瑞峰：虎门新品入市支撑 楼市成交量跌价稳

一、导读

1、宏观环境：个税或能抵扣房贷  东莞吸纳“两个五年”人群入户

全国： 7月18日，国家统计局发布数据显示： 6月70个大中城市环比上涨城市数量55个，比5月份减少5个；与4月相比减少10个，已连续两个月下降，反映出房地产行业周期已缩短，开始从“三年周期变两年”，下半年楼市或提前进入下行的周期。因为本轮房地产市场的升温，很大程度上是拜货币政策的红利所赐，其次得益于是国家去库存政策的调控作用。多种利好的催动之下，大量的房地产市场需求被提前透支，而房地产市场的运行具有周期性特征，这波周期到高点后或遭遇下滑趋势，在未来的下滑周期中本次竞争预计会比上一轮更加惨烈。

另外，7月22日，财政部财政科学研究所原所长贾康三亚表示：“个税抵扣房贷已经确认，可以确定该方案会在全国推广。” 预计最有先放开的可能是首套房，个人只有一套住房的房贷利息将用来抵扣个税，估算利息支出中有15%-45%由政府来买单，即月供至少减两成。这项政策若能真正实施，受利更大将主要是城市居民，如中产家庭，改善住房需求，房贷压力重，供款多且利息高的群体，尤其是对于一些改善家庭是非常有利的，对于改善市场来说，将会有一定的刺激作用。

东莞：7月22日，《东莞市关于进一步推进户籍制度改革的实施方案》经市委常委会议审议通过。其中最大的亮点是：1、逐步吸纳“两个五年”人群入户：指在莞合法稳定就业满5年，参加社会保险满5年的异地务工人员及其配偶、未成年子女入户东莞；2、建立城乡统一户口登记制度； 3、健全居住证积分管理制度；4、建立人口基础信息库。这一重要利好信号将进一步增加东莞地产市场的需求，对楼价亦有不少的推动作用。

2、新增供应：浙商大厦及德基广场全新上市  非住宅环比剧增12倍

上周房企推货热情高涨，东莞供应市场高位运行，合计住宅新增1688套，面积约20.59万㎡，环比上涨44%。滨海片区是重点，虎门新盘德基广场首推192套94-192㎡户型、虎门万科花园继续加推396套76-111㎡刚需户型，厚街海逸豪庭则推出180套126-178㎡迷你别墅；供应短缺的望牛墩也有新盘上市，为海德骏园推出606套95-145㎡产品。除此之外，罗马景苑、万科松湖传奇二期、新世纪丽江豪园等项目也有新品上市。

非住宅方面，新增2989套，面积约16.03万㎡，环比上涨1319%，非住宅环比剧增12倍主要是德基广场和浙商大厦的商铺和写字楼产品新增催动的。

从预售证来看，上周拿到预售的仅有新世纪颐龙湾、万科湖畔花园2个项目，房企经过近两周集中推货入市后，未来两周供应市场或有所回落。

3、成交量价：成交量结构性下滑   虎门新品入市支撑全市成交

上周东莞全市住宅成交1658套，面积约17.81万㎡，环比下降26%；非住宅成交688套，面积约3.49万㎡，环比上升42%。上周商品房市场温度有所下降，并回落至7月初的水平，主要原因是：1、随着前一周多个项目集中签约进入尾声，上周楼市支撑项目个数减少，楼市成交市场呈现结构性下滑；2、东莞房价处于高位运行，投资价值空间不断缩小，项目拓客主要渠道集中在深圳客，而近一年东莞楼市在经过深圳客的疯狂入侵后，深圳客需求基本透支；3、上周虎门成供需主角，住宅供应充足，占比超过3成，而住宅成交同样占整体比例为3成，如虎门万科花园、中天·悦府是上周楼市的最大功臣。

4、成交价格：项目价格以稳为主    房价保持高位平稳运行

上周东莞楼市住宅均价14487元/㎡，环比下降3%。东莞房价在成交量减少的情况下依然保持平稳走势，主要原因是：1、虎门新品供应井喷，带动区域成交量的大幅度上涨，支撑全市楼市均价的高位运行；2、现阶段楼盘进入蓄客期和自然销售期，项目价格以稳为主，大涨大跌的现象少有。预计随着望牛墩、横沥等二三级镇区的新品入市网签，楼市均价或将出现结构性的下滑。