东莞城区新地块15339元/平 东莞楼市疯了吗？

随着万江拔蛟窝3.4万平商住地被阳光城以10.3亿总价，15339元/㎡楼面价一锤定音拍下。

如今万江再破记录，又会给东莞城区带来怎样的影响呢？

   万江拍地也疯狂

经过76轮激烈的角逐，阳光城终于击败其它11家房企，夺下万江拔蛟窝3.4万平商住地，楼面价达到15339元/㎡，刚好超过万科棠樾15243元/㎡，单价排名历史第二。

早在今年5月，阳光城已曾出手抢地进驻东莞城区，以6.4亿总价7788.62元/㎡楼面价，拍下了南城一宗2.4万平商服地块。万江不比临深区域，一直以来本地客都是主力成交，深圳客买不买账还是一个未知数，是什么原因让阳光城砸了10.37亿重金拍地？

提及万江地块，不得不说一下它的曲折拍卖历程。2014年4月，该地块首次挂牌，被恒大以3.86亿2492.48元/㎡的楼面价收入囊中，但受政府城乡规划和政策影响，最终又通过协商退地。2015年12月，该地块再次挂牌拍卖，最终却以流拍而告终。

如今，该地块已是三度“出嫁”，经调整，地块仅出让原先商住部分，而商服和地下空间不在其中，地块最大容积率也从2.74降低为1.96，且规定商业部分不得超过总建筑面积的5%。

房企又涨价

万江地块还未进入抢拍状态便已成为话题焦点，尤其是泛城区在（待）售项目，大多处于亢奋状态。

“今天又是撒钱的一天！”“已经没啥惊艳感觉了！”“万江地块直接跳多少才够？”“定个可以实现的小目标，例如2.6万元/㎡。”“城区抢个2万嘛，让东莞市场嗨一下，不能总在临深片啊！”网络上各种吐槽。

而早在9月21日，在黄江2.5万元/㎡地出世后，万江地块旁边的在售项目信鸿澜岸便已停售调整，对外称“公司需重新评估项目价值，信鸿澜岸已于本月21号停售调整，具体启动再售时间待通知……”。

金地城南艺境也不甘示弱，在万江土拍进入白热化的时候狂刷朋友圈，称“随时可能涨价，恕不另行通知”。计划9月24日开盘的中熙君墅湾，也第一时间释放出海报刷屏，称“明日拭目以待”。

城区商住地供应紧张推高地价

值得关注的是，万江地块被推至15339元/㎡高位，城区商住地供应紧缺也是幕后推手之一。房掌柜查阅往期招拍挂数据发现，2015年12月以前，东莞主城区商住地供自2013年起已断供3年有余。

数据显示，万江自2012年拍出信鸿澜岸之后，再一次成功挂牌拍地已是2015年12月，期间偶有推出商住地也惨遭流拍；莞城除了2016年7月被碧桂园联合平安拿下的1.27万/㎡商住地外，再上一次挂牌商住地得追溯偶倒2012年6月；东城最近一次挂牌在2012年5月，推出一宗12万平商住地被万达以14亿斩获；南城在2012年12月推出8万平地块被恒大抢得，此后直至2015年12月才推出了一宗商住商服用途面积不过1万平的综合地块，被首铸一号斩获，期间3年商住地供应一直挂零。

土地断供，带来的最直接影响便是城区新建商品房供应比重的下滑。“曾经市区在整个东莞的占有率可以达到30-40%，而今年的供应占比在5%左右，年底或明年上半年东莞城区供应的确会多一点，但这只是相对而言，因为相比前几年的东莞来说，这个量其实也算少。市区房源越来越少，城区未来面市的新盘，肯定都是均价2万元以上。”合富辉煌发展研究中心总经理李兴旺告诉房掌柜。

据合富辉煌研究部数据显示，截止至上周，东莞主城区一手住宅成交均价为17018元/㎡，万江房价一直未被挖掘，均价仅11910元/㎡，目前在售主力只有信鸿澜岸，约200套90-127㎡户型供应。

未来几年城区潜在供应并不少

商住地挂牌少，城区新增供应相对减少，让近年入市的城区项目对外销售时都带上了“买一套少一套”的稀缺光环，但城区供应真有这么稀缺吗？

据合富辉煌研究部统计，目前主城区商品房住宅库存约2000套，去库存约7个月，排除一些早期未签约的尾盘影响去库存时间，实际上，城区主流楼盘去库存，整体约4个月左右。