万科推严苛跟投制度：年末砸逾323亿席卷土地市场

    1月5日晚，万科率先公布了其2016年全年销售业绩。在拿下逾3600亿元销售业绩的情况下，万科于年末土地市场上斩获颇丰。

　　在公布业绩的同时，万科还对跟投制度进行了第二次修订，一是取消追加跟投安排，降低了员工跟投总额度上限，另一方面通过设置门槛收益率和超额收益率，要求万科跟投人员以收益承担劣后责任。此举也被业内认为是最严跟投制度。

　　狂砸逾323亿元买地

　　与之前机构公布的数据相仿，其2016年12月份实现销售面积166.7万平方米，销售金额234.1亿元。2016年全年累计实现销售面积2765.4万平方米，销售金额3647.7亿元。虽然创下自身的历史新高，不过其行业销售老大的位置很可能被恒大所取代。

　　相比于销售金额，万科在年末土地市场的表现更为值得关注。根据万科公告显示，自11 月份销售简报披露以来公司新增加项目34个，《证券日报》记者统计后发现，万科为拿取这34个项目所需支付的土地出让金高达323.47亿元，是当月销售额的1.38倍，不但刷新了万科单月拿地总额的纪录，从拿地数量上也是看近年来的新高。

　　上述34个项目遍布全国十多个城市，既涉及北京、上海、广州这样的一线城市，也包括天津、福州、宁波等二、三线城市。其中，天津杨伍庄南项目需支付地价款最高，达74.5 亿元，北京海淀永丰项目也达到了50亿元。

　　而不久前万科总裁郁亮在接受媒体采访时曾指出，万科近年来一直坚持审慎的投资策略，严格控制投资质量，根据市场环境和实际发展需要合理补充项目资源，土地储备一直保持在比较合理的水平，既能保证未来两三年的发展，又不会背上沉重包袱。

　　对此，有业内人士指出，在去年10月份调控密集出台后，各地楼市转冷，万科此时出手可避免土地价格过高，属于逆周期拿地。而从区域上看，所购入的土地基本都在热点城市，因此总体支出金额较大，但后续出售时应会较为顺利。此外，随着恒大在规模上的赶超，万科此时加大拿地力度，应该也是为加快规模增长。

　　推出最严跟投制度

　　值得注意的是，当晚万科董事会还通过了第二次修订项目跟投制度细则的议案。

　　据悉，万科于2014年3月份率先在房地产行业内推出了项目跟投制度，并于2015年3月份进行了第一次修订。万科方面表示，项目跟投制度推出以来，实施效果显著，提升了公司的投资质量，缩短了项目开工、开盘周期，降低了营销费率，改善了开发效率，充分体现合伙机制的共创、共担精神。

　　而据记者了解，后续不少地产公司也都推出了项目跟投制度，从侧面肯定了该制度的成功，不过跟投制度仍有一些需要改进的地方。例如，相较于一线城市以及热点二线城市，三、四线城市的项目回报率较低，公司的员工会更加青睐一线城市的项目，从而导致项目融资的不平衡。同时，员工跟投金额大的项目，会被倾注更多的资源，导致项目在公司内部的厚此薄彼。

　　万科方面也表示，为促进跟投人承担更多责任，鼓励跟投人员为公司和股东创造更大价值，公司在取得董事会批准后，对项目跟投制度进行了进一步修订。此次修订中，公司参考了各类PE基金中广泛应用的优先劣后分配理念，通过设置门槛收益率、超额收益率，要求跟投人以收益为限对万科承担劣后责任。

　　同时，万科将“初始跟投投资总额不超过项目资金峰值的5%，追加跟投投资总额不超过项目资金峰值的8%（即跟投投资总额合计不超过项目资金峰值的13%）”调整为“跟投投资总额不超过项目资金峰值的10%”。而修订后的跟投制度也被指对跟投人员的要求更加严格，更有利于保障公司和股东的利益。