特邀嘉宾：
中原地产大深圳资源中心总经理 任壮
世联地产集团研究部经理 王军鹏
众厦地产总经理助理 林晓华
智策行地产首席策略师 陈小斌
网上行董事长 瑞桥
水天一剑策略机构总经理 孟竞
在深圳特区建立30周年的当天，国务院送来一份厚重的“生日礼物”——昨日，国务院对《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》（以下简称《规划》）作出批复，原则同意对该规划予以组织实施。
《规划》实施要在“一国两制”框架下，进一步深化粤港紧密合作，以现代服务业发展促进产业结构优化升级，为我国构建对外开放新格局，为全国转变经济发展方式，实现科学发展发挥示范带动作用。要充分发挥香港国际经济中心的优势和作用，利用前海粤港合作平台，推进与香港的紧密合作和融合发展，逐步把前海建设成为粤港现代服务业创新合作示范区，在全面推进香港与内地服务业合作中发挥先导作用。要加强统筹规划，集中优势资源，发展总部经济，促进现代服务业的集聚发展，增强资源配置和集约利用能力，把前海深港现代服务业合作区建设成为全国现代服务业的重要基地和具有强大辐射能力的生产性服务业中心，引领带动我国现代服务业发展升级。要进一步发挥经济特区先行先试作用，以前海现代服务业的开放发展为契机，积极探索促进现代服务业发展的体制机制，为全国现代服务业的创新发展提供新经验。
前海深港现代服务业合作区，包括由双界河、宝安大道、月亮湾大道、妈湾大道及海堤岸线所围合的区域，用地面积约为15平方公里。该区域是深化深港合作，高起点、高水平，集聚发展现代服务业的重点合作区域，将发展为现代服务业体制机制创新区、现代服务业发展集聚区、香港与内地紧密合作先导区和珠三角地区产业升级引领区。同时，是深圳市打造国际水准服务、体现优越生活水平的生态型滨海城市中心区，体现深圳市现代化国际化城市建设水平的标志性地区。
本期沙龙将围绕上述主题展开讨论，以期为企业、投资者和置业者对前海发展有更深入和全面的了解，从而清晰前海计深圳未来房地产市场的走向。接下来在座的几位嘉宾都是深圳地产界，有着很深的行业经验，对于深圳市场和前海区域都有非常长期和深入的了解，请嘉宾谈一谈前海规划对前海和深圳来说会带来什么样的发展前景，前海区域又会发生怎样的变化？首先有请深圳中原的大深圳资源中心总经理任壮谈一谈。
谢谢任总，任总从政治与制度的高度分析了目前前海规划下的背景。接下来我们有请众厦总经理助理林晓华介绍一下。
从产业的前景来看有两个概念。背景资料说的是规划15平方公里的填海地区形成超级都市区，就是媒体渲染的类似于曼哈顿的都市群体。但填海的土地经过15年的沉降才能建摩天大楼的可能性，否则宝安中心区大量楼盘的沉降又在前海上演，也就是说前海的发展在15年后，我们炒作前海概念可能是楼市中的海市蜃楼的说法，或许未来很猛，但近10年和15年发展哪里呢？深圳湾板块、福田CBD板块是政府扶持和发展的区域，而不是财政扔到前海。福田的CBD的空间还没有到达顶点，虽然后面很猛，尤其在前海周边的区域的价格，包括新房的价格、二手房的价格是普通市民看不到希望置业的时候，我觉得现在是高位振荡，或者买新房会有高位套牢的风险。我们知道前面的930，房地产调控进一步加大了，基本上区域的房产由于都是投资、投机性购买比较严重，未来半年对前海新房的销售产生直接的抑制作用，二手房的放盘量会大大增多。
谢谢林总，林总分析了前海产业规划下的结构。世联地产研究部的经理王军鹏专门做研究的，对前海规划也有一个比较深入的了解，我们有请王军鹏为我们解读一下，有请。
谢谢王军鹏，这位是深圳知名的地产剑客瑞桥，他对深圳地产有多年的从业经历，他对前海应该也有独特的了解，请您介绍一下目前前海的情况。
谢谢孟总，接下来我们有请智策行首席策略师陈晓斌，一兵对深圳地产有十几年的行业经历，前海更不用说了，了解更为透彻，我们有请您给在座的一些网友和置业者谈一谈，目前对前海的置业建议，有请。
话题再回到深港合作，如果要追究深圳为什么要有前海就必须考虑深港合作，我们知道深圳以前被一线和二线两条关口所阻碍，或者说所隔绝，我们到香港必须要经过一线关，特区内到特区外必须经过二线关，我们都知道不管是一线关的关口还是二线关的关口刚开始数量比较少，后来数量逐步增加。一线关口增加了福田口岸和深圳湾口岸，二线关口不用说，包括清平高速、福龙路等等，不仅仅是香港和深圳，深圳关内外的融合进一步加速，整个世界都处在趋同的进程中，不管是国家与国家之间，地区与地区之间，深圳比较明显的是深圳和香港之间，深圳和周边城市之间，深圳与内地之间都有融合在加速的趋势。再看看香港和深圳，除了目前的关口之外，我们要关注的还有两点，一是莲塘会增开通关口岸，在深圳湾口岸开通之后，我们往西走可以发现很多东西，一个是深圳机场二期改造工程的扩建，包括T3航站楼，还有广深沿江高速，这是广深高速之外的另外一个高速，还有大铲港，这三点都是交通设施，交通设施的投入和改善是为了起到什么作用呢？ 我们也知道前海最早提出的规划是物流中心，也就是说现在前海的填海区只要是用于建设物流基地，这是一个服务型行业，带动深圳产业的转型。在交通设施和物流发展的改变的情况下，整个前海在密切香港与广东，与珠三角以及内陆城市之间的合作地位就显得特别突出。所以说，前海我们从长远眼光来看，这肯定是一个值得看好的区域。如果说大家要做一个有心人，真正想在这个区域投资，要增强投资信心的话，要认真思索一下深圳为什么要有前海。
再回到楼市，一谈到前海，有些人对前海的概念比较模糊，前海有一个大前海，有前海和小前海之分，我个人把它分成三个部分。第一个概念的前海是我们最早提出的前海，包括前海大道和月亮湾大道之间，从振业的星海名城到玫瑰园是最早的前海概念。2007年提出前海中心区的概念比较大，包括前海、后海和宝安中心区，今天年初深圳市政府又提出了前海中心区的定义，这个定义就把前海中心区凸显出来了，仅局限与15.04平方公里范围之内，由月亮湾大道以西，海岸线以北，还有宝安大道以南，最西端是西乡大道过去的那条路，包括前海填海区、宝安中心区和西乡的碧海片区，大概是这几个区域。 很多市民认为前海很有潜力，很想到前海买楼，但前海那么大，每天退出很多楼盘，去哪里购买比较合适呢？这是大家考虑得比较多的。从大前海的角度来说，前海的楼盘集中在后海湾的片区，还有宝安中心区和西乡碧海片区。我们知道后海和前海之间从南头、南油怎么算？这里的区域楼盘很多，这一块区域应该划在大的前海片区当中，因为这些区域相对来说居住条件比较成熟，周边配套比较丰富，如果大家想去买楼不一定要去新开发的区域去找最新的项目，我觉得包括南头、南油、蛇口等老城区的项目也可以好好考察，因为这些项目首先生活比较方便；二是没有太大的户型，如果大家首次置业选择的余地相对宽松一些。如果以后大家有条件换大房了，这个房子比较好出租，租金也比较高。
还有一个重点关注的方向，就是碧海和西乡片区，这块区域虽然离南山比较远，但大家看到从东到西横穿片区的计，包括有广深高速、宝安大道，107国道和地铁一号线的延长线，未来还有广深沿江高速，所以交通是非常方便的，到市区不管是福田还是南山都可以快捷地到达。西乡区域相对来说比较成熟，居住氛围比较浓厚，楼价方面比我刚才所说的南头、南油有一定的差异，对手头上资金不是太充裕的，急着想实现深圳住房梦的，可以在那个区域选择一个价格相对来说比较优惠的房子，总价不是太高的房子去考察。我就先说这些。
谢谢王军鹏，中原大深圳资源中心的任总，请您谈谈在这样的背景之下的变化。
新政的调控是一波接一波，新政调控的目标其实就是针对一线城市房价持续处于高位，不跌反涨，这样中央采取的措施，核心的一条就是要吧成交量打下去，成交量打下去的话，自然放盘出来没有成交，这个放盘是没有意义的，必须通过降价影响新成交量，这是二次调控，比如说29日晚上调控的核心目的，就是打成交量。成交量比较旺盛的区域受的影响较大。打成交量的核心是不让人买多套房，深圳今天出台的政策，深圳户籍只能买2套，外地户籍买1套，不知道从统计口径还是从交易口径进行制约，如果有多套房不可能购买了，超过2套房以上不能买了，只有卖。所以我觉得新政的核心目的是打成交量，购买的门槛往上提，购买的数量又受到限制，无论是前海还是哪个区域，谁在近期涨幅最大谁受到的影响也最大，球往下拍，弹得越高也是跌得越低。所以最近一定要抓紧放盘，这个价格肯定是山顶的价格，如果这个时候不能主动抓住时机放盘，由于购买者的数量有限，对投资、投资客来说无法套现，因为投资客通过高额的按揭投机的，如果手上持有物业过多，每个月的利润也很多，对他来说是直接的负担，放盘量的增加与缩减，11月价格会有明显下跌。比二手房贵的新房会采取价格战。前面说到玉湖湾，玉湖湾的影响是片区预期价格和实际开盘差距价格比较大，开发商的来源比我们更多，出这个价格想尽快走过。包括我在惠州，惠州开发商知道10月1日出一个严厉新政，惠州楼盘会打折销售，购房者会盲目地引导概念，但业内人士知道政策打成交量，价格不会停留很长时间，从现在到明年2月份房价的下跌不可避免，奉劝手上有多套房子的投机客尽快出货。
谢谢，前海虽然有规划利好，但风险仍然是存在的。陈总有很多观点想与大家分享。
我觉得要与林总的观点PK一下，实际上29日晚间出的政策，新闻出台的第一句话我们听得非常耳熟，就是抑制房价过快上涨，什么叫过快上涨？涨50%也是上涨，涨5%也是上涨，涨100%也是上涨，相比5%而言，50%肯定是过快了。同时我们看到这次政策里面的5项，其实能够起到实际作用的只有第二条，包括首付提到到30%以上，银行按揭执行1：1.1的政策。这个政策对首次置业者来说反而是一个不好的消息，因为大家首付要提高，置业门槛要提高，手头没有更多闲余资金保障以后的生活。我个人觉得这次政策的出台仍然比市场预期要低，因为我个人觉得就凭首付调高到三成就可以完全对市场产生不了恐吓，也就是说市场会在短期内观望，很快又会复苏。所以，当天晚上我写了一篇文章，杜绝金九闹剧重演。
所以说，未来居住环境不管是小区内还是周边都会得到极大的完善，包括居民的收入也会逐步增长，房价向上是一个趋势、扭转不了。我为什么要抢话筒过来与林总PK，我觉得他的言论过于悲观，我觉得10月份的成交量和价格相对来说会稳定，成交量有可能会下滑，但二手房的价格有可能会下滑，为什么呢？因为林总分析得很对，很多投资客手上拥有多套房产，在这样的趋势之下他存在急于套现的可能。29日新闻里面第4条就是房产交易税和物业税的提示，因为关于房产交易税怎么变？政府还没有明确的规定，包括物业税什么时候出台，是按月、按年还是按什么比例交我们都不清楚，我那天说了交易税是一把利剑，只有房价没有下来国家会继续出台措施，这两个月是动荡期，真正要看市场还是明年，春节是淡季，它的表现看不出楼市的本来面目。 前海楼市往后看5-8年，价格会很大的上涨，如果我们期望楼价下跌20%-30%再买进，我觉得太幼稚了，不太现实，如果条件达到了，能够购买得起、居住得起这样的住宅，可以到市场上选一些，不管是新的楼盘还是二手房，在里面找一找，应该可以找到自己合适的房子。我自己认为如果你买到以后，即使郁闷，郁闷期也不会长。
政策终于还是来了，大家并不觉得特别意外，我觉得最重要的是从政策的出台我们可以看到中央领导的调控房地产市场的决心，我觉得决心比所有的政策都重要，所以接下来的房地产市场需要举证。光有决心还不够，我们需要回答一个问题，为什么现在置业者需要买房？买房无非两个功能，一个是居住，一个是投资，但是如果从产品投资价值的分析指标来说，深圳的房子，房产收入比远远超出国际认可的平均水平，意思就是说城市里面大部分人都买不起房子，为什么还有人买房子，从投资的角度来说，如果你算租金房价比，现在基本上深圳的租金房价比，深圳的平均住宅租金是40元/平米，房价是20000元/平米，租售比是1：500，远远超出经济的水平。投资一个房子其实没有什么回报率，为什么大家还要买房子？除了表决心要回答这两个问题，这里还有值得我们关注的问题。第一，作为普通消费者来说，除了商品房市场没有太多的选择，我必须要买商品房，如果廉租房我们说了很多年，今年5万套，明年4万套，我不知道这些房子在那里，很多家庭支撑一个小年轻买房，透支了未来很多年的消费和收入。去年新增贷款10万亿，今年又将近10万亿，没有人拿出搞实业，还不如拿去做房子。我前两天与罗总监聊天，投资也是刚需，我放在银行是负利率，长远来看房子永远是值钱的。政府要想办法回应这个问题，政府应该做的事情，你的廉租房、经济适用房必须保质保量完成，考虑到弱势群体。我们的金融政策不要追求GDP的数字游戏，那是没有意义的，GDP10%的增长，但人民生活困难，这有什么意义呢？政府应该关心这个问题，不要盯着房地产，那样没有意义。过去2、3年不断地调控，但作用并不明显。
我想有一个现象，我们大家都在深圳，老家都在全国各地，我们现在回过头来，看看家乡的房价，我们可以看看山东、河南，还有一些区域的房子可能不是最好的房子，中等偏上的房子，三线城市都朝一万走，不是特大城市，不是深圳、北京等几个大城市，全国都在朝上走。像深圳这种标杆性城市，房价基本上是跳跃式的，我们怎么理解呢？和前海对面的中山比较，2007年中山的房价4、5千，现在中山的房价也是这么多，整个珠三角中山还是最便宜的，2007年的前海那时候是8000，现在一下子翻了一倍，中山的房价还是5千多，如果深中大桥一旦开通以后谁是最大的赢家？逼着这些城市跳跃式发展，我们看政策调控，现在看政策调控和2007年不一样，因为2007年我们觉得开发商判断这个市场都不清楚，一夜之间楼市涨了4000元，自己都不清楚为什么，后来他们解释可以说补涨，现在价格差3万、4万，东门的商铺是100万/平米，这个现象怎么解释？2009年到2010年之间投资客相当理性，因为周边的城市像东莞，深圳已经贷不到款了，包括惠州对投资客当地的政府制约性很强，我们在今年元旦的时候看桂林的别墅，总共去了4部大巴，成交了1套别墅，但贷不了款，桂林政府不允许贷款，不知道退了定金没有，除非一次性付款。2009年到现在各个城市对投资、投机的打击力度比较强，我们现在的分析市场投机已经处于比较理性化的投机，为什么说现在出现大量又开始爆发出来，又形成了政策调控，我觉得性质比以前更加严重，如果说以前的话，市场上的补涨，现在我们看不到补涨的方向，如果政策调控不下去，最终还是失败，这个市场肯定会发生很大的变化，这种变化会形成公众性的探讨。
谢谢孟总，在座几位嘉宾对二次调控的观点各不相同，我们接下来听听任总的想法。
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