第一部分：网络专题论坛
1)主题:
松朗一体化加速，对大朗地产及松山湖置业群体的影响？
东莞小户型变迁，金莎第六代小户能否一改小户“被歧视”？
2)时间:2010年1月23日，13：00——14：30
第二部分：产品发布会
1)内容1:
第六代小户金莎产品发布会
①由规划设计院讲解项目的生态规划设计理念；
②销售同事专人介绍项目产品-第六代创新美寓。
1)内容2:
金莎“美寓全城行动”登记
①填写登记表，享有优先选房权及购房优惠（抵扣1万元）
②所有到场登记的客户，均可领取虎虎生威礼品一份
③所有登记客户还可参加美寓问答幸运大抽奖
金莎雅苑位于大朗新城中心区，与长盛广场一路之隔，周边生活商务配套极为完善：7大银行、5大学校、3大酒店、歌剧院、大润发超市等。该项目总建筑面积约3万㎡，首层商业裙楼，2-18层住宅。建筑外观新颖，标志性强，时尚鲜明的现代主义风格。建筑细部细致精巧，建筑色彩利用暖色调和关系，局部点缀对比色。独具个性，给人以活泼温暖的亲和感。区内还设有泛会所、地下停车场等，尤其适合年轻白领居住或者商务人士的临时居所。
欢迎各位的到来，研究东莞的发展不难发现，东莞向南，深圳向北，莞深一体化进城在悄然进行，在《东莞轨道交通网络规划》中，松山湖大朗作为连接深圳、东莞、惠州三个城市的枢纽，是R1和R3两条轨道交通的换乘站。
在东莞政府规划的过程中，东莞明确提出向南发展。松山湖科技园区规划为国家级科技发展区，华为、金威啤酒，万科集团等著名企业先后落户松山湖，通过松山湖嫁接深圳，连通香港，走这样一条“一体化之路”，大朗作为莞深一体化下最为靠近松山湖片区的中心镇，其后发优势非常明显。一方面通过嫁接松山湖和深圳资源，对基础产业毛纺织产业进行升级换代，另一方面可以衔接松山湖作为高新科技企业，在高新科技方面走出自己的道路来！因此，在莞深一体化的过程中，松朗一体化也在悄然进行。
那么松朗一体化的逐步加速，对大朗地产及松山湖置业群体有着怎样的影响？欢迎各位进入到今天的第一个主题探讨，首先我们来听听。
第一个讨论主题，松岗一体化的逐步加速，对大朗地产和松山湖置业群体有着怎样的影响，下面请车经理谈一下。
2009年继万科进驻大朗后，本地的富盈、金地、碧桂园都纷纷的进驻，说明大朗的投资潜力是很大的。政府面对2008、2009年金融危机后，政府发现金融危机中最宝贵的就是人才，因此大朗会大力的引入优秀人才和专业人才。
目前物业管理培训的专业度和质量水平还是比较低的，目前大朗也在加强物业管理培训。如果物业管理水平提升后，必然使楼盘保值升值的能力大大的提高和增加，也会促进房地产，这是微观层面的因素。
第四，松朗一体化，这几年发展的很快，无论是经济的发展，还是企业的进驻级别，有部分世界500强，每个企业都有上千人进驻的，松山湖因为配套跟不上，因此消费要向周边外溢，例如到大朗或者是寮步，但是寮步的商业氛围赶不上大朗，因此松山湖的外溢更多的是流向大朗，大朗的商业配套特别的浓厚，而且从距离来看，也是距离松山湖特别的近，从松山湖大道开车过来就只需要几分钟，距离是非常近的。
房地产消费力的外溢，因为景观资源和高新产业的支撑下，普通洋房的价格都是高端的，面积达，单价很高，目前的均价达到了1万元/平方米，有的甚至达到了1.2万元/平方米，因此总价也就提高了，松山湖都是大房屋，户型都是160平方米以上的，松山湖洋房平均一讨要140万元或者是150万元，大朗我们计算过，一套平均住房的价格大概在40万元—50万元，总价上而言，松山湖是大朗的三倍，单价1.1万元/平方米、1.2万元/平方米，大朗的均价是4000—5000元/平方米，这就制约着松山湖的消费力在未来的发展过程中一定会外溢到大朗，从而促进大朗的经济发展。
综上所述，我们认为大朗进入2010年后会进入快速的发展干道。
车经理谈到了置业群体的消费外溢，也谈到了消费的类型，投资者占了多少，刚性需求又有多少？
因为市场刚性需求为主导，因此投资客的比重还是比较少的，具体的项目是不同的，如果是洋房的项目是以刚性需求为主的，如果具体到小户型的项目，大部分还是投资者为主。也存在首次置业和改善性置业的。
80后因为是单身，也刚刚开始交男女朋友，因此购买力是有限的，因此无法购买大户型的，因此就以小户型的房屋为主。大朗很多的项目投资的比重会不断的上升，一方面是因为深圳的投资客，也在寻找各个区域，那个区域更有投资价值，松山湖的价值是比较高的，目前1万元/平方米的房屋是很难翻倍的，但是松山湖周边的区域，尤其是成熟的区域，就会感受到松山湖外溢的动力，因此成为深圳投资客重点关注的对象。
实际上大朗来自于松山湖外溢投资的现象在2007年后非常的明显，2008、2009年很多华为的员工都是成批的过来购买，这种现象目前已经成为普遍的现象。
我认为松朗一体化是必然的趋势，从地缘关系来看，大朗是离松山湖最近的中心镇，这是东莞城市发展规划的概念，刚才车总业介绍到了，大朗离松山湖只有三、四公里的车程，距离是非常近的，交通是便利的，美景大道、富民大道都是直接通到松山湖的，而且两地已经实现了公交频繁的互动。
很多大朗的学生都在松山湖上学，平时上下课都是乘坐公交车的，非常的便利。
政府的引导
松山湖管委会的设置中，就从大朗的西北角挖出26平方公里的土地归到松山湖的板块中，因此使大朗的面积从144平方公里变为118平方公里，松山湖已经将大朗定性为松山湖的后花园，一方面让大朗的配套满足松山湖的生活配套，从产业辐射来看，通过嫁接松山湖的资源，对基础产业和毛纺织产业进行升级换代，另外衔接落户松山湖的高科技企业，从而辐射大朗，这是东莞市政府层面的引导。
顺应此趋势，大朗在2008年提出了借势松山湖，融入大市区的思路。打造一个中心区，就是打造以城市广场为龙头的商贸文化中心区，以富民路和美景大道为交汇，金莎就处在中心区域，三个聚焦点有一个就是打造松山湖片区的创意产业区。总体思路上体现了明显的趋势，大朗的中心南移的现象，以前大朗的中心是在毛纺织贸易区，以前是北区，现在是南移。因此松朗一体化的原因是非常明显的，现在一体化表现在两个方面，就生活休闲一体化而言，很多人在大朗生活配套，但是在松山湖享受到国际化的配套，例如酒店和国际影剧院，同时又在大朗生活，享受自然资源的原生配套，这是互动的关系，互为依托。
松朗一体化体现在产业经济上，大朗南部的工业区受到松山湖产业区的辐射，形成特色的互属的关系，受到松朗一体化的加速，大朗中心区房屋的价值将受益，从区域来讲，金莎将成为松山湖和大朗双中心的位置，因此可以说金莎的房地产投资空间是非常大的。
产业、工作、生活相辅相成，下面请广州日报的张苒发表看法。
我对金莎并不是特别的了解，我有一个问题，该产品有高人性化的双外挂廊建筑，具体的含义是怎样的？
实际上产品看起来是塔楼的形式，双外挂是一栋里面有两个走道，而且都是向阳的，跟传统而言是一条中间走廊，两边住房，我们是一边住宅旁边就有走廊，另外一边也有走廊。
等于是两个板式建筑中间就连起来了。
产品给人最大的感觉是，每一门都是独门独户的，对面没有对视的现象，私密性是非常强的，从这一点而言是非常人性化的，因为年轻人也需要私密性的，我感觉是左右和前后都没有对视的现象，在小型户而言是非常超前的设计。
实际上小户型最大的感觉是绿化和独立性，架空层底层有很好的绿化，二层大平台的绿化，第三是空中连廊的绿化，第四是入户花园，小户型在东莞也有，这是绝无仅有的。
是否有的人将入户花园改造为房间。
不会的，目前绿化已经完成了。首创了双挂双板可惜实现风、景光三者180度的采光，两面采光，全南北通透，每一户都是南北朝向的，区别传统的门对门，都是敞开设计的，通过空中的绿色连廊连接，每一户都是独门独户，可以享受别墅级的感觉。
户型的设计跟富民大道是垂直排列的，如果做小户型的就是临路临街，要不就是堆积在街边设计的，因此这种设计规避了噪音，因此跟富民大道是垂直的，使噪音最小化。
第六代小户产品首创了循环式生态建筑，刚才说了五重绿化的园林，38平方米的公寓，户均拥有绿化面积达到28.6平方米，也就是38平方米的住宅，享受28.6平方米的绿化，这是非常高，非常人性化的。大家知道东莞的小户型要不就是二梯20多户，金莎只有15层，而且电梯是直达地下室的，我住在金城都没有电梯直达的，要走下去是不方便的，车位的配置是非常高的，总共有363户，但是车位有300多个，配置比达到了0.83，大家知道东莞车位配置中，一般居家的小区达到0.69就OK了，我们的户型达到了0.83。
大堂是近6米高的，这是非常稀缺的，综合来讲，公寓产品是双阳台，带户外花园，这在东莞是绝无仅有的产品。
万总从松朗一体化讲到金莎的小型户的具体特点，我们知道东莞是高速发展的，在此过程中，有大朗年轻的精英和知识分子涌入城市中，他们对于置业的需求是越来越旺盛的，今天既然谈到了户型，就此主题进入第二个主题。东莞小户型的变迁中，金沙的第六代小户型是否会向以前种种小户型的缺憾，在市场上被歧视。
之前几代小户型给居住者带来了很多的缺陷，但是地段和规划都是很好的，绿化也是很好的，没有对视，私密性是很好的，没有明显的暗厨暗房，各方面的配置是很好的，有双阳台和连廊花园，产品的设置也是超前的，小户型居住最大的特点是，物业管理是非常好的，我们请了保利物业做物业管理的，物业管理是非常高端的，解决了住户的后顾之忧。
物业管理费是多少？
物业管理费达到2.4元/平方米。
在大朗是比较贵的。
但是物有所值。
大朗的外来人口比较多，厂也比较多，商业发达，治安并不是特别的好，如果有好的物业管理，对于住户而言可以免除一些后顾之忧，最大限度的保证居家的安全度。
讲到治安的问题，金莎是大朗政府重点打造的区域，对面是万科的金域蓝湾，这里是大朗治安最好的区域，为什么开发商花重金选择保利物业，考虑到置业者都是世界500强企业。对面还有世界500强迪卡依，它是运动品牌，因此聘请了一级的物业。
东莞相对于人才的政策永远是滞后的，相对于松山湖人口而言，政府的配套是不足的。松山湖世界500强有十几家，工作人员已经超过了6万人，他们有很强的置业能力。
金莎是属于小户型，因此跟其他的产品是有所区别的。物业管理方面是没有我们做的准备充分，包括绿化和户型的设计。
这些户型是在松山湖，我们是处于大朗中心区域，因此可以享受到大朗镇的商业配套。
租金和租客是来自于哪里，如果我要购买这里的房屋，是否有人来租，租客是来自于哪里。
金莎是带装修的，交楼标准是改造后的标准吗？
这是改造后的标准，不要放大的宣传。我们的产品是小户型为主。租金方面希望得到市场和客户的认同，从趋势来看，租金是不会低的，因为一房可以变成两房居住的，因此弹性是非常大的。
实用性是很强的，大朗目前的租金并不是很高的。
下面请房掌柜和东莞时报的两位嘉宾谈一下看法。
我不赞成只有中高层才可以置业的，目前在松山湖置业的也包括普通的员工，例如华为的员工，他们的收入也是比较高的，也非常的年轻，也面临着结婚、成家或者是跟朋友出来居住的问题。我们的项目不仅仅是面对松山湖，也是面临大朗新的群体，金莎项目是松山湖和大朗双中心的需求，为什么说前景是非常好的，松山湖的买家的购买能力是非常强的，有足够的支撑能力，对租金的支撑能力也是足够的。
有人说我到松山湖短期的工作一、二年，例如做研发或者是做管理人员的，之后会调到其他的地方，他们就会租房屋。
大朗本身也存在置业的需求，例如公务人员和高收入者，他们可以购买投资或者是为下一代居住。大朗毛纺织和新兴产业的从业人员，他们随着经济的发展也具备购买能力，也有刚性的需求。
市场的开放度和需求度是非常大的，最后请车总针对市场的需求，针对第六代小户进行阐述。
小户型从第一代到第六代，东莞的公寓是指投资性的小户型项目为主，不象上海和北京公寓的概念，东莞的公寓经历了井喷的过程，供应量很大，在2003年一直到2007年每年的供应量都是逐年增加的，而且一年放出超过1万套，当时在东莞城区区域内扎堆了十几个小户型的项目，现在公寓的开发量明显的减少了，这是目前开发量或者是供应量的趋势。
进入2010年后，东莞公寓量大大减少，供应偏紧，东莞因为报批的期限是比较长的，事实上开发商想建怎样的项目，看到怎样的市场，想做的时候是有滞后期的，市场公寓供应量比较少，但是想开发时间不够，因为批准也需要一年多，等有产品推出市场也需要二、三年后，因此现在的小户型是比较稀缺的，对于投资者而言，2010年因为公寓的紧缺，此时投资公寓价格呈上升的趋势，目前2010年公寓的供应量确实是很少的，大朗的金莎是独一无二的，因此稀缺的产品就具备价值，对于投资客而言要看重稀缺性。
举一个简单的例子，例如华南MALL的万达影院播放的《阿凡达》因为稀缺性，全省各地的人都来看，目前的海南资源也是稀缺的，全国各地的人都去投资。
大朗镇如果有小户型项目，就成为独一无二的，投资客就应该看到这一点，目前的需求有来自于松山湖，也有来自于本地的，从另外一个角度谈一下需求。
经过了房地产的调控，我们发现即使是小户型公寓，需求也要分为两类，一种是产品被投资客购买的，很多的小户型要不没有阳台，要不噪音很大，投资客就想如果出租的话，租金可以收多少，心理没有底。因此小户型的需求主要是面向投资客，市场经过调整期后，刚性需求，尤其是首次置业者和过渡置业者，因为购买不起大房屋，购买小户型是过渡性的，这是80后典型的生活形态，此时如果有小户型公寓让消费者住的舒适，宽敞、性价比好，空气和采光各方面都比较好的话，整个项目和场景的需求就放大了。
如果需求量增加后，项目就会受到追捧，做市场研究的时候，谈到一个观点，房价反应了购买力和购买力的范围，购买力强房价就高，投资的比重就高。房价也反应了购买力的范围，如果小户型项目仅仅针对投资客的话，范围就有限的，如果包括了投资客和自住的消费群，意味着购买的范围是广阔的，项目和房价上涨的空间是比较大的，刚性主导的情况下，很多人购买小户型，如果象金莎的项目，噪音小、绿化好、私密性强，性价比是非常高的。我们看过《蜗居》电视剧，对于刚性需求最重要的就是价格，购买者要能够承受。其次是关注配套，现在有很多的楼盘炒作了很多的概念，而且是虚无缥渺的，我们要的就是实实在在的生活，交通便利，附近还有菜市场，附近是否有公园、医院、学校等配套，如果配套完善的话，对于刚性需求的拉动力是很强的。
目前政策不断的收紧，感觉投资受到抑制，投机受到打击，刚性需求和改善需求也受到抑制，投资客和消费者应该趁政策未明朗前，尽快的出手，对于自住者而言，目前的利率有可能从7折上升到8折或者是9折，目前很多银行都有上调利率的可能，目前出手的话还是可以享受利率的优惠。
对于投资客而言，投资首付是40%，目前首付还是20%，投资客越早出手，付出的成本越低，无论是投资客还是自住客，此时出手，在调整的初期，价格也是比较低的，成本也是比较低的。我认为东莞受政策收紧的影响不大，只是短期的影响，过了春节后，我两种看法。
2010年东莞复苏是明显的，很多外来人员会改变2008、2009年的印象，之前认为东莞企业经济效益差，效益不好，现在很多的企业到外面招兵买马，之前从1000多万人调整到700、800万人，现在又要恢复到1000多万人，因此租金和投资客都不断的上升。
今天非常感谢各位嘉宾做客，无论是开发商、媒体、网友，通过今天的主题进行讨论，获得东莞目前的信息动态和发展的情况，非常感谢各位的到来。 今天的直播到此结束，谢谢大家，再见！
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