瑞峰：东莞住宅成交量价保持平稳运行 需求萎缩红五月难现

一、导读

1、宏观环境：房企一线及二线热点城市疯抢地  过热楼市继续迎来从严调控

2016年4月份经济数据陆续公布，大部分数据都出现回落，如出口增速从3月份的18.7%回落至4.1%，消费增速从10.5%回落至10.1%，投资增速也从10.7%回落至10.5%， M2增速放缓到12.8%，新增人民币贷款降至5556亿元等数据皆出现回落，而房地产则是一支独秀，呈上升的态势，投资、销售、土地购买等方面都出现回升，可以说中国经济增长更多是靠政府政策托起来的，未来政策还是要保持连续性和稳定性，经济增长才能保持平稳。

土地市场方面，4月热点城市新出让的商住迎来房企的疯狂，如南京5月13日推出河西南G14地以4.5万/㎡楼面价成交，成为南京新任单价之最；上海5月11日推出3宗住宅用地全部溢价100%成功嫁出，足见一线及二线热点城市的热闹。主要是因为在过去一轮房地产调控中，中国楼市出现很大的分化，其中一二线城市房价不断上涨，而大部分三四线城市则陷入滞销，因此大部分房企选择回归一二线城市开发，核心布局一线城市和核心二线城市，同时很多房企面临无地可拿的情况，而土地储备则一直是衡量一个房企的发展因素，因为遇上优质的地块，房企“不惜成本”也要夺到，也是目前一线城市及核心热点二线城市土地市场热闹的重要因素。

另外，值得关注的是，楼市过热的城市继续迎来调控。5月11日，中山出台楼市调控政策，单价超8000元高价商品房改变过去直接上国土部门网站网签的方式，须向管理部门预约网签。主要是因为深中大桥自规划消息传出之后，中山楼市一路热闹，今年开始中山的房价涨幅已列全国前三名，这一措施的出台，对于近几个月“热火朝天”的中山楼市将是一剂降火药，同时也警醒其他城市，若楼市持续过热发展，调控利器也随即而来。

2、新增供应：凤岗连续2周推新货   区域供不应求态势缓解

上周东莞楼市房企推货力度依然较弱，住宅市场方面，共有1034套新品加推，供应面积约12.99万㎡，环比下滑4%。推货的主力部队为临深和松湖片区，其中凤岗上周有两大新项目加推，分别是锦龙湾畔推出396套83-1194㎡的刚需新品和中惠岭秀加推224套92-104㎡的刚需新品，新品持续两周的“注入”有效缓解了凤岗严重缺货的僵局，截止至2016.5.15凤岗成住宅存量最多的镇街；此外，寮步的保利中惠·悦城270套80-106㎡洋房加推，而塘厦的观岭高尔夫半山、松山湖的3号别墅也推出别墅产品来鼎力相助。非住宅方面，推货节奏有所放缓，保利中惠·悦城的238套53-64㎡的商务公寓产品和58套25-59㎡的商铺是主力。

从上周新拿预售证情况来看，房企近期加推已经恢复常态，除去已经在房管局备案的项目，近期将有东田翠湖湾、东田山畔华庭、新世纪丽江豪庭、悦湖苑等项目将在近期上市。

3、成交量价：楼市成交量价持稳  需求萎缩红五月难现

上周东莞全市住宅成交1114套，面积约12.34万㎡，环比下降2%；非住宅成交539套，面积约2.06万㎡，环比下降3%。上周东莞楼市成交量价持续平稳运行，区域表现较为亮眼的是大岭山镇，光大山湖城持续集中网签支撑；其次是常平，在金田花园花域等项目的助推下也有上百套的签约量。从整体市场表现来看，东莞“红五月”期间楼市交投氛围相对冷清，楼市观望情绪渐浓，近期网签较为出众的也是五一期间已经开盘的项目，预计随着月底开盘项目的增多，东莞成交量或将有所上涨，但5月楼市成交不如前四个月或将成定局。

价格方面，东莞房价持续坚挺，一方面是近期成交的产品主要是集中在热门区域，对价格的支撑力度较大；另一方面东莞住宅供不应求局势依然严重，多个区域的库存告急，房企降价欲望较低。

4、楼盘活动：旺南.世贸中心非毛坯soho公寓开盘  约克时代启动认筹

5月第三周，东莞楼市项目营销依然平淡，主要以小型的暖场活动为主，活动形式多样，景泰中央银座举行招商发布会，主推20-100㎡的商铺，金地城南艺境98-126㎡的新品启动认筹，而达鑫江滨新城加推30套143㎡五房。虽然从红五月的楼市氛围不如前几个月，但纯新盘的宣传和营销也在持续着，上周虎门的翔龙天地样板房开放；沙田的约克时代启动认筹，推出57-115㎡非毛坯soho公寓，现场人气沸膨；浙商大厦举办豪华游艇体验会来招揽人气。旺南.世贸中心也在上周推出2栋136套41-80㎡的非毛坯SOHO公寓，价格约11950-12500元/㎡，去货约9成以上。