东莞城轨交通的破土动工，标志着东莞城市向国际大都市迈进！轨道交通改变一个城市，改变你我的未来！
2009年，东莞城市期待已久的轨道交通全面开工，继莞惠深轨道交通建设施工，东莞轻轨R2线项目用地已落实，并完成用地预审，预计2010年2月动工建设。位于南城规划二路的新城中心站工地机器轰鸣、土木大兴，轨道交通已经走进东莞城市的生活中，一个全新的轨道交通时代亦然在东莞拉开大幕！
轨道交通如何改变我们的城市，怎样的改变我们的未来，又会怎样的影响到我们的生活？！12月17日下午14：30，地产行业大家齐聚一堂，脑力激荡，奉献一场思维盛宴，全面解读东莞轨道交通与城市发展未来！
敬请关注房掌柜《2009东莞轨道交通与城市发展高峰论坛》的网上直播！
现在，房掌柜工作人员已经在论坛地点就绪，活动即将开始！
大家好，欢迎来到2009东莞轨道交通与城市发展高峰论坛现场！我是宇鹏，来自宇鹏互动传播机构，是本次高峰论坛的主持人！
首先，我代表主办单位，对今天百忙之中抽空莅临现场的各位嘉宾、各位领导、以及各位支持宇鹏，关注本次论坛的朋友和广大网友们表示衷心的感谢和欢迎！
下面，我给大家介绍一下出席本次高峰论坛的各位领导和嘉宾。
来自地产行业的领导和嘉宾有：
中天力通地产公司副总经理朱必歩先生，欢迎你！
光大景湖时代城营销部经理程伟先生，欢迎你！
万科东莞公司营销部经理高骏先生，欢迎你！
深圳博文道营销公司总经理杨波女士，欢迎你！
中原地产公司市场研究部车德锐先生，欢迎你！
合富辉煌东莞公司项目总监李兴旺先生，欢迎你！
东莞瑞峰置业有限公司姚丽军先生，欢迎你！
来自东莞网络传媒的领导和嘉宾有：
东莞搜房网副总编辑杨大伟先生，欢迎您！
房掌柜总经理张毅先生，欢迎您！
新浪东莞网总经理徐永先生，欢迎您！
房讯网编辑徐超萍小姐，欢迎您！
本次高峰论坛的特邀嘉宾：
广州名将地产工作室董事张敏华先生，欢迎您！
本次高峰论坛的媒体支持单位有：
东莞搜房网、阳光房产网、房掌柜网、新浪东莞网、东莞房讯网，感谢您们的支持！
本次高峰论坛网络现场直播单位有：
东莞搜房网、阳光房产网、房掌柜网、新浪东莞网、东莞房讯网，对以上媒体单位的工作人员大力协助和真情付出表示诚挚的谢意！
改变城市，改变未来--2009东莞轨道交通与城市发展高峰论坛正式开始！
今天是2009年12月17日，十天前，也就是12月7日，全球的目光关注到一个地方，丹麦的首都--哥本哈根，192个国家出席和参加的世界气候大会在此举行，“减排，为了明天”成了一个核心的话题。
两天后，也就是12月9日，中国武广铁路客运专线成功试运行，从广州南站发车至武汉站，用时不到3个小时。其间，列车跑出394公里时速，创下世界高速铁路最高运营速度。武广高铁运行成功，成为中国铁路新时代的一个里程碑。
第二天，12月10日，东莞莞惠城轨新城中心站施工方传出消息，城轨新城中心站西移80米，全面开工！这是东莞城区唯一在建的轻轨枢纽站点。
莞惠城际轨道交通简称莞惠城轨，是广东省内的一条城际轨道交通线，是珠三角城际轨道交通线网规划的放射线之一，与穗莞深城际轨道交通相衔接，路线全长96.96公里，其中东莞市境内长67.460公里，惠州市境内长32km总投资253亿元，计划建设工期3年半。2009年5月8日在东莞常平镇正式开工，预计2012年10月底建成通车。莞惠城轨的速度目标值为200公里每小时，预计全程运行时间一小时以内。建成通车后，从广州、东莞到惠州市区分别只需要1小时和35分钟。
正在施工中的新城中心站是东莞轻轨R2线同莞惠城轨的换乘枢纽站。规划中的R2线由石龙镇石龙站通往长安镇的长安汽车站，连接东莞西部的密集城镇带，呈北至西南走向，全长59.4公里。R2线首段运营线路是由新石龙火车站至虎门站，全长37.76公里，
东莞轨道R2线试验段已经确定为“东宝路－东城路”段的“两站两区间”。试验段将计划明年春节后正式动工，R2线全线将于明年6月正式开建。
可以说，新城中心枢纽站的开工建设，标志着轨道交通已经走进东莞城市的生活中，一个全新的轨道交通时代亦然在东莞拉开大幕！
从全世界的范围来看，被称之为国际大都会的城市，地铁是一个标志，东莞比肩世界，轨道交通当仁不让。
这里有些统计的资料，可以给大家分享一下：
在世界主要大城市中，轨道交通运输量占公交运量的50%以上，有些甚至达70%以上。巴黎1000万人口，年客运量12亿人次，轨道交通承担70%的公交运量。这一比例在莫斯科是55%。伦敦共有9条地铁线，总长500公里，日运300万人次，能满足40%的出行人员的需要。日本东京大都市圈现有280多公里地铁线，轨道交通系统每天运送旅客3000多万人次，承担全部客运量的86%。
从上面的资料可以看出，轨道交通对缓解城市化进程带来的交通压力意义重大。当市民出行的首选交通方式是轨道交通，小汽车的使用率将大大降低，由此带来的空气污染和碳排放也将大大降低，换个角度而言，从保护地球的层面来看，城市是需要轨道交通，越大的城市越需要。
就减排来说，轨道交通意义重大，当然，轨道交通给我们带来的不仅仅是减排，还有无限的便捷生活，便捷的轨道交通将会给我们的城市，我们的未来、包括我们身边的楼市带来什么样的改变呢？我想这个话题还是留给今天出席论坛的各位专家和领导吧。
我先抛砖引玉做个开篇发言，接下来有请今天的特邀嘉宾张敏华先生为我们精彩解读轨道交通，改变我们的城市，改变我们的未来！
感谢今天到来的媒体，感谢宇鹏互动传播机构，还有房掌柜网、阳光网、搜房网、房讯网以及新浪网等媒体朋友的支持，还有地产同行、代理公司。今天我们来到这里，讨论轻轨对城市的改变，或者是看城市未来。昨天晚上，我自己去想了一下，因为时间比较紧，我在邀请函上看到几个问题，我今天从城市建设的角度等方面说一些观点。东莞轨道交通引发了这种房产格局和生活方式变革，它在哪些地方体现呢？轻轨交通这个东西，我觉得是城市化进程最大的体现指标。为什么这么说呢？城市跟城市之间有交通的沟通，轻轨在珠三角一体化之后，轻轨肯定是会起到拉伸的作用，像跟广深的交流，信息化就更充分了，就更能体现到广州、深圳的城市文化。这个轨道在整个社会来说，刚才宇鹏也介绍得很清楚，具有很大的意义，会更多使用轨道交通工具。我们在便利的时候也会用到轨道交通，比如我今天要去看一下深圳的万象城，或者广州的LV，我肯定会搭轻轨去，不会自己搭车去，而且中下层人士也不会有自己的交通工具。他们的知识面就会向更高层次接近，本地的高生活消费也会更加接近这种知识面。人文，在东莞有一个很好的比喻，“海纳百川，厚德务实”，我在东莞做了七八年的地产，东莞的老板、企业家，确实他们是很厚德务实，在这里我亲身体验地说一下这个问题，他们做事情、工作的时候，都不会有很大方向的举动。像我现在看到的光大和万科这种公司，在我心目中，他们是很有社会责任感。从做企业的人文来说，我们真的需要深圳、广州等大型开发商学习一下，因为这种人文，东莞应该需要提升。提升之后，他会有更大的发展。东莞毕竟是一个城市经济很雄厚的城市，它会有更大的转变。
从人文角度来说，要向深圳、广州学习。东莞的企业，外界的开发商进来之后，这几年的改变，从我们房地产行业来看，确实也带动得很大。像我自己原来在的发展商——丰华地产，跟老板沟通的一些观念里面，从外面的开发商进来之后，大概是四五年，一些以前不能接受的观念或者不能接受的一些执行的东西，他都会改变他们工作的观念。这个城市轨道，在整个城市里，可能会成为人文沟通的桥梁。从人文这个角度，在轻轨里面可能会有一个比较好的体现。
还有一个我想说一下，物业方面，现在我们看到东莞，酒店物业和公寓物业都挺多的，如果轻轨在未来时间之内建成使用之后，我自己想了一下，产权式酒店或者产权式公寓这种物业，在以后都会有一个很好的提升。体现在哪几方面？第一个是租金的问题。我们看现在东莞住宅租赁的租金，在东莞还是很大空间的。为什么这么说呢？我们去东城、南城或者莞城，都是在一两千，可能好的去到三四千，比如世纪城这种物业，在广州、深圳的物业，一个小房子都可以租到两三千。租金提高，它的房产价值肯定会提高，这是我刚刚想到的东西。产权式物业会令整个城市的物业价值拉高，轻轨建成之后，东莞处于广、深中间的位置，跟惠州离得也很近，以后东莞会成为中心枢纽，整个轻轨带给我们的是一个城市文化的改变和整个城市的提升，这对东莞是十分利好的，而且也是响应了整个珠三角整体大规划的展望。
轻轨，我在上海、在一些其他城市，我自己也坐过，确实它给到我们一个时间效率，还有安全感，还有一个环保问题，刚才宇鹏也提到环保问题。现在在开气候峰会，结果现在还不知道，整个环保的价值点，我觉得轻轨会给我们很多的支持。我们现在开车要开到比较远的地方，我情愿去坐轻轨，整个轻轨给我们带来了很大的便利。所以整个区域文化交流和信息得到了很充分的沟通，并且也将整个城市的中下层层面人士，比如在工厂没有自己交通工具的员工，或者是社会人士，他也可以去亲身体验周边城市的文化，包括一些消费场所，他们可能都会去很频密地享受整个珠三角一体化带来的便利。城轨交通给我的感觉，在东莞，可能第一条线在两到三年时间内会建成，我们作为一个地产商也好，作为一个代理商也好，从一个没有轻轨的城市变成一个有轻轨的城市，从我们销售产品的角度来说，在现有阶段，我们在市区的楼价，我自己感觉，不会有很大提升。为什么这么说呢？因为整个轻轨拉动的人口数量是有限的，因为毕竟东莞是一个二线城市。现在我估计，轻轨建成，或者整个轻轨投入使用之后，在轻轨附近的物业和上盖物业，可能会去到15000左右，现在我们房产的价值还是有一定的空间。所以从投资者的角度来说，现在买房子也是比较合适的。如果有需要的话，现在买房子还是有很大价值的。
我就从三方面解释轻轨带来的一些作用，下面交给其他的同行。
感谢名将地产工作室张总的精彩发言，张总从人文和城市发展的角度位我们解读了轨道交通对城市的改变和社会的改变，给了我很大的启发，张总谈到了轻轨会逐渐拉平东莞与深圳、广州这些大城市的信息、文化、人群差别，而东莞的商业将会迎来一个全新的时代，我觉得讲得非常精彩。接下来我想邀请来自地产专业机构的专家，看看地产专家是怎么看待轨道交通与城市发展的，有请中原地产公司的车总发言，请发表一下您的高见，谢谢。
车德锐：大家好，很高兴能够参加这次论坛活动。轻轨这个话题，在东莞这边，从五六年前已经开始谈起，一直大家都有这个期望和预期，希望早点把轻轨建起来，能够推动整个城市的发展和整个房地产快速发展。今天有几大问题，第一个就是探讨一下东莞轨道交通引发房产格局及生活方式的变革。对于房地产来说，我们身在房地产，就谈房地产，我们首先从宏观谈起，目前这一轮房地产的发展周期到底是属于什么阶段呢？我们认为东莞新一轮的城建投资热潮已经启动了，这是我一直强调的观点。我认为东莞十年一波这么一个热潮，东莞会不断加大投资，各个镇区都是，包括从今年已经开始，东城已经打算投入140个亿，相信南城还有其他镇区，都会跟进，不断追加资金，做出很好的规划前景。这一轮的投资热潮，应该可以做一个历史的重演，我们可以回到2000年，中心广场的建设带动了主城市的发展，通过七八年时间，已经打造了非常好的形象。接下来的十年，它又是一个新的发展周期。在启动过程中，我们可以看到，有几方面是会升级的，我们所提到的产业升级，会在这一轮投资热潮中很明显地出现产业方面的结构调整、转型和升级，第二个就是配套的升级，这个配套也包括生活配套、行政配套，还有交通配套。交通配套里面有我们目前谈的这个话题，就是轻轨。轻轨的建设事实上就是交通配套升级的一个加速器。
这几方面升级之后，我们可以看到，城市就会升级。城市升级，事实上就是我们所谈到的房地产方面的东西，就是城市化进程的加快。我们觉得东莞目前的阶段，房地产开发得很快，但是城建投资、城市化进程跟不上这个节奏，产生一个脱节，从而导致我们开发了很多新楼盘，周边的生活配套不是很完善。未来来讲，有赖于城市化进程的加快，我们做房地产开发的有望得到更好支撑。城市的升级，自然而然的，比如在中心广场投入500亿，整个土地就会升值，地价贵了，房产也是水涨船高。房产升值也是有个过程的，我们可以看回02、03年，中心城区建设如火如荼，但是我们没有看到房价有明显的上涨，这就是房地产开发新一轮投资热潮刚刚开始的时候，市场表现更多的是量价起稳。因为一个地块进入新的开发，它其实是不成熟的。不成熟意味着消费者买房的时候看不到这里未来的蓝图、未来的真实情况，他还是觉得不是很便利，现在买房有点早。等这个地方成熟的时候，再陆陆续续进来。从消费者来讲，他会有一个过程，就是来这个地方买房。
轻轨也是一样的，轻轨沿线，我们可以看到，在未来，肯定会有很多开发商在轻轨沿线布局，争取拿好的地块。但是这样一来，可能会导致沿海房地产开发有一个扎堆，大家一起动，供应量就有点大，而且公司也不成熟。有些地段比较好的，可能会受到消费者的追捧，但是大部分都还不是很成熟。刚才说消费者是这么一个缓慢的过程，作为投资者更是，除非很长线的投资者，才会看到这里面的机会，提前布局。但是中短线的投资者，他还是等到消费者已经进去了，有一个雏形的时候，投资者才会陆陆续续进来，一些短线投资者看到已经成熟了，租赁需求慢慢开始活跃了，短线的投资者才会进来，这个时候就快速推高房价。所以我们看到这个过程有点缓慢，起码是5年以上的事情。
轻轨对于房地产的影响是更直接的，刚才张总提到一点我是很认同的，它带来人流的集聚，特别是一些站点附近，比如今天参与论坛的中天力通城市风景项目也是一样道理，它身在站点周边，未来会带来很大的人流集聚，人流集聚现象越来越明显的时候，带来的是一个商业机会。开发商、商业经营公司、投资者、个体户、商户，这种资源会进一步向附近集聚。随着人流不断集聚，我们认为第三产业发展会很迅速。
今年我们回顾一些经济数据，我们发现上半年虎门和东城GDP增长是两位数的，很难得，上半年的时候，东莞才是0.6%左右，在金融危机冲击下，东城和虎门能达到GDP百分之十几的数据，当中说明，就是由于他们的第三产业，特别是商贸的发展所起到的抗金融危机的作用。这个给到很多提示，未来商贸东莞可能会成为保经济稳定增长的主要动力。轻轨恰恰在这个时候开工建设，如果能加快进度，对未来商贸东莞会有很大的提升。第三产业的发展也会增加就业的机会，会有很多人流集聚到站点周边，会带动很多方面的兴旺发达。比如商贸带动物流，带动购物，带动娱乐，带动交通，带动饮食等等，这个就是第三产业或者商贸兴起的一个方面。
人流集聚了之后，自然而然的就会起到租赁需求旺盛的现象，我们可以借鉴虎门现在的情况，虎门房地产市场发展，这么多年来，由于外来做批发的人、客流多，每一次交易会都有上百万人次，它带来了很旺盛的租赁需求。租赁需求对于我们房地产的提示作用就是租赁需求旺盛了，一定会带动二手投资，带动一手的投资，会推动房地产进一步兴旺。我们也这样认为，做房地产的都知道，三要素，有没有人去，这个人有没有购买力，有没有这个购房需求，其实是这三要素。轻轨的开通带来站点或者向周边辐射，会带来人流，也带来很多购买力，也带来了很多租赁需求、投资需求，房价这个东西，我们现在看回来，我们很想比较一下09年，看看东莞房产水平怎么样。我第一传递这种声音，针对一线城市房价进行打压，对东莞的房价影响是有限的。因为一线城市的房价是超出了07年的高位，跨过了1万的高位。我们跟珠海、南海、顺德这些地方比，他们都在8000、1万以上，东莞的数据表明，住宅均价，最新的价格才是6000多，如果不含别墅，才5000多，大家也是有目共睹的。现在主城区里面5000多的项目、普通住宅还是有很多。所以说，东莞的房价为什么会有这么低的情况，主要是经济的冲击，带来人口的外流，企业的亏损或者关闭。这个我们认为是短期的，未来来讲，我是长线看好东莞城市的发展。未来美国的消费提高了，我们出口也好做一些。当经济复苏的时候，明年东莞的房地产更多是由于经济复苏给到市场信心，我判断东莞的房价是趋稳态势。东莞为什么房价一直起不来，我们探讨轻轨的时候，还是要把它放在购买力的基础上，未来莞、深、惠一体化过程中，到底东莞能不能吸引周边消费力到东莞消费、投资，一个是东莞的环境非常舒适、漂亮，产生了很多别墅物业。深圳那边土地资源稀缺，会有很多开发商、投资客向东莞靠拢，轻轨已经打造出来，势必会带来深圳、惠州的客流、人流到东莞这边做投资。
我们可以看到07年东莞房价保障背后，由于深圳的投资客过来投资，只是由于目前不看好东莞经济的发展，过了这一波之后，还是会有新一轮外来投资热潮会进入东莞，从而推高东莞目前偏低房价的现状。房价还跟投资需求有关，东莞2009年的的确确投资需求的比例很小，未来轻轨开通之后，会有很多的资金看好周边轻轨沿线和站点物业。
今天我们探讨的第三个话题，最早开通的莞惠线，它所引发的就是西平片区，明年我认为西平片区是大热点，由于站点移了80米，对石竹新花园等项目都有利好的支撑，明年南城这两个板块会成为一个热点。还有一个热点就是东城那边，因为二号线有“东宝路－东城路”的试验线，也会带动周边物业的升值。
基本上先谈这些，占用了大家的时间，谢谢！
宇鹏：感谢中原地产公司车总的精彩发言，他给我们讲了房地产热潮的启动由轻轨来开启，给我的感觉，西平片区周边的物业，比如中天力通的城市风景、万科的金域华府、光大的景湖时代城，都会分享轻轨带来的升值。还有就是东城的R2线周边片区，讲得非常精彩。下面我想请开发商这边的领导来谈谈看法，有请中天力通地产公司的朱总。
我刚刚听到一个很好的观点，轨道交通这一块开建，结点的汇集，在前期阶段，现在只是开始阶段的时候，尤其是对消费者或者客户，开发商是否会一窝蜂而上呢？还是要选择一些轨道交通的关键结点。我们中天力通地产有幸开发城市风景这个项目，也初具规模了，刚好处于一个轨道交通的交汇点。我们知道南城区政府最近提出南城要向深圳看齐，由此我就联想到深圳这边的一号线和四号线的交汇处，双轨交汇的中心绝对是财富汇聚的中心，我对这一块的价值相当看好。当然我们周边的金域华府、景湖时代城，也紧紧围绕着这个片区，会带动周边的生活氛围和配套。作为我们开发商，应该抓住这个机遇，抓住轨道交通这个发展机遇，加大力气奉献出我们更多的精品，我就简单说一下我个人的观点，谢谢。
宇鹏：感谢朱总精彩的发言，城市风景这个项目离新城中心站是最近的，特别是这次新城中心站移了80米之后，更接近城市风景中心街区，轨道交通“改变城市，改变未来”，刚才各位领导做了精彩的发言，不知道媒体这方面的领导们，他们是怎么看待这个问题的，他们应该是接触到更多社会的层面，下面我想邀请来自房掌柜的张总来解读一下轨道“改变城市，改变未来”，欢迎。
在座的都是老朋友了，客套话我就不说了。今天这样一个机会，能交流一下关于轨道交通的话题，我这边就讲三个观点。
第一是金融海啸成就了目前的轨道规划格局；第二是东莞房地产未来5年，第一推动力是轻轨；第三个，我认为新城市中心站让东莞更具备都市生活元素，强调一点是都市不是城市，其中一个大的区别就看是否具备发达的轨道交通。
第一点，金融海啸成就了目前的轨道规划格局。我04年做房地产项目的时候，理想0769提出过“轻轨改变城市”，那时东莞出台轻轨规划还没多久，但是为什么我们到09年才见轻轨真正开工呢？这其中很重要一个因素，我认为就是金融海啸起到了催化的作用。不管是中国也好，还是东莞也罢，目的都是保经济增长。我们讲拉动经济的三驾马车，其中很重要的就是基础设施投资。 我们可以看到，目前已经动工的R2和莞惠城际轻轨，在今年上马都要为GDP做贡献。包括莞惠城际轻轨提出得比较晚，这么快就能开工，也是这个原因。其中广深港客运专线，应该会是东莞最早建成的轨道交通，大家要是在广深高速开车去深圳，就可以看到在丰泰华园山庄旁有一个横跨高速的高架水泥桥，那就是目前已基本成型的广深港客运专线。接下来整个东莞的轻轨建设还会进一步加速，这也是为什么房掌柜在今年春季购房地图里，我们为什么第一个印制东莞楼市轻轨地图的原因。
第二个，东莞房地产未来5年，轻轨会成为第一推动力。东莞的几条轻轨现在基本还处于前期阶段，轨道建设所跨年度起码在两到三年以上。整个而言，市域轻轨R1、R2、R3、R4，在整个东莞片区分布上，涵盖了东西南北各个方向，基本没有其它因素能比轻轨更强大地拉动东莞未来5年房地产的发展，包括原来相对落后的洪梅水乡片区，都已经是很多开发商拿地的一个热点片区，存在一个洼地效应。
在房掌柜购房地图上，我们数了一下，市域轻轨与城际轻轨将在东莞房地产发展历程中，起到很大推动作用，热点片区将随着轻轨线沿途产生。不只是原来的城区，包括镇区，都规划有两条线交汇的枢纽站点，包括松山湖片区、虎门白沙、黄江等等，轻轨建设将形成四面开花的格局。同时，在这个过程中，南城的房地产核心开发地位会得到进一步强化。我们看同一个片区存在两个重要枢纽站点的，目前只有南城。一个是会展中心的R1和R2线交汇，另外一个是新城市中心站，R2与莞惠城际轻轨的交汇枢纽站。南城的房地产将不只是一个量的超越，包括今后整体的热度上，都会进一步凸显出来。
之前与一个朋友聊天，他问，你说东莞相对广州和深圳好在什么地方？我说东莞好的第一个就是房价便宜，第二个是出行效率高，基本不堵车。但是我认为在接下来轻轨的动工阶段，东莞核心城区有可能进入一个“堵城”时代，原因有两点。一是因为东莞核心城区的立体交通比较差，大家平时上下班高峰期时，在南北向的东莞大道或者东西向的东城大道上，一般都要等两个信号周期以上的红绿灯，因为私家车保有量增长很快，而东莞城区的十字路口，基本没有下沉式隧道或者天桥，交通压力越来越大。二是因为接下来的轻轨施工，整个城市主干道将被大面积地“开膛破肚”，肯定是容易拥堵的。大家现在就可以感受到，R2线现正在做前期的地质勘察，一个蓝色的围板把道路的1/3一围，整个堵车现象就体现出来了。因此暂时的“堵城”将与轻轨施工有很大的关系。东莞所有轻轨建成的话，5年是比较快的，慢的话，周期还会延长，因此我认为东莞房地产未来5年，轻轨会成为第一推动力。
第三个观点是新城市中心站，可以让东莞更具备都市生活元素。比较早的时候，我们就关注过地铁与轻轨的区别到底是什么？轻轨与地铁的区别，并不是说走高架还是走地下的问题，我们看R2轻轨很多站点都是走地下的，并且地铁也不一定都是走地下，有的也走高架，比如深圳的3号线，一出关就走高架了，再比如广州往南沙走的4号线也是走高架。因此判断标准实际是根据客流运量来区别的：轻轨运客量是每小时在1-3万，3-6万每小时是地铁的运载能力。
我们再看新城市中心站，R2与莞惠轻轨在这里交汇时，走的都是地下，其实已经相当于是地铁了，这样一个站点，实际上给周边造就了一个很好的生活品质，因为这样就没有噪音污染了，等同于都市气息浓厚的一线城市的地铁换乘站。
我记得在大连工作的时候，据不完全估算，大连的轻轨应该是中国最早的轻轨，是日本人修的，那条轻轨在大连又叫叮当车，非常有都市的人文厚重感，而东莞的轻轨不具备历史沉淀，如果一走地面高架，都市感觉就有些被破坏了，所以新城市中心站的规划应该是很有前瞻眼光的，可以让东莞更具备都市生活元素。
那我们再看看在这个站点的周边楼盘，不管是一手的中天城市风景、万科金域华府、光大景湖时代城，还是二手的石竹新花园、金地格林小城、金色华庭，在轻轨都市化的进程中，都有良好的价格提升空间。
感谢房掌柜张总的精彩发言，他从传媒的角度给我们解答了这个议题，接下来我想邀请搜房网的杨总发言，谈一下他的精彩观点，跟大家分享一下。
感谢搜房网杨总的精彩发言，他给我们大家分享了他的观点，也给网友提供了非常好的建议，在轻轨开通前买一套房，坐等轻轨开通后升值，让轻轨为自己的房子赚钱，讲得非常好。我们地产专家会对这个有怎么样的看法呢？刚才也听到开发商和媒介这边精彩的阐述，接下来我想邀请瑞峰置业姚总谈谈对这方面的看法。
第二个，居住的特点，我觉得反而会出现更多空间上的发展，就是商贸可能会往城镇中心区以及几个中心镇集中。其实东莞很多居住条件非常优越的地方，我打个小广告，我们正在代理的上合区，就在江中心的一个岛，周围环境都非常好，资源非常好，但是它的出行条件相对来说就限制了很多普通消费人群去渗入，刚好它也是有城际轻轨在周边经过。类似这种项目在东莞非常多。东莞，我们说了，也有一个现象，一直说价格起不来，09年应该相当于金融危机给中国的地产打了一剂强心针，但是不是每个东莞楼盘都能享受得到，城区还好一点，镇区的楼盘还是非常辛苦，没有感受到这一波回暖给我们带来的实质性利好。这个原因就跟刚才讲到的有关系，跟消费力的辐射是有关的。
在城际轻轨发展纵深深入之后，对居住必然会产生很大的影响，类似镇区周边环境非常好的地方，目前楼价也就三四千的楼盘，这个价格洼地相对广州均价在1万到2万左右，在城际轻轨的拉动之下，一定会有它的消费力来转移的，这就是我对城市格局影响的两个看法。
第二方面，我也想表达一个，其实大家都看到了轻轨轨道交通带来的利好，我同时也认为，东莞的轻轨还是蕴含了很多的系统风险，这个可能是从宏观层面来看，房掌柜张总提到的一个观点我非常认同，金融危机促进了东莞轻轨的上马。其实不光是东莞，很多城市轻轨的上马都是因为这次金融危机才能上马。包括我02年在杭州做的时候，杭州当年就已经把自己的地铁计划上报国务院，但是连报了几次都被砍下来了。为什么会出现这种情况？我们研究它本身的时候可以看到，无论轻轨也好，地铁也好，它的投入、产出，如果作为它自身项目的运作来讲，它是不成比例的，它的投入非常高，但是它真正产生的效益，公共效益也好，还有它自身能产生的利润也好，是非常低的。即使运作非常成熟的地铁、轻轨城市，运营费用，能够靠票价收入、广告收入打平的，基本上就不错了，往往我们可以看到运作成熟的城市里，轨道运营公司的利润来自哪里呢？就是土地，就是他相应的集中站点周边土地增值给他带来的价值，而轨道自身的投入，希望通过票价也好，通过里面的广告收入也好，希望从中回本，基本上是不可能的。为什么轻轨国家这么谨慎去投入，而在这一轮里面又这么轻易上马，我觉得是因为有这么一个关系在里面。
所以从这个关系里面来看，确实它的系统风险会比较大。我记得前段时间我看郎咸平教授讲到的一个东西，其实大家都知道“三架马车”对经济的拉动无非来自于需求和投入，需求又分为内需和外需，我们的外需就靠出口，内需就是老百姓的消费，而我们的政府投资这一块，真正产生的效益，无论是高铁也好，还是轻轨也好，它的投入、产出比，相对来说是非常有限。当然作为老百姓来讲，我是非常希望它能够迅速投入建成，对我们的出行会非常便利，但是它的经济效益，它自身的运作上，回报是非常缓慢的。政府投入最终还是落到纳税人的投入上，也是利用老百姓的钱来做的，当它的产出非常慢，它蕴含的风险就会逐步积累。短期内，它一投入之后，必然会产生相关产业的拉动，对经济会有一定的刺激作用。但是这个刺激作用不能持续下来，虽然对我们出行便利了，但是花了那么多钱，产生不了经济效益，这个债还是要老百姓来背，对整个经济的拉动能不能产生作用，就要看整个国际金融环境能不能让我们迅速扭转起来。也就是说，我们还依赖于整体经济周期，让它能够缩得更短。这一波金融危机所带来的经济周期调整，如果不能在三五年内迅速走出来，我们可能会面临交通是便利了，最后我们可能没有钱做了、没有钱投资了，当然这个说得比较极端，但是我想还是能从另外一个角度看它的风险在哪个地方。当然这个风险是一个庞大宏观经济运作的风险，可能老百姓最直观的感受不在这里，会逐步传递出来。我认为大家都看好的情况下，虽然这一次我们只是民间的一次论坛，但是我还是希望通过我们这些声音，能够让决策层，能够让政府明白这其中蕴含的一些风险，能够通过其他途径进行一些化解，或者说进行一些政策上的引导，更加有利于整体经济的平稳发展，这对老百姓唱起来讲更加有益。
我讲这样两个观点，谢谢大家！
感谢瑞峰置业姚总的精彩发言，姚总是很有风险意识的，讲的很多观点都很有启迪，对风险这块，您是有很深入的思考。接下来有请开发公司这边的领导来谈一下面对轻轨，有利好也有风险，他们在策划项目上会有什么样的思考吗？下面有请万科东莞公司的高骏高总给我们分享一下，金域华府就在轻轨周边，是一个超大型物业。
谢谢宇鹏，也感谢各位地产的同行以及媒体界的朋友，一起来探讨东莞轨道交通与房地产的关系。这边我想谈几个观点，东莞的轨道交通，我一直有一个观点，它跟其他城市轨道交通是不一样的，我们看北京、上海、深圳，它的轨道交通是干什么的呢？主要是把最核心的人流疏散到城乡接合部去，缓解城市中心区的压力。东莞会产生不一样的情况，东莞是由一个城区和30多个镇区组成的，很多人都说东莞这个城市是一个很扁平的城市，我们说好听一点，东莞洒落了一片的珍珠，每个镇都是一颗珍珠，我们需要一条线，我觉得轨道交通能在这些方面发挥很大的作用。这也就是我想说的，轨道交通对东莞的意义，是这次新城市建设非常好的契机。为什么会谈到这一点呢？东莞有很多产业、人才、资本、资源，它们汇聚在各个点，但是他们为什么不愿意到城市里来居住、消费呢？很大一个原因就是不方便，缺乏这么一个有利的交通工具。目前东莞的公交系统是比较差的，轨道交通会让东莞城区真正建立起城市中心区的价值，这是第一点。
第三点，现在虽然还没有开始建，但是在我们销售的过程当中已经开始感受到这种趋势，R2线离得不远，有两个站在厚街，在金域华府的销售过程中，包括沿着R2线一些镇区的客户，包括沿着莞惠城轨高铁的客户，就已经出现在了我们的客户群名单里。而且越往后销售，规模或者比例会越来越大。我们也跟他们聊过，你们为什么愿意买在金域华府，客户说这个地方很方便，我带着小孩就可以在楼下逛街，有大型的超市，有比较好的商业街区，我小孩想去图书馆或者市民中心，也很容易；我跟我老婆去玉兰大剧院看场高规格的演出，也很容易。
第四点，想跟大家分享一下，深圳一直在提一个概念，叫“一小时生活圈”，这个在06、07年的时候炒得非常热，但是08年有了一些地产泡沫之后，其实就没有人去说这个事了。“一小时生活圈”这个东西，未来一定会实现，我们可以看一个案例，就是佛山的案例。佛山政府一直在大力推动“广佛一体化”，“广佛一体化”的结果是什么呢？佛山的房地产销售量接近广州全年的房地产销售量，甚至在上半年，超过了整个广州市的房地产销售量。而且佛山的房价是一个什么状况呢？去年的这个阶段，佛山有些楼盘是卖6000元的单价，现在卖到14000。广佛一体化里面最大的纽带在哪里呢？就是轻轨，轨道交通。我也看了东莞的轨道交通，不管是R2还是R1线，都会带来大量的深圳客户，有可能我们还会带来很多的广州客户。我们看佛山的楼价已经这么贵了，为什么广州的客户要去佛山买房呢？佛山1万多的房子大把，东莞这边五六千的房子一大把，同样的时间，他为什么不到东莞来买房呢？我觉得未来我们不能把它分裂看珠三角城市关系，把它们放在一起，它未来都是有分工的，而且非常方便。可能刚才我们谈到一个小时，真的就能到这个地方。未来的发展，通过轨道重新塑造东莞的城市化，包括这种城市化会带来东莞的大融合和客户互动。谢谢主持人，我就说这么多。
非常感谢高总的精彩发言，他把轨道交通放在整个珠三角城市群中去看，给了大家全新的感受，接下来我想邀请光大景湖时代城的程总谈一下，景湖时代城是城市中心站旁边的豪华物业，下面有请他给我们分享一下他的精彩观点。
我们在谈到对商业作用点的时候，也会谈到对住宅的作用，刚刚一直在强调轻轨沿线以及城市中心物业价格的提升，这里面我们也不能忽略轻轨带来的比较消极的因素。我在参加这次论坛之前还查了一些资料，里面有很多观点，轻轨带来中心地位凸显的情况下，不可避免带来噪音的问题，还有一些周边人流复杂的情况，这是我们不可忽视的。在离轻轨周边300米物业以内，受到噪音的影响是比较大的，1公里以内，在这个范围内的物业基本上是相当于受益最大的物业。景湖时代城、金域华府、城市风景都是在这个范围之内，我相信会增值，这几个项目都会成为最大的受益者，而购买这几个项目的客户，他们未来的投资在增值率上来讲也是不可低估的。中心区的物业价值恐怕会进一步提升，沿线物业的开发可能会在政府的统一规划下循序渐进发展，对东莞的商业发展也是比较大的利好。在这样几个因素下，在房地产发展的同时，也会促进城市的升级，在升级的同时，经济发展的大背景下，跟它的发展也是相辅相成的。
我就谈这些，谢谢！
感谢光大景湖时代城程总的发言，他提出了300米以内和300米以外的差别，很有意思。刚刚几位开发商领导谈了他们的观点，接下来我想请传媒方面专家谈一下他们对这个的看法，下面有请新浪网的徐总做一个精彩的分享。
感谢徐总的精彩发言。我再想插一句，深圳地铁是封闭的，如果有什么事情，他都跑不出去，那一块还是可以解决的。接下来想邀请地产专家来谈一谈，下面有请合富辉煌的李总给我们分享一下他的精彩观点。
我再谈一个不是很成熟的看法，包括房掌柜张总也谈到了，金融风暴促进了轨道交通的推进，同时我认为，轻轨也会成为东莞将来5到10年房产的催化剂，也就是它会打破传统楼市的淡旺季，它会缩短房地产的调整周期，最终它是促进了楼市持续、健康、稳定发展。
还有一点，我也想重点提一下，刚才万科高总也提到了，它会融合珠三角城市群，当前东莞是一个价格洼地，未来几年，包括广州、深圳的投资需求在深圳会有比较大的发展。
我就补充到这里，谢谢！
感谢合富辉煌李总的精彩发言，接下来我想邀请来自房讯网的徐超萍小姐给我们做一下分享，分享一下她对轨道交通与城市发展的看法和见解，谢谢！
感谢徐小姐的精彩发言，她刚才提的问题，看看哪位专家能帮忙解读一下。
东莞市政府之前邀请过香港一个地产财团过来做投资，以这个跟轻轨结合，可能以后从地价方面、租赁条件方面，都会有全面的提升，刚刚你说到土地这一块，以后从我们的拍卖价也好，从出让价也好，这一点究竟提升多少，那就要看每一个开发商跟他对市场的看法怎么样，就是他自己要回笼或者投资的时段，他会有一个计算，从这一点上，自己从开发商的角度来看，他肯定会从投资和回笼角度来算投资的比例或者是回笼的时间。从提升方面，现在的地价跟以后的地价，肯定会有一个提高的，大概多少，就看自己的投入产出比，大概是这样子。
谢谢，下面我们进入自由发言阶段，大家看看有什么要谈的。
这个话题顺着去了解，跟刚才那个话题有点关联。一个城际轻轨也好，我们城市的轻轨也好，你可以看到在规划的过程中，我把这个话题扯远一点，在规划的过程中，来来回回扯皮的时间很久，线路到底走哪里，站点到底走哪里，迟迟定不下来，明明要开建了，站点放在哪里还搞不清楚。这里面一个牵涉到政府自身的利益，第二就是公众的利益，就是要照顾到民众以后综合的利益，第三方面，可能存在着企业的利益。这三方利益的博弈，会造成战略游移不定。这一点，在广州会更加明显，我记得广州四号线还是几号线，原来广州有一个公众利益呼声很大的，就是中山大道那条路往东走，汇聚了很多楼盘，但是这些楼盘是大家都已经入住的，但是它的公共交通体系，公交车条条线都爆满，公众利益呼唤地铁要往那边走，但是最后定向在黄埔大道上，中山大道和黄埔大道是并行线，最后还是因为政府的利益博弈占了上风，因为那边有大块的土地，可以让政府获得大量的财政收入，还有很多土地储备在那里。所以在这场利益的博弈中，很多时候公众利益往往会占下风，这个也是一种社会现象，把我观察到的社会现象跟大家分享一下。
其实东莞同样存在这个问题，包括城际轻轨走的时候，政府会不断咨询，但他不是咨询公众的意见，是咨询利益相关方的意见。从这一点来看，因为最终的决策者毕竟是在最高层，这几种利益的博弈已然是占据上下风很明显的过程。所以我认为判断很简单，作为民众要去判断这个过程很简单，哪一个位置更具备未来储备价值，就更有可能在下一步获取的便利更大，这是我从这些现象中得出来的一个判断。
我们回到这个中心站，毕竟大家还是既得利益者，所以政府也是投入非常大，对我们来讲，对民众来讲，都有很明确的选择方向，我觉得这也是可以得出的结论。至于下一步会往哪儿走，还是要看这种博弈的关系，谢谢大家！
我这里提出一个担忧，大家说了这么多利好，可以看到这个片区未来的升值空间是很大的，而且还有一个，就是中央生活区，现在其实已经改成中央商务区了，中央商务区的价值可能会更高一些。大家都看好，作为卖方、开发商来讲，站在中立的角度，我是有担忧的。开发商会不会人为推迟开发的进度，造成市场的偏紧，这是我们值得担忧的问题。
我们请高总回答一下车总的问题，问得很尖锐
因为各个企业的情况不太一样，我只能说说我们自己企业的情况。万科的评判标准是这样的，第一就是看你的项目盈利能力，我们有两个指标，其中一个就是周转时间。从企业自身的角度来说，这两个指标应该是有兼顾，是均衡的，希望保持一定的利润率，同时我们也要匹配一定的周转率，这样才能从我们的商家的角度获取最大的利润。刚才大家也谈到了，我理解车总的意思是不是说我们干脆现在别卖了，等地铁建成了可能更值钱一点。但是至少从我们这个企业的角度来说，包括上市公司有年报各方面的要求来说，这个还是没办法实现，我们还是会按照原定的计划推进这个项目的开发。
感谢高总的发言，讲得非常精彩。我们有请房掌柜的张总谈一下他的观点!
另外还补充一点小看法，轻轨还将让东莞人具备大城思维。东莞两头都是一线城市广州、深圳，东莞人不管是本土的还是新莞人，目前都还缺少一个大城思维。我们说城区，往往是周边的寮步或者南城边上的厚街，稍微过去一点，大家就有些接受不了住到镇区去了。且不说四大一线城市，就拿一个计划单列市或者副省级城市来说，每天上班一个小时的公共交通距离是常事。因此，随着轻轨的开工、建成，对东莞人来说，不只是居住空间的改变，更彻底的是观念的转变，改变的是人的大城思维，最核心的是把人的意识进化了。
张总讲得非常好，我觉得这里面最要转变的是城市决策者的思维。刚才大家都提到了轻轨把整个散落的镇区串起来，把发展空间整合起来，镇区与镇区之间，不仅要打破格局的问题，更要打破思想上的问题。轻轨能逐步形成这种大城思维的发展。不光是形成一个中心城区的概念，也会形成几个大的中心城镇的概念，比如虎门，虎门商贸的发展，可能不光体现在专业市场这一块，在它的区域内也会形成商业中心，那边零售类的商业也会存在比较大的发展空间，因为本身人流比较聚集，再加上相互区域之间的融合。毕竟东莞说大不大，但是说小也不小，就是区域与区域之间的空间距离，从头到尾走还是比较远的，它自然会形成一个片区的东西，这个也需要政府在这方面，在转变思维的方面，还需要在转变行政体制方面迈出重大步伐，这是有利于东莞城市发展的。
姚总的意思也是说轻轨会推动整个镇区合并，确实，政府决策者越早意识到这个问题越好。轻轨开通之后对东莞商贸零售而言是一个正向还是负向的，轻轨开通之后，可能会加速外流，东莞本地的消费结构而言，他还是支撑不了类似于高端的物业形态，可能轻轨开通之后，对高端消费，它是一个负向的，就是拉出去了，不是引进来。但是对中端或者中端往下的，在区域结点上，会有新的物业出来。我之前跟媒体的朋友也探讨过这个问题，谢谢大家！
在这里我再补充一下，刚刚我提到了轻轨上盖物业，就是产权式酒店的物业。产权式物业现在在东莞不是很多，我留意了一下，有一个物业做了，具体的我也不是很了解，这个物业可能会像深圳一样，或者像其他外部城市一样，这个物业在城市以后的生存，肯定会有产权式的酒店或者公寓的大片开发。镇区在整个城市化进程到达到一定程度，很可能有旅游地产的开发。旅游地产可能是高尔夫，还有饮食酒店的旅游地产，这种地产以后可能都会成为趋势，来成为整个物业涵盖量的发展，不只是别墅，还有写字楼，东莞也多了一些旅游地产跟产权式物业的发展。
穿越这个城市，以最快的方式，轨道交通带来整个城市的变化，提升城市价值，改变城市结构，改变我们的生活，改变我们的未来，2009东莞轨道交通与城市发展高峰论坛汇聚了行业专家、开发名企、传媒大腕的精彩观点，为我们和广大网友风险了一场盛宴，相信各位关注我们本次论坛的网友对未来的改变会有一个清晰的认识。感谢今天到会的各位嘉宾、专家和领导给我们带来的精彩分享，感谢今天参与直播的所有媒体界的朋友们，今天的高峰论坛到此结束，谢谢大家！
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