东莞投资不限购二手房及公寓 需注意哪些细节？

东莞限购再升级，堵住了不少投资客的生财路，有人选择了撤离，也有人选择了转移战场——投资不限购的二手房或公寓市场。

有人说，二手房和公寓是这一轮调控中，上帝给投资客留下的一个窗，只是这个窗，究竟是飘窗还是天窗就不得而知了。经过去年的快涨后，东莞房价已让本地需求有点“消化不良”，在此行情下投资房产，有哪些问题容易被忽略呢？不妨看看以下几个购房案例。

案例一

他说，账面上的涨不等于真的涨

刘先生是深圳客中较为幸运的一个。2015年3月，在东莞房价要涨未涨之际，他与几个好友一起，分别到东莞塘厦买了一套商品房，折后均价13400元/㎡左右。

同年下半年，在几度降息利好和深圳客刺激下，东莞房价渐渐抬头，到了2015年12月，刘先生入手楼盘的后期产品售价已近20000元/㎡，账面资金上涨70多万。进入2016年之后，东莞房价继续“开挂”，塘厦房价也因“临深”而备受的恩宠，刘先生的房子也从20000元/㎡市场报价一度飙上了23000元/㎡。

房产一直在升值，可把刘先生给乐坏了，不过，乐极难免会生悲。2016年10月，东莞限购限贷政策落地，楼市迅速遇冷，更可怕的是，“谁来接盘”成了一个问题。

“我朋友试过在去年11月挂盘，报的是市场价，挂了2个月都没卖出去。二手房亏在要中介费和税费，临深这边房价都2万以上了，本地人都不接盘，后来进来（东莞买房）的深圳客呢，要么被政策唬住了，要么跑去茶山、中堂一些便宜一点的地方买。短期内，我看我们买的这些房子都很难脱手，除非愿意低价卖出去。”刘先生分析道。

2017年，东莞楼市调控再度升级，部分房产泡沫慢慢被挤出，塘厦房价有所回落，刘先生所在小区二手房报价也慢慢调回了20000元/㎡。对此，打算过了这股政策风再考虑抛售的刘先生表示“已有心理准备”了。

“如果想短线投资的，房价波动大的地方最好慎重出手，波动大意味着不稳，很容易被套住。时间一长，遇上调控打击，加上银行利息等等，等于是变相增加了投资成本。账面上的涨并不等于真的涨，要卖了，把钱实实在在装进口袋了才算是自己的。”刘先生分享道。

案例二

她说，老房子升值空间有限

“一手限购限外，二手房不限，还有很大一批存量房不限卖，估计未来1、2年都是二手楼的天下，趁现在还没涨起来，快点出手……”购房群里网友在激烈讨论，吴小姐却提不起半点精神。

吴小姐告诉房掌柜，她年初确实有投资二手房的打算，原因无他，手上有一点闲钱，投资新房要么太偏要么太贵，不如投资配套全选择多的二手房，既可放租又可升值。但是，2月以来的几次看房经历，却让她心力交瘁。

“一开始中介推荐的是一些热盘，结果一天被业主放了3次‘飞机’，坐地起价，气得我当场就发飙。后来看了一些入住率高没那么火的小区，在东城看了2套，一套税费8万7，一套10万多，加上3个点的中介费和杂七杂八的，购房成本一下子多了十几万。”

交易时间长，是吴小姐“嫌弃”二手房的原因之一。据房掌柜了解，目前要走完二手房交易流程，光从完成网签到放款，业主都要等2个月，整个流程从买家下定到银行放款，一般要4-6个月。在吴小姐看来，这个时间还是长了点，交易时间长意味着流通慢，流通慢的房产，短线投资升值空间有限。

最近，听中介说二手楼梯房买卖比较火，她也有留意一些地段比较好的老房子，但深入了解之后就摇头了。

吴小姐算过一笔账，按照市价，若买一套东城中心3房约130万，首付3%+3%中介费+契税（税费以最低成本估算），首付款起码45万，贷款30年，月供4800元/㎡左右，其中利息头5年都是3000多。如果3年后转手，3年月供增加的利息成本13万左右，算上当初购房时的税费中介费，总购房成本3年已近150万！虽然依东莞租赁行情，东城中心楼梯3房租金在2500元/月左右，与月供还是有一定差距。

“老房子升值空间有限，去年东莞房价涨得那么厉害，很多楼梯房增幅就普遍1000元左右，东城中心是地铁口社区，也就1、2000左右的涨幅，自住可以，投资回报率不高。况且，调控后市场还是个未知数，能肯定的是涨幅不会这么高了。”

案例三

他们说：投资公寓需谨慎

有人说，东莞公寓不限购不限售，在商品房市场限购升级行情下，或许是一个投资的好时机。然而，有些早期在东莞投资了公寓的买家却笑了。

南城的章先生2013年买入鸿富广场一套62㎡公寓，算上其他成本40万入手，2016年瞄准房价快涨时机抛售，实收却不过50多万。因为房子是自住用的，无租金收益可言，扣除3年来近4万的房贷利息，章先生的实际收益其实并不高。

抱着投资心态，谭小姐在2016年4月也在厚街汇展中央买了一套精装公寓，折后单价8800元/㎡，原本是看好那边的商圈的地铁优势，打算长线放租的，结果同年9月收楼后直到今年3月中旬才租了出去，租金1300元/月，距月供还有300元左右的缺口。“现在的公寓量太多了，市场上供过于求，不好出租。”

好在，虽然公寓出租不太顺利，但得益于地铁2号线和厚街万达等商业体拉动，谭小姐所在社区二手房报价也在慢慢上涨，至今市场报价已近13000元/㎡。“社区楼下商业开了，过一阵子，旁边卓越维港这个新项目也会开盘，估计我的房子还能涨一点，我打算过两年再考虑要不要脱手卖了。”

当然，并非说东莞公寓都不值得投资，只是投资回报率高低的问题。不同于广深等房价、租金一起“开挂”的城市，东莞房价虽然自2016年来快速上涨，但租金每年却依然保持以100-200元的幅度缓慢增长。以市区为例，单间公寓租金普遍1000元左右，2室租金也普遍2000-2500元。

日前，合富辉煌东莞发展研究部总监李兴旺也表示，“在2015年、2016年的时候，投资公寓的回报率一般在4%，属于不高不低，但自2016下半年房价暴涨后，现在公寓的投资回报率只有3%左右。”在他看来，虽然房屋的租金会逐年上涨，但这个涨幅远不及房价，在这种情况下，投资公寓需要慎重。

另外，投资公寓还需要特别注意的，是公寓产权性质的问题。

当前，市面上销售的多为商业性公寓，首付需5成，契税按3%征收不说，要转手还需要另外承担5.5%增值税、6%土地增值税等各种税费，而水电计费标准相对住宅性公寓都要高一些。当然，这些对实收的业主而言都不成压力，但40年产权限制加上上述税率，却容易成为业主转让房产的障碍，难找“接盘侠”。

相对于商业性公寓而言，住宅性质公寓首付3成、70年产权、可积分入户，甚至还可能享学区福利等优势，在二手交易中都是加分项，却有一个“硬伤”——占购房名额。当前政策限购又限贷，购房名额更显珍贵，购房者出手自然也会更加慎重。