野村综研：存量时代的日本房地产启示 要保持均衡

    作为亚洲最大的两个经济体，围绕中国和日本的对比一直见诸笔端，在房地产领域也不例外。随着国内房地产行业日益高速的发展，也吸引了包括日本在内的外资企业进入。

　　其中，日本最大的智库机构野村综研已深耕中国多年，经历了中国房地产行业发展最为迅速的一个阶段。

　　4月25日，野村综合研究所日本总部咨询事业本部上席顾问兼全球事业企画室担当部长田崎嘉邦和野村综研(上海)咨询有限公司产业咨询部总监白英华接受了独家访问，就中国和日本在房地产行业发展的不同点及其对国内房企的启示发表见解。

野村综研(上海)咨询有限公司产业咨询部总监白英华

　　经常中国、日本两边奔走的田崎嘉邦说着一口颇为流利的中文，出于对日本经济的深入了解加上在中国多年的工作经历，田崎嘉邦围绕中日房地产行业的话题侃侃而谈，白英华则更专注于中国市场的研究。

　　在谈到最常被问及的日本房地产泡沫问题时，田崎嘉邦表示，中国和日本有很大的不同，日本的房地产泡沫破裂首先是从金融崩盘开始，直到七八年之后开发商才开始离场。因为在这七八年间，日本并没有去处理问题，只是在等待经济变好，也就导致了房地产泡沫破裂。目前中国金融方面没有出现很严重的问题，即便有问题也还有几年的时间去处理。

　　此外，日本的人口和资源相对集中，而东京要是崩盘，日本整个经济就几乎崩盘了。但是中国有北上广深，有一线城市，还有很多二三线城市，一个地方不好，别的地方是好的，还可以进行调控。

　　另外，在中国关于房地产投资的直接金融市场(如REITs等)还未发展起来，资金周转方法还主要依靠间接金融市场，所以很难发生诸如美国金融危机般的房地产金融市场的暴走现象。所以他认为，中国房地产发生很严重问题的概率比较低。

　　房企如何正确满足需求?

　　与观点地产新媒体的对话中，田崎嘉邦和白英华多次提到终端消费者需求，这是日本房企与中国房企很大的一个不同点。

　　在一个正常健康的环境下，一定是基于消费者制定政策，比如说为企业提供什么样的服务，为终端居民提供什么样的住宅和配套，而不是看一个风向标就拍脑门决定去做。

　　以特色小镇为例，白英华表示：“我们研究过和日本、欧洲、台湾的小镇，它们都是几十甚至上百年自然形成保留下来的，而中国内地目前的“小镇建设热”则更多的是以地产的手法人为去造城。这些造出来的小镇，如果没有很好的产业导入，那未来很有可能就成了空城。”

　　据观点地产新媒体查询，到2020年，我国将涌现出1000个左右的特色小镇，许多房企也正在抢入这个市场。目前为止，特色小镇还未形成盈利模式，面对如此大规模的“造城”，房企将面临不小的挑战。

　　另一方面，政府大力倡导特色小镇，并非希望小镇只是造一座城，而是希望里面有产业，有人工作，更要有生活，是城市化的东西。

　　对此，白英华认为，做特色小镇最核心的是特色产业植入和城市功能建设之间能否围绕“人”形成有效的价值循环，因为小镇的服务主体最终还是“人”，如何能够吸引更多的人选择工作居住于此，或是休闲消费于此，都将对其价值提升至关重要。

　　当核心的大企业以及相关领域集聚在一起后，在这里工作的人首先会在这里产生消费和居住的需求，进而产生安家置业需求，所以在做小镇之前，首先要对产业深挖，对消费终端的需求进行深挖，只要满足了这些需求，整个城的概念自然就形成了。

　　在阐述日本房企对消费者需求的挖掘时，田崎嘉邦说了一个有趣的小细节：“在日本，水电煤的管道会在两个楼的夹层，而这样设计的原理正是为了满足消费者对房屋的修理需求。“

　　“日本的公寓在建造前，会对产品、对未来，对终端消费者做充分的研究和预测;建成后，基于消费者本身的需求、价值观的变化，每年会有固定的小部分维修费用，十年以后会有大的维修费用，而这些钱都是事先就准备好的。”

　　正因为此，当人们去看日本的房子，可能过了十年以后还跟新的一样，因为不断地在翻新，不断地在做小的调整。