朋友们，由南方都市报“民间智库”携手中信地产，在东莞大道中信协和大厦大堂，举办的“2010品牌商家扩张新趋势高峰论坛暨四季大街招商推介会”即将开始，届时将有商业营销和品牌操作专家与各路名家齐聚一堂，共同探讨东莞的商业形势新机和品牌扩张之路。房掌柜东莞站（f-boss.com）正在对此进行网络直播，敬请留意！
中信德方斯.四季大街位于东莞大道黄金商务带核心，坐享片区超20万商务人群，5.9米层高只需花一层价钱便可享受双倍使用空间，8米阔绰开间为经营者创造最大尺度的展示面，97%超高使用率实现投资收益最大化，旨在打造区域内唯一高端商务休闲消费主体街区。
朋友们，活动马上开始，嘉宾们正陆续就坐。
尊敬的各位来宾、女士们、先生们，大家下午好！
下午好！我是南方都市报民间智库栏目的负责人李卫国，也是今天论坛的主持。真诚感谢各位朋友光临由南方都市报民间智库栏目、中信地产中信德方斯四季大街联合承办的“2010品牌商家扩张新趋势高峰论坛”活动现场。我谨代表主办方对你们的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢。
此外，为了感谢朋友们的热情支持，承办方中信地产还为今天到场的朋友们精心准备了大抽奖活动，所有在场的朋友皆可参于。
现在我们开始进入第一个主题
现在播放片头PPT
看完这一段，听着挺振奋，但是又有点乌云压顶的感觉，跟我们国家的政策是有关系的，近期国家宏观调控政策频频出台，住宅投资备受打压，这种状况之下，楼市的资金是否彻底出来，到底是进入股市还是进入商业地产领域，按照目前的情况，CPI连续四个月连续攀升，通胀预期持续升温。在这种情况下，投资商业不动产，引导资金流向商业物业领域是不是能成为一个趋势，今天中午在吃饭的时候，跟两位嘉宾在探讨的时候，大家也都是聊到这个话题。这种情况下，几位嘉宾看看是怎么个认识？
我个人感觉，现在国家政策是出了，我认为这个房价是很难压，压不下来，压是暂时的。我一直在广州市工作，实际我们的房地产，我们住宅地产最大的升价压力，是我们人的需求、人的消费是非常大的。比如现在广州市，东莞我不了解，广州任何一家酒家门口都在招工，很缺人。人一进广州，马上就要住，一住就带来住房的消费，奢侈品的住房可能压得下来，正常住房很难压。在这种情况下，是不是向商业领域流动呢？实际这种流动从五六年前已经开始了。从投资来说，广州的合生（谐音）、富力，百家姓（谐音）在广州排名十几名，我原来在天河城，后来过去百家姓（谐音），就帮这家分界线企业搞商业地产，他就是把资金流到商业方面，商业地产租赁是永久的，是祖祖辈辈的，住宅地产卖了之后就变成现金了，现金也很容易被分割的，一不小心到澳门赌钱就赌输了。如果商业地产，是祖祖辈辈都摆在那里出租的。
广州就明显快了，广州亚运会前，今年年底将诞生，或者明年，两年内，突然间多出了快150万到200万平方米的商业面积，就明显大了、明显多了。这200多平方，你要人去走一趟，要走几年。所以说，搞商业地产要谨慎，谢谢！
看这个趋势是真的很难降了。黄总，您怎么看这个趋势？
我也比较赞同杨总的观点，就是说至少广州的房价，东莞不了解，广州的房价是很难降下来，可以说还没到它应该有的水平。其实就是一个刚性需求，就是新的移民或者是改善型的买家。现在可能新房的政策只能打压一部分改善型的买家。怎么说呢？上有政策，下有对策，有很多实际操作的东西会出现很多猫腻。所以我相信这个房价是暂时性的，短暂的资金可能会流向车市，可能也有一部分会流向咱们说的商业地产，尤其是买街铺或者写字楼、公寓这一类的。但是这个东西，我们叫做机会成本，或者叫资金成本的一个考量。就是我这个钱、投资回报怎么看。其实作为房地产商，早在5年前，大的房地产商都已经转入做商业地产这个领域。中信，最早深圳中信城市广场就是一个成功的典范，我们都看到，这是一个非常不错的前景。但是，商业地产有一个天然的门槛，就是它对开发商的资金要求很高，就是他必须是有一个长期持有的概念。所以，要做得好，可能要忍受一个培育市场，忍受一个比较长时间的资金压力。所以在东莞，我们觉得目前来看，为什么相比广州，我觉得东莞的商业地产还是有一定的发展前景，因为它起步得不算太早，比深圳、比广州晚，所以随着新莞人的增多，而且经济的复苏，我觉得对东莞的商业地产会带来一定的利好，谢谢！
谢谢黄总。台上的朋友有没有梦想着这次房子会降下来的，从住宅这个角度来说，想着有下降趋势的，大家请举个手。认为这次调整、打压之后会下降的。看来很多人还是认为会涨，符合大趋势。陈总，您在地产行业里混了这么多年，我支持您坚持两个字“不降”是吧？
今天我们这个论坛谈的是趋势，刚才我们看了一段短片，包括主持人讲的，就是房价到底涨还是降。其实我是这样看的，作为整个城市化进程过程中，无论是商业和住宅，两者的发展，以及和车市配套，它作为推动中国经济发展的三大动力，应该说两大动力中间，地产包括商业地产和住宅地产，应该说做出了非常大的贡献。现在国家政策，大家反过来看，仔细研判国家的政策，主要的调控是以住宅地产为目标，而对商业地产这块似乎没有出台具体的措施。我们知道，在这样一个经济危机刚过去的大背景下，收紧信贷，让流动性收缩，对于任何政府来讲，现在都还不是时候。所以说，资金从住宅市场出来，它一定会寻找出路。那么这个出路该在什么地方？
最近我们做代理，有趣地在研究这些问题，发现无论是保利还是万科这种大的品牌发展商，开始在住宅市场经过长期的投资、开发之后，开始把注意力放在商业地产上面。投资转型，是不是预示着一个趋势。也就是说，当成是城市化进程，住宅发展到一定程度的时候，对商业地产也呼之欲出了，商业地产会不会有好的趋势，这是我们大家都要思考的问题。
第二个问题，回到东莞来看，轻轨会不会改变东莞的商业物业价值。我认为这个显而易见，我们在2014年，深、莞、惠轻轨将会全线贯通，我们有了非常好的硬件设施。有很多人过去住在深圳的，会转移到东莞。这种消费模式会不会给东莞的商业地产带来一个巨大的机会，我觉得这个可能性非常大。
第三个，我们回到东莞的中心区，我们来看。东莞城市的聚合效应。东莞过去，大家都知道，32个镇，都是分散的经济主体，现在在朝中心城区为主的聚合效应的时候。我们这个时候如果做商业投资，要不要把注意力集中在东莞大道。为什么要集中在东莞大道呢？因为这种聚合效应的最终结果，其实所有的商务行动，都会聚合在东莞大道的周边。 最近，我们看到规划局也在调规划，整个东莞大道的两边，基本上全是写字楼，这意味着什么呢？东莞大道将来很有可能成为东莞的新商道。从城市规划到城市的聚合效应、人群的聚合效应，我们可以充分地意识到，东莞未来的商业投资机会，其实有时候我们需要去捕捉，这个时候我觉得大家应该关注东莞大道未来会不会给你的商业投资带来机会。 第四个，我们回到东莞大道的时候，我们应该在东莞这个主城区，投资商业物业的时候，我们还有一个观点，就是你应该投资什么样的商业。大家都知道，能够在东莞中心区买房的，大部分是中产阶级以上，在未来大家看到的，我们东莞大道两边，矗立的都是写字楼，特别是大家关注的两个重要的标志性建筑，一个是台商大厦，63层，再加上我们的海德广场，也就是会展中心对面的海德广场。也就是说，这两个主要的标志性建筑，都是东莞未来高端商业的汇聚地。那么这个汇聚地为什么选择这里？是因为这里的写字楼，金融区也好、贸易区也好，物流，将来的商业活动，是以这个周边来开展的。所以我觉得，随着城市中产阶级的聚合，商务行动的产生，我们要投资什么样的商业物业。 比方说四季大街，打造的就是一个叫做主题性的商业街区，我们既不是像阳光假日设计型的商业模式，也不是像鸿福路一样区域型的商业模式，我们做的是什么？是为将来的新商务铺道的一种主题的消费商业街区，是做一种东莞高端人群的主题消费的街区。这种街区租金比较高，消费的人群素质也比较高，由于有大量的商务在周边做配套，主题性消费的发生可能性也非常大。我提出这四点，在新政下，在整个国家对住宅进行调整的时候，我们要认识到商业物业，可能会成为未来资金追逐的目标。不可能太多资金都涌向股市，大量的投资性资金出来之后干什么？我觉得商业物业一定是一个首选的，因为这帮人，从地产投资出来，他习惯了做住宅投资，这种房地产的投资，他要跑到股市去，他要熟悉股市的规律，跑到其他地方去，还要熟悉其他的规律。所以他就近也会现在商业物业，所以我相信商业物业在未来三年、五年内可以迎来非常好的发展机会。
谢谢陈总，陈总比我们国家领导人讲话还厉害，一般国家领导人只讲三点，但是陈总讲的是四点。我们看看戴总这边能说三点还是两点？
今天很荣幸参加这个论坛，因为东莞，我是2000年从深圳来到东莞，在东莞生活了差不多10年时间，应该说对东莞整个的商业进程，相对来讲是比较了解的，这十年的时间，我基本上是沉淀在一个企业、一个行业里面。东莞这个城市，从经济改革开放30年的进程，主要还是一个工业化的进程。在这个工业化进程过程当中，缺乏了一个理性或者说是一个繁荣的商业化进程。也就是在最近七八年的时间，包括整个地产业，也包括商业地产，逐渐地发展起来。到目前为止，在东莞，整个的商业地产，我认为还没有完全形成绝对的核心商圈。我们现在粗略地估计，三个商圈，一个是以百新毛（谐音）广场，包括时尚电器、南城商圈，这是新兴的商圈。还有四季广场、威尼斯广场这一代，包括威尼斯广场对面投资14亿建的商业体量，可能有20万平方。还有一个比较古老的商圈，就是西城楼（谐音）文化广场商圈。这三个商圈在目前整个商业物业运作过程中，有一些可取的地方，但我个人认为，没有做出太大的特色。因此，商业地产值不值得投资，这个问题，刚才几位嘉宾也都谈到了自己的观点，我基本上也是认同的。
在我们开第一家店，对于时尚和品位在消费者的心目当中，逐渐地被倒影出来了。很多人认识到了品牌，原来最初的时候，我调查最基本的概念，一个女同志，本地人，可能穿一套很时尚的时装，几千块，但是她的内衣，80%都是虎门批发市场拿来的，10块、20块的，因此当时可能像华歌尔（谐音）、黛安芬这些重点品牌内衣，七八百一件的，基本上是无人问津的。但是随着这几年时尚百货的深入，包括整个商业的进程，人们对于消费的理念发生了根本的变化，人们懂得了什么叫时尚，追求生活的品位，追求一种幸福感。其实你穿名牌衣服，包括你对商业模式的认知，无非就是一种时尚，是对于幸福感的一种认同。因此，从大的趋势来看，我们说人民币升值的压力是一定存在的，况且包括美国对中国也在采取一些高压的态势，真正我们讲，如果说手头有一点钱，说我要投资做什么，我个人还是比较赞同投资商铺。但投资商铺，最起码随着人民币升值的压力，我的回报率也是升高的，它不会贬值。这是一个方面。
第二方面，对于商业地产的规划和梦想实现的问题，在东莞还没有形成真正的核心商圈。比如在东莞的老商业区中，有一个商业项目，我没必要说它的名字，有一千多间铺位，铺位最高的售价12万一平方，我想大家都知道，很多人都问过。这个铺位卖得不错，卖了大约有500多间，但是开业的目前只有300间不到，还有700间是空置的。什么原因呢？我个人认为，规划的问题，对于这个梦想的实现缺乏一些合理的、可行的步骤。
如果说我们在东莞大道，我们叫它新的商圈也好，什么也好，如果在商业的规划方面，我们能够先行一步，在为实现梦想方面，多采取一些可行的，能跟周边的消费市场相匹配的一些商业项目，我想这个项目应该能够做得起来。况且我也比较赞同一句话，叫一铺养三代，我希望这个传统的理念在这个项目里面能够实现，谢谢大家！戴总这边讲了以后，我有几点感触很深，第一是对女人衣服的认识。再有一点认识，今天我们探讨这样一个话题，是有问题说问题的场合，刚才你说的是哪里？
应该是西城楼（谐音）大街。
今天很荣幸跟各位专业人士探讨东莞商业地产的前景，首先我介绍我公司的情况。我公司的经营模式是什么情况呢？我公司是国畅物业，现在拥有的商业物业面积超过10万平方，当然我这个面积10万平方，部分是来自我们公司投资，有大部分是跟开发商合作，包括东莞本地的居委会，包括村委会，当然也包括个人业主，有超过10万平方。我的客户大部分是来自深圳、广州、上海，包括东莞本地主流的零售商家，我们的品牌定位模式是怎么样的呢？很多人把我们公司比做一个中介，其实我们公司不是中介，我们公司同时拥有上游、下游的资源，然后进行整合，怎么吸引深圳、广州等比较有区域性的零售商来东莞开店、拓展，是这样子。跟在座各位相比，我是很后生的，因为从事这个行业短短四年，今天学到了很多东西。
对商业地产的发展，包括陈总刚才谈到的，瑞峰置业在东莞很专业，我也很认同刚才陈总讲的话，包括中信德方斯这个项目，跟陈总也稍微简单交流一下，未来的前景，包括周边社区的成熟，包括大厦的落成，这个物业，刚才戴总也讲了，是闹中取静、娱乐休闲。
广州的品牌不回来东莞，我做了那么多年，天河城96年开业，不要说广州的品牌不来东莞，下九路的品牌也不来天河城。北京路有个名盛广场，名盛广场为什么失败，很多原因，其中一个原因也是冀望于其他品牌进驻，是来不了的。我在天河城百货当了几年董事长，天河城在虎门搞购物中心，失败了，是来不了的。第一个，品牌不会来。第二个，广州的百货公司出不了省，也出不了广州市。连广州市都出不了，广百有，最近签了五六个，都是艰难经营，所以我的感觉是这样，广州的商业是不行的，全国几乎最差。为什么？既然最差，东莞作为广州的一个卫星城市，只能是差上差。东莞的市场尴尬地步比佛山好一点点而已，因为交通越发达，对中心城市越有用，很难想象轻轨、地铁来到东莞之后，广州人跑来东莞买东西，是想象不出来的，我只能想象广佛通了地铁之后，东莞和广州通了地铁，东莞的人到广州很方便买东西。像天津也是一样，天津的商业是上不去的，因为离北京太近了。广东的汕头都比广州强，东莞一定要明确知道自己的定位。我是反对广州市的发展计划，叫广佛同城，我认为广州唯一的发展方向是朝东莞发展，跟佛山连是没用的，北边是上不去的，有个飞机场。南沙港出不来，你要南沙干什么，说广州改成海滨城市是扯淡的。
广州10年、50年、100年向哪里发展，向香港发展，香港发展就向深圳发展，就向东莞发展，将来50年以后，整个珠江三角洲的地域发展是以广州为龙头，香港为龙尾，我认为这是东莞的发展方向，西边是去不了的，广州是去不了的，广佛是不可能同城的，谢谢。
陈总要反对杨总的观点，这也是我所期望的。
我不同意这个观点。深圳很多商业点都离香港很近，但是也能做起来，说明在城市化的过程中间，我们可以看到，港深乃至于莞惠，将来的一体化是不可阻挡的趋势，而且消费也是随着居住人群的变化而变化的。深圳大家都知道，都是一种高端消费人群、高科技产业，这种高端消费人群聚集在深圳的时候。现在我在深圳的很多朋友，他们到香港消费和在深圳消费。深圳最近发展很快，而且奢侈品也卖得红红火火，人们的消费观念每天都在变化，当人们自信的时候，当人们就近的时候，这种高端消费，其实转移是必然的。所以我觉得东莞作为一个较大的城市，最近我们东莞争取一个名字，较大的城市。那么较大的城市，也就是说，它跟深圳一样，它将来会成为珠三角国际化城市中的一个子城，而且是一个较大的子城。我们知道松山湖，知道很多大都过来了，将来深圳升级，像香港一样再升级的，它的高科技产业很有可能都转移到东莞来。这样东莞居住人群的素质会发生巨大的变化，它给商业也带来了巨大机会。
我是2000年来到东莞，到今年10年，2000年的时候，东莞没有沃尔玛、家乐福，我相信再过5年，说不定更高端的都来了。我觉得消费的商家追求的是利润，而利润是随着高端人口消费的方向在走的。当东莞城市化进程的加快，吸引高端人群消费是必然的。
我同意一点，东莞向广州靠的可能性很小，但是融入深港经济圈的可能性非常大，而且会成为一个重要经济体，所以我认为东莞商业地产至少在未来的十年内可以看到有很大的机会，谢谢！
谢谢陈总。刚才你们两个的观点出现了一个不同的地方，杨总刚才说是广州和东莞之间的关系，然后陈总那边说深、莞、惠的关系，这两种不同的联系，决定了它的商业消费走向，黄总，您是怎么看这个问题？
我来之前做了一个统计，东莞去年的成绩表不大理想，GDP，大家都知道，全省总量还是排在第四，在佛山之后，3760个亿，佛山是4700多个亿。在社会消费品零售总额这一块，我们说的市场总量，这是很关键的指标，去年东莞实现了956亿。这是什么概念呢？占全省的6%。广州是3600多亿，深圳是2500多个亿，东莞这个数字排在佛山之后，佛山是1420个亿。就是说，这样一看，我们就有一个比较，就能看出咱们东莞目前，无论从GDP还是社会消费品零售总额，它在全省的位置，都在老四。
去年大家都知道，咱们省里面出台的一个政策是很有影响力的，就是同城化，或者叫城市一体化，深、莞、惠，广、佛、肇这两个板块。我跟杨总的看法有所不同，我觉得这种城市一体化是一个必然的趋势，也是增强咱们珠三角竞争力，提升珠三角在全中国经济地位的必然手段，我觉得汪洋书记来广州主政这一步是走对了。
我想问一下大家，在东莞，咱们个人消费，一定要买品牌的有多少人，请大家举个手，都不举手吗？就是那个小伙子一个人，还有没有？女士们都不买品牌吗？东莞消费太朴实了，幸亏我们还有消费不那么朴实的，就是这位。这位是中产，一买东西就必须是高档的，什么LV之类的。东莞到底有什么品牌，两位是引入了商家，您接着说下去，先从你那条街说起，你那条街引入了哪些东西？
你的表态是有品牌型的商家进入，现在还有一个，对品牌商家层次的界定，这方面还是需要再去研究一线、二线、三线品牌的概念。戴总那边是怎么看的？东莞到底容纳的是一线的品牌，还是二线、三线的品牌？
东莞这个地方有点奇怪，它由一个农业城市向商业化进程之后，现在商业化不是很成熟。有一部分消费群体确确实实流向了海外，包括香港、澳门，甚至是国外。本地人可能更倾向于在广州消费，一些新莞人可能喜欢到深圳消费。东莞人受广州情结的影响还是比较重的。既然谈到品牌，我在东莞10年，感受也是比较大的，你说10年之前，东莞可能整个住宅小区就两个，一个是城市花园，一个是万江的滨江花园。10年前，我除了找单位宿舍之外，基本找不到比较成熟的住宅小区，那时候我找的是城市花园。现在有很多高尚住宅开始起来了，04、05年，格林小城、东泰片区都起来了。也就是说，他们要有一个过程，在这个过程中，做地产的，比如中海、万科都进驻了，家装业现在也进驻了。包括珠江地产这些品牌，因为我有一次跟珠江地产的一个老总吃过饭，想在东莞拿地，但是拿不到合适的地，都想进来。
从终端消费品来看，我们先讲大卖场，97年沃尔玛在深圳开了东圃（谐音）店，98年就在东莞开店，那时候我来看过，因为我是做这个行业的，包括现在进入了吉之岛、家乐福、大福源，大福源在东莞的发展还是挺不错的。这是从大卖场来讲。
我们再谈到具体品牌，以前在东莞，最好的化妆品品牌可能就是个欧莱雅、玉兰油、雅芳，现在你在有些商场可以找到兰蔻、欧珀莱。深圳有一个车公庙，那里面的女装品牌在全国影响力都比较大。一个是北京要办一个服装展，深圳要办一个服装展，广州我不知道有没有，但是就算有也没有太多的知名品牌。现在很多品牌都在进驻东莞，很多时尚类的消费，相对来讲，高端的品牌，逐渐在进入东莞品牌。当然在整个消费领域里面，还有一些新的概念性的东西，也在逐步进入东莞这个消费市场。因此我说有人的地方就有生意机会，有生意机会的时候，商家、品牌一定会进驻，谢谢大家！
谢谢戴总，进入不进入其实是一个趋势，我们生活在这个地方，大家可能感受更细腻一些，比如有一个迷你宝马店在旁边已经搞了，还有大众的店，就单独一个店在这里搞了，很多的都在进来。这个趋势过程中，品牌商家的进入是一个趋势，我们消费者这边的话，二线城市消费者跟一线城市到底有哪些区别，这些特征在哪里？我们做一个现场调查，刚才按照那个小伙子在不在？一定要消费品牌的？现在有请你上来给我们讲一讲你所理解的品牌。
我没想到举个手还要发言的。
买品牌，以前也没有这种习惯，是近几年的消费，我的理解是品牌不一定就是最贵的，这是我的一个理解。第二个，买品牌主要是在衣服和鞋方面，还有房屋、置业这一块。因为说实在话，以前买房子总是买不知名的发展商，房子买得便宜，后来入住进去很多手尾的事情，所以我觉得买大品牌地产商的房子，入住进去少了很多事。
第三个，鞋子、衣服这一块，我的小孩以前买的是一两百块钱的鞋子，他是男孩子，比较调皮一些，三个月差不多就一双鞋子，你不换不行的，底变形了，不好了。就买大品牌了，我发现一年差不多一双，阿迪达斯七八百的，买回来就能穿很久。
其实这个小伙子说得很实在，东莞这边消费有品牌的概念，还是以实用为主的前提之下，可能跟一线城市广州追求时尚新潮的差别还是蛮大的，黄总和杨总，你们觉得广州的品牌消费意识是怎么样的状态？
很惭愧，其实我也是广州人，但是对品牌的认知，确实是有待检讨的。大家中午吃饭也讲过，广州的品牌意识确实是没有像北京、上海，甚至还不如深圳，可能几方面原因，这里不一一展开了。但是随着像东莞新移民的流入，还有我们这一代或者我们下一代人，就是孩子的成长，他所接受的信息越来越丰富，对品牌的认知程度会越来越高，这个我相信广州和东莞都一样，都有一个接受的过程。刚才我在想，因为这也是东莞几个报纸问过我的，究竟东莞的行业是一个什么样的发展情况，尤其是去年金融危机的时候。我现在觉得，如果说沃尔玛、家乐福把在中国的第一个门店设在深圳之后，第二个门店设在东莞，这意味着什么呢？意味着他认可东莞当地的消费人口和消费力。戴总也说了，我确实也是这样认为的，沃尔玛、家乐福，10年前东莞引进外资比广州还要快。外向型经济带来了许多大宗消费、快速消费，非常让人羡慕，让这些外资觉得这是非常大的蛋糕。
去年的金融危机给东莞，也给外资提了个醒，我们必须升级换代，我们必须要提升档次、品牌意识。10年前，以大卖场、连锁药店为主导的东莞商业格局，我相信随着金融危机也好，什么也好，东莞一些政策的引导，可能会逐渐转向以强调品牌、强调形象、强调档次的这么一种城市综合体，或者叫复合商业这么一种状态。也为在座诸位带来了很好的商机，因为这是一个过程，你不能只满足于外来工、外来妹，因为很多外来工、外来妹可能已经留下来了，成了新莞人，他的下一代消费力在不断增长。东莞是处于现在的变革前沿，它也会像当年的深圳。深圳最早的中信城市广场，它起步比天河城晚，但是深圳的商业是领跑于全省的。就是因为整个城市的第三产业在不断发展，而这种引导是非常重要的，所以东莞其实也是处于这种变革的前沿，我是这样看的，谢谢
谢谢黄总。陈总当年就是30万起家，现在我不告诉你们，反正是够你们赚的。品牌进入东莞的趋势出现了，但是选址的话是怎么样来选，这些是比较专业的问题，今天我们有幸请到了天河城的王炜王总，他专门研究商业选址，有请王总跟我们分享一下他最近走访东莞的所得。
王总这边感受最深的就是升级两个字，消费升级，品牌各方面升级，包括我个人也升级。以前我是住酒店是学着东莞农民伯伯的做法，一双拖鞋就逛进去了。最初你发现，东莞的农民伯伯是拎着麻袋到东莞宾馆消费的。能升级到哪儿去？传统的东莞商业区是在文化广场周围那一带，那一些街铺，包括号称东莞女人街的一条小街，买的衣服特便宜，现在都被我老婆给摒弃掉了，说那些衣服穿在身上痒，没办法穿，都升级了。刚才戴总说了几大商圈，还有东莞大道，号称东莞的城市门户商业。城市门户商业是什么特点呢？一个是道路特别宽、特别漂亮，是专门为开车的人准备的，车流量很大，人流量很少，这样的一种商业布局状况。传统的商业是怎么样的呢？就是我们的文化广场那一带商业街，包括花园新村（谐音），这些地方是人流量非常集中，消费都是以人流量带来的。在发展的过程当中，传统的商铺和我们现在城市门户商业之间，到底是什么样一种博弈关系，这个力量怎么样此消彼涨，我们大家进入这个环节探讨。东莞大道能不能成为深圳的深南大道呢？
我对深圳的深南大道做过专题研究。深南大道最大的特点，是线性很足的道路，一定不能是零散的店铺。深南大道沿线聚集的都是购物中心为主体的商业格局，而这种购物中心的档次，一个比一个厉害。它不是追求人流量的拉动，它首先要满足开车的。但是它又不能以街铺这种形式，它必须是以聚客能力比较强的购物中心的形态满足。所以购物中心所带来的就是有充足的停车位，而且是有很好的购物环境，比较上档次的这么一种商品，还有服务。所以深南大道上面一个很奇特的景观，我们叫做购物中心区，而且是一种非常各有特色的、千姿百态的。所以东莞大道将来如果要走向这个，一定要考虑它现有的城市规划是否有这种商业布局。
第二点，东莞大道有点像广州的另外一条路，叫天河北，我们也研究过天河北，早在天河北还没成为替代广州的环市东之前，我在广州的报社已经做过这个专题，我们叫做怎么去看天河北。发现天河北是一个典型的商务区，做商务区的商业是非常考验人的智慧的。因为它只有白天，当然晚上也有其他的，但是它白天写字楼密集，银行各方面都很多，但是晚上怎么做这个生意呢？香港都没几个好的，香港有的地方晚上都是黑乎乎的，白天就很多人。天河北这个商圈确实能为东莞大道提供借鉴，天河北走过的弯路，比如友谊也进去了，但是友谊店的生意一般般，但是到现在，天河北现在市场优胜劣汰之后，剩下的就是休闲餐饮、夜总会、SPA、日本料理，它大型的零售卖场是做不下来的，很难做，幸亏友谊是买下了时代广场，要是它租的话，可能够呛。这就为我们东莞大道提供了一个借鉴，如果在商务区做商业、零售，必须考虑到商务这种特殊的要求。
杨总这边，您是广州通，30年广州的商业您数得清清楚楚，您怎么看待天河北的发展。
天河北的商业是很难发展的，我同意黄总的看法，它以中信为主的写字楼群，以时代广场为标志的交通，是很难发展商业的。我们做商业，选点，我就两个要求。第一个，可到达，人一定能到，不管你坐车过来还是飞过来，一定要可达到。第二，要有固定的消费者。没有固定消费者，这个场很危险。刚才黄总说到的观点，很简单，看看香港的IFC高德置地，下面一堆商铺，晚上关门时间是7点，很难想象这个繁华的东方之珠晚上是关门的，为什么？因为它坐落于写字楼。写字楼白天没问题，晚上，白领们下班了，累得要命了，赶快回家，没有人去逛街的。东莞大道如果是写字楼区，搞购物中心有点危险，你可以把关门时间定在7点，你就搞，否则是搞不了的，一定要可到达。
另外，东莞大道树多，我们做商业的有一句话叫“树多商场死”。有广场就停车，里面种假树可以。包括水、树、喷泉那些是没用的，做商场最有用的是广场停车，做商场外立面不用讲究的，讲究的是卡拉OK，是酒店，是写字楼，做商场，一个火柴盒就OK了。商场不在于你的雕塑、水，在于你里面的东西便不便宜，有没有打折，有没有买300送300，在于这个，不在于其他的。所以这个路种这么多数是很麻烦的。深南大道上的树很少。搞商场需要堵，不堵，商场是没办法活的。广州的东俊广场在东风路，道路太顺畅了，一直没做起来。东莞大道这里也太顺了。
要乱，天河城为什么那么成功？满地是发票。要饭的人很懂，哪里旺到哪里要，今天时代广场没有一个人要饭的，不旺。你看要饭的多与少就知道这个商场好与坏，也知道这个商场的档次。要饭的人不去下九路要饭，那个地方的人没钱，都跑来天河城那里。所以有要饭的、乞丐的，说明你的购物中心有上档次的消费者，消费者是有钱给他的，谢谢！
谢谢杨总，他教了我们商业里面真知灼见的做法，一会儿我们论坛结束的时候，大家可以做一个事情，帮我们这边引入要饭的，然后有没有义务拔树的，一会儿让中信给你们发工资。东莞大道，两位嘉宾给出了很好的建议，老戴同学，你怎么看这条大道，反正你们这种大商场肯定是不适合的。
刚才杨总谈的观点，我是比较赞同，单就这个物业的地理位置来看，因为它不仅仅是写字楼比较多，关键它还有一大部分的住宅，居民人口也比较多。任何一个商业项目，前期的规划、定位，包括对于它整个招商引进的项目是非常关键的。巧妇难为无米之炊，你引进的商业有特色，我相信一定有生意可做。
温总，你有没有思考过？
我在媒体上见过这样的项目，刚才陈总跟我聊了几分钟，给我描述周围的环境，包括地段，包括未来的消费群，还有楼上的住宅区，包括住人的层次。我相信如果作为一个商业地产，对专业的人来说，它只不过是一个项目定位跟它产品的规划，包括引进的这些品牌适不适合这些位置，我是这么认为的，没有什么地方是做不起来的，谢谢！
属于道家之话，玄之又玄，陈总，您能来解释一下这个玄机吗？
几位谈的都有道理。现在商业的形式有三种，一个是区域店，一个是社区店，一个是24小时便利店，这是集中式商业，是现代商业发展的模式。第二个，我们讲商圈。我们做生意希望进入商圈里去做。现在除了进商圈之外，还要进入什么呢？叫做综合体，现在城市综合体越来越吸引人。因为它是迎合了网络经济条件下商业的变化模式，它集休闲、娱乐、消费、购物于一体的这么一个综合体，叫做城市综合体，它的消费是多方面、全方位地满足了人日益增长的消费需求，这是最新的这种消费模式。所以我们在看到这样一个模式的时候，其实我们对什么商业值得投，就要改变我们传统很多的消费方式，对传统的商业投资模式，我觉得用现代人的观点来看，应该说要去颠覆一些。过去你用传统的眼光去审视商业的时候，也许不符合现代人消费的需求，这是我的第一个观点。
第二，我们说商业，它最需要的是进入性要强，刚才杨总谈到了，我非常赞同。第二个，昭示性，把树砍掉。还有一个展示性更强，就是它有利于商家的品牌能够诠释出去，这个就决定了这个商业的位置应该是在一个什么样最合理的位置上，让这三点都能够满足商家的需求。东莞大道作为东莞的主干道，无疑它的展示性非常好。进入性，它在十字路口，从各个地方都能进去。我们谈专业，讲这个概念。更重要的是，无论是在商务区的物业，还是在住宅区的物业，关键是选择什么业态去做。因为我们觉得做商务区的业态，比方说我这里说银行，说这些有特点的餐饮，比方目前比较流行的红酒保，再讲会员制和SPA，它能不能迎合我们现在商务活动的需要。我觉得现在的商务活动已经不仅仅是早上8点到下午7点，这种商务活动已经延续到24小时。为什么？还有卡拉OK，还要去洗洗脚，还要打打麻将轻松一下，你能说它这不是一个商业活动吗？它是不是商业？它是商业。晚上大家可以来德方斯看看这个会所，可以说，麻将房要预定，唐朝的餐厅生意很好。说明什么概念呢？说明这个商务的业态其实跟你这个商圈的组合，这是很关键的商业发展的方向。
我们这样看这个问题，你要做低端的，不用到我们这儿，我们做的是一种特定形态的一种主题式消费的物业。比如台商大厦起来之后，台商大厦对面就是海德广场，这是一个主商圈，说东莞大道没错，但是东莞大道哪一段是关键，你不能用东莞大道整个的概念来概括东莞大道任何一点都是做商业的地方，关键东莞大道这一段，它如果进入主城区，它可能就变成了幸福路或者叫什么街。这一带的东莞大道已经改变了，快速路的概念，它变成了未来主要商区的一个集合点。我觉得车流再大一点，我们可以看到会展中心对面，那里就有一个立交桥，在台商大厦对面那个地，我也告诉你，那个地方是一个更超高级的写字楼，下面是纯商业，我跟老板都聊过了，是一个更大型的商业。也就是说，这里处在主商圈的位置，东莞未来最核心的商业都位于这个区域里头，如果你作为一个聪明的投资者，首先你选商圈，第二个，你选高端消费群聚集的地方，这个地方不单有写字都，这个周边还有很多的住宅区，景湖、格林、中信、凯旋城，就包括周边这些区域，大大小小，这里大概就有100多万人口，再加上商务区白天的需求和晚上互补的概念，如果作为主题消费的商家。举个例子来讲，如果我是格力，我应该把厂、门店设在这个地方，因为他能跟我格力一线空调品牌相符合。如果我是会员制的SPA，我会选择这个地方，因为这个地方可以24小时为商务提供便利。如果我要做一些高端的、小一点的，比如高端的洗衣店，我应该设在这个地方，因为这里公寓的租金都是2000到2500块钱，都是高端的，作为配套的消费物业，也是可以存在的。
在这样一个商业体，我认为，它将来和第一国际的商业，和台商大厦，我觉得它在几个商圈里面，是相互互补的商业组合。互补的商业组合就有重复消费的可能性，就有回头的可能性。所以我就认为，我们不能简单地、单一地用一种传统的商业模式去看待任何商业的定位，我觉得我们应该用新人类的一种观点去给商业有一个重新的考量和定位，这是我们对四季大街，像这类商业的一个普遍看法，谢谢！
感谢陈总，陈总在东莞的地产界一向是个颠覆性的人物。各位嘉宾，有来自广州的，也有东莞本地的，大家来探讨，各自都有自己的想法和眼光，我估计这条路怎么走，也不清楚，但是有一点是可以肯定的，品牌商家抢滩二线城市，这是肯定的，门户商业强势崛起，这也是肯定的，那么如何掌握品牌扩张先机，这得有不怕死的先头部队去干。
谢谢几位嘉宾为我们呈现一场如此精彩的听觉盛宴。各位朋友，2010品牌商家扩张新趋势高峰论坛到此结束，请再次以热烈的掌声谢谢这几位嘉宾的精彩发言！
朋友们，房掌柜在现场做的“2010东莞品牌商家扩张新趋势高峰论坛暨中信四季大街招商推介会”直播到此结束，谢谢大家的支持，希望大家接下来继续支持房掌柜的其他直播，祝大家周末愉快！
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
粤公网安备 44010602005421号
