很好，东莞政府也到长三角考察，将环境改善了，加上金融危机的影响，东莞的产业受到了影响，目前也在慢慢的恢复，外来人员留在东莞而且将东莞作为主场后，购买力量就会释放出来，如果释放的话，现有的产品是不够的。
20万外来人口真正想留在寮步的人是不多的
这些外来人并不是没有购买力，而是不想在东莞和寮步置业。
没有想在寮步或者是东莞落地生根的想法。
这是东莞整体社会形态的问题。
产业结构决定了人口结构。
外来人不能真正的跟企业共同的成长。
最近有一个现象，大陆跟台湾的关系不断的复苏和友好，最近有一个台资企业原来是在江门，现在搬迁到东莞的寮步，购买了大批的住宅，而且跟员工签署了15年的合同，这也从一个侧面反映了情况。
经济结构的变化带动房地产的变化，我们代理的香缤城市花园或者是其他的产品，寮步是山松山湖片区，例如华为一个部门搬到松山湖后，会在松山湖和寮步、大朗、茶山、寮步吸引物业，因为吸引了大的企业进驻，也会带动房地产的消费。
广源地产目前正在跟政府洽谈人才公寓的项目，情况是怎样的？
目前还没有结果，洽谈成功的话会向大家公布的。
还是按照市场化运作的。
是否会冲击到普通商品房市场。
如果冲击的化就会违背政府的原则。
政府是否会适当的补贴。
跟市场的价格而言有一点区别。
目前政府正在积极的促进项目，据我了解选址已经定了，到底是做多大还没有完全的定。
政府公寓是重点户型。
政府希望今年春节前完成，人才公寓一定是会做的。
这是镇区第一个项目吗？
不能这么说。
松山湖也有的，我们去松山湖和产业园管委会了解过，实际上大朗这方面做的更好，他们做了一个大的楼盘，不是要求开发商如何做，而是给了松山湖管委会一个优惠条件，松山湖向政府申请了优惠，给博士和经理以上的人士补贴部分的费用，例如补贴30万元或者是50万元。
因为政府对吸纳人才是非常重视的。
大朗知道这方面的信息后，就找松山湖管委会，主要的目的是近水楼台先得月。
人才公寓对于吸引当地人才是有好处的，说到供需的问题寮步房地产的开发是如火如荼的，目前是供不应求，是否要控制供应量从而提升价格。
寮步整个的交易业绩始终排在前五位的，交易也是比较高的。
寮步的需求量也是比较大的。
本土的需求量不是很大的，但是吸引了周边镇区和城区，关于价值洼地和寮步的问题，有一定的历史和现实的原因，从历史来说，寮步在东莞的经济水平早几年一直排在中等偏下的，随着这几年的发展，已经跃升为中等偏上，未来的前景更好。房价要由经济基础决定的，我以前在长安做银行的，长安80%的楼宇按揭都是工商银行做的，所有的楼盘还没有推出来基本上都卖光了，而且价格非常的高。厚街虎门都是这样的情况，富有阶层也是比较多的，而且对当地的土地消耗的也是比较厉害的，因此产品供应后就没有了。 供应的问题 大家都提到了供过于求，供应量大，寮步这几年适合开发房地产的土地是比较多的，尤其是靠近东城片区的土地量是非常大的，例如丰泰城等一大批的楼盘，为什么我们成就了寮步，使寮步成为东莞第三、第四大的销售地位，主要是各大开发商共同努力的结果，是否真的供过于求不见得。 同质化的产品是比较多的，大家盖同样档次的房屋竞争就会非常厉害的，价格就无法提升的，相对于中央公馆的楼盘，我们坚持走高质量，高品质的道路，满足本土甚至周边想买好房屋的客户，这样的产品就供不应求，中央公馆海德堡洋房最高的时候卖到了7000元/平方米，均价也是4800元/平方米左右，因此我们建造的产品是根据市场的实际情况的，才可以有效的解决价格的问题。如果土地和建筑成本不高，假设地皮成本不高，建造的成本也不是很高的时候，相对销售价格就会便宜，这就是合理的，同样也是有利润的，我们集中火力做满足当地以及周围片区的人，我们认为适合的产品就是最好的产品。
哪些产品是适合寮步的。
例如中央公馆等高端产品，不同的片区都有高端的人群，包括外地的高管和经理，他们都需要在当地扎根的，他们需要高端的房屋，总不能天天上班跑到很远的地方。同时还有一部分城区的人需要到寮步来的，例如从楼盘到市政府广场只需要15分钟，因此寮步只是区域性和距离上的感觉，实际上比很多城区的楼盘都要近。蟠龙的蓄客量来说都是东城、南城、大朗、茶山等区域的客户。
寮步需要哪些产品。
类别墅的产品和大户型的产品是比较受青睐的。
产品方面我进行补充，目前寮步最大的客户群的年龄段是从25—35岁之间，非常的年轻化，他们都是企业的中高层，这就决定了产品的定位。寮步最畅销的户型也就是100平方米左右的小三房，目前小三房还有多少，寮步的现楼目前不会超过400套，目前在寮步做产品要根据市场的需求来做，大部分还是中等需求，因为总的价位是40万元—50万元左右，首期才是8万元、9万元左右。
下面是网友互动的环节，很多的网友看了今天的座谈后不断的提问，提问的热点是投资，有的已经到了寮步买房，认为目前的环境不成熟。
如果到寮步自住是不成熟的，如果到中心区投资，什么时候可以回收。
当他感觉到成熟的时候就很好了。
这个时候就是抄底。
现在是值得投资的好时机。
是的。
单价低，总价低，首付也是低的。
如果现在投资是抄底的好时机。
现在的水泥、钢筋都比一个月前贵了1/3。
主要是取决于两个因素，一个是市场的大势，因此现在是好的时机。例如深圳的宝安区在2004年是4000元/平方米左右，2007年已经上升到了1.2万元/平方米左右。其次要看政府的公共设施的速度，如果公共设施上马很快，我相信宏观没有大的变化，未来的2—3年就会看到结果。
不动产是长远投资的途径。
寮步是否规划海洋馆和篮球馆。
已经动工了。
可以容纳1万名的NBA国际顶级的篮球馆。
不是单一的场馆，周边还有网球场等等。
应该是体育公园的形式。
在附近投资是否有的赚，多少年可以看得到价值。
不动产的投资，眼光要放得长远，中原的李总提了深圳宝安区的概念，我提东莞中心区的概念，合富在2003年操作凯旋城的时候，开售的均价是3800元/平方米，现在已经达到了1.4万元/平方米。 本人操作的金碧小城2004年开盘是3600元/平方米，现在的二手房超过了7500元/平方米，如果投资客户觉得一年内房价已经超过了30%可以出手的话，这是他的投资标准，但是很多投资客户的标准是不同的，他们是希望翻倍的，就象炒股一样。
近期投资了不得话，那个区域和路段比较好。
当然是在中心区，巧合的是，今天三个开发商都是中心区的，开发的产品类型在现阶段来说是完全不同的，有适合投资的小公寓，也适合居住的小两房和小三房，也有高端的别墅产品。中心区未来做什么样类型的产品并不重要，而是说中心区形成后对人才的吸引以及对外来人才的归属感，城市对外来人才的身份感是非常重要的。寮步政府看到了这一点，城市要留人，不单是看城市的经济还要看文化底蕴。
这就需要一代人的努力
刘书记提出来，海纳百川，厚德载物，目前寮步打造现代绿色香式的文化，这是东莞几百年传承的特点。
我提出一些意义，文化是上层建筑，例如深圳来说，很多大专院校的人毕业后都想留住东莞，因为城市建设和优惠政策，但是文化对于深圳而言也是一片沙漠。
这是不冲突的，经济要发展，产业要转型，人才要引入，城市要建设外，还有就是公共设施的配套，例如CBA的篮球中心，海洋馆和公园、学校等等，还有就是文化，这是非常重要的。我们到了昆山，这是中国第二个东莞，在昆山所感受到的城市文化是跟东莞完全不同的，更加的契合打工人群。
理工学院的定位就是在寮步，定位就是城市学院，而且是在CBD的旁边。
投资客迫切的想知道投资于怎样的户型会比较好。
要看自己的经济能力还有自己的追求，有钱的人购买别墅，没有钱的购买小户型，都有升值的潜力，要看眼光。
说的近一点，实际上开车到城区也就是10—15分钟。
如果今年抄底购买了寮步的楼盘，如果想赚钱的话，需要多长的时间。
明年就可以体现价值。
底是在2008年，现在底已经过去了，现在是上升的过程。
应该说是2009年春节前是底，目前的价格已经上升了很多。
目前是处于上升的阶段，还有上升的空间。
明年会上升到五、六千元吗？
上升区域会有的，还是有投资的空间。
为什么寮步的均价高不起来，主要是因为寮步没有豪宅。我们所谓的豪宅是在2006年的产品，包括三正的世纪豪门，价格也不是很高的。
寮步的豪宅价格高不到哪里。
还是镇的概念。
是的。
真正做出好的品质又不同。
一定要有标杆性的楼盘拉动价格向上走，豪宅是最能体现拉动性的，寮步是缺乏这种标志性的住宅。我们做蟠龙项目的时候，寮步本土是围绕镇中心的客户群体，包括公务员和本土的财富阶层，他们住哪里，主要还是以海怡花园比较多，这是第一个项目，反过来看海怡花园还是比较弱的。蟠龙的项目是依托与蟠龙山，实际上寮步真正的财富阶层，他们的财富不比其他的镇区差，支付能力是存在的，关键是否有好的产品。
目前星城国际花园的价位是怎样的，按照目前的情况上涨到怎样的空间？
目前的价位是4300元/平方米到4700元/平方米，上涨还有多少空间，目前还是有投资的空间。
投资的话会上涨到多少？
刚才已经说了明年会上升到5300元/平方米到5700元/平方米左右，例如蟠龙产品的推出，会使区域的价值拉升。
4300元/平方米—4700元/平方米是主力的产品价格，高端的产品价格是在5300元/平方米到5700元/平方米，随着交楼和园林绿化的展现，这方面的价值也会逐步的体现。另外一个利好，可以告诉广大的媒体朋友和网友，就是二、三期也会在第四季度准备开放。
去年到了香缤看过，后来犹豫了，现在听说还有香缤雅苑，户型是怎样的？
二房到三房。
什么时候推出市场。
明年的8月份到10月份会推出市场。
目前广源地产的定价是比较高的，广源地产有怎样的措施使配套跟得上楼盘的发展，如何让配套和硬件设施做起来符合广源地产的价格。
这位网友认为你们的价格比较高。
说的是哪一个楼盘。
还没有具体的说。
蟠龙的还没有推出，之前的都已经卖完了。目前有的人认为蟠龙的价位比较高。
这位网友怕投资后周边的配套跟不上就很难出手。
当初做的时候容积率是比较低的，可以说是豪宅的容积率，加上蟠龙山，还有私家公园，现在将南区的山体全部征用了，实际上我们的概念是双公园的概念，除了自身的山包公园区外，还有一个路口是可以直接进入到公共区域的大公园，而且山体的资源是稀缺的。 未来城市中心有山体资源而且是低密度的楼盘再加之资源是值得追捧的，我们这个项目有很多的亮点可以挖掘的，从产品的规划来说，目前是吸取了中央公馆的缺陷，水景方面进行了打造，主要的特点是有山有水，价格怎样希望大家关注，蟠龙的投资潜力是非常大的，如果有太多的亮点就无法突出主要的亮点，希望网友敬请关注，价格会在12月份公布。
我是外来工作者，非常关注人才公寓项目。人才公寓和双转型人才策略下是否有直接的关系。
关键是人才公寓整个的规划和政策配套还没有出台，因此就无法公开吗，什么人可以购买吗？
细节没有公开，但是购买的标准是有的。
本期的寮步地产沙龙谈的很透彻，很深入，方方面面都涉及到了，希望通过本期的沙龙，让各位网友有清晰的了解，无论是投资还是自住都希望大家及早的入住，从而将寮步的洼地价值挖出来，今天的沙龙咱高结束，希望有机会再邀请各位参加相关的沙龙。
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