大家好！房掌柜“二次调控下“莞深地产一体化”如何突围？”沙龙正式开始。今天我们将围绕“9月29日，今年更为严厉的二次调控全面启动，也使深莞地产面临更多的不确定性， 在各部委启动的二次调控中，深莞地产该如何应对？如何在市场的波动中抓住营销良机？如何适时调整营销策略？深莞两地的开发商又该如何取长补短、相互借鉴？如何在两地不同的地产发展中寻找机遇？这些都成为深莞两地开发商一直关注的问题，也即我们的沙龙要探讨的主题”展开，欢迎大家浏览。
今天是秋交会的第二天，现场人气依然是相当的火爆。丝毫未被9.29房地产二次调控影响，沙龙引起了许多观众的观摩学习。
中国房地产行业的不确定性因素在近几年不断增多，从而加大了一线城市的房地产投资风险，备受调控影响的深圳开发商在深圳土地资源越来越紧缺的多重压力下，纷纷进入二三线城市谋求更多的发展机会，而东莞由于与深圳的地缘关系，成为深圳开发商的不二选择，因而莞深地产的关系也愈发的紧密。
2003年，当第一个走进东莞房地产市场的金地集团尝到甜头之后，紧接着万科、富通、深建、佳兆业等近20家深圳地产商也相继进驻，短短几年时间内，深系地产在东莞是遍地开花，在莞所建项目亦是琳琅满目。
深圳开发商的到来打破东莞本土地产商“一家天下”的局面，给传统的东莞房地产市场注入了一滴新鲜的血液,先进的品牌经营理念、新颖的产品设计，全新的营销方式给传统的东莞房地产商们来了一次“洗脑”，也给传统的东莞房地产开发模式来了一次“革命”。
深圳楼市经验在深刻的影响着东莞楼市的同时，其调控影响也在波及着东莞楼市。2008年东莞楼市紧随深圳陷入低迷，深系地产在东莞的发展也是深受考验。
9月29日二次调控出台，也使深莞地产面临更多的不确定性，在这次更为严厉的调控中深莞地产该如何应对？如何在市场的波动中抓住营销良机？如何适时调整营销策略？深莞两地的开发商又该如何取长补短、相互借鉴？如何在两地不同的地产发展中寻找机遇？这些都成为深莞两地开发商一直关注的问题，也即我们的沙龙要探讨的主题。
首先我认为莞深一体化应该是两个城市的理念上一体化，两个城市的发展理念志同道合，特别是东莞要吧自己定位好，当然深圳也有一个定位的需要，特别是在早期有深港一体化，包括深圳成立30周年，胡锦涛总书记也说，深圳要在改革特别是政治改革、经济改革走到领先地位。港深一体化的时候深圳就有定位的问题，还是老的说法，香港是前店，深圳是后厂，香港是主角，深圳是配角，香港是展场，深圳是后面的加工。我们讲到莞深也是这样的定位，我觉得东莞这个城市要和深圳搭配好，就是在城市的发展理念、城市的经营理念、城市的开发理念上要跟深圳形成一个互补，深圳是主角，东莞是配角，这样产业结构搭配好，才能使各自的利益最大化，各自发挥各自的比较优势，使两个城市齐头并进，比翼双飞，这是第一点，就是城市的发展理念上的一体化。
二是发展空间的一体化。这是老生常谈了，两个城市在公路交通，包括水路、航空各方面加强市政基础设施，使两个城市在空间上的沟通更加的便捷、更加紧密。
三是两个城市应该人才一体化，莞深两地也是基于刚才我所说的第一点，在合作理念上相互配合，势必导致在人才上也要有一个互相的搭配，前店的展场人员更多是经营服务业，后花园生产的更多是管理、技术人员、开发人员，一个负责经营，一个负责生产，一个负责市场，一个负责内部管理，这样两个城市一前一后，才能把这台戏唱好。所以莞深一体化最重要的一点是人才一体化，东莞应该更多地吸引技术性人才、开发人才，在东莞安居乐业，给他们提供良好的发展舞台和平台，让他们在东莞有一个很好的发展空间，使他们能够把自己的聪明才智体现出来。
谢谢，您从不同的角度谈谈深莞地产如何进行一体化发展，包括发展理念、发展空间和人才一体化。中惠熙元在深莞也有很好地合作，请刘健谈一谈对莞深一体化的看法。
首先一个，莞深有经济一体化，也有交通配套的一体化，还有生活一体化，基于这几方面，从地产应该说理念和地产开发先行，在地产领域上先行一步，我们做莞深同城的房地产开发经验已经有7年了。我们也有很多感慨，最高峰的时候我们的楼盘有90%的客户从深圳过去置业的，这些数据也代表了莞深一体化的市场需求。回到今天谈的命题莞深地产一体化如何在目前的市场环境下突围？我觉得首先一点从政府这个层面要看到莞深同城、莞深一体化所能带来的利好影响，它其实可以有多方面的。一方面是两个城市之间的优势资源互补，包括现在城市的总体规划，因为现在深圳的土地资源已经非常稀缺了，在这样一个环境之下包括普通的住宅，包括一些需要大量土地资源的企业转移到东莞，东莞也主动承接深圳的产业转移以及城市人口的迁移是必然的趋势。所以，首先第一步还是要从政府这个层面上做，我们要看到这种规划必须是两个城市要同步化，一体一并考虑。
在交通配套上从东莞整个交通总体规划以及与深圳本身的交通规划做一个衔接，让民众在深圳也好，在东莞也好，两个地方的流通会更为便利，这样也会促使整个经济上会有更好地发展。接下来还有一个是生活上的一体化，现在在整个珠三角有这样一个发展趋势，就是连票互通，这本身也是让普通老百姓有更多利好。东莞和深圳能不能连票，能不能在很简单的日常需求上，两个城市之间做一些一体化的动作，我想在接下来会给到很多普通老百姓更多的利好，这样我们做企业再去做地产一体化，我们会有更多在大环境上的作为。
莞深一体化这个说法最开始是中惠熙元，我记得在2003、2004年的时候，在市场上大规模提出来，整体进行包装推广的，而且相关的属于当时深圳地产商在东莞有项目的，包括万科、佳兆业等等也因此受益了。我记得我当时从深圳到东莞工作也是源于工作因素，是做华南Mall的项目，2004年底华南Mall做了招商发布会，我因为这个项目从珠三角范围之内推广，项目案名叫华南Mall，我受这个项目吸引去了东莞。当时提出珠三角交通一体化、产业一体化、人流一体化等等，其实梳理起来市场上大家都感觉到，2003、2004年，特别体现在公路交通上，我们看到广深高速、莞深高速，那时候莞深高速的人非常少，但大家看到市场前瞻以后，中惠熙元为首提出莞深同城的概念，这个概念的提出到落地，到市场上楼盘销售的情况，确实深圳客户占了相当比例。而且在同期不只是莞深同城，还有深惠，深圳到惠州的同期也在提，对比这个概念，莞深同城和深惠同城，两个方向都在走，这个阶段出现了一定的区别，两条线各有各的优势或不足的地方，其实我分析起来，从长远而言，我觉得莞深同城比深惠同城有更多的支撑点，这种支撑点体现在哪些方面？
谢谢张总，张总从交通、人才、产业这几个方面分析了东莞目前所具备的优势，这也是吸引深圳开发商进入东莞的原因，同时也谈了莞深地产目前的困境，所谓七年之痒，其中发展的问题也是值得莞深两地的开发商重新思考的问题。在深圳开发商逐步像东莞输送经验的同时，东莞开发商身上也有值得吸引和借鉴的地方，富通地产作为从深圳进入东莞的开发商，想请姜总谈一谈东莞开发商有哪些经验值得深圳开发商学习和思考的？
第二，莞深一体化还有一个背景，就是信息一体化，社会发展到今天，包括国际、全球一体化，网络非常发达，3G手机以后，信息一体化以后人的地域概念会淡化，前一段时间我谈一个人说，北大不是国际一流大学，哈佛才是一流大学，为什么？因为北大没有国际化，北大的老师、教授都是中国人，哈佛大学老师有伊朗、印度、日本、韩国的，这就是国际一流大学。我们今天的人也是这样的，人以后的地域概念会淡化，不管住在东莞、深圳还是上海，无非就是坐飞机而已，一切都是手机上掌控了，无论住在新疆、南京还是上海，这个没有太大意义了，你的生活取决于你掌握的信息。所以莞深一体化或莞深惠港一体化，从产业的背景和经济层面谈的，大家怎么样让房子升值、赚钱，从人居角度来说真的无所谓，住在东莞和住在深圳没有什么区别，都有高速和机场沟通，最主要的一点是人的观点要开放，因为信息时代以后地域概念会淡化。
谢谢姜总，姜总对房地产行业提出了自己的比较新观点，包括空置率，姜总认为现在房子的空置率不低，希望开发商要开发生态、环保的房子推动房地产行业健康、有序地房子。
不光是空置率，鼓励大家住小户型，不要越做越大，一个人占有的面积太大，消耗我们国家土地资源和各方面的能源和资源。
谢谢，希望我们莞深地产从信息一体化、莞深一体化有很多的融合。深圳地产商逐步成为东莞地产商强劲竞争对手的同时，东莞开发商如何提升自己的实力，请刘总谈一谈。
谢谢刘总，刘总认为深莞有很多想象空间和开发空间，开发商应该多吸引两地的经验推动两地的发展，我们有请张总谈一谈，在二次调控的背景下，莞深地产应该怎么样做更好地融合？
谢谢张总，张总认为这一次的调控是政府长效机制，地产各方应该对调控有一个更深刻的认识，接下来我们更为关注的一个话题是二次调控下面房价的走势会是怎样的走势？包括开发商会有什么样的具体应对措施？
谢谢刘总，刘总和姜总作为开发商对这次调控有一些想法和担心，调控对开发商应该有一些影响的，包括一些小开发商因为调控的影响，有些已经逐步退出房地产市场了，作为开发商，富通和中惠都希望政府拓宽投资渠道，鼓励大家投资其他行业，减少企业的负担，建议政府投入更多的资源，满足普通居民的住房需求，来保证房地产行业能够健康地发展。但是，在调控的背景下，大家对开发商的应对措施还是会有一些关注，所以我想作为开发商，能不能也透露一下我们在这个背景下，开发商现在在做什么？营销策略有没有相应做一些调整？这是我们朋友们都非常关注的问题。
谢谢姜总，看来富通对这次调控非常有信心，同意鼓励购房者购买自己能够承受的房子。中惠熙元作为东莞的实力开发商，应该也有自己的看法和相应的措施。
谢谢刘总，开发商对地产的前景还是非常乐观的。2008年的调控对深圳影响比较大，在影响深圳地产的同时对东莞地产也产生影响，这一次的调控对莞深地产的走势又有什么影响？我们请作为媒体从业者，从开发商那边过来的，房掌柜的总经理张毅谈一谈。
谢谢张总，张总有非常中肯的意见，使网友从中受益。张总对目前东莞地产存在的问题提出了自己的看法。请刘总谈一谈这次调控对东莞楼市的影响有多大？
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