东莞市民外溢置业遇业主反价 如何防范二手房交易风险？

东莞房价高居不下，越来越多刚需市民外溢到周边地区购房。

由于近几个月大量东莞客涌入，石湾、园洲等地新房供不应求，需求推动房价快速上涨，交易违约纠纷也出现了“井喷”，东莞市民李先生（化名）就碰上了。

房价上涨业主反价

李先生2016年以一般市场价购买了一套石湾总价60万120㎡的二手房，当时缴纳了5万元购房定金，并与业主签订了购房协议，由于房子尚未办理房产证，所以并未立刻缴纳首付并进行过户手续，在签订协议中约定办理房产证后，马上给首付进行过户手续。

由于办理房产证的手续比较繁琐，交易一拖拖到了2017年5月。2017年以来，石湾房产需求旺盛，房价持续上涨，数个新盘的毛坯新房都需要9千多元每平。业主认为卖亏了，态度发生大转变，要求李先生加价5万，不加价就不卖，即使违约赔钱，李先生也再也找不到这么便宜的房子。

李先生认为，有协议约束，业主单方面违约，他并没有任何过错，坚持原价成交。

双方就此事一直交涉，长时间无法得到合理解决。李先生于是把业主告上法庭，主张继续履行合同，还要业主赔偿违约金20多万。

房价上涨过快滋生乱象，惠州临莞并不是特例，近两年东莞也有不少这样的案例发生。

业主主动拖欠债务查封房子

2015年11月份，买家张先生（化名）经中介介绍与业主B签订了购房合同，约定以105万（比当时市场成交价偏高）买下庆林山庄一套115㎡的二手房。由于二手房交易流程复杂，中间还涉及资料交接等问题，以致张先生到春节前夕还没能过户。

春节过后，东莞房价飞涨，张先生最担心的事情发生了：业主不配合过户，称手续拖太久需要买家补偿一点差价。考虑到当时房价已处高位，张先生很配合补了3万的差价，并与业主重新签了协议，约定会直接办理手续不再变更。

不久后，银行贷款审批通过了，业主却又变卦了，理由是自己欠了债务，房子不能卖要被查封。本以为业主是以此为借口加价的张先生，一开始还不以为意，谁料后来一查询，真查封了。

“就那几天的事！”张先生怀疑，房产之所以被查封，可能是业主使了手段，目的是不想卖了，只因那套房子当时市场价涨到130万，中间差额近30万。

二手房交易风险如何防范？

买卖房屋惹上官司，这事谁也不想摊上。当前楼市变幻莫测，二手房交易风险当如何防控？

东莞第三法院指出，当事人诚信意识薄弱、合同约定不明确、共有房屋一方拒不同意出售，是二手房买卖纠纷产生的主要原因。

有律师建议，二手房买卖过程中存在较多风险，买卖双方可通过银行或者正规的中介机构签订有第三方介入的“三方买卖合同”，由第三方承担交易风险，但这种方式需要付一定的费用。

也有律师建议，签订合同时，各项约定要更明确，包括约定如果违约，要由违约方承担担保费与律师费。

还有律师建议，签订合同时可以约定“预告登记”项。如果是红本在手的，买家可以在签订合同后持有合同在国土部门备案。如果红本不在手，可以在赎楼后持合同去国土部门备案。一旦备案，业主便极为被动，无法再卖予他家。