今年2月份，《虎门镇城市总体规划修编（2010～2020）》正式通过专家评审，虎门由当初定位的“珠江三角洲的区域商贸物流中心，东莞国际制造业名城的重要基地，历史文化名镇”重新确定为“珠三角门户节点城市、东莞市副中心、珠江东岸滨海国际商城与历史文化名镇”，商业被提高到了一个最为重要的地位。
“珠三角门户节点城市、东莞市副中心、珠江东岸滨海国际商城与历史文化名镇”的新地位将为虎门的地产发展带来什么样的新希望？虎门商业地产和产业如何捉住机遇进行升级转型？《广州日报•东莞新闻》与房掌柜东莞站（dg.f-boss.com）将带领读者与网友，再次走进虎门，与您一起期待“时尚之都”虎门的美丽变身。
欢迎各位嘉宾来到，今天地产沙龙就是联合房掌柜和广州日报在虎门这个地方做东莞副中心“虎门”崛起珠三角沙龙。虎门自从 今年2月份《虎门镇城市总体规划修编（2010-2020）》正式通过专家评审，虎门由当初定位的“珠三角区域商贸物流中心，东莞国际制造业名城的重要基地，历史文化名镇“充分确定为珠三角门户节点城市、东莞副中心、珠江东岸滨海国际商城与历史文化名镇”商业被提到一个最重要的地。现在各方面都已经有新的定位和新的起点之后，虎门现在越来越受到了各商家的重视，包括锐瑞丰地产、万科地产都对本地有很大的商业的认可，虎门就有很好的地理条件，以及未来的定位都有相当大提升，这次就邀请到虎门主流的开发商，包括万科地产、丰泰地产、富民地产、过来这边进行了交流，代理公司包括中原地产、合富辉煌一起剖华虎门未来的发展前景，尤其是上颌和住宅开发这块。
这次议题就有三方面，首先就从虎门镇的定位的变化来谈谈。今年2月份的虎门镇的《虎门镇城市总体规划修编（2010-2020）》定位的珠三角物流中心，制造名称重要基地，重新定位成珠三角门户节点城市，东莞市的副中心，珠江东岸滨海国际商城与历史文化的名镇，都达到了比较高的地位上。
我是广州日报的记者，也是今天的主持人张冉。
从定位上首先聊聊虎门镇区位上的变化，就有一个制造业名城的重要基地，转变成珠三角门户节点城市的变化，大家是怎样理解这么一个变化呢？是否是因为珠三角的区域整合后一个大交通，在各个城市融汇贯通后就成为了珠三角门户节点的城市，请各位嘉宾都聊聊这块，或者是先请万科的 王总聊聊，对于虎门这块的地理位置就非常的认可，要不然就不会花这么多钱拍这个地。
就是比较低调一点。后面您再发言。请代理商先说，然后开发商再补充。一个定位上虎门区域定位上的变化就由制造业名城的重要基地，现在定位珠三角门户的节点城市，怎样理解这么一个定位上。
珠三角门户节点城市跟虎门的大交通，其实作为重要的枢纽站其实也是有关系的。珠三角门户节点城市的定位是否跟大交通未来的规划发展是很有关系呢？
交通未来规划的优势是显而易见，大家都看到了未来交通区域的价值，因为交通的优势而腾飞。之前做交通规划的时候，大家都有质疑到一点，其实虎门所有万千宠爱都在一身，所有的规划站点都在那里设站了，甚至于穗莞深经过重要的镇区，都没有经过到城区，其实引发了很大的质疑，到底虎门镇由来以久，其实很早以前，其实在外市只知道虎门，不知道东莞市，现在依然就有这样的趋势，就有一点镇抢了市区风头的感觉，现在东莞市的副中心，我知道这几年从2003年开始，东莞市不遗余力的打造城区的一个大环境，现在东莞就是一个非常重要的行政文化和经济中心，就不是星星，已经成为了月亮，虎门镇即使是星星，也是最耀眼的星星，所有交通的优势都集中在虎门，各位认为他们各自的互补会体现在哪里？怎样理解区域上不一样的价值的概念呢？或者请合富石总来聊聊该话题。
你认为以后的长虎片区就会跟东莞市的四大区市场会形成一个鼎足之势，但是他们也有不一样的地位，有些怎样的错位发展呢？
因为我觉得东莞虎门既然是一个副中心，其实还有东莞的中心，当然大家都很清楚就是市区了，其实市区为什么有副中心，因为市区是东莞政治、文化中心，好像现在政府广场过百亿的市政配套，还有各剧院、博物馆、文化中心我觉得就是在市中心就是能够体现的，政治中心当然就不用去说了。
另外在虎门是否可以去理解，因为东莞毕竟转型，或者说转型就有几个年头，除了松山湖国家工业研发基地之外，对东莞的经济来说，虎门跟长安就是另外一个经济的中心，我们就可以这么的理解，重视文化就是在市中心，经济就是往外发展，物流就是在虎门，其实就是外贸客商就是在虎门出现，或者有些人应该是扎堆虎门的中心，作为副中心其实就是两个中心，再加上松山湖未来的风景和国家级的区域，就变成了三足鼎立，就是两个中心一个片区，这就是未来东莞经济或者是文化经济发展的一个方向。
副中心不仅仅是虎门。还有常平，其实就是三大副中心，虎门也是其中之一。
明确定位虎门就是东莞市的副中心。
虎门很善于宣传自己，定位为副中心之后就大肆的宣传，常平就基本上没有对自己的副中心的定义怎样去炒作。
实讲到这里我补充一点，其实讲到虎门这边的文化，其实虎门来讲，从虎门的骨子里面就是敢为天下先，从鸦片战争开始，例如运动就是会虎门发起，就有历史的底蕴，再讲到改革开放，第一个三来一补的企业就是在虎门，其实虎门能够与外资合作，能够改革开放的排头兵进入了史册，其实现在东莞市把虎门定位中心城市，就有一定的道理。
其实经济上当时三来一补最早的企业就是在虎门，虎门就是东莞发展创始的鼻祖。
聊到这个话题，万科非常的厉害。常平、长安也有项目。现在搞得万科都有了。
万科对于区域价值这块还是比较有些自己独到的眼光，选择一些项目的时候。我们就讲完定位之后，我们想聊聊，就是因为定位上的变化，因为虎门规划和定位上的变化，可能对虎门镇地产也会产生很深远的影响，例如楼市上变化，就意味定位规划交通大变化之后，万科就开始对虎门就虎视眈眈，最早本土当然是了，先后就有一些大开发上，例如瑞丰地产就过来，广州的瑞丰就拿了虎门一号这块地就是地王，万科也拿了最新鲜的地王就是在新洲，今年就已经启动了，启动只是说在建，真正销售就是明年才入市，两大巨头就已经进入到虎门，以前虎门都是本土开发商的天下，现在就有一些扰乱市场的开发商，房价因为万科和瑞丰，瑞丰把虎门的房价提了一个台阶，万科明年是否让虎门的房价过万呢？拉也是一大推动力，我们找丰泰也是老牌的开发商，外地推动力进驻，您觉得对于虎门楼市产生怎样的影响呢，其实我刚刚提到房价肯定会提升。
其实我们觉得未来开法上进驻，其实对于本地开发商来说就有压力，我们也是欢迎的，因为外地有竞争，才会有进步，不然长期都是闭门造车，将来哪一天光大进来，我们也没有办法，首先我们觉得外地的开发商，进入一个新的区域，首先在专业方面就有就有一个提升，另外一个外来开发商进驻就会带动当地开发水平的进步，另外本土开发商对本地市场的了解，对客户的了解不是透彻，但是长期待在本地的开发商来说就是带来一些新的东西，例如新的理念来到虎门，对于本地的购房者也是好的事情，就能够购买到新的产品，新型的房子，我知道最近跟一个模型企业合作，万科就说万科的模型老是改，其实他们改模型就是为了把产品做得更好，还没有把设计做出来，就是先做模型，我们一般的思路就是把设计图先做出来，再做模型，快卖的时候再做模型，这种思路无可厚非，我觉得万科的做法值得我们学习。
其实前几年也有本地开发商，这几年深圳开发商进来，不是本地开发商到外面拷贝过来就能够全部解决问题，当然设计方面，理念又是一个方面，就会带动整个市场，整个开发商的进步，就会得到好处。
这2-3年，瑞丰和万科进驻虎门以后，能不能说一下整个楼市从产品和价格这块感受最深的变化有那些？
首先万科虎门来说还没有，其实万科在产品方面就是是很领先的，虎门在全国来说都相当的领先，其实就有很多开发商都是去抄万科的设计，因为万科的设计确实好的，客户都认可的，开发商也是认可的，我觉得现在在金湾花园开开的独栋别墅就没有做到。
其实价格这块，瑞丰地产开了以后又成了一个地王，其实整个新城区的价格都会抬升。面对现在不仅仅是瑞丰进来了，万科也准备进来了，不知道瑞丰地产是否有受到压力，又有一个新的竞争者进来，瑞丰地产邓总或者聊聊明年的市场会是一个怎样的竞争格局呢？
其实虎门之前都是大的洋房和别墅产品为主，但是自从瑞丰进来了以后，现在就开始开辟了一个虎门一号的公寓，那万元公寓就比较的贵，而且是带精装的公寓就出现在市场上，中小户型都开始在市场上大卖了，有些中小户型的产品卖得也是不错的，产品线上就开始丰富起来，就没有以前那么单一，万科现在能不能透露一下你们未来大概卖什么产品呢？
不方便透露。其实我觉得今天广州日报和房掌柜一起举办活动，其实把大家叫到一起特别的开心，其实我们像一家人，我觉得本身在虎门的项目就不多，其实我们更重要就是把虎门做得更好，万科来到虎门一天打出口号，前提是爱在虎门，一定要关注虎门的未来，关注虎门就更加关注我们的未来，其实在前面做了活动就是爱在虎门的18游，其实发动整个东莞之研究虎门，其实我们看到虎门这片土地，例如海港看到珠江的珠海口，就有很多的思绪，其实虎门不仅仅是历史，往前追溯就是追溯到代表海洋的文化，海上丝绸之路，海上是最精华的东西，再往未来看，虎门就像德国的悍马类似于这样的定位，其实虎门副中心真正到这个级别，虎门真正代表国际化的港口城市，这才是虎门的未来，以前叫做敢为天下先，我们叫敢于想象虎门的未来，其实在这么大一个背景之下，其实就是大家一起来谈虎门的未来。
其实规划我们也聊一下，虎门划分为虎门中心区，新区包括旧区这块就是合为一个中心区，新区就是在新洲这块，其实有很多开发商入驻，未来崛起就是威远、新湾、白沙。以前的三旧改造就四大板注入了强心针，三旧改造对于四大片区的影响在哪里？本土开发商怎样趁着三旧改造之势，面对未来的压力，手上就有不少的地，未来怎样做规划和开发，是否跟外来的开发商会合作呢，或者请富民的严总这边聊聊就是三旧改造和四大片区规划定位的问题。
其实我们最近才到虎门的，其实之前对虎门的认识就是我知道虎门，知道虎门属于东莞，我知道虎门，我以为虎门就是一个市，其实我不知道虎门就是属于东莞一个镇，现在政府也是讲准备把虎门作为副中心，又提到三旧改造，至于作为副中心还是去做三旧改造，还是三旧改造才产生了副中心，我就无法论证，其实这也是鸡和蛋的关系，但是我想讲为什么在这个时候，虎门会成为东莞的副中心，其实我觉得就有一个必然的联系。
其实刚刚大家都有提到交通，因为虎门交通的位置来讲，绝对就是算得上是珠三角的重要的枢纽，其实我之前也了解虎门的交通其实就是海陆空都有的，先说陆地的，其实陆地离我们最近的，马上今年年底就会通车的广深港高速铁路，广深港高速铁路很有体会的，因为上星期六我才去广州南站接我老婆孩子，因为他们从湖南那边过来，从湖南过来以前要坐六个小时的火车，坐高铁之后只需要一个小时，这是什么概念，那么以后等于从我们的虎门去到香港，也就是20分钟左右的时间，那么就有一个路通财通因为今年年底就有广深港铁路修通，还包括本身已经有的高速公路广深，长虎，路上的交通节可以支撑起商贸和物流，再想起海上的通道，其实大家都知道虎门就是整个东莞唯一就有港口的镇区了，其实我最近发现一个虎门港目前可以直接虎门办理手续赴台，就坐船到香港只飞台湾，东莞都是以制造业为中心的，对制造业的提升也是非常有帮助的，其实到深圳就是20分钟就搞定，海陆空的交通就决定成重要的枢纽，其实讲重要的枢纽，其实就是路通，路通怎样带来财通，其实我最近来来到虎门接触到一些客户，其实我就发现就有一个特点，以前没有来过虎门的，最近才不断的有一些外来人口进入虎门，包括香港人，因为我最近接触一个香港人，其实香港人也知道虎门有名气，其实交通所带来的人流就会给虎门城市带来一个新的发展机遇，就像刚刚王总讲到敢于想象虎门的未来，其实交通就会给虎门带来崭新的未来，就有一些大胆的设想，其实刚刚张记者讲到怎样定位虎门中心，其实包括中国就有很多大城市，其实就有很多的中心，北京可能是政治经济都没有问题的，上海的话可能就是经济，如果说珠三角的话，深圳就是做一些金融服务业为主，其实虎门就有交通的存在，可能就会是一个商贸中心，因为四面八方的人都可以来到虎门做生意，另外一个就可能成为一个物流的中心，因为海陆空交通非常的发达，就能够给东莞做很强有力的支撑和互补，这两点就能够使东莞制造业能够在虎门形成一个交易的平台，同时能够使东莞各种产品能够通达到四面八方，其实我是这样看的。现实就有很多深圳的、广州的就已经来到虎门，虎门就成为国际化的城市，需要什么？我觉得一个国际化的城市标准就有必须有品牌，其实我接触到香港客户，其实来皆有中原地产，就好像跟香港一样，香港也有中原地产，其实觉得虎门也是非常具有国际化的城市，或者说打另外一个比方，我们有的时候到国外旅游，其实看到肯德基和麦当劳就是国际性的品牌，就是挺国际的，就不会陌生，其实品牌的进入也是国际化的城市和中心城市的标志，就像万科，万科来到虎门，其实大家就会觉得虎门不在是以前本土化为主的，其实虎门外来品牌化进入了以后就会带来新的标准，就会提升片区，就会提升虎门的服务和标准，就会有一些提升。
这个话题我们先止一下，因为我们现在想聊楼市这块，及时楼市这块现在是四大片区已经成行了，其实我们想聊一下未来定位的发展，就是在地产开发和商业开发这块，其实你理解政府的规划思路是怎样延伸的，开发商如何配合四大片区的规划做好发展和定位的问题，四大片区就是威远、新湾、白沙、虎门四大中心。下面有请黄志康谈谈，其实这四大片区，其实作为休闲旅游好，还是做产业开发，还是做商业，就是你的看法，您觉得这四大块以后要怎样的开发是比较好呢？
其实我来东莞也有十几年，其实见证了整个东莞的发展，特别是虎门来讲，我来到虎门就有5-6年的时间，虎门经济发展的速度在全国来讲是走在前面的，但是从实际的角度来讲，其他的镇区，包括建造、道路、绿化、各方面都是比较不错的，老实说，现在虎门中心片区这边交通来讲，每天下班都要堵车，同时因为市委市政府的口号之后，其实这样提出来了以后，我们打开了以后，国际化的滨海城市，其实就是比较的升级换代的，其实我想作为本土的开发商来讲，其实相对来讲，其实几大板块区域来讲都配合政府的三旧改造，其实都有拿地。
就是协议拿地。
其实最主要就是把虎门这张名片做好。
其实本土开发多少的地你们心目当中已经有数，到底哪一个片区要做什么。
其实我们在中心区这边，其实我们做一些方案，最终我们的方案配合政府大方案。
政府那块对于中心区这块主要还是发展商业这块比较多。
现在商业来讲，整个富民片区和黄河片区就比较的成熟，经过了这么多年的拼打，特被是服装产业在虎门来讲就是一个名片的，因为在国际上来讲，虎门制造的服装来讲就是走遍全世界，这张名片肯定要保持。
旧区这块的商业，服装物流还是作为一个核心，新区就发展住宅，例如瑞丰、龙泉地标、万科就是高端住宅。
其实要发展也是比较适合人居生态的一些住宅，因为城市这么好，经济这么发达就肯定要有非常好的后花园。
邓总请你谈谈。
其实我也赞同的，其实四个区，其实我个人只是代表我个人的看法，我赞同虎门中心区，当然是以黄河为中心的，就是虎门搞经济服装产业的中心，白沙作为交通物流很重要的，其实不言而喻，据说白沙的公交车，附近的高速公路就有很大型交换站，就是对外的联系点，其实我觉得威远和新湾就有本地特色的两个区，其实我小时候就来到这里，就是爱国主义教育，就是去看，其实这可能代表近代中国一个地方，这还是要去宣传，另外说到虎门其实就是一个港口，原来就是做对外贸易的也是丝绸之路的一个起点，所以新湾也是海边的一个区，其实代表了虎门整个从前，威远代表了虎门发展现在，还有全国发展的白沙，就是虎门经济的中心区，这四个区我觉得就有城市发展的意义，其实这是我个人的认为。
新湾是否发展休闲和旅游这块。
对。好象现在开发商拿了这些地去开发是很好的。
其实就是规划这块，配套这块。
可能这方面都会有。其实我讲一个很简单的，例如一般的巴黎服装发布会发布到香港9个小时，其实香港服装的样板做成成品就是9个小时，香港到虎门就是60分钟，一个小时就可以看到巴黎时装发布会的情况，其实一直发展很好的，我以前在湛江当兵，我讲的就是十年前，我专门到虎门，其实做到今天，其实虎门的服装产业已经被边缘化。
现在就有一点回落的样子。
而且趋势非常的明显。其实看到虎门为什么就有虎门香烟，连烟头都可以卖。
其实你能不能说一下什么原因。因为金融风暴冲击后，虎门就没有懂得适当的，非常灵活的转身导致了现在有些被动。
我感觉有些短期行为不够长远，例如服装行业，例如高铁我看到广州有的，其实高铁开通后，服装产业化还不是环境的产业，商业是一个基础，物流就是直接的效应，甚至就是长江黄河以北，其实整个市场做得成功，如果到虎门拿货的话就要六个小时，其实批发商可能价格就是10%或者是20%。
其实交通就是过了未来2-3年之后就有一些专项开通是否弥补商业呢？
其实对我们的项目来说就是非常的乐观，我们还要讲常规的话题，其实城市规划就是上千万，其实我占到这个位置，其实对于商业地产打击非常的严重，例如虎门大道，我们的客户来了，我们自己的销售人员，一线的销售人员，你不是做服装吗？然后就看看去，而且从深圳过来40分钟就到了，有的时候塞车的时候，从双子城到富民也要40分钟。
其实老区的交通就是亟待解决，就需要三旧改造。
其实您觉得跟外面的竞争是否有抵抗吗？需要一个怎样的条件吗？交通要改善，还是给扶持。
好比做媒体方面，其实哪一个导向，就更加的清晰，甚至可以拿一些资金。
你们现在最欠缺和最需要的东西是什么您可以在这里说。
其实总体规划和总体城市的提升。
这大家都在说，而且也在慢慢逐步的落实，只是可能落实的步伐跟服装产业面临的困难就有一些步调不一致，可能要花2-3年才会有些时间改善。
有的时候因为你有沉不住气的条件。
其实金融风暴，因为降租，无法活下去才跑到广州去。
以前老富民那边，你去问生意怎样，他说是多少吨，而现在服装就不会以吨来买，可能就是200套。
其实这么大的分流这么大的打击，什么原因，为什么这么回落的厉害呢？
其实说白就是虎门整个商业在下滑。
被什么抢夺。
例如服装，其实服装产业就是被广州抢了。
因为金融风暴那一波，就把很多客户分离掉。
其实根深蒂固就有很多的原因。金融风暴之前已经不太好。
只能说整个大虎门和交通规划这块全部都有一个大的提升，服装产业才会重振。
是的。
那还是有期待的。不要那么的灰心。
服装节今年要取消。就知道品牌要做的话，可想而知，其实真正买是投资户占到80%，其实虎门60%是服装，服装不好售，其他的好售吗？
其实这样就不乐观。
我们不乐观，其实你们觉得怎样可以帮助虎门呼吁一下。
其实广州市场抢了你们那么多份额，就搞一个强强联手，毕竟虎门产业的基础在哪里？只是被市场分流了，其实就有强大的品牌号召力，广州这么抢你的市场，到时候就看看能不能合作。
其实商业的话不好做话，其实包括住宅各方面都会受到影响。
你觉得虎门怎样转型。
虎门就是有这种的机遇。
其实里讲的话，其实虎门最主要就是服装企业是比较多，这么多年来讲，其实我们的服装也是支柱性的产业，其实我觉得其实我们看到有些不好的东西，其实我觉得总体来讲还是比较的乐观。
既然政府已经看到这些弊病，现在三旧改造，已经看到了这些问题的所在，其实开始已经谈到，其实到深圳来讲才几十分钟，从你这边到黄河可能就一个小时。
这是一个很大的问题。
其实有决心，有钱就行了，东莞所谓各城区市场就是3-4年搞起来。
以前东城那一带来讲就是农村，万江都是农村，现在的南城叫黄村，其实就是非常难看。现在去看，整个东莞大道多漂亮。
其实现在主要就是本身的产业环境在那里，主要城市的规划和交通各方面硬件设施再搞好一点，虎门的商业要起来。
其实我觉得听严总讲也是非常大的震撼。其实我觉得商业和住宅，其实想到这个话题，其实我们在做一个调查，其实虎门就是经济性比较的强，但是为什么我们就发现其中做一个小调查，其实在座的各位真正在虎门定居有几个，在虎门安居乐业有几个呢？其实并不多的，严总在虎门吗？
因为地产人很多都是从深圳广州过来的。
其实也是这个问题，其实我也知道，虎门到其他的区域，其实外地的情况非常多，其实听到严总一些话，其实就会想到有些说法，安居才可以乐业，其实真的就可以这样的，以前来到虎门做生意，但是留不住就走了，其实我觉得这是非常微妙的关系。
丰泰还是以开发住宅为主，丰泰消费人群，就是以本地人为主，还是有些投资人群在里面。
其实我们的客户一般来说还是虎门为主，其实我了解到虎门的其他为主还是以虎门的客户为主，其实就有一个人的消费的心理是怎样的，例如在东城工作在万江买房子可能。其实我分两面里讲，一个就是说我们这群人不具有代表性，因为我们是地产界的，经常跟着项目跑。
另外就是一种倾向，包括以前在中山工作时都有倾向的，就会跑到城区去买房子，首先就是小孩子读书，另外一个就会觉得既是居住也会是一种投资，就有这样的东西，但是来说，当然我以前在樟木头做项目的时候，樟木头是怎样的情况呢？三年之前，以香港市场为主，三年之后香港市场不行，2004年炒房客来了，2008年金融风暴，深圳客全部没有了。现在樟木头基本上是本地的市场，其实作为东莞镇区的房子，要依赖未来的市场就不能长久，还是本地的刚性需求就是正常的，开通外地的市场就可以做。
按照虎门这么一个大交通运输，其实分开来面去讲，第一个就有这种需求，首先就是看宣传，另外成本就是要对比，假如我是一个深圳，我到虎门买房首先就是房价的成本，第二就是交通的成本，我要二十年和三十年的交通成本。究竟花得来还是花不来，我在深圳买一套房子还是买车，就会算这个成本，因为以前也做过深圳市场，樟木头就是做深圳市场，其实有些深圳客户都是炒楼的，以前真正引导自住需求，就是开通了业主楼巴，其实就无法形成这种趋势，因为樟木头就有一个交通优势，大概就是20多分钟就可以到深圳，交通成本一来一回就是70元钱，当时还有看楼巴士，其实香港、深圳都接触过都是没有的，目前来说比例还是非常少。
交通体会不到。
现在来看看就是画饼能不能吃到，其实轻轨上来了，算成本，居住成本，交通设计都OK，跟在深圳住的成本差不多。
另外我也跟各位同行讲一下其实这个东西，我们要做一件事情就是什么？其实1992-1993年其实就是做香港的，其实说得不好听，其实就是一般香港佬，在香港不是开发商，或者不入流的人把那块地就是盖房子，然后大家齐心协力，一起在香港报纸几十版的去登，然后香港人看这么多报纸就觉得很好，可能当时就没有这种板块炒作的概念，但是事实上就是板块炒作，其实当时来做就是非常粗糙的东西。
觉得虎门这块要怎样做。
好像对于异地置业这块还是觉得不是特别的太乐观，还是有待于观察的。
不是不乐观，只是说有待于观察。
其实对于两大代理商中原和合富作为中间的推手，以后我们的住宅市场能不能旺起来，能不能把异地课引过来就担当了很大的责任，你们怎样看待未来住宅市场消费人群怎样开拓呢？
其实就是软硬件的建设这是靠政府的推力，就不是企业个人可以解决，就是移民外来人口的就业和居住。其实这就需要费很大的力气。
其实就是做成四个中心区，其实威远、白沙、虎门中心区还有新湾这四个区域就定位非常好。
其实住宅先聊到这里，其实商业也是虎门非常重要的构成，其实虎门商业地产怎样走，向左走还是向下走，其实比较的头疼，现在也黄河是怎样面对商业转型的问题，不知道两大巨头是怎样考虑问题的，不是说只是沉迷于我现在很难很难。还是要考虑，其实虎门目前的条件，或者未来就有这样的规划，交通的枢纽应该怎样的转型会比较好。
其他虎门商业要怎样做起来。
其实我们不觉得低端。其实虎门大道发展，其实城市规划就有一些问题，就好像区域上海南京路，南京路、都是一级国际品牌的商业，大概就是5-6公里，或者是新加坡有些都是这样做的，其实虎门就会给我们另外一个想法，如果我们有一条这样新的大道，又是富人比较集中居住重新做商业规划的话，我相信这条道路上就会形成虎门新的道路例如新区，一个新的商业就不是1-2年就可以打造的，虎门大道就不是这样的，其实几个大型的楼盘叫做富人区，其实富人区综合去招商的话，不要各家做各家的，可能这条路就会很好的，一个城市的商业，有的时候是跟城市经济的布局有关系的，很少一个地方就是用城市的角度去做的，而是自己开发或者商业地产自己想去做，其实我觉得这是能够做商业的，为什么应该要统一去看，街头就是吃喝，街尾就是玩乐，街中就是消费。其实大家去香港购物，购物完了以后下到某一层就吃喝，再下去就在路边可以闲聊，虎门就是一个服装产业，就没有很好规划的路，虎门大道延伸路就可以做成这样的一个商业两条十字路口就会更好的做法，如果这个是好的，其实如果我是商家的话，就没有必要再继续做另外一个东西。
招商就不要同质化。
因为我觉得其实未来几个楼盘非常好。
基础很好。
虎门的商户可以说饱和，也可以说不饱和。不存在着饱和的问题，好比现在这个项目，都是在商业的培育期，其实这个时间间隔多长，是长还是久，这是项目操盘人的运作也有关系，如果我们自己有能力，就自然进来了，所以我又讲到其实讲到政府的作为，其实他的号召力是强大的，不管你做什么主要是想引进人过来，其实自己最大的感触就是都是陷入的瓶颈。
其实降租和免租都不能协调吸引力。
作为开发商来说，哪怕釜底抽薪的做法，谁都不愿意这样做，有的时候，你越降租越不进来，其实这样心里就非常的微妙。
其实你就不采取这个策略，然后就一直这样耗。
我就透一个商业秘密，我们自己商场就是自营。自营就是要撑场就要带动。
其实有很多做商业地产开发商就只是一个开发商，就不是做商业地产，其实现在做商业地产一个卖的是住宅，一个商铺，其实只是卖商铺的房地产公司只是产品不一样，但是做商业的不是的，香港或者是外国都不是这样做，80%都是自营的，20%才销售的，这样才能活下去，这样商业才可以做旺，如果做香港商业地产的分析，其实做国内地一个很大项目的商业，其实我们调查了很多的数据，真的就是告诉你，香港一些大型的，新加坡国际一线的城市基本上都不卖的，卖两层两层都是不好的层，好都是经营户，其实广州就有很多写字楼都不卖的，其实都是自营，都是直营上去做。其实有很多商业地产都是卖掉给这些人，当然招商就有要求，其实做餐饮能不能做餐饮就有限制，基本上好与不好就很难去界定，其实粤海集团里面都是搞招商，就会淘汰1/3，新品牌加入就把旧品牌淘汰掉，就算不赚钱也会这样去做，另外也会了解到经营商业。例如有些就不会自己去交钱，而是总体去交钱，怎样总体交钱，这也是一个商业的手法，总体交钱就是每个商铺的经营额是多少，经营额少就是去掉，卖得不好就剔除掉，三年就淘汰掉，其实跟我们理解的商业地产和经营角度不一样，有的时候商场就要集中来收钱，好像黄河50元两条货就给了，就不会这样。
其实严总富民也是扩充到到持有目前一定比例自营，带旺整个商场的名气。
其实他们讲就是一种情况，香港地产开发的时间比较长，就是比较的成熟，而且资金长期积累下来，现在就希望长期持有物业，但是对应二、三线城市，开发商就会兴起来，就是在快速成长期缺资金融资平台，其实有很多人要把商铺卖掉，其实有很多专业开发商意识到这点。
东莞的商业地产都从纯粹的买户开始转变。
因为整个目前东莞市场来讲，不管是做住宅还是做商业来讲，其实相对来讲就做得比较的粗矿，其实就是做出来后卖出去，其实这也是无可厚非，其实运作模式和公司本身的运作模式的不同而已，其实说到商业地产而已，其实我想补充一点，其实商业地产就有很重要的区分，其实生地开发和熟地开发的问题，其实开发商做一个项目前几年就没有搞清楚，其实中心区分成几个板块，哪些板块可以做人居，那些板块可以做商业，这就需要全部在做细分，其实我想说一下，其实我是比较乐观派的，而不是悲观派的，其实讲到虎门这边的商业，其实虎门来讲例如肯德基的报价，镇区有多少家，肯德基、麦当劳、镇区有多少家，你说商业不发达，其实说到商场，李嘉诚的百家也是的，好又多也不算差的，特别是旧城改造的话，这块来讲，其实就是消费习惯，其实旧城改造不光光就是在虎门，其实任何其他的区域，只要是旧城改造的铺位相对来讲就是不愁卖的，新区就不好了，其实我认为商业跟前期的定位就有很大的关系，好像就有一个培育期的，这要大家功夫的问题。
还有刚刚说到房产这方面来讲，房地产这方面来讲，其实相对来讲，其实虎门平均价格来讲，其实整个东莞市来讲就是不低的，不算是最高的，就是不低的，其实也是在前面的，其实做一个统计来讲，其实在虎门这边的话，所有的空置房卖不出去的房子，基本上是没有的，但是其他镇区就会出现这种情况，例如樟木头，例如常平就会出现这样的问题，而在虎门本土来讲，就没有说哪一个楼盘是自销的，其实我在这里这么多年来讲，都只是说卖得快和慢的问题。
我听闻有一点，虎门的二手的租赁市场非常的活跃。然后租价都很高，高于城区的市场。
其实三级市场做得比较好，具体情况不清楚，但是一级市场来讲相对各个楼盘其实在座的楼盘就没有自销的状态。
市场就有一定的消费力，在二级市场就体现比较多。就有一定的投资的趋势在里面。
其实在东莞的一些镇区。虎门人口多，全部人口超过一百万，它的房子相对来讲就是数量少，好比镇区就是少，数量少，而且相对来讲需求相当的问题，大概就是1800套，浮动不超过10%，非常的奇怪，这在其他的地方市场就是很难想象到的，在这样的市场来说，需求量大供应量偏少的情况下，价格，虎门的经济资源相当强，不要看布料市场，其实就是做一点小生意，怎样难做，但是其实在各个楼盘里面，其实看上去小门店，其实买一套房子就是非常的正常，就是人口多，经济实力强，供应量不是相对偏紧的情况下，例如樟木头，这子供应量这么大，同时实际上亿确实是空置了很久。
在这种大环境下，您觉得虎门未来的大规划大交通大背景之下，您觉得虎门镇区的房价承受力如果要飙涨的话要到怎样的目的呢？
国家政策来说，如果飙涨就是成本太高了。
如果没有新政的压力呢？
其实房价飙涨都是在政策相对宽松的情况下实现的，但是个人看法来说，就会虎门房产就是慢慢的上涨，不会低，政策就不会低，其实有些硬性的条件制约了房价标准，东莞来说，二手房我买过，其实非常的麻烦，东莞不具备投机性购房的条件，因为虎门的刚性需求非常强，就会稳步的上升。
个盘是否会带动整个去区域住宅的飙涨，万科拿那么高价格的地。要转的话就必须要过完如果你们卖得过万，对整个区域是否有带动。
其实万科对虎门的态度是一样的，虎门就是敢为天下先，其实我们一直是敢于想象虎门的舞台，我们的项目就是紫檀就是中国第三座。其实就是属于过完的项目，第一座在北京，第二座在西安，目前万科在东莞的系列里面就可以做一个类别，其实横向看东莞，其实在西部的镇区项目就有唐月，别墅卖到50000元/平方米。红西罗（音）还有一个卖到70000元/平方米，虎门紫檀卖到多少我也不知道，我们也有别墅，虎门中心区唯一的别墅。
产品所在的比例不会很大。
就是说敬请期待。这是万科系统最高级别的。有怎样的规划和定位，其实就是做一个非常全面的研究，其实做了很多的研究，就可以做一个广告。敬请期待。
其实产品还是有很多惊喜。房地产市场就会给高端人带来不一样的感受。
我们回去跟老板报告是否要降价。
因为万科项目的定位是不一样的，万科定位跟现行来讲定位就是不一样，因为他们站在更高的高度看待市场，看待虎门，其实本土的开发商就是脚踏实地的，就像三星的手机跟苹果手机不一样，其实大家都有市场。但是虎门来讲，房价坚挺，其实房价应该是一个稳步攀升上涨才是健康的，这是国家支持的。
其实万科真的卖到两万元，洋房卖到1万5这个价钱，是否我们的本土开发商都不为所动，我也不提价。
万科能够把虎门住宅的标杆带起来，其实我觉得在座各位开发商都是欢迎的都不会拒绝。
是否会跟进。
我觉得10个9个半都会跟进。但是这个跟进可能也要看国家的层面的东西。如果撇开政策或者是经济我觉得大家都会欢迎万科把价格提上去，我这只是举一个例子，就好象那时候在东莞这么多年，金地第一次来到东莞时，当时卖到4000多元/平方米，光大还是卖3000元/平方米多，其实就很喜欢，突然要卖4000元/平方米，后来光大陈老板就卖到4000-5000元/平方米很开心，因为金地就升上去，因为万科做城市高尔夫，一下子就把地段做到8000元/平方米，其实有些项目卖到10000元/平方米非常的的的正常，万科带领潮流做成标杆，真的就能够成为这个阶段，肯定肯定就有超越的项目，其实万科项目能够做得更精致，其实我相信瑞丰也好都会接受升上去的标杆，也会欢迎的。
其实说一句官方的话，其实来到虎门第一个是非常看好的虎门，第二就是非常希望和大家一起把虎门发展得更加的美好，第三我们一直在强调，其实我们来到虎门，不仅仅就是在卖房子，其实我们借的一直倡导就是一种生活方式。
其实就是卖城市区域的价值。
生活方式非常的拥挤。因为有些人用诺基亚、有些人选择苹果就是不一样的。
我们今天能够来到这里聚集一堂也要感谢大家，今天沙龙的结束就由瑞丰地产来结束。你们现在项目卖得七七八八，现在招商的问题，就是商业这块会怎样做呢？
其实首先还是感谢房掌柜和广州日报，大家觉得这个片区感觉非常的脏乱，其实来到这里以后望出去海景非常好的，其实也是非常感谢广州日报和房掌柜。同时也是非常感谢在座的各位同行来到这里，其实确实作为广州这边的开发商，其实我对于东莞市场就是非常深入的了解，所以特别是在商业地产方面，我更多就是住宅营销方面的工作。刚刚听到大家所谈到的一些观念。
在招商这方面就像邓总这样几个盘一起联合招商，打造一个延伸路商业大道就有比较有前景值得期待。
我们做联合。
确实是需要的去联合。
特别是招商客户才有信心的。
其实就有其他的商业还带动喜欢其他的人来到这地，可能也是顺道去黄河和富民看看服装。
其实在2008年的时候已经尝试去做了，当时的定位市场就是一个商业渠道。
其实有很多项目都起来了，其实有很多陆陆续续就开始进入到招商阶段。开始筹划运营。延伸到商业大道的招商。那边都已经卖完了。
买走了。
买走了就很难规划。
其实就由王总这边带动。
其实商业地块，其实加强商业管理和运营这块，我们就要跟商铺找到下家，其实这就是一个范畴。
北方万达做得非常好。
万达就有一整套系统去做，其实上面住宅，下面商业肯定就不会有大的规划。
其实后续的运营就需要加强。
现在像你们双子城那边的商铺都卖了吗？
都卖了。
全部卖出去。
卖啊。
关键就是商业运营。就是招商的瓶颈，小业主都把铺位给你们搭理。
只能搭理，来我们这里都是公务员，老师，他们买了商铺没有能力去做，其实我们组一个团，就由政府牵头，就由协会或者是民间团体，或者是政府的，就商铺拉过来。
就有服装的协会。
服装节对你们的影响大吗？
不大。
其实就是做宣传的。
听说今年的服装节要取消。之前就有收到类似的小道消息。我说是说，但是挺有信心的。
目前面临瓶颈。未来五年之后等所有的规划都落实了，其实真正落实了，交通也全部真的是做起来开动了，就会不一样。例如新湾片区沿海高速。
据说2012年就会全面开通。喊了很多年。政府绝对不会没有钱。
主要还是拆迁。
据说我们公司来这边三年，在这三年前五年前老问题一直都没有解决。
如果说到这点，你们本土开发商拿了那么多三旧改造怎样开发，拆迁户就模拟了很多年的问题。
三旧开发就找到评估公司做评估的，房子是多大的。按照现在的市值多少要做，肯定就由企业来承担，如果政府不承担一部分的话，那就很难走下去的，政府必须要。
政府好像说在征地的时候就会回馈部分给你们。
其实这就要看了。
其实就是非常棘手的问题。
任何一个开发商搞不定的。
这个不好说。
还是政府执行力的问题。
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