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【直播】“湾区新势能•东莞大城区楼市一路向北”研讨沙龙
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—— 2019-09-29 ——

15:46

房掌柜

今天的直播活动到这里结束更多精彩细节请点击视频观看谢谢大家

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15:44

东莞楼市未来发展跟机遇还是有前途

主持人翟志球:谢谢陈骏良秘书长精彩的总结,东莞楼市价格上去之后,成交量有所平稳,或者有一点的萎缩,我觉得都是正常的市场向先,东莞的楼市在稳健的基调之下,未来的发展跟机遇还是有前途的。

今天各位大咖的论点和思想,跟却对东莞楼市也好,对石碣楼市也好,带来了更多的启发,希望大家的精彩发言,给到特别是我们置业者,我们想买楼的网友,给到更加有利的思考,或者决定自己究竟什么时候应该买什么样的产品。今天房地产研讨沙龙就此结束,提前祝各位节日快乐,谢谢!!!


15:43

房价处于调整期

陈骏良:在座的各位做房地产那么多年了,像车总,李总,研究了那么多年,我相信它也摸不透,整个经济的发展,房地产的发展很难预判,第三季度来说,东莞不论从成交量也好,价格也好,都是有所下跌,确实不是很理想。

金九银十,金九就没有了,银十,一上班就8号,就过去了一个星期了,不知道银十有什么大的起色,觉得它跟前三个季度是差不多的,不会说突然放水,确实不会说对房地产大的放松政策,这些应该是没有的。

所以,整个的走向,究竟是怎么样的,不管来说整个东莞的区域条件非常好,也是大湾区的中心城市,长远来说,还是非常的理想。但是它毕竟从2016年底开始,2017、2018年的房价上涨,已经填平了这个洼地,也到均价2万以上了,这确实需要一定的时间去消化,这个消化需要2、3年或者更长。没有哪样东西是永远上涨或者永远快速上涨的,它有一个平稳期,有一个调整期,所以这个调整期的话,我估计2、3年。

刚才车总也说了特殊的二手的过了3万,这些也是有一些特殊的案例。因为南城体育公园的影响,还有附近的教育设施的配套,学校的配套等,是因为市区刚需的需求,才有特殊的案例,其他的二手都是比较淡季的,步入了调整期。

作为消费者,网友最关心的,十几年来都是什么时候出手,始终坚持一句,投资量力而行,自住是什么时候都可以出手,因为你要用,就像我们买车一样,没有任何人考虑一辆车去升值。因为你要用,根据自己的经济状况来买,多大排量,多大价格的车。所以房地产也是,你买房子要住的话,根据自己的要求,选择哪个区域,自己的经济状况怎么样,量力而行。


15:41

石碣楼市前三季度的表现

主持人翟志球:谢谢佘总。

我们看一下整个周边几个镇区的发展,我们都感觉到每个镇区在整个城市建设也好,房地产开发也好,都刻意或者不刻意的打造一个新区,像茶山沿着地铁口附近,然后一条大道过去集中了7、8个项目这样,我们看到旁边的万江有一个新城板块,以这个为龙头来带动周边的发展。

石碣的片区,目前来看,它比较特殊,东边的房地产项目,主要除了吸引了本地人以外,就是石龙。这边是也有现代城市的架构在这里,有江滨新城,有招美等一些超级大盘,相信未来沿着主干大道也会诞生石碣王牌的板块。

网友们最关心的就是除了石碣以外,现在楼价也好,普通老百姓看不懂,现在是9月底,三个季度过去了,对于东莞房地产整体来说,前三季度的表现,对未来的发展,网友非常关心,请秘书长为我们再分析一下!


15:38

商业配套缺乏

佘畅:我们达鑫算是整个东莞,整个片区我们是最深耕的项目,从2009年做这个项目的时候,我们打的是东城北,慢慢的到2015、2016年的时候,融入了所谓的城区。关于石碣未来的利好,各个方面的东西,各位老总都讲了很多,主要分享一些我们项目的变化。

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石碣,在刚开始我们项目在2013年之前,更多的可能还是以石碣本地的一个消费人为主,石碣的工业也是比较发达,都是有几万人的大场。那时候像陈骏良秘书长讲过的问题,一桥之隔,城区的客户,他们就还是比较的在意桥的这种概念,慢慢的随着整个城区的土地供应量的下降,其实包括东城、莞城多开发的土地,在销售项目相对来说比较少的,城市的发展方向可能在2017年3月的时候,就提到一个发展方向,从原来的城市向东改为了往北发展走。从那个时候,我们达鑫之前有客户讲,你这里不是城区,过了一条桥,那个时候2014年,这个项目我做了很久,所以真的就是历经了客户的一个变化,后面到2015年2016年之后,客户不再去纠结说你这里是石碣,靠近东城、莞城的项目,现在基本上来讲,我们整个项目的一个石碣客户的占比,昨天看了占比基本上10%左右的占比,基本上是我们面对的客户群,主要还是以东城、莞城,甚至也出现了一些南城客户,可能之前大家买我们项目,可能觉得说有一个低价这样的优势,但是从2017、2018年开始,我们可能算是一个非典型的一个石碣项目,各位老总说,石碣的均价在1.6万/㎡左右,我们现在的实际的销售价格是2.4万/㎡的均价,我们最近谈的客户,他们想要来石碣,石碣的环境,因为现在东城、莞城是很塞车的,石碣有很多桥,石碣跟城区连接的桥还是蛮多的,这些客户他们更认可的还是这种离尘不离城的感觉,现在它的变化就是,他们会去更注重,特别是最近的从6月份开始之后,整个项目的购买客户的结构,更多的还是偏向于改善型的结构,就会有这样子的变化。

刚刚翟志球总讲到石碣到底需要什么样的东西,可以让楼市往北发展,甚至说让石碣的房价往上涨,作为深耕在石碣10年的项目,我觉得有几点比较重要,石碣缺乏的东西是城市建设、生活配套、交通,虽然说12号线我们是有预留石碣的线路,前几天看了12号线,它的规划是2035年2050年才落地的,我们要讲纳入城区,是否有这样的可能,我们尽可能的留一条R线的支线往北城发展,东莞的城区跟镇区都是跟石碣比较将近的,石碣的经济水平是属于整个东莞的一个中流水平,石碣只是缺少一个大型的综合体,业主一直跟我们讲的问题,我找不到地方购物,带小朋友玩,所以石碣要发展,我是觉得城市近来还是要上去的,包括一些商业的配套。因为石碣现在的商业配套,主要是集中在政府附近,应该是发展十几年的时间,没有一个新的东西可以给到想要买房在石碣的客户。其他的,其实也没有什么,各位老总也讲的比较多,我就大概讲这么多。

15:33

石碣未来楼市的预判?

主持人翟志球:谢谢蔡总的精彩发言,我们根据各个片区的发展的情况,会发现这个片区,你想有长远发展的话,还不是把楼全部卖出去就成功了,或者利用一些价差,把客户引进过来,客户引进过来的过程中,它是很被动的,因为城区的楼价太高,把我挤到那边去了,有这样的态势。

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未来,应该还是主动的,我认为这个地方很好,我来这边置业,跟一个区域的配套设施,有一个很深的关系,譬如说现在镇区一开开几个楼盘,所以我们看到石碣在这块是非常有利的,9月25号,石碣召开的重点项目集中推进大会,全面统筹推进了38个重要项目的建设,未来的总投资达到185个亿,其中的一个超级大盘,已经开发了10年,达鑫滨江新城,作为开发商,对于整个片区,整个的配套和交通的连接,对整体的楼市,对石碣未来的楼市有什么预判?

都是我们非常关心的。我们有请达鑫江滨新城营销总监佘畅,为我们提出宝贵的专业意见!有请佘总!

15:30

城市更新在提速

蔡茂祥:石碣这个地方的楼市确实一直来讲,对东莞城区来讲都是比较低的,这个地方原先是本地客户,没有吸引到外面的消费者进去。为什么不吸引外来消费,我觉得是城市环境。一个是江景资源没有利用好,另外,我们整个楼盘,原先的楼盘纯粹只是在楼盘自身内部去满足自己的居住需求和居住规划,未来城市更新这块,通过城市更新这些项目的慢慢推出来以后,我觉得石碣地方会对外来消费者吸引越来越大。这两年,市里面提了口号是品质东莞,品质东莞是我们对整个城市的一个功能配套这块要把它提升,这块在政府政策的口号要求下,我估计10年之后的东莞,跟今天来看,我们在座的各位都是看得到,这是非常漂亮、宜居的东莞。

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然后,我们原先的楼盘,它在楼盘自身内部,尤其是楼盘配套方面,楼盘的面积比较小,做不好配套中心。城市更新现在要求的主题项目最少是达到10万平米,这里面很多的政府的公配、公园等很多配套设施会完善。

另外,城市更新,最近也推出一些新政策,省里面一步一步落实一些加快城市更新的一些政策。特别是最近8月26号,有一些很大力度的政策也推出来了。我估计在12月,元旦之前,东莞也会配有具体的政策,包括拆迁谈判等都有更大的力度政策推出来。

东莞的三旧改革项目,最大一块是行政服务商工作,东莞以前没有要求,你做三年五年,没有限制,现在已经是两年,两年做完之后,半年时间拿到土地证,最快的情况下,满一点就是三年,五年时间之内,这个项目完全可以推出市场。

城市更新的提速,应该说东莞未来品质东莞的亮点,对整个城市的发展有促进作用,针对我们今天的探讨楼市一路向北的观点,未来石碣的江景打造好了,整个城市规划提升起来之后,石碣的楼市一定往上走,而且很快。现在我们主城区,3字头也有了,原来是在观望是否会降,甚至1.8万,现在基本上是不可能的。石碣现在还是1字头,这个空间还是非常大。把几个要素一解决以后,石碣未来的空间非常大。品质东莞的口号,价格不会往走的。谢谢大家!

15:22

中小型三旧项目如火如荼

主持人翟志球:

城市更新项目,中小型的项目冒出很多,最近在城市更新方面,可以说如火如荼,东莞的城市更新有一些什么样的新的政策和新动向,有请我们有请君和城市更新总经理蔡茂祥为我们解答!

15:21

石碣楼市承接东城外溢客户

李兴旺:石碣对我的感觉,包括对相当一部分东莞市民的感觉,比较落后,城市配套不足,所以导致它对于整个城市面貌的印象,不是很通透的位置。

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近年,石碣受到政府空前的重视,把石碣镇划为城区的统筹。石碣属于三个片区的三江六岸历史文化区,所以石碣镇在规划方面是一个很大的利好,政府也是非常大的重视,因为都说东莞是沙漠文化,而是东莞的文化没有挖掘出来。

一个城市的发源地是由河域发源出来的,习近平总书记一直倡导我们文化自信,在趋势的大背景下,东莞的文化也进一步变。东莞文化像沿江,像石碣镇、茶山那一代都是东莞文化沉淀比较深厚的地方,再加上一个城市江景是不可多得的资源,刚好三江六岸其中有一个石碣镇、万江、东城等总共5个镇街,东江支流一直从石碣到万江,江景面最宽的就是石碣、高埗,所以这个片区有很大的一个江景文章可以做的。

另外,我看到石碣镇,虽然不是很起眼的镇,但是学校大大小小有很多个,曾经在2014年评为东莞名镇,教育资源在东莞镇街还是比较突出的,现在也迎合了一个学位资源的问题。值得一提的是,它的价格是最大的洼地。像寮步,中心区接近了2.8万/㎡的价格,包括茶山,也有2万+的价格,包括厚街都是比石碣要高的,所以价差优势非常明显。

至于东莞GDP,东城区排在第四位,无论是GDP还是人口,都是在比较前的位置。但是它的城市土地和人口是非常有优势的,跟东城一江之隔,必然会吸收东城的外溢客户。

石碣镇的交通优势跟东城来讲,是更加便利,首先有几条过江大桥,是临近东莞的一个交通枢纽,离东莞站非常近,12号线会到达石碣镇,也会到石龙火车站,石碣镇过去的发展潜质非常巨大。

15:15

东莞楼市往北走的趋势是否会成为主流?

主持人翟志球:谢谢尊敬的车总!

高埗和石碣划进城区,往南走就是寮步,整体的成本还是挺高的,往东茶山片区,茶山也承接了很多东莞城区过去的购买力。向北走,整个东莞实践了十几年,往北往万江区,后来大家可以看到最近这几年,石碣整个片区更加活跃,这种往北走的趋势是否会成为主流,石碣又如何利用这个政策利好的一个大环境的推动下,如何发挥这些优势,如何跟周边的板块协同发展!

有请合富研究院高级分析师李兴旺先生为我们深入剖析。有请李总!

15:09

石碣楼市潜力还有很大的空间提升

车德锐:各位网友大家好,各位嘉宾大家好,石碣在我看来,研究东莞各个镇街很多年了,每个镇街都有不同的表现,有它的特殊性,石碣的价格在1.6万/㎡左右,其实还有低的有1.2万/㎡的项目,自己觉得跟它的GDP跟人口不太匹配,东莞的楼市分化了之后,回归了应有的价值。人口多的镇街,房价现在很高,应该是回归它的价值,也看到了很多东莞17、18个镇街回到1.7万/㎡以下,像10万以内的GDP不少于一两百亿。反过来看石碣,GDP接近200亿,正好是东莞的一个中等偏上的状况。人口不少了,24万人口,对比其他的镇街,茶山等镇街都没有20万人口,从人口和经济的产值去看,石碣的房价跟很多100亿左右GDP是一样的,要么就是供应量大了,要么就是地价便宜了。我研究的时候会看这些点,地价一高,房价必然高。因为房地产不想亏钱,如果供应楼盘少,供求关系紧张,价格自然上去。现在有10个左右上下的楼盘,在各个镇街来讲,算多的,很多镇街3、5个楼盘是正常的,10个楼盘就有点多了,有点像塘厦。供应量大了之后,在一定程度上抑制了价格上涨。过去的拿地开发的开发商,地价都不太高,所以它有机会卖比较便宜的价格。

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总结一下,石碣现在的房价水平,应该是在特殊的这种供应量之下,地价成本,它的表现地价不太强,这样的状况,在未来供应慢慢的上去,地价上去之后,应该有比较大的空间。因为我很喜欢横向比较,横向比较其他镇街以外,跟广州的发展历史比对一下,广州中心区的物业价格很高,然后周边的一些区域的话,价格分化的很明显,但是也会跟随着一些规划,一些行政区划这种变化,我很想把石碣,看作广州的芳村,我在广州读书的时候,它其实是芳村,跟荔湾没有关系,芳村也是一江之隔,不是一个城市来的,到2005年的时候,荔湾跟芳村合并了之后,一旦合并之后,整个发展就加速了,后来这种新城在2013年,也是一个旧改项目,大的旧改项目,整个片区600多万公顷的量,经过5、6年的三旧改造,城市更新,变成了现在的广州新城,变成5万/㎡、6万/㎡,整个江景特别漂亮,还有地铁、电车各方面的设施,我想表达,石碣真的有点像芳村,慢慢的并入大城区,以前没有城区的概念,现在有了。

早期,石碣的开发强度比较高,在面临“无地可用”的尴尬和掣肘,石碣在三旧改造方面的开发较其他镇街而言相对较早,所以很像芳村。芳村5、6万的价格跟珠江新城10万的价格还差一倍,所以城区跟石碣的关系,也到了这个关系,1.6万/㎡左右,现在是1.2万/㎡,也是一倍的关系。这里面的逻辑,城区的价格,长远来看我个人还是比较看好的,毕竟城市的中心越来越明显,还有三旧改造这种大的项目推动。

二手房价格涨的自己有点吃惊,已经到3万多,在东莞屈指可数,我没有想到西平已经卖到3万。里面的逻辑关系想表达,从经济的实力看到石碣的匹配房价,再看看横比其他广州这种城市改造,大的规划,这种行政区划,应该来讲,它的潜力是比较大的。

石碣的购买力,除了石碣本身的20多万人口,要在本地消化以外,东城的供应基本上没有,所以有外来的需求。

东城到底买房置业在哪里,东城的房价因为整个松山湖这种动带也不便宜了,2万好几到3万/㎡都有,可以欢迎茶山去买房,但是茶山的分化也很厉害,所以只能往石碣来引。

总结一下,上半年,整个城北的成交量比较大,第一个是塘厦,第二个就是高埗。石碣是缩量的,不要小看9万方量,在全东莞是第一名。高埗和石碣占到了一定的比例,高埗和石碣的量的确很大,这种拉动力很强,为什么这些客户去石碣买房,很大程度因为价差的问题,从城市周边的格局,价格的格局来看,石碣是最低的一个板块。茶山比较高,南边厚街也比较高,也是价格的优势,除了价格以外,石碣的江景没有充分得到价值的挖掘。一个城市来讲,有一条江,是很有灵性、活力、价值的地方,只不过东莞的方向不在这上面,一江两岸的这种感觉,应该未来这种江景迟早会被这个市场挖掘,因为越来越多城市的发展,应该这种江景还可以得到改善的这种客群的认可。为什么江边的今天,项目可以卖到2万/㎡,因为江景的价值很明显。

说到潜力,石碣的潜力还有待很大的空间的提升。

除了刚才说的这些,未来随着越来越多的品牌开发商的这种进驻,为整个石碣的房地产发展,再上一个台阶。

15:03

如何看待"北城"石碣楼市的潜力与短板?

主持人翟志球:谢谢陈秘书长的精彩发言!

每一个房地产板块都有他的特点,我们又如何看待"北城"石碣楼市的潜力与短板?

作为资深的东莞楼市研究专家,我们有请东莞中原战略发展中心总经理车德锐先生为我们作精彩的分析,有请车总。

15:01

石碣——东莞价格洼地

陈骏良:各位下午好!今天沙龙讨论关于石碣未来的发展和前景,大家都知道石碣是一个属于水乡片区,靠近东城、石龙,距离东城其实就是几百米的距离隔了一条梨川桥,以前东莞有一个习惯,就是过一个桥就好像差很远了,过桥千米路。所以一直以来,忽略了一个事实,本地人老是觉得有一个桥,好像有一个很大的阻碍在这里,无形的一个墙一样,就隔开了一个地区,所以的话,一直以来,石碣也是作为东莞价格洼地,都是在均价以下,现在基本上都是1字头,现在1字头的楼盘基本上都是常平这些地区,其他都是差不多3字头,及个别7、8字头的都有,像东莞差不多都接其他的价格,石碣总的来说,基本的均价在1.6万/㎡多左右,这个也是他的优势,市区的房子越来越贵,基本上都是接近3字头,一桥之隔,这个地区是1字楼,1.6万/㎡、1.7万/㎡,很难上2万,这个也是可以吸引到比较多的城区购房者。

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整个石碣的地理位置也是蛮好的,交通也非常的发达,而且石碣与石龙相接壤,石龙早期也是经济比较好的镇街之一,所以加在中间,一直有很多的楼盘在东江旁。石碣也是属于比较休闲的镇,没有十分堵车,是相对宜居的镇区。综合这个因素,周边房价那么高的情况下,石碣应该可以发挥其应有的作用。

14:50

“北城”石碣的胜出“势能”有哪些?

 主持人翟志球:尊敬的各位领导、各位来宾、网络上的朋友们:大家下午好!这里是房掌柜,我是主持人翟智球,欢迎大家来到“湾区新势能·东莞大城区楼市一路向北”研讨沙龙现场。

再过两天,就是我们伟大的祖国70周年华诞!在这普天同庆的日子来临的时候,我们特别邀请到东莞房地产协会秘书长陈骏良先生和各位楼市大咖,媒体朋友,对东莞楼市的发展趋势,进行共同讨论和交流。

相信今天各位嘉宾的发言,会给我们带来更多的讨论和交流,思考和启发。我们房掌柜注意到,自2017年3月,东莞全市划分为六大片区后,石碣和高埗被新划入城区片区。在规划利好的叠加下,“北城”石碣楼市呈现前所未有的繁荣,目前在售和准备推出市场的项目共有10个。在东莞一个镇区来说,处于比较中轴的区域。大城区楼市为什么一路向北?众多房企如何将“北城”石碣的“势能”转化为“动能”,区域市场未来的走向,什么时候是购房入市的时机?

本期沙龙将围绕上述主题展开讨论,希望能够帮助购房者、房企拨开楼市面纱,准确把握入市机会。这个时候,我就想把第一个问题给到尊敬的陈秘书长。一直以来,东莞楼市的热点都聚焦在临深片区和松山湖、滨海湾片区,而北城片区是今年的一匹黑马。为什么“北城”能在东莞房地产这个阶段跑出来?“北城”石碣的胜出“势能”有哪些?有请陈秘书长作精彩发言!


14:35

活动即将开始

嘉宾已经入席,活动即将开始

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15:33

东莞大城区楼市一路向北

说起“北城”石碣,其发展关键年应该是2017年。当年3月,东莞全市划分为六大片区,石碣和高埗被新划入城区片区,从此进入发展快车道。

地缘、价格是“北城”石碣楼市的最直观优势,据房掌柜监测,8月石碣洋房签约均价16121元/㎡,明显低于全市均价20431元/㎡。受中心城区房价高企影响,目前均价不到2万的“北城”石碣,成为中心城区购房需求外溢的理想承接地。

至今,在规划利好的叠加下,“北城”石碣楼市呈现前所未有的潜力,众多城市更新旧改项目浮出水面,中洲、嘉宏、利丰、腾龙等多个项目即将入市,加上原已深耕石碣楼市的达鑫、万科、中熙、鑫博、碧桂园、卓越、珑远、阳光城、中惠等房企,以及未来华南保利的挂影洲产城综合体、华侨城投资的水南唐洪文旅项目、星河控股参与的水南银河路改造项目、美的置业与招商蛇口合作开发的东樾花园、新城控股已备案的云樾花园、前海中星的石碣工业产业园更新项目等。

湾区造势、规划向好、房企扎堆、价格洼地,加上轨道交通规划也将石碣纳入了范畴……2019年临近国庆之际,东莞大城区楼市如何一路向北看齐石碣,众多房企如何将“北城”石碣的“势能”转化为“动能”,让大城区楼市爆发出更强的活力?

2019年9月29日下午,房掌柜东莞将与众楼市大咖一起探寻答案,房掌柜东莞站和深圳站将对此进行全程网络视频直播,其它主流媒体也将对此次沙龙的精彩观点予以报道,敬请关注!


15:31

石碣楼市进入发展快车道

2019年,房地产行业机遇与挑战并存。在各路政策“围追堵截”的调控压力下,东莞楼市虽说成为“小年”的概率比较大,但在湾区新势能作用下,也呈现出了不一样的发展态势,各路品牌房企各显神通抢滩登陆,城市更新也按下快车键,全东莞各个区域楼市发展潜力被进一步挖掘。

得益于片区规划和城市更新项目推进,2019年以来,东莞城区片区一直热度不减,不管是土地拍卖,还是旧改项目,都备受市场关注。而受中心城区的高房价挤压,处于大城区片区“洼地”的石碣、高埗在今年更是成为了开发商、购房者眼中的“香饽饽”。尤其是“北城”石碣,明显进入发展快车道。

本期掌柜沙龙主题为“湾区新势能·东莞大城区楼市一路向北”。之所以赶在这个节点举办这个议题沙龙,一个是因为大城区楼市一直备受市场关注,另一个也是因为“北城”石碣近期动作频频,成为购房者热议点。我们本期话题,以此为切入点,希望能够帮助购房者、房企拨开楼市纷扰,准确把握入市机会。

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