瑞峰：东莞新盘持续接力成交平稳 8月楼市开局良好

　　一、一周房地产市场导读

　　1、宏观环境: 户籍改革力度之大前所未有 对房地产市场将产生深刻的影响

　　全国层面：上周，最受市场关注的是7月30日国务院印发户籍改革意见。此次人口的行政属性变革力度之大前所未有，也对房地产市场就将产生深刻的影响。

　　从房地产市场来看，市场需求是由人口因素决定的。而在我国，户籍制度使得人口的自然分布和社会阶层分布变得复杂，进而干扰了市场需求。反过来说，如果能够理顺户籍制度，改变人口分布，那么自然能够因势利导，促使人口资源和房地产市场资源得到更有效地匹配。建立一个科学的户籍制度改革体系，对楼市发展自然有利好作用。可以认为，在目前房地产市场一直萧条的情况下，此次户籍制度改革，振奋了地方政府的救市心情。而且从此前部分地方的实践来看，也都通过放松户籍制度来实现“抢人”的目的。

　　2、新增供应：嘉宏松湖里的鱼批量推刚需 万科金色里程商铺首亮相

　　东莞市场供应陆续有新盘入市，为成交的回升提供动力，上周纯新项目为嘉宏松湖里的鱼和虎门万科金色里程。其中嘉宏松湖里的鱼，批量推出432套74-91㎡刚需户型，此项目已经在7月26日开盘，采用“低开”和1万抵95折的认筹优惠策略，开盘均价约8600-9400元/㎡;而虎门万科金色里程则首推73套39-508㎡的商铺亮相。此外，旧盘天安数码城则有229套厂房物业出售。

　　预售证方面，上周有厚街万达广场、绿茵温莎堡、居益凯景中央、石排国际公馆4大项目新品取得预售证。从入市节奏来看，供应短缺的石排房地产市场将有新鲜血液注入，碧水云天二期——中央公馆将在近期开盘，推出1-2栋99-151㎡的两至四房，打破石排国际公馆“一家独大”的市场局面。

　　3、成交情况：新盘网签接力成交平稳运行 8月东莞楼市开局良好

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周(2014年7月28日-2014年8月3日)东莞住宅共签约865套，合计面积10.45㎡，面积环比微涨1%，仍然保持平稳的回升态势，8月楼市开局良好。原因：一、新盘网签持续接力，进入6月下旬以来，基本每周都会新盘入市，其网签支持东莞楼市回升;二、别墅产品供应增加推动成交，加上销售价格与高端洋房相当，在11000-13000元/㎡之间浮动，获得客户青睐，以三正瑞士半山、蜜糖、中惠松湖城等新盘为代表去货不俗，支撑别墅成交连续三周上涨;三、全国多个城市面对楼市下行的压力，掀起“限购松绑潮”，对此中央采取默认态度，暗喻政策环境将会进行微放松，对客户心理产生一定影响，刺激客户入市;四、“低开”策略已是目前推货的主线，是客户入市的好时机，刚需客不再等待抄底而是纷纷入市，刚需产品迎来供需两旺的局面。

　　4、成交均价：高价位项目网签比例高 催动均价年内第三次“破万”

　　上周住宅均价为10209元/㎡，环比上涨7%，年内第三次“破万”。原因是：1、上周签约靠前多个项目均价过万，表现在三正瑞士半山(10594元/㎡)，万科金悦香树(10804元/㎡)、万科金色城市花园(11075元/㎡)、恒大御湖(11510元/㎡)等项目拉高整体均价;2、别墅成交持续高位运行也是原因之一;3、区域成交套数排名前十中凤岗(10466 元/㎡)、南城(13109元/㎡)、塘厦(10471元/㎡)、厚街(12421元/㎡)、东城(17145元/㎡)等均价过万镇区占了半壁江山。

　　5、畅销项目：中惠松湖城洋房非毛坯修发售 主攻刚需客去货良好

　　从上周网签项目来看，畅销项目添加新兵，为寮步中惠松湖城。该项目7月19日推70～95平方米非毛坯洋房及160～180平方米的湖岸别墅，去货不俗，上周在房管局进行网签，洋房44套、别墅4套，后续将会继续网签。该项目畅销的原因：1、长时间的蓄客，积累充足的客户资源;2、客户群定位明确，主攻刚需客户;3、非毛坯修发售，减轻客户压力;4、“低开”策略也是其取胜的重点，非毛坯修价7700元/㎡起，均价为8500元/㎡，与区域同类产品对比，性价比突出。