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林晶:新房屋评估机制或出台 调整普通住宅标准必要

来源:房掌柜采编中心  整理 东莞房掌柜  2012-02-21 05:29:28
[摘要]关于普通住宅标准对二手房交易,尤其是对交易契税和营业税的影响是比较大的。从去年9月份开始,二手房的交易量不断的下滑,一直到年底交易量非常的少。 从普通住宅标准发展史来看,2007年之前普通住宅标准是在4 ...

  关于普通住宅标准对二手房交易,尤其是对交易契税和营业税的影响是比较大的。从去年9月份开始,二手房的交易量不断的下滑,一直到年底交易量非常的少。

  从普通住宅标准发展史来看,2007年之前普通住宅标准是在4600元/平方米左右。而后来房价涨势过猛,标准调整到6000元/平方米。经过2010年和2011年,房价上涨速度更快,现在政府调整普通住宅标准是有必要的,这也是给普通住宅标准合理的定义和解释,使之符合实情。如果标准提高的话,对于房地产市场和购房者都是利好的事情。

  如果购房者的购房成本降低,会导致交易量有所上涨。上涨后是否会导致很多人疯抢房屋,导致房价疯狂的上涨的问题,在二手房方面是不会的。

  去年1月份二手房的营业税进行了调整,1—7月份二手房的交易量不断的上涨,税收对房价影响不大,影响大的是货币政策,从去年7月份开始货币供应量收缩后,交易量下跌了。

  如果普通住宅标准调整导致税收增加,则可以提高交易量,而不一定会导致房价过快上涨,这样政府也可以控制好局面。同时,交易的成本增长了,对控制房价也是有好处的。从二手的角度来看,如果一套房屋是100万元购买的,加上其他的费用和税费就是130万元,如果费用越高,二手房的成本更高。从去年二手市场的情况来看,东莞房地产市场还是有很大的上涨空间。如果税率调高了,就会抑制房价,这也是政府希望看到的结果。

  目前的契税标准主要是东莞市地税局制定,新局长刚刚上任,今年三月份应该有新的房屋估价机制出台。二手房在购房的时候,过户的时会有一个评估价。比如,以前原价60万元的房屋,现在100万元卖出去的话,折中的价格是80万元左右。如果新的估价机制出台后,这一价格就会上调到90万元。如果普通住房标准提高,就可以保护购买者的利益,他们恰恰是购买最多普通住宅的人,而且他们是刚性需求者。

  如果税局真的有这样的机制出台,将评估价抬高的话,大家购买增加了。但同时又要保证购买者和刚性需求者的利益,就会提高评估标准。标准提高到8000元/平方米左右,这样会比较合理。

  上海、武汉等城市,先一步将普通住宅标准提高了,这几个城市房地产的情况是一潭死水,情况比较艰难,它们提前调整普通住宅标准,但并没有跃出政府政策的规定范围。这些城市中央政府为什么不要求他们恢复原有的现状,是因为国家调控的同时只是打压,并不是将行业打死,希望行业可以重新燃起生命力。政府调控的目的,事实上是保护了刚性需求和购房者的利益,这是国家调控的初衷。

  国家对楼市的调控,是希望房价不要过快的上涨、市场健康发展,并对刚性需求者进行保护。同时也在搞廉租房、公租房,政府的目的是不言而喻的。调整普通住房标准,并不意味着调控放松了,如果要放松的话,应该在货币层面。

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责任编辑:谢海清

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