房价下跌了 购房者想要退房维权不受到法律支持

　　房价下跌 

　　购房者要退房维权不受法律支持

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　　中堂程小姐：我去年在老家湖南购买了一套商品房。现在由于国家房地产调控的事情，房价出现了比较大幅度的回落。我购买的那个楼盘的房价降了300元一平方米。请问我可以以房价下降为由而要求开发商退房么？

　　邓云龙律师：程小姐咨询的问题属于商品房买卖合同的变更的一种情形。按照国家法律规定，商品房买卖合同双方形成有效的合同变更，一般应具备下列条件：1、当事人之间存在有效的商品房买卖合同，合同的变更是在原合同基础上通过当事人双方协商的内容。2、当事人协商一致，即当事人双方对变更合同及合同新内容的确定都同意。3、必须有合同内容的变化，即合同内容方面必须有变更，否则不存在合同变更。4、合同的变更必须遵守法定的形式，否则合同变更并不生效。在法律没有明确规定的情况下，当事人变更合同的形式可以协商确定，一般要与原合同形式一致。而商品房买卖合同中约定采取登记备案作为合同生效的条件，双方变更合同实质性内容后，应该到相关部门登记备案才能最终生效。

　　开发商与购房人在签订商品房买卖合同后，如果遇到市场形式发生重大变化，导致商品房的价格发生大幅度的回落，一方是否有权要求解除合同，需要看房价涨跌是否属于合同变更或者解除的理由。如果商品房买卖合同对此并没有做出明确约定，导致房价涨跌的事由又不属于不可抗力等情形，也不存在其他可变更或解除合同的情形时，那么购房人应当按照合同的约定，严格履行合同义务。因为商品房买卖合同时双方的真实意思表示行为，如不存在可变更或解除事由时，一经签订就确实有效，应严格按照合同约定履行，不能随意变更。

　　购房人必须认识到房价的涨跌属于商业风险，而并不属于法律规定的情势变更范畴。因此，购房人必须以正确的心态面对房价的涨跌。

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　　大岭山黄先生：我今年在深圳购买了一套商品房，目前已经交付了首期，开发商也已经帮我办理了备案登记手续，正在办理房屋贷款按揭手续。请问从现在起到收楼之前的这段时间内，我需要注意哪些风险？

　　邓云龙律师：黄先生咨询的这段商品房买卖合同履行阶段是一个非常敏感的时期。在这段时期内很容易发生很多事情，如果不能正确处理，可能导致业主遭受重大损失。在这个阶段，需要特别注意的事情主要有如下几个方面：

　　1、如果在此阶段发现开发商即出卖人在该商品房上存在产权纠纷或者其他违约情形，有可能导致商品房买卖合同无法实现时，购房人应当严格按照合同约定的时间，及时行使权力，并保存好相应的证据材料，必要时应当要求开发商提供相应的保证。

　　2、购房人应当按照与开发商所签订的商品房买卖合同所约定的时间、约定的方式支付购房款。如果未能按照约定支付购房款，则购房人可能需要承担相应的违约责任，支付高额的滞纳金，甚至可能面临被开发商解除合同的风险。

　　3、如果在这个阶段接到开发商设计变更、规划变更等书面通知，购房人应当严格按照合同约定的时间，及时作出书面回复，否则，将有可能被开发商视为购房人默认该项变更，该变更将对购房人产生法律效力。如果购房人不同意该变更并要求退房的，购房人应当及时的与开发商沟通，并做好退房手续。

　　4、在合同履行的过程中，还需要特别注意按期办理有关按揭手续、按时收房验房、按时交付物业维修基金及物业管理费用等。