受东莞产业经济、人口结构等多方面因素影响，东莞商业地产整体开发步伐虽然走得较快，但不少项目的经营招商屡遇瓶颈，商铺、写字楼等非住宅物业市场价值长期被低估。
4月17日，史上最严厉的楼市调控政策“新国10条”正式颁布实施，大量原本打算投入住宅市场的资金开始寻找新的出路，不少资金流入受政策影响较小的商业地产。新政之下住宅市场不景，东莞商业物业投资却是一片火热，这是否意味着东莞商业地产再遇发展良机？世博商圈、东莞大道商道、虎门新城中心区等未来几年最受关注的新商圈商业地产应如何突破固有的商业经营招商瓶颈，创出自己的特色与竞争力？本期地产沙龙将围绕以上主题展开。
房掌柜(东莞)与广州日报.东莞新闻将对次沙龙精彩观点予以同步直播报道，敬请留意！
首先介绍各位嘉宾：按照顺序从左到右：
正太商业地产运营总监何月媛
希尔顿广场总经理邓学冠
联华国际运营中心副总裁李应聪
瑞峰置业副总经理姚丽军
上周广州日报对东莞商业地产进行了调查，发现了很多新气象和新印象，从最近的地产楼市数据显示，最近东莞的商业地产在新政的影响下，成交上升，销售火热，跟住宅地产的冷清形成强烈的对比，这种情况下，特别的关注，目前东莞商业地产是否在新政下遇到更好的发展良机，是否遇到了发展的机会，今天请到各位嘉宾，特别是业界资深的邓总和李总，希望通过今天的沙龙让网友、观众看清楚东莞目前商业地产发展的情况。
锦缎时间，东莞商业地产的成交量加速，对于东莞商业地产而言，是否意味着开创出了非常好的发展契机，商家如何看待调控对商业地产带来的机会，就在此请各位嘉宾先谈一下自己的看法。
“新国10条”出台后，大家都在观望，从发展的前景来看，开发商是资金需求量大的行业，开发商有什么可以卖，例如写字楼、商铺还是车位，因为住宅房地产观望态度比较重的时候，就会拿可以卖的物业销售。
投资者商业地产时要注意一些问题，零售商业地产需要消费者才可以支撑，无论是卖还是经营，如果没有消费市长的话，零售的商铺地产也是很难做的。例如商铺离商圈比较远的，投资商铺地产就有风险的。
写字楼不需要商业地产支撑的，但是要看成是写字楼地产是否有足够的回报，目前来看东莞的写字楼租金不是很高，过去的升幅也不是很大的，因此可以说是比较稳定的。
因此，投资于不同的地产，无论是写字楼的地产，商铺的房地产，大家要了解清楚，不要一窝蜂的过去跟风购买，还是要谨慎。
您的观点是，商业地产虽然一时的成交火爆，不要因为市场没有投资渠道了，就对商业地产进行投资，还是要看项目和地段，清醒分析后才理性的消费。
最近一直在关注数据的变化，权威部门每天都发送相关的数据给我，例如成交量有多少，非住宅成交量的比例是多少，因此了解到，非住宅成交量占到了10%左右，该数据是偏高的，在“新国10条”出台前是比较高的，因此说明“新国10条”要抑制的是住宅房价的问题，从商业地产的角度来说。东莞地产的变化是近期，才出现量的攀升，未来怎样发展，还是有待于观察，国家出台政策，对于投资客而言压力越来越大，因此会转而投资商业地产也是可以理解的，这种表象会持续比较久，如果国家出台的政策更加的严厉，更加的到位，表现就会更加的明确。如何入市和投资商业地产，就要仔细的进行分析。
目前商业地产的成交量是不错的，例如姚总代理的中信项目卖的很好，经过几天成交量攀高后，商业地产成交量有所回落，原来每天成交量是七、八十套，现在下降到二、三十套。主要原因是市场可售货量减少，大家持有的商铺都不卖掉，而且开发商手上也有一定的资金，因此不会卖掉商铺，转而长期持有收租经营。
根据我们的研究和直接销售中的感受来看，新政条件下，住宅受影响是比较大的，基本上日成交量下跌到之前的50%—60%间，但是非住宅占的总体份额有所上升，但是绝对值来说环比是有所下降的。
主持人也提到总体的供应量有限，包括开发商惜售的心态跟东莞商业涤粘发展的特性是有关的。前几年供应量过大，市场对商业投资信心下降后，整体市场是有所萎缩的，投资客在住宅和商业之间进行选择时还是有互动的关系在其中。本次新政过程中，不仅仅是对住宅进行调控，调控更多的是经济预期，是否会带来经济紧缩，从而导致经济是否会再次探底，这是大的投资客比较关心的问题。本轮调控中，除了将房价打压后，是否会产生联动效应，是否会导致经济再次探底，包括股市一直是狂跌不止，虽然这几天有所缓和，说明政策面有所缓和。
资金是否会快速的流向商业地产，目前还是不明朗的，我们了解的数据是未快速的放大，仅仅是占有的比重有所放大。目前有好的商铺，出来后会热销，但是总量来说并没有有效的突破，这是表面上看到的数据。
地产中的住宅和商业是既有联系互动，又是截然不同的产业，住宅更多的功能在于居住，投资价值会小一些。
商业具有长期经营及获益的功能，也具备投资的价值，目前住宅资金撤出后，表面上是转向商业地产，实际上商业地产还是具有自住运行的空间，具有内在的规律。
虽然我们对商业地产进行煽风点火，但是开发商并不是迫切的要出货，整个东莞商业地产从2003年大鸣大放后，很多商业地产纷纷上马，搞的红红火火。
此后商业地产逐渐的成熟，例如华南MALL、鸿福商圈都已步入正轨，经营和运营都比之前好很多，说明商业地产的信心在逐渐的恢复。
东莞的商业地产如果拿出来卖的话，市场价值是被低估的，无论是商铺还是写字楼都有这样的情况，请各位嘉宾对此现象予以分析。
我是抛砖引玉跟大家共同探讨此问题，东莞商业地产被低估，某种角度来看，个别好的地段，在短期内不能说是低谷，我们主要是看租售比和经营状态，如果经营状态好是优秀的数据，如果经营状态不好，得出的数据和指标是惊人的。所谓的被低谷是商业价值未被挖掘出来还是其他的原因，这是非常专业的话题。东莞从2002、2003年以后出现大量的公寓，好的商业地产价值及租金回报率逐渐体现出来，因为经营的原因导致效益一直无法提升，因此整体的效益就比较差。
鸿福路商圈、世博商圈中有很好的项目，例如世博、世纪广场、沃尔玛、家乐福、第一国际、联华的经营效益不断的提高，整个的租售比指标是很优秀的，从后续发展来讲，拥有更好的投资价值，目前几个地段可以拿出来销售的商铺是非常少的，如果要投资的话，要考虑交通、地段、商业配比以及未来商圈的大环境，都是每一位投资客需要关注的。
从整体来看，商业是否会被低估，主要是看拥有哪些权利，如果认为商业中未被低估，因为买家是不希望价值过高，作为发展商来讲，希望价值可以卖得高一点。
例如优秀的物业，开发商希望卖的价格是无法实现的，投入的精力在短期内也无法实现。这轴物业的地段、交通、停车位、商业结构都很到位。大家看到未来的发展前景，如果目前市场只能接受3万元/平方米的话，即使提高到5万元/平方米，投资客也是不会接受的。
我们发现其中的经验，投资商铺的顾客不会只购买一个商铺，会在不同的地区购买多个商铺，他们的嗅觉要比我们还要高，比售楼小姐分析的还到位，因此商铺的价值是高估还是被低估，投资客的眼光是雪亮的。
商铺未来的潜在价值还可以提升多少，有几个因素是不可或缺的，首先是地段，尤其是百货零售的商铺更为重要。东莞未来还会呈现另外一种模式——专业市场，例如东莞酒店业和批发市场、汽车、家具、体育用品，会在交通成本比较低的地段建设，并不会在市中心建设，如果是快速消费品就应该在城市的中心。目前，商场关注的硬件就是停车位，为什么这么说？随着中国就如车时代，每一个消费者都会遇到同样的问题，消费者开车到商场如果没有车位，就会开车走不会进去消费。交通便利到达性，这是衡量商业物业是否可以持续经营的前提。
商业物业需要持续经营，就需要专业的管理团队，物业管理仅仅是物业服务，最关键的是经营思维。有人说东莞的商业物业很多，无法做，这只是其中原因之一，更重要的是经营团队的问题。地段和规模都很好了，为什么做不起来，不仅仅是在东莞有这样的原因，其他的城市也有类似的情况，主要就是因为经营团队的原因。
购买和租赁商铺的商家会根据自己的利益情况参与经营，因此投资客要关注该因素，就是管理团队的营造。
联华国际团队重金聘请了童渊为首的经营团队，说明联华看到了经营团队的重要性，联华前期开发过渡，管理经验不足，因此导致投资者和市场一挫再挫，从另外一个角度也说明东莞商铺为什么投资价值上不去的原因。
消费者购买写字楼或者是商铺后，不断的转手，租赁效果一直不好，因此导致东莞的商业物业一直未能很好的发展。东莞商业地产的市场价值一直未发展起来，最终的原因跟东莞市消费现状有关还是跟经营有关，请李总谈谈看法。
全中国每一个城市的商业发展都是有过程的，这是无法对比的。有的商铺被小业主购买后，就是空置很多年未商业利用。我先说商铺的问题，商铺是否可以很好的经营，这是未知数的，有的商铺经营是成功的，就会赚很多的价钱，商铺跟住宅是不同的，如果住宅达到1.5万元/平方米基本上价格是固定的，如果商铺可以赚钱，经营的好，经营就会越来越好。如果商铺已经影一般，做生意一直不好的话，升值和收益就一般。
邓总已经谈了，商铺要看投资价值、地段价值，因此投资就是安全的，如果购买的商铺周边没有好的交通和地段，就很难具有投资价值。
广州一些商铺的租金达到二、三千元，因此升值的空间是非常厉害的。除了商铺的投资外，就是购物中心的投资。刚才主持人介绍了东莞商业中心的发展不仅如意。购物中心需要组合，营运管理要很强才可以组建起来。
上个星期我到了广州中华广场，刚好瑞典一个品牌开业，设置在二楼，因为中华广场将首楼卖给了下业主，一楼的品牌也是比较零乱的，因此好的品牌都放在二楼，就很难组织营运管理，因此投资的时候是有风险的。
一个大的购物中心如果销售的话，风险就比较大。例如五、六万平方米的商铺卖了三万平方米的话，可以控制的主动权就越来越少。
当一部分的购物中心卖掉的话，洽谈引进大客户的时候，也是比较难谈的。例如麦当劳等品牌的进入，他们也不愿意跟小业主洽谈，也存在租金多少的问题。当商场将大部分的物业卖给小业主的时候，就很难经营的，小业主就会放弃几个月就离开了。
如果购物中心只租不卖的话，就可以整体的发展，从而保证发展的空间。东莞有很多的主题购物中心和批发市场，8年前我在广州帮别人做项目的时候，当时只是卖海鲜品的主题批发市场，我当时卖的铺租是29万元/平方米，大概是中国最贵的商铺。
这类转类市场不需要组合，反正都是卖海鲜品的，不是卖冬菇就是鲍鱼的，广州一德路都是卖海鲜品的，大家认为可以做生意地大家就争着购买铺，免得今天将铺租赁下来后，几年后商铺价格上涨，也无法承担铺租的成本。
星河湾是全新的商业体，我们不会打散销售的，否则就会给我们带来招商的压力。东莞的商业如何提升，在座的各位都是从事零售商业的，里日我们在东城开家乐福、西城开家乐福，只是重复性的开店，目前的消费场所都是一站式的服务场所，东莞大部分的消费场所都未开发，目前招商不是在东莞而是在上海、广州、深圳等商家，他们会提供新的品牌。
例如华南MALL的万达电影院，每年都可以做很好的生意，如果在市中心有好的五星级电影院的话，我认为生意也是很好的。目前的问题是，是否有好的零售商业品牌进驻东莞，如果有的话，我相信对于东莞的中高端会产生很大的促动作用。而且物业投资的价值也会相应的提高。
经过各位嘉宾的交流，类似星河城的项目，开发商是整体持有，以租赁为主，不会销售。
目前，东莞的商业地产是否具备投资的价值，我找来找去，发现没有多少，好的商铺和写字楼大家都持有，投资者基本上没有太多的选择。
如此多的开发商都将好的物业转为持有，这跟之前的商业形态有什么不同？
轻轨对城市未来的发展，带来了哪些商业价值。
东莞虽然目前都在炒作，但是没有实际的利益感受，不像广州、深圳等城市在地铁物业中尝到了甜头，东莞目前还停留在概念中，还未有切身的感受，这些站点带来的人流聚集和消费力的集中，会有非常大的突破，东莞一直以来是区域分散的城市，当有了比较快速的公共交通后，在主要的商业区都会涌现出新的商机和值得投资的商业物业，这也是消费者和投资者值得关注的点，尤其是主城区几个越轨站点，可以说未来的升值空间和潜力是非常大的。
目前来说，虽然大家都看到了，但是未来的价值到底有多高，整个东莞对此并没有很好的把握。虽然很多的投资客在广州、深圳进行投资，但是目前东莞未实际的了解这种投资价值，如果早一点出手，就会获得较好的商业价值。
虽然大家都想抢有价值的商业物业，但是目前写字楼和商铺还是比较少。专业市场的投资，最近有一个项目在东莞大道招商，就是珠三角小商品城，也是靠近地铁站，目前是无法购买只能租赁。厚街的鞋业基地等等，请焦小姐谈谈看法。
商业价值被低估的角度来说，整个东莞的价值不仅仅是商业价值被低估，整个城市的价值都在被低估，无论是房价、劳动力价格，工业本身的价格还有商铺的价格，这是表面现象被低估，深层次不是原因，也不是开发商的错误，而是需求决定的，东莞的中产阶级都跑光了，上层去香港消费，下层买不起，因此商业地产的客户不存在，因此租金很难上去的，邓总说的很多，传统的零售业是因为需求决定的，专业市场方面有虎门为代表的天价专业商铺，也是市场决定的，这就是专业市场的价值。
我们是从华南MALL出来的，我们招聘商家过来就是为了经营，但是经营不善，开发模式不健康导致进退维艰，昨天红星美凯龙的经营跟我说，很想将某个商业项目买下来，但是因为商业项目已经被零售分割了，因此无法进驻东莞。
东城中心这年来还是门可罗雀，空空如也，不是因为地段不好，而是因为里面很多的铺位卖了，很多老板级的朋友都买了铺位，大家知道这里很旺，都不会让你收购的，目前万科和绿地等投资商从住宅转到商业地产，对东莞商业地产而言是利好，也是健康的引导，本身不仅仅是针对东莞的，而是房地产企业资源化发展的考虑。
一手房地产、一手商业的投资开发模式才是比较健康的，因此很多企业开始转型，持有越来越多的开发才是更加健康的。
很多人都说，“新国10条”出台后，大家都转向商业地产进行投资，因为新政导致一些投资客专项商业，但是需要的商业性很强，一铺养三代，不是马上就可以见得到收益，因此投资商业地产是不容易的。
很多人都说，“新国10条”出台后，大家都转向商业地产进行投资，因为新政导致一些投资客专项商业，但是需要的商业性很强，一铺养三代，不是马上就可以见得到收益，因此投资商业地产是不容易的。
原来投资东莞商业地产的人可以形容为“割韭菜”，出现不断的商铺，不但的淘汰投资者，东莞目前真正剩下的商铺投资客，要不负债累累，要不有钱也不敢随便的乱赌。投资商铺就是投资城市的价值，东莞城市的价值，本地人看到了尽头，也看到了其他城市的投资价值，有的人拿出一、二千万元到大城市或者是高铁沿线城市购买商铺。
目前，有很多外地人到东莞工作，他们连房屋都不会购买，因此不会购买商铺。他们会考虑回老家购买铺位，这样会更加的实际。
专业市场的商铺，我们研究了五、六年，中国的专业市场分为场地型和产业型，例如虎门区域无论卖什么价值都很高，但是东莞还是制造型的，因此是具有产业型的，因此很难投资的。如果要投资的话，应该往场地型转变，例如长安的食品，厚街的家具和鞋业，虎门的服装都是实实在在的，三、四年的发展不会一朝一夕改变的。
真正的专业市场具有产权的是不多的，大部分是二、三十年的产权，因此走的不是很远的。经营型的投资，不是只购买不经营，否则就无法实现商铺的价值。投资商铺要抓住交通灯利好因素，例如虎门等镇的地产商铺是具有投资价值的。
焦总说的很实在，很大投资商铺的人不在东莞投资，而是到其他的城市，让开发商是比较伤心的。例如东城国际是比较好的地段，商家是否考虑回购经营。
目前公布的城际轨道还有R1—5跟目前的商业物业连接的紧密度还不是特别高，商家是否跟政府进行沟通。
世纪广场也是地铁上该物业，从规划图来看，暂时还没有直接接入商场，我们已经看了施工图，也找到领导谈过此问题，他们明确的想法是正在考虑中，因为工作量是非常巨大，稍候要进行深层次的考虑，也讲了实在性的问题。每延长一米要解决非常多的管道的问题，城市是后挖地铁的，不是城市发展的初期就挖好地铁的，很多的管线、水电、排污管井都在下面，因此要考量。
开发商、投资客如何注重商铺物业的发展，从城市交通格局的改变来看，投资地铁上该物业会慢慢成为东莞商业地产的热门话题，而且会成为投资导向。
香港地铁上该物业发展的是非常成熟和成功的，东莞轻轨物业如何借鉴香港的经验，如何促进当地商圈的形成，目前已经有几个商圈形成。随着东莞三旧改造，城市建设规划升级及珠三角城际轻轨交通的启动建设，东莞未来将有更多新商圈在以上“三驾马车”的推动下冒起，目前已初见雏形的新兴商圈有世博商圈、东莞大道商圈、虎门新城中心区等，这类新商圈与已经成熟的几大商圈相比，地铁上该物业应该如何发展会更好。
我在内地工作了二十多年，我一直在思考一个问题。内地很多的城市，交通运输工具和零售商业并不是很紧密的联系在一起，我认为有几个原因。首先是地铁和交通工具在国内发展的是比较慢慢的。北京奥运会的时候，只有三条地铁线，因此增加和补充了集体交通运输工具。广州和深圳都是后期才发展地铁交通工具的，香港为什么会取得成功，主要是因为跟国内的模式不同。政府发展交通的时候，政府给地铁公司一块物业，地铁公司获得土地后，就可以转让给开发商从而获得资金，这样就可以获得地铁开发的资金。
我们也为广州做地铁开发顾问，他们没有物业转让权，只拥有地铁开发和拥有权，他们不懂得如何做的时候，也会影响到相关的发展。广州开发地铁的时候，地铁物业已经盖好，因此地铁是贯穿商圈的。
刚才探讨一个问题，小的投资者投资商业物业的时候应该关注哪些问题，我认为除了交通外，投资者应该看到普通人未觉察的方向，我还是举天河城的例子，之前的经营状况是很难的，当时地铁未开通，天河的人流也不是很多，也没有人流、住宅和写字楼。天河城后面有一条街是天河南二路，本来是住宅的，现在住宅的首层都改为商铺运营。
中华广场也出现这样的情况，首层商铺都被带动起来了。中山有一个镇也有类似的情况，当附近有大的购物中心出现，或者是做的成功的话，附近就会变成庞大的商圈，附近的商铺也是值得投资的。
现在新商圈不断的成长中，例如新世博、东莞大道都是紧靠地铁物业，还有三旧改造的辅助和虎门中心都是即将崛起的商圈，跟已做起的几大商圈相比，定位和招商方面有怎样不同的看法，今后如何做才可以做旺做好，如何借鉴经验，避免失败的做法。
星河城是不卖的综合性的购物中心，因此新政对我们的影响是不大的，前几年的金融海啸对东莞的影响是比较大的，整个消费市场产生了比较大的影响。有的经营者不了解东莞，认为东莞被金融海啸打击很大，很多的工厂和商场都关门倒闭了，因此产生了负面的影响。
金融海啸对商业项目有影响，但是影响不大。有的开发商将铺位都卖掉了，因此做的不成功。很多城市刚开始做的时候，大家都是不懂的，不要说东莞，就连广州第一个购物中心荔湾广场也是不成功的，卖的是比较惨的，只有几个商家进驻。以前的商家是不清楚如何运营的，只是想如何最快的将资金回笼，经过惨痛的教训后，现在明白了，即使资金紧张也不会销售商铺，从而保证整体的运营。
因此开发商业物业要有足够的资金，住宅未销售后，拿到预售证也可以开售。很多的开发商够资金将购物中心盖起来后，之后进行招商，但是无法维持购物中心经营，连水电费都不够，或者是不够资金打广告。
购物中心也需要好的经营团队，好的经营团队在建设的初期就要参与，包括建筑体的外观是怎样的都要参与，因此对于成功的商业物业和购物中心是非常重要的。
张总在商业地产也是资深的专家，请您就目前的商业地产谈谈看法。
各位嘉宾谈了很多的观点，我是赞同的。我自己是远离商业地产多年，未实际的接触到商业地产。但是换一个眼光和角度考虑商业地产，我补充两点。
一、新政下商业地产的机会与机遇。
目前商业地产从销售环节来看，总体是相对热销。在供应量不大的情况下，商铺是比较平稳，住宅销量下滑是明显的，如果按照常规来看，目前商业地产仍然是处于常态的。
目前流动的民间资金或者是大机构的资金都在寻找投资渠道，股市从3000多点下跌到2600点上下振荡，如果单独靠股票运作的话很难获得获利。年初十大运营机构推荐的十大金股到目前为止下跌了20%—40%，因此说A股的投资是处于亏损状态，资本市场是否具备机会，目前很难说。但是很多资金是很难在股票市场上获利的，也有资金运作股指期货，但是风险比较大，也不属于合理的投资渠道。
新政后，将住宅的投资渠道砍掉，首付50%或者是不给贷款，住宅投资渠道被堵塞后，商铺就成为资金首要选择。实际上很多的投资者是寻找商铺，市场目前没有合适的投资标的，因此给商业地产项目机会。
商业地产是房地产资金的避风港，不属于国家调控的产品，无论是首付、利率都不受影响，多年来不受变化。商业地产是属于奢侈品，不像住宅，一定程度上是必需品。但是商业物业是属于奢侈品，房产税对于商业地产也是予以征收的，因此新政对商业地产的影响是有限的。
商业地产的存量是比较少的，可售产品下降是明显的。我记得2003年是东莞的商业地产开发年，2004年延续了这种态势，2005年是东莞商业地产的经营年，大的项目在规划上进行了把控后，大的项目逐渐进入经营状态，主要是以社区商业为主。
二、东莞的商业地产具备四个现象。1、新格局，2、新形象，3、新趋势，4、新思维。
新格局：三旧改造，城市轻轨的开通和成型还有新的商圈，要有新的商家和新的项目进驻，鸿福国际和第一国际，吉之岛、影院的开业。还有姚总提的东莞大道新的商圈，这是南城亮点的商圈。更有两点的商圈是东城的星河城片区，消费力是属于中高端的，东莞想要购买象样品牌的产品，目前是需要升级的物业和消费场所。
星河城相当于深圳的万象城，也像假日广场。东莞零售商业升级的趋势是寄托于星河城购物中心相等上，该项目就会带来很多新的商家，体现在差异化，提前进行规划和考虑。
目前，东莞没有真正意义上的地铁上该物业，香港的地铁物业的开发模式是先有开发思维，再结合地铁规划的商圈，地铁联体的商业物业，在前期规划是没有的，但是不排除节候会有的。
三旧改造和七、九八的因素，东莞不排除出现类似的物业，必然会导致新格局的出现。
新形象：星河城会成为一个亮点，先天业态的规划，主力店和主力商家的规划考虑上，还有招商的思路上会给东莞带来全新升级的形态。
专业市场也是有亮点的，东莞早期几大专业镇是属于专业生产的镇区。但是成功率相对是比较少的。例如莞太路有合生文具批发市场，按照规划的前瞻性而言，未必会有合生文具批发市场，今后会有新形象的展业批发市场，例如亚洲鞋业总部基地，是原有专业市场的升级和调整，更多的体现在商业物业升级上。
新趋势，东莞早期做商业地产的思路和出发点是卖商铺，目前是永久经营，租金租售和长期升值，星河城是只租不卖的。万科某些项目在商业物业比重上出现了明显加大的现象，在我看来，万科的商业地产是属于被动性的适应，而不是主动的进军商业地产。实际上万科没有必要学万达，也不会学万达的。
万科上次在长安拍得的土地，在土地拍卖前就有商铺的规定，该地段如此的好，到底要还是不要，万科持有类似的土地是被动性的，并不是主动的对商业物业进行开发的。
新思维，世纪广场的利用率不是特别高，目前的百货卖场并没有中庭的，将属于中庭的位置都做成了专柜，将商业面积做到淋漓尽致，我认为不是长期经营的做法。星河城在不同的结点规划了商业的中庭，对今后东莞零售卖场是很好的引导。
世纪广场的中庭还是要利用出来，卖场要进行调整，价值在商业地产的运营中有实际的体现。万象城中的品牌和商家都是动态调整的过程，包括大的一线品牌，无论是一楼还是负一楼经营的都是很好的。
我专门进行了梳理，万象城从负一楼到一楼或者是二、三、四楼，大概一、二个月就会有商家进行调整，任何的卖场都要有动态的调整，逐步完善的过程，这种方式在东莞的商业卖场中体现在经营管理和思维上的优化。
对四位嘉宾之前的侃侃而谈做了四点新格局、新商圈、新形象、新趋势的分解，进行了总结性陈词。大家都想进行投资，商家都持有商铺，什么时候才具备投资价值，商家都不卖商铺和写字楼，如何让投资者有钱赚，请大家发表意见。
公司旗下的世纪广场下个月会对市场跟进和摸底，前期销售过部分商铺，下半年会有部分商铺推出，在此之前会进行调整。对经营的业态和销售管理进行调整。世纪广场目前是属于地铁物业，在跟相关的部门在谈，能否将负一、二楼直接的跟地铁出口连接，目前正在洽谈中。
在未连接通道前，定的售价还是比较低的，一旦接通后价格就会提升。目前地铁公司规划的两个端口，一个对着前广场，一个对着后广场，希望将出入口连接到广场内，不是不可能解决的，主要涉及到管网的问题，如果在年底推出的话是未接通的价格，接通的可能性还是比较大的。
城市轻轨周边的商业如何更好的结合，这是未来需要考虑的问题。轻轨和新的商业体出现后，不是说开发商不推出商铺销售，南城家乐福商铺一个下午就卖完了，只有20多间，正如李总所说，这种商铺是非常适合投资的，就是在家乐福入口两边的街铺，风险不大，不会因为内部经营出现问题，导致客流量减少，而且家乐福会带来更大的客流量，这类的商铺会陆续的推出，我们跟家乐福、沃尔玛、大润发等商家谈过，他们在东莞拓展的计划是雄心壮志的，对东莞市场还是看好的，不一定在南城、东城，会在其他的镇街有类似的商铺推向市场。
开发商如何跟投资客之间更好的沟通，我提一个建议，通过广州日报和房掌柜跟我们建立很好的平台，通过该平台进行集中和号召，对投资客和开发商产生很好的引导作用。
通过本次的讨论，让大家多提供一些投资信息。
如果是投资住宅的话就不要贸然的进入商铺的投资，住宅的淡忘期只有几个月，但是商铺的淡忘期是比较长的，因此要经过分析。作为纯投资客而言，我认为有四类物业是不错的。
一、市区和镇区的商铺是具备发展潜力的，一定要考虑地段和社区的规模。
二、未来将要成熟的商圈和周边的铺位，正如李总说的天河城周边商圈的效应。对于即将兴起的新世博、东莞大道、副中心的虎门商圈，周边的物业有的因为信息不对称，大家未看到轻轨的作用时，还是具备投资价值的。
三、二手铺位，价值高就不会销售，实际上不是这样的。拥有多个商铺的人也需要通过销售进行再投资。只要有铺位推出就会有人购买，因为铺位的推出还是比较少的。
四、轻轨地铁上盖物业，对于这类物业还是具备投资的。广东人的经营和投资是分开的，内地的某开发商经营和投资是共同来做的。但是东莞和沿海的经营商和投资商是分开的，应该从纯经营的方式变为自购物业，这样对于物业是具备升值潜力的。
我同意何总的观点，如果是投资住宅的，就要慎重考虑投资商业物业。例如南城的家乐福门口有一些商铺，投资这些商铺是安全的。我认识的商铺投资者是很有经验的，无论是在香港还是在国内，他们都很有经验的。香港的商铺是非常贵的，国内我认识很多的投资者，他们将整条街买下来，之后分类经营，升值后再转手出租和出卖。
现在很多的店不是租赁经营的，而是购买下来后经营的，因此经营和投资是同时具备的。也有投资者将经营不好的商业物业购买下，之后再进行包装和经营，例如海印集团将中华广场包租下来进行投资和升值，这些不是小的投资者可以做的，小的投资者认为现状是安全的，就可以跟进购买，这就是我的建议。
对于经营部理想的商业物业，是否可以回购，邓总说难度比较大，是否可以代包租的形式。
代包租不是普通人做的，应该对法律和经营有很强的专业知识，例如运河有一个项目的前景才可以做的。现场如果出手后再回购是比较难的。东莞有一个项目，首层是卖场，我们做的时候出租率是100%，将首层卖散给了很多的小业主，之后再回购给玫瑰友谊、家具城、荔枝湾等等，全部出租满了，开发商听说可以搞电脑城，结果将这些商家都赶走了，结果现在无法招租，结果就空着的。
我补充商业地产的写字楼部分，大家谈的更多的是商业卖场和铺位，写字楼在东莞还是有一定的市场，并且有一定的供应量。中心区商业跟着城市规划走，跟着人口聚集的地区走，实际上写字楼是需要跟着城市的CBD和商务聚集区走。
东莞的城市结构是以制造业为基础，对写字楼总体需求的总量不是太大。因此商务活动是以新市政府周围为主，最近的亮点是东莞大道周边。目前市场上可供应的量是比较少，我当是插播广告也是给大家提供信息。协和大厦、第一国际还是有部分尾货的，实际上是有价值点的。因为存在尾货阶段，发展商不可能投资很多的广告和做宣传，因此客户上门就比较少，客户的溢价能力实际上是得到增强的，开发商让利的能力相对是比较大的，虽然是别人选了剩下来的，但是作为写字楼而言，每一个方位和点都是具有投资和回报的价值。
东莞对写字楼的认知度还不是很高的，还未出现真正甲级的写字楼，据我们了解第一国际、台商大厦和海德广场是比较好的项目，对于东莞大道的形象提升是有很重要的作用，因此会产生可供投资的点。
我认为台商大厦和海德广场可供大型投资者选择，随着东莞产业结构的提升，城市运营的提升，大型集团型企业实力增强，对于企业形象和品牌形象都有需求，希望在城市主要的区域占据一席之地，不要紧紧盯在商业上，实际上写字楼上有很广阔的空间。
现在看一下网友的提问。
东莞的商业不集中，很分散，很难形成广州和深圳的聚集效应，事实上东莞的人均商业面积已经过剩了，投资商业物业是否合适，每个镇区都有自己的中心，应该投资那个商圈会好一些？
我先抛砖引玉，实际上李总和邓总会有很好的意见。在哪里投资会更好，几位嘉宾都提了很好的建议，目前来讲，整个东莞的商业经过了一轮发展之后，包括投资客和经营者回到更加理性的渠道商，商家注重于经营层面，投资客也在重新评估东莞商业的价值。
邓总认为商业的价值应该看租售比是否合理，如果合理的话，都是值得投资的。现阶段经营者和投资者都回归理性的情况下，定价合理的话是值得出手的时机，既没有被疯炒，也未降到冰点，还是良性发展的过程，此时出手是合适的。
区域选择的问题，对于不同的投资客应该有不同的选择。作为小投资客而言，安全性重于回报率，应该选择更加成熟和看得到的小铺位和街区铺，这样就会更加适合投资。
对于大的商家和客户，可以选择规划利好的商铺进行投资，例如可以看得到的虎门区域和轻轨沿线区域，这些区域价值会突变，就需要商家承受风险，如果3—5年未达到投资预期，就要评估自己的综合能力和区域价值之间的关系。
东城比较成熟，南城具有潜力，莞城有一点没落的趋势，至少可以保持下来，万江需要更长远的培育。
李总，今年最受注目的商业地产项目，目前也有精英团队在经营，什么时候会进入旺场的阶段，星河城旺盛后是否会将商铺拿出来让投资者受惠。
我到国内的时候，我知道东莞是非常分散的，有28个镇区，东莞也没有高端的品牌，因此我就比较担心。经过一年多的接触，前几天跟香港的服装商沟通，他们的服装有1881，他们也很关注东莞。也跟一些品牌代理商聊天，他们在深圳也做代理，告诉我，部分的购买者也是东莞过去的，因此东莞的发展潜力是很强的。
广州天河城开业的时候，广州人口的消费力和消费习惯还未达到，目前东莞人对中高端的消费是有需求的，因此要到深圳和香港购买。东莞的私房菜做的是比较好的，红酒的吞吐量在全中国是排第一的，因此东莞是没有地方给消费者释放。星河城的培育需要多久，我认为不需要太久。
从自身的项目来看，在镇区中比较高端的人群，不喜欢在镇区中居住的，东城有40多万人口，30多万是外来人口，因此整个区的消费能力是很强的，因此我认为培养期不会很长。
未来是否会将铺位拿出来销售，如果打散销售的话，我认为二、三年就会死掉的，因为很多高端的品牌就不会再来找我们的，如果将商铺卖给小业主的话，他们对待商家而言就会翻几倍的，如果出租给国际品牌和商家的话，旁边搭配的品牌如果很差怎么办，因此不会出售的。
众所周知东莞商业分布很零散，难以形成规模效应，这也是东莞商业发展落后于广州深圳的一大原因，现在东莞一下子开发五条地铁线，有人说公交还未开发好，就发展地铁是否合适，现在投资商业是否合适？能不能给我们的投资者提供些建议？
东莞大容量公交体系优先发展地铁是市政府经过长期的考虑，公交未充分发挥是个别线路。地铁到了南城、东城、莞城后才变乘地铁的，实际上还是轨道交通，出了几个区域后就变成了轻轨。东莞发展如此多的轻轨是具有前瞻性的，对城市的格局改变是具有革命性格。轻轨的边界性要比公交好得多，服务性和安全性也比公交好得多，随着东莞产业升级，势必会将东莞的产业氛围改变，从世界大工厂变成服务更到位的东莞，我主要是指居住和消费的到位，重要的要求就是公共交通。
大的城市在前期规划的时候未考虑大容量的公共交通，因此导致后期的堵塞，例如广州的BRT，即使有了BRD群众还是不满意的。如果具备前瞻性，先规划先做就会比后做容易得多，对城市的产业和经济就会提升的更好。
广州的BRT并不是不好，因为历史的原因无法使BRT做得更好，我相信未来一定会解决这些问题。东莞因为看到未来发展的需求，而且东莞的商业比较分散，也有侧重点，一个中心三个辅助点。每个人出来购物是否都需要开车，如果我不想开车怎么办，就需要借助大容量和快速的客流支撑消费概念的形成和消费习惯的形成。
开通的五条线路，对于东莞城市格局的提升有举足重轻的作用，随着轨道交通的开通，大家会看到好的效果。
东莞市政府如果将建地铁和轻轨的费用拨一点零头用于建设公交的话，群众会更加的高兴。
今天各位都谈了方方面面的内容，给投资者精辟的建议，让刚刚进门的投资者受益良多，也少走很多的弯路，非常感谢各位嘉宾，今天的访谈暂高段落，后续访谈还是值得期待的，也请各位嘉宾多多捧场，同时也非常感谢各位网友的关注。
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