2009年，东莞市政府提出用五年左右时间打造中央商务区、中央商贸区和中央生态休闲区。
近日，寮步镇委书记何绍田重新强化了中央生态休闲区的概念。东莞的整体市政规划将寮步提升到了一个新的高度，选取寮步作为“中央生态休闲区”。寮步凭借其区位、文化、经济、生态等优势资源正在很好的承载这一使命，使得其城市价值得到更进一步的提升。
此外，寮步正努力打造城市新区，在未来的发展中，香市路及蟠龙路附近的寮步中心区将发展成为寮步的城市中央商务区和中央生活区，承担寮步主要的金融保险、商贸流通、中介服务、公共管理等城市职能，有效地聚集、吸引各种高端资源要素，形成有大气魄的东莞城市新区。
中央生态休闲区的提出，给整个寮步带来了良好的发展契机，寮步的城市建设及房地产业开始有了新的发展。
寮步承载了太多的城市功能，不少开发商也提出了“城市向东”的说法，在中央生态休闲区的概念下，如何看待寮步的未来发展？如何把握寮步发展中的机遇？寮步房地产走势又会否受中央生态休闲区概念的影响？中央生态休闲区该如何打造？这些都成为众人关注的问题，也即我们沙龙要探讨的主题。
本期沙龙将围绕上述主题展开讨论，以期为企业、投资者和置业者对寮步的发展有更深入和全面的了解，从而清晰寮步未来房地产市场的走向。房掌柜将对本期沙龙进行网络视频直播，届时欢迎收看！
1、东莞中央生态休闲区把寮步纳入了其范畴并非偶然，先请大家简单谈一下对中央生态休闲区的看法与理解？
2、中央生态休闲区的概念2009年刘志庚书记提出过，但一直还是比较弱化的，现在被重新提起并强化，这基于怎样的考虑？
3、中央生态休闲区的概念提出来了，如何打造成功成为了主旋律，大家认为要成功打造中央生态休闲区，该从哪些方面着手？大家脑海中的中央生态休闲区是怎样的？
4、中央生态休闲区选择了寮步，寮步该如何抓住机遇？寮步有这样的承接条件吗？
5、中央生态休闲区对寮步发展的影响会具体体现在哪些方面？会助推寮步的土地增值吗？助推寮步房价上涨吗？
6、大家认为中央生态休闲区的范围包括哪些区域？哪些项目会是中央生态休闲区的直接受益者？
7、在打造中央生态休闲区过程中，开发商如何准确把握这种发展中的机遇？中央生态休闲区会影响整个寮步的楼市格局吗？
8、为了加快中心区房地产项目建设，寮步还出台了《关于建设东莞城市新区的实施意见》，提出要在中心区组建商住大社区，将重点推进投资达5亿元的香市人才公寓建设，加快时代华庭、广源四期、香缤雅苑、星城国际二期等地产项目建设，完善镇行政小区周边的居住功能，促进城市功能大升级。你们是怎样看待寮步新城中心区的发展？
2009年，东莞市政府提出用五年左右时间打造中央商务区、中央商贸区和中央生态休闲区。近日，寮步镇委书记何绍田重新强化了中央生态休闲区的概念。东莞的整体市政规划将寮步提升到了一个新的高度，选取寮步作为"中央生态休闲区"。寮步凭借其区位、文化、经济、生态等优势资源正在很好的承载这一使命，使得其城市价值得到更进一步的提升。
此外，寮步正努力打造城市新区，在未来的发展中，香市路及蟠龙路附近的寮步中心区将发展成为寮步的城市中央商务区和中央生活区，承担寮步主要的金融保险、商贸流通、中介服务、公共管理等城市职能，有效地聚集、吸引各种高端资源要素，形成有大气魄的东莞城市新区。
中央生态休闲区的提出，给整个寮步带来了良好的发展契机，寮步的城市建设及房地产业开始有了新的发展。
寮步承载了太多的城市功能，不少开发商也提出了"城市向东"的说法，在中央生态休闲区的概念下，如何看待寮步的未来发展？如何把握寮步发展中的机遇？寮步房地产走势又会否受中央生态休闲区概念的影响？中央生态休闲区该如何打造？这些都成为众人关注的问题，也即我们沙龙要探讨的主题。
本期沙龙将围绕上述主题展开讨论，以期为企业、投资者和置业者对寮步的发展有更深入和全面的了解，从而清晰寮步未来房地产市场的走向。
现在开始第一个议题，东莞中央生态休闲区把寮步纳入了其范畴，既是机遇，也非偶然，先请大家简单谈一下对中央生态休闲区的看法与理解？
下面有请林辉谈谈自己的看法。
林辉认为中央生态休闲区将寮步纳入了其范围，对寮步的房地产业是利好。开发商在此过程中要把握机遇，作为代理商是如何看待的，下面有请李总谈谈自己的看法。
李总来到房掌柜身份已经改变了，原来在中原地产，现在是天为地产的总经理，下面有请中原的车德锐谈谈看法。
东莞每逢十年左右的时间，就会兴起城市建设的热潮，九十年代是第一次，2000年是第二次，打造了中央CBD，第三次的投资热潮中会打造三个区域，一个是中央商务区，更准确的讲是中央商务核心区，在以前中央商务区的基础上进一步的完善，实际上中央商务核心区正在招标。
前面几位嘉宾对寮步的发展，从各个方面提出了自己不同的看法，有一点大家是达成共识的，中央生态休闲区无论是规划还是发展都是很好的，目前中央生态休闲区已经提出来了，如何打造成为主旋律，政府应该从哪些方面打造中央生活区，接下来有请合富辉煌市场部的李总谈谈自己的看法.
我第一次听到这个名词的时候，首先感觉这是东莞城市转型的一部分，未到过东莞的人，想象不到东莞可以跟生态休闲搭上边，这种举措让人感觉到东莞正在进行产业转型，优化城市生活环境，提升城市形象。
谈到中央生态休闲区，首先想到的内容是，这是东莞不可多得的绿肺，在其他城市，如此好的山水资源是很难看得到的。对比周边的城市，例如广州市区，面积是3700平方公里，深圳市区是接近2000平方公里，佛山有3800平方公里，东莞仅仅是从四个城区来看，面积只有200多平方公里，中央生态休闲区是大东莞概念的提出。从东莞仅有的四个城区来看，发展受到一定的局限，规划前景也受到一定的局限，中央生态休闲区是东莞发展远景的规划，为大家提供美好的想象。
非常感谢李经理的发言，您对中央生态区提出了自己的看法，中央生态休闲区是大东莞的体现，大东莞概念的提出，纳入市区范围的寮步来说，是否具备承接的条件，寮步是否可以抓住机遇？寮步有这样的承接条件吗，面请庄锋锋谈谈自己的看法。
非常感谢庄锋锋的精彩发言。
第一个发言的时候，有一点紧张，现在放艘了一下，对这个话题进行补充。第一个是中央生态休闲区，实际上讲的是城市的概念，并不是大家谈的寮步、东城和南城的概念，东莞到底是什么，东莞的城市规划到底走向何处。
刚才车总已经说到了，原来有中央生活区的概念，为什么现在提出了中央生态休闲区。谈到中央生态休闲区的时候，同时谈到了中央商务区的规划，已经全面启动中央商贸区和中央休闲区的招标工作，实际上三个区位是同时做的。
东莞从2008恩年遭受金融危机后，城市定位和规划是怎样做的，所有的产业转移是怎样的，什么产业转移了，原有的产业怎样了，28个镇和五个片区怎么改变，多镇片区对东莞之前的发展是有帮助的，但是多镇的发展也是有弊端的。
东莞领导考虑的不是多镇区的发展，而是转换为多个中心的发展，目前长安虎门为中心。三个中央商务区，中央商贸区和中央休闲区能够很好的突显出东莞的城市作用，因为之前大家认为东莞不像城市，而且定义为怎样的城市区的概念，并不是北京、上海、广州城市金融区的概念。
中央生态休闲区跟城市的地形地貌很好的结合，我到上海去感觉，现代化程度非常的高，很多的高楼大厦，感觉很压抑，因为绿化比较少，到了深圳也有现代的城市化感觉，有滨海的风格，生活节奏快。我住在深圳，从深圳开车到东莞，感觉很舒服，东莞不应该丢弃以前的优势，例如工业园和制造业，现在政府很明确，转型并不意味着转型到另外的行业，一定要立足于自有品牌和创新等问题发展自己，立足以前的优势进一步的发展。
为什么要做中央生态休闲区，目的是希望通过中央生态休闲区将城市的形象提升的更加的美好。走在松山湖的感觉是非常舒服的，非常适合人居住的，大家在松山湖的时候，不会感觉是在工业化的城市中。
东莞还是走工业化的城市，但是给人的感觉还是很好的，就是适合人居住的感觉。活力的休闲体系，通过发展休闲区产业，提升东莞第三产业的质量和数量，优化第三产业从业人口的结构，营造和谐，高质量的生活生产环境，改变东莞大加工工厂的城市形象，提高投资环境及人才的吸引力,从而改变东莞脏乱差的形象。
中央生态休闲区说的很清楚，根据区域的划分，300多公里，涵盖了东城、水濂山片区、黄旗山片区、同沙片区，主要是将东莞城市的绿肺集中起来，从而打造休闲区的概念，希望做到高端、平价、免费休闲服务的功能，从而使城市的休闲环境得到充分的集合，这样的环境是非常合适人居住的，也体现了城市价值，中央生态休闲区也多了高端或者是中高端休闲产业的发展，这是未来休闲区中应该深化的一点。
寮步为什么可以打造中央生态休闲区，地理位置来看，寮步有大量的土地，而且是待开发的土地。寮步镇政府的思路很好，而且很早就想打造中央生态休闲区，主要是希望打造“一区六园”的思路，一区就是旅游区，香似文化，赋予文化的底蕴，从而打造旅游。
香市海洋园、香市公园、农业生态园、汽车文化主题公园等，其中部分的园已经开始做了，例如海洋公园，汽车文化主题都在做，将自身的资源挖掘出来，从而迎合中央生态区的概念，寮步纳入中央生态休闲区后，土地价值自然而然的就会提升，我们站在区位内的房地产开发商，自然而然的就会得到受益，在这里发展怎样的房地产，我们应该更多的思考，迎合大的区域做休闲地产，例如酒店、旅游休闲、商业、会展、居住环境、购物环境、养老、健身等等产业，目前该区域已经做了很好的铺垫，我们应该读懂该区域。
下一步就是关注中央生态休闲区的规划，与相关的产业共同的将中央生态休闲区推到一定的高度，只有城市的价值得到提升，相关的产业才会得到提升。
到目前为止，寮步的客户群还是以寮步本土为主，在座的各位都是房地产开发商，寮步的产品和土地供应量是比较大的，而且寮步的土地储备量是比较大的。中央休闲区是指在香市路和蟠龙路交界处，现在将沿线土地的价值不断的挖掘，今年除了蟠龙的项目之外，对面还有一个项目，政府也提出了项目的发展规划定位，未来客户群体的定位要辐射到东城和松山湖片区，因此将寮步当做市区的概念来做地产，因此就明确了寮步的房地产应该如何开发房地产和营销，大家各抒己见，谈谈自己的看法，如何打造寮步的中央生态休闲区和房地产概念，寮步的房地产不是一家可以做得好的，其他的开发商认为土地具备价值的时候，也会进入，受益的是大家，而不是一家，能够在寮步做房地产开发，都具备契机，未来有很大的机会出现，因此我们要很好的把握。
彭总认为中央生态休闲区应该迎合大东莞的规划，政府和企业都有自己的思考和定位，在规划的推动下，寮步应该有飞跃化的发展，寮步应该从中心区的定位考虑自身的发展，宇鹏作为深莞两地资深的媒体人，请您谈自己的看法。
黄旗山继续向东就是今天的寮步板块，从2007年以后进入东莞市区的视线，2010年寮步成为东莞城市发展重要的补充部分，刚才彭总谈到了六大园区，在未来的3到5年内跟市区连接的快速干线，使寮步到市区的交通越来越便利。
中央生态休闲区概念提出后，在未来的三至五年后当六大园区全部建成并投入使用后，寮步作为中央生态休闲区实质的内容，将会成为黄旗山板块的承接区域。
放眼世界级的大都市区，我相信未来的寮步会吸引大量的东莞和珠三角的人群到寮步置业，因为这里是东莞的中央生态休闲区。
下面有请东莞时尚杂志的代表谈谈自己的看法。
各位嘉宾从各个角度阐述了中央生态休闲区的概念，开发商在中央生态休闲区打造过程中的动作和想法是怎样的，下面有请林辉谈下自己的观点。
中央生态休闲区的打造和城市规划一定会对寮步有所帮助的，目前城市的发展是需要时间的，短期内无法看到效果，快则三至五年，大家就会看到崭新的寮步，目前的寮步还是洼地，因此存在很大的上升空间。
我公司目前在寮步还有拿地的意向，目前还在观望。我相信寮步在众多开发商合力打造之下，最终会拉平洼地的效应。寮步未来就不会是弱势的镇区的形象，会以第五城或者是辅城的形象面对。
在此过程中，对开发商而言，我们失去了很多机会，希望各位同行到时多支持我们，谢谢大家。
彭总在打造寮步中央生态休闲区过程的想法是怎样的？
大家认为寮步一定会成为东莞房地产开发的焦点区域，未来寮步中心区的发展，将会出现怎样的变化，下面有请天为地产的李总谈谈自己的看法。
刚才的话题是有所感受的，我原来在中原的时候对寮步是很有感情的，从最早的甲壳虫、香槟等等都亲自操盘，因此对寮步的了解是深刻的，中央生态休闲区的提出，放眼东莞28个镇、四个区，302平方公里是很大的，将如此大的片区划入中央生态休闲区，只能说大有利于房地产开发，有利于土地价值的增值，从政府的角度，可以将它的化整为零，28个镇剔除掉。目前深圳的福田区就是CBD，景田和香蜜湖就是CLD，谁是东莞真正的中央生态休闲区，寮步就是核心区，如果放在城区来看，也许同沙和水濂山板块就是了，因此要细化，因此寮步是中央生态休闲区的核心，水濂山板块可以说是中央生态区，从购房者的角度来说，大家的方向就明确了。
寮步的城建水平落后于开发的速度，从2004年万科第一个项目高尔夫发展到现在很快，但是城市配套比较落后，同质化的竞争，相对于价值是门槛，在客户的角度来说，我们坚持的成交客户还是以本地客户为主，哪怕是东城的客户，寮步有6—8万的户籍人口，有将近20万的外来人口，政府可以出台购房的优惠政策，也可以激活寮步的房地产.
开发房地产的同时，除了提升商业价值，开发商要做好配套设施，例如将周边的道路和基础设施配合政府不断的完善。东莞东板块和寮步中心区板块，大家要联合起来，共同打造中央生态休闲区，而且可以资源共享，开发商开发产品的时候要着重于休闲主题，政府将规划概念提出来后，开发商品房的时候，就要侧重于园林、建筑，在风格和元素上体现休闲的概念，这是我的建议。
寮步中心板块，上次房掌柜的料龙中已经讨论过相关的问题，寮步的格局中划分为东城东和中心城区板块，目前面临的问题是，主要是开发量是很大的，消化的面积去年是26万平方米，量价齐升的速度很快，基础设施跟不上，大盘缺少，唯一的大盘是星城国际，蟠龙也接近尾声了，因此政府要加大力度，跟得上开发水平的步骤，将基础设施和道路建设提到议事日程，目前还打造中央生态休闲区，配合该休闲区，如何给开发商营造适合开发的环境。
第二，中心板块相对于东城东板块的优势是，中心板块是比较独立的。莞长路东西两个板块，中心城区是莞长路东边板块，中心板块就要突出中心的概念，我的理解是，政府要对基础设施的建设加大，跟得上开发的步伐，谢谢大家。
谢谢李动精彩的发言，李总对寮步的理解是深刻的，从规划营销的角度分享了他的观点，他对于寮步的发展提出了很好的建议，比如说产品的通知化的问题，加打基础设施，这些都是开发商需要考虑的问题。
打造中央生态休闲区对寮步的发展是全方位的，打造中央生态区的过程中，哪些项目是直接受益的，中央生态休闲区的提出对寮步会产生怎样的影响，下面有请中原地产的车德锐谈谈自己的看法。
寮步这几年的发展波动比较大，不是价格的波动，价格相对是平稳，我说的波动是成交量的问题，2007年井喷，2008—2010年成交量又出现了萎缩，说明开发商的节奏跟市场有一定的脱节。
2010年成交量萎缩，供应量也跟不上，楼盘接近尾盘，推售力度是比较小的，9月份的数据来说，寮步排在全市的前三名，达到了170多套，说明寮步的需求量是充足的，但是供应存在脱节。
开发商如何抓住中央生态休闲区的机遇，开发商跟政府之间的关系是贴着政府跟着规划发展，这是大的发展方向。目前中央生态休闲区处于招标的阶段，政府可以给更多的建议，开发商应该在前期发展中多做建议，有利于未来寮步的发展。
李总提到中央生态休闲区有302平方公里，量是庞大的，从规划和发展的角度来说，需要一步一步的发展，也需要各自细化，不要差异化竞争和同质化的竞争，要根据自身的定位发展。寮步跟黄旗山、同沙等资源相比是无法对比的，但是休闲文化产业要比黄旗山、水濂山还要丰富许多，例如体育和产业文化，汽车主题，香市文化等等。生态休闲区文化发展好的话，一定会拉动寮步的经济发展。
非常感谢车总分析了寮步市场的走势，对寮步的发展有了清晰的认识，但是网友更加关注实际的问题，就是房价的问题，未来五年的房价会达到怎样的幅度，有请李总谈谈自己的看法。
房价的问题没有人可以回答的，价格是围绕价值上下波动的。市政府在寮步投入了大量的市政配套，意味着城市价值得到了提升，城市价值得到了提升，就反映在房价上，未来的一年看不到房价大幅度的提升，随着市政配套，海洋公园、CBA馆、医院和学校配套的完善，可以肯定的说，寮步的房价会有比较大的飞跃。
目前房价低洼的现象，前面各位已经谈到了，主要有几个方面。寮步目前规划是中央生态休闲区，但是市民的认同度不是很高，目前仍然是处于镇区的概念。未从根本上扭转寮步镇区的概念，而且客户比较狭窄，主要是本地客户为主。寮步主要的户型供应集中在80—100平方米为主，主要是以首次置业和寮步本土的自主需求为主，能够吸引到周边区域高端客户来寮步置业是比较少的。
寮步在东莞是属于楼市竞争的区域，从2007—2010年年均销售量在3200套左右，分布了众多楼盘，如果细分到每一个楼盘，成交量还是比较低的。如果放在城区的概念来说，目前的成交量还是受到一定的压制，从2007年到现在，总体供应量和趋势是减少的，2007年住宅供应量是三、四万平方米，2008年达到了14万平方米，2010年达到了16万平方米，房价和成交量跟目前的市场供应是息息相关的。
目前寮步已经形成了清晰的格局，主要是三大格局，靠近东城板块，基本上有50%的客户是来自于东城，第二板块是华南工业园板块，客户需求是以园区内的本地客户为主，例如厂区的主管和技术人才，产品以二房或者是小三房为主，第三板块是中心区板块，香市路为轴心板块，目前的开发量是有线的，楼盘数量比较少，生活氛围是比较欠缺的，中心区板块应该增大开发量，从人气和商业氛围需要大的提升。
在未来的二、三年有新兴的板块，寮步沿松山湖板块，将会形成海洋公园、CBA板块，将会成为寮步第四板块。
谢谢李总精彩的发言，您认为寮步在大东莞规划概念的推动下，房价上涨的空间是非常大的，下面请世联地产的庄锋锋谈谈自己的看法。
中央生态休闲区的提出只是一个概念，寮步是否可以成为中央生态休闲区的一部分，才可以体现价格，因此要做好基础设施。正如改革开放后，中央给汕头、厦门、珠海、深圳开放的政策，不是所有的区域都可以发展的好，也要看各个城市是否可以把握机遇。这几年寮步一直在锻炼内功，给了头衔后，会有很大的促动作用，从目前寮步的房价来看，从华南板块、中心区板块的价格区间大概在四、五千元左右，经销商的成本、税费、财务管理费等等是接近成本价的，未来寮步的房价一定是要向上走的，最终可以发展到怎样的程度，还要结合东莞房价的走势。
如果东莞城区的房价向上攀升的话，寮步的房价会跟随向上升，当中心区房价向上攀升的时候，是否会导致白领阶层往镇区和新的中心区发展，如果挤出部分客户到寮步板块的话，价格一定会向上升。
非常感谢各位嘉宾的发言，关于中央生态休闲区和寮步的话题告一段落，最近调控和加息都是房地产的热点话题，东莞房地产在各方因素的影响下，会发生怎样的变化，请各位嘉宾谈谈自己的看法。
最近深圳的朋友问我，东莞的房屋是否好卖，言下之意是有机会到东莞购买房屋，目前的政策比较严格，尤其是限购令的出台，在深圳购买房屋已经成为奢望，已经没有资格购买房屋了。
目前人民币升值，物价上涨的情况下，大家认为固定资产、物业比较安全。这种情况下，反而使置业者不安，他们希望到东莞置业，因此很多的投资者慢慢的将眼光移到二线城市。
我们经常提到危机，我理解为危险的机会，危中有机，对我们而言是否会有所帮助，尤其是东莞还未出台限购令，对于有购买能力的投资客而言，东莞是否会成为购买的目标。
各位同行在销售的过程中，是否碰到这样的问题，我说的现象是否成立，请大家各抒己见。
9.29出台了新的政策，实际上是原政策更加的严格，今年内不知道调控的力度是怎样的，请各位发表自己的看法。我也不想探讨政治化的内容，只是大家共同交流。
最新的动态一是新政，二是调息，我认为调息跟新政没有多大的影响，调息是汇率政策的一部分，并不是新政的一部分，也不是针对房地产的调控。
今年八、九月份房产价格快速上升，引起中央的关注，因此出台了更加严厉的调控。地方政府呼应中央的新政，因此先后出台了限购令，为什么要限购，即使是首付30%或者是50%，但是各地的规定是不同的，有的城市只要未贷款就算是第一套，有的城市是认房又认贷，东莞目前不会出台限购的做法，该话题已经谈了一年了，开发商要适应政策的出台，也要很好的理解宏观调控的政策，从而做好企业的战略部署，这应该是我们要考虑的，中央的政策是我们无法预料的。
公司发展的核心还是把握客户，在运作项目的时候，要考虑到政策的影响和客户之间的关系。实际上调来调去，往往就将客户调走了，开发商不会受到太大的影响。我相信未来的发展趋势是好的，而且是稳步上升的，这也是中央的要求，如果个别地区发展比较快，中央就会出台政策压一压，但是中国地域辽阔，情况都是不同的。
我们跟其他城市开发商进行交流，例如贵州从来未实行“70、90”的规定，新政对一线城市的影响是比较大的，但是对湖北部分的城市影响不，二、三线城市都未严格的执行。
大家不要太担心宏观调控，分析目前的宏观调控，不需要过于悲观，目前的开发商是比较悲观的，我认为目前大家的压力比较大，我们还是看好未来发展的前景，原因如下.
人民币升值的背景，流动性和货币宽松，很难使市场的投资投机平息下来，需要较长的时间才可以平息，新政不会立竿见影，过去的资金在市场上滚动投资，如果想让投资投机的资金短期内不动是很难的，政府的政策首先让一线投资投机的资金转移到二线，也就是从高到低的转移，让这部分资金从短期的投机专向投资。应该从两个方面疏导投资资金，将几年投资赚的钱慢慢的专向实体，市场就会平息下来。房地产未来的发展是相对比较平稳，不会出现大的波动，对于二、三线城市而言，短期还是机会，因为有一线城市资金的外溢，因此东莞的机会是比较大的。
东莞自2008以来的三年时间，经济的调整带来了房地产的调整，2009年全国各地楼市都在V型反转的时候，东莞只是小幅度的反转，2009年房价是非常稳定的，因为出现了部分高端物业均价才有所上升，实际上剔除高端项目，普通洋房的价格还是比较稳定的。
剔除9000元/平方米以上的房价，剔除精装修的项目，剔除投资性的高端公寓项目，东莞普通洋房和自住的洋房价格在5500元/平方米—5800元/平方米，基本东莞普通洋房的均价上未超过6000元/平方米，希望开发商将房屋进行分类，才可以引导大家对于房价的客观认识。
东莞近三年楼市经历了充分的调整，降是降不下来的，而且东莞的经济今年已经逐步的恢复，例如南城区第三季度的GDP达到了20%多的增长，基本上恢复到了较快、正常的增长势头，加上三旧改造的推进，东莞轻轨、高铁经济的带动作用，经济也会逐步走向平稳发展，楼市经过充分的调整之后，东莞的楼市就是纯粹的消费市场。
商品房是分投资和消费两个市场，这三年来消费是占据主导的，因此价格相对是比较平稳的，未来随着城市发展后，经济发展后，收入水平增加后，东莞又会迎来新的发展阶段。东莞每逢十年都会有一次投资热潮，每一次投资热潮都会带动房地产的复苏和上涨，现在有一点像2000年的阶段，价格平稳，成交量会在比较低的位置徘徊，市场以消费为主，过了二、三年后，投资需求又会起来，整个城市的价值又会反映在房地产上，短期来看，东莞楼市无论怎样调控，价格都是相对比较平稳的，成交量是在比较低的水平上，不能期盼大的放量，政策调控后，东莞又会回归经济发展，还会体现价值决定价格的阶段，因此我的观点是乐观的。
对于新政和加息的出台，不仅仅是政治因素，更多的是经济的因素，新政对东莞是有影响的，总体影响不大。或许我的观点比较偏激，从行政执行的结果是让穷人住不上好房屋，为什么这么说？
原来买房屋的时候，购买首套的时候，也就是20%的首付，改善型想购买更好的房屋，例如120—130平方米，首付又提高到50%，甚至不让贷款，所以消费者没有能力购买了，而且自己也没有如此多的资金，目前的楼市很火爆，发展好的都是高端的物业，整个东莞的楼市均价已经达到了8000元/平方米，不能作为东莞楼市的标准。
十一期间，高档楼盘卖到一万多元/平方米，很多富人是一次性付款的，他们不考虑贷款利率和首付的问题，因此新政使穷人无法买到房屋。
限购令陆续出台后，尤其是十二个城市执行了限购令，对于大户型、高端项目和合拼户型有比较大的影响，东莞部分大户型也是拼合的，限购令是否会在东莞实行，这里就不探讨了。
根据本次国内的调控，如果调控的情况比较好，国内的房价都得到了抑制，限购在东莞就不会实施，如果国内房产上涨的势头未得到遏制，东莞也很难独善其身。
加息跟本轮调控的关联度不大，人民币近期正在升值，逼近6元大关，如果升值到6元以下的话，对于中国而言是战略性的打击，我国的金融机构就会进行相应的调整部署，我认为加息对东莞楼市的影响不大。
十一回到内地，一路穿越了五个城市，尤其是看了一些省会城市，东莞的经济很发达，但是房价上不去。例如武汉的房价过万，整体价格很高。国际国内大城市基本上都有一、二十公里的大道，而且路两边都是高楼林立，目前东莞是没有这样的情况，只有东莞大道，但是周边没有体现高楼林立。东莞经济正在复苏之中，将会迎来一轮建设高潮将东莞推向国内较大城市发展方向，包括今天谈的城市向东，寮步的发展，东莞在未来的三至五年会出现城市的集聚效应。
2003、2004年深圳城市大建设的时候，房价从5000元/平方米到8000元/平方米，深圳房价过万的时候，一、二万元轻易的突破，最近几年深圳楼市每年都在快速上涨，虽然有炒房者的原因，主要的原因还是因为深圳城市建设和配套体现了价值，因此房价就体现了城市价值，东莞跟很多城市相比差距很大，虽然这些城市的GDP只有一千多亿元，东莞目前是四千多亿元，但是东莞的城市面貌跟这些城市相差很大，有很长的路要走，我认为三至五年内东莞会迎头赶上，因为东莞不差钱。城市发展后，就会产生集聚效应，聚集更多的人才和高收入的人才，从而形成城市的购买能力和消费群体，这就是新一轮城市的轮回，因此我是看好东莞城市的未来。
现在不是说房价会突飞猛进，如果这样说的话，中央又会打压的。
本来我是不想发表言论的，但是也有一些想法，先从加息说起吧，加息对我们还是有影响的，因为第三季度的CPI公布，从而抑制通货膨胀，而且部分经济学家说，加息仅仅是开始，加息就会导致贷款的门槛提高，也会限制开发商的投资需求。加息对于房地产不是没有影响或者是影响很小，影响是有的，尤其是中小开发商，对资金要求比较高的开发商的影响是比较大的，因此开发商要通过其他的渠道予以应对。
国家“9.29”出台了新政，我是保守派，不乐观也不悲观，新政不是打击房地产，而是稳定房价，针对的对象是泡沫多的一线城市。
新政对二线城市有一定的促进作用，停贷到现在的广深限购，对东莞是有影响的。厚街某楼盘上个月卖了50套别墅，其中40套卖给深圳客。跟深圳相邻的镇区，例如凤岗某楼盘，针对的就是深圳投资客，因为二线城市的购买门槛要比一线城市比较低，这是乐观的看法。
悲观的看法是，新政的出台跟CPI挂钩，国家出台新政除了回应民生外，如果第四季度的经济状况良好的话，国家对于房地产的打击就会逐渐的加大力度，因为不需要房地产业贡献GDP，如果第四季度运营状况未达到预期的要求，对房地产就会挣一只眼，闭一只眼。
对客户的建议，对消费者的建议，既不像2007年的悲观，也不像2009年的反弹，消费者购买的时候，要了解楼盘的性价比，也要抓住购房的时机，目前的市场环境下，开发商不断的促销时机是不同的，这就是我给消费者的亮点建议。
目前是个盘营销的时代，新政打击了客户观望，成交周期拉长，开发商对前期产品的打造更加的科学和精确。我对加息和新政的前途是乐观的，我认为前途是光明的，路程是曲折的。
有一点担忧，短期内限购在东莞出现，如果东莞真的出台限购令的话，影响是非常大的，东莞本地购房者已经拥有几套住房的，尤其是富人阶层，手上的物业更多。如果限购的话，基本上就无法销售。
广深已经出台了限购令，也就意味着省政府对于中央政策的压力在减弱，省内是否会出台限购令，我认为这种可能性比较低，因为广深已经执行了限购令，其他城市出台限购令的话意义不是很大
我跟各位嘉宾的观点是有共识的，目前的加息体现了中央的政治民生意图。从今年GDP完成的任务来看，第四季度的任务是比较轻的，目前的加息只是开始，本次的加息幅度是比较小的，不足以对市场造成比较大的冲击，如果持续性的加息，政策累计效应就会造成大的影响。
东莞房地产业是健康稳定理性的发展，东莞购房置业者相对于广深置业者还是比较理性的，跟风现象不会太大。对东莞不了解的人，就会对东莞的房价产生误区，前一阶段有媒体将东莞列为全国第四大应该降价的城市，说明该媒体对东莞房价的结构不太了解。
东莞的房价从2007年到现在的上涨是属于合理范围之内，每年的涨幅控制在10%左右，九、十月份，东莞的房价字面上感觉价格很高，实际上是结构性的上涨，刚才中原的车总已经提到了，这段时间高端盘，特别是别墅盘的成交量比较大，从结构来说拉高了整体的均价。从东莞的普通住房来看，例如寮步房价，近几年基本上是维持在5000元/平方米左右，为什么说东莞的房价一直是平稳发展，主要从东莞的人口结构来看。
东莞相对于广深而言，购房人群是比较稳定的，白领阶层增加的幅度比较少，因此购房人群的增加量是稳定的，从近几年的成交量可以反映到。
东莞正常的年消化量在400万平方米，2007年出现了井喷，达到了600万平方米，2008年因为全球金融危机成交量低于400万平方米，2008、2009年成交量达到了500万平方米，今年也会在400万平方米以上，因此东莞的成交量基本上是在400万平方米左右。从需求人口来看，东莞的房价是比较稳定的。
说到东莞房价的问题，分为两种，一部分是本土人口，购买猛烈是很强的，外来人口是属于中低收入阶层。东莞楼价为什么无法提升，因为东莞留不住人，城市的归属感不强，就是导致目前的状况。
寮步的顶峰卖的很好，但是价格上不去，为什么出现这样的情况，也就是从3800元/平方米卖到4200元/平方米、4300元/平方米，地区在东部片区，原住民是不会购买顶峰的，一定会购买中央公馆的。我认为顶峰可以在该区域能有这样的销售和成绩是不错的，因为客户群是不同的，而且产品也不差的，就是因为区域的不同，针对的客户群体是不同的。
真正的洋房均价是在5500元/平方米左右，每周做市场认证的时候，就要考虑物业和区域，因为客户群体的结构，导致东莞的价格不会快速的上涨。东莞的置业者刚刚属性，从自有物业转向购买商品房也就是三至五年，从目前的情况来看，我的体会是比较深刻的，严格意义来说，我们的定位是区域豪宅，普通的洋房卖到7900元/平方米，而且是打折后的价格，面对的客户群体是完全不同的，这部分的客户群体就是支付能力比较强的群体。
新城目前卖到5200元/平方米左右，而且是成交的均价，面对不同的客户群体，设定的价格不要受相应群体的影响，不同的时期，产品要有差异化，就会体现自己的价值，并不是要将产品卖的很好。我最头痛的问题是，即使产品的价值做的很好，价格也卖不高，即使出现短期上升，也会很快落下来，因此要给合理的价格匹配给目标客户，实际上对于支付能力强的客户来说，7000元/平方米的价格是合理的，他们就会真正的掏钱购买。对于支付能力很强的客户群体，他们的消费是相对理性的。东莞的房价上涨的快和慢的问题，首先要解决城市归属感的问题，城市的产业转型升级后，大家的收入提高后，中产阶级多了以后，购买力才会提升。
深圳在2005年价格突飞猛进后，就是因为有大量的中产阶级，万科的产品就是面对中产阶级开发相应的产品，中产有足够的空间，因此可以拉升价格。深圳在2005、2006年如果只是豪宅上涨的话，普通住宅不上涨的话，就不会形成目前的格局。深圳面对城市转型的时候，尤其是2000年的时候，也是徘徊的，当时有一篇文章叫做《深圳被谁抛弃》，当时上海浦东的出现，国内的金融机构都往上海转移，导致深圳的经贸中心变形，城市就要转型。
2000年前深圳也没有归属感，尤其是关外，脏乱差，尤其是布吉区，虽然有繁华的感觉，但是比较混乱，东莞目前也是这样的情况，人员结构不断的发生变化，东莞目前在打造中央商务生活区和中央生态休闲区，目的就是使城市人口结构发生变化，从而拉动城市的消费变化。
楼价是否上涨，是否应该上涨，不是开发商想将价格拉多高就可以实现的，客户选择东莞还要看城市的魅力。我同意宇鹏的观点，东莞城市发展是滞后的，按照目前现有的条件，不应该如此的滞后。所以投资客就会考虑是投资东莞还是其他的城市，深圳客对东莞投资也就是中长线的投资，认为东莞是有潜力，未被挖掘，投资的氛围还是比较低的。这就是城市需要变化的原因，如果城市变化的太慢，跟不上去的话，就会失去很多的机会，如果城市发展的慢，房价就无法上涨的。
目前的房价不是外来人口拉动东莞本地的房价，而是由本土客户群体拉动的，目前虽然出现了新莞人，但未达到居住的层面。
城际的界限是困扰东莞的发展，为什么要提珠三角地区发展改革规划，就是为了消除城际的概念，现在提出的中央商务区、中央生态休闲区就是要打消镇区之间的界限，让人流通起来，才可以将城市发展起来，如果不动的话就会死在这里，镇区现在有很多的楼盘，基本上都是三、四千元，这种现象和格局需要突破，因此也是城市价值要提升的核心问题。
房价上涨只是一种现象，我们要通过现象看本质，尤其是东莞有大量的工人，他们在东莞没有居住梦想，一个月的收入才2000元，他们的愿望是有住就可以了，这部分的群体是比较年轻的，过来的时候都是20多岁的，这是东莞应该考虑的问题。东莞人口结构的变化，对房价的上涨会起到变化，也就是经济结构对房价的影响。
谢谢彭总，大家对于房地产走势不能太乐观，也不能太悲观，开发商经过了几次调控，都已经有免疫力了。
2007年、2009年、2010年都有新政出台，每一次的调控都是逐渐加深，如果2007年出现了限购和停贷第三套，就会一下到底，如果“4.16”新政也出现了限购和停贷第三套的话，五一就是很悲惨的，但是“4.16”后到10月1日前客户在消化新政的负面影响。
2007年后，加息上浮10%，首付提高到40%，客户是无法接受的，因此2007到2008年房地产出现了低谷，加上金融危机，国家出台了政策扶持房地产业。目前客户已经具备了承受能力，因此“9.29”新政后，出现了限购令，如果客户可以慢慢的消化，对东莞还是有一定的拉伸，如果东莞出现限购令的话，对东莞的打击是很大的。
“9.29”限购令和第三套停贷后，对房地产的打压不是很大，大家认为“9.29”是新政的第二只靴子，因此未出现比较大的波动，但是从昨晚的加息后，今天股票市场整体变化不大，但是房地产股票大跌，这就是我补充的观点。
刚才听了各位的发言后，我思考了一个问题，突然想到全新的观点，这里跟大家分享。
新政的持续执行后，将会推动东莞房价的飙升。新政带来直接的结果，让穷人买不到好房屋，开发商的工作就是盖好的房屋，普通的房屋应该由政府提供，但是政府未做到。政府让开发商把开发的好房屋当做普通的房屋销售，开发商是不同意的，所以政府不断的出台新政调控房地产，新政带来的直接结果就是首付提高，当年的“90、70”出台后，开发商也想到了办法，我相信新政执行后，如果大量的好房屋卖出去的时候，开发商一定会想办法的.
例如一套80万元的房屋，过去首付30%就是24万元，新政出台后，要支付50%，要支付40万元，消费者就会考虑，40万元后还要装修，就不够资金，怎么办。开发商说自己的房屋不愁卖，不买也没有问题的。
如果新政后，开发商发现自己的房屋卖不出去，就会想办法，80万元的房屋，可以将房价提高到100万元或者是120万元，贷款50%，将多余的部分赠送给购买者，从而大幅度的降低购买者的压力。实际上是可以找到这种方式，如果大规模的推进的话，开发商既可以将房屋卖给穷人，穷人又可以买得起好的房屋，最后就会导致纠纷不断。各个城市推出限购令，也是基于这种考虑。
新政会使中国离婚率增加，将原来的房屋够划到一个人的名下，因为限购令是以家庭为单位的，离婚后还可以购买房屋，之后再结婚，很多聪明的中国人都会想到解决方案的。如果新政秩序的执行下去，就会使房价上升的更厉害。
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