东莞高价地项目将集中入市 刚需上车抓紧“空窗期”

东莞首次尝试“限价摇号”、“限价熔断”拍地方式，再次将土地市场推上了业界关注榜。近期，有一个声音传出：“去年高价地项目即将集中入市，房价还会上升一个高度，想要买房上车的刚需族需把握好地王集中入市前的这段‘空窗期’。”对此，你怎么看？

未来地价将继续走高？

7月28日，东莞针对茶山横江商业金融地和东城八一路商住地两宗土地进行土拍新改革——“限价摇号”和“直接熔断”，将两宗地块的最高价限定在1.2万/平和1.86万/平，这和当前区域房价基本持平，与去年高价地的成交价对比也相差无几。

有人说：“由于两宗地块面积较小，可发挥空间不大，且拍卖条件要求较为苛刻。鉴于目前市场并不是很乐观的情况下，开发商拿地更为理性，最终不一定能够拍出最高价格，成为新高价地的可能性也不大。”

然而，土地是所有房地产项目的基础，没地谈何开发？而东莞自1月拍出凤岗2.66万/平的商住地以来，便一直沉浸在土地断供的氛围里，这种“地荒”状态持续了半年，好不容易等到了新土地供应，一些为了能继续“留在牌桌上”、“饿着肚子也要拿地”的开发商自然不会放过这次机会。

“地价的高低取决于供求关系，房企对于地块的需求和对于楼市未来的预期起主导作用，如果大家预期看好的话，不管方式怎么变化，地价都不会太低。”合富研究院高级分析师李兴旺曾表示，限价摇号存在一定漏洞，开发商可能会用多个马甲公司一起进行报价，提高自家中签率。

据房掌柜了解，已有多家房企喊话会努力在东莞多囤地，例如刚收购常平两宗地块的奥园地产、新进东莞的远洋地产等，加上往年的拿地大户——碧桂园、万科、恒大等雄心勃勃。供需失衡状态下，若没有有效土地政策约束，未来地价会不会被推高呢？

下半年高价地项目集中入市

近期，高价地块频频发出入市信号，它们的入市牵动着周边市场，甚至整个楼市的神经，由于高价地项目前期拿地成本偏高，往往在入市之后希望通过高溢价销售实现高利润，从长远来看，会带动板块内房地产市场价格整体走高。

据统计，去年一共诞生了12宗区域单价地王，其中万元以上的地块有9宗，这9宗高价地块中只有碧桂园东江月抢先试水，推售公寓和洋房，均价比预期价格要低，分别为2.2万/平和2.3万/平，去货情况不太理想。

除了碧桂园东江月外，其余万元以上高价地项目大多计划在下半年入市。值得一提的是，时代地产茶山项目已开放了营销中心，而石排项目也将于8月19日开放营销中心和样板房，入市时间预计在9月；茶山鲁能公馆在年初就将“鲁能书吧”展点搬到了凯德广场，按计划也将在9月前后会推售；碧桂园石排项目将在9或10月推；北大资源樟木头和黄江项目也都争取在年内推售；至于金地和阳光城的万江项目、融创的黄江项目暂未有动静。

高价地项目的动向一直备受业内关注，如果不考虑调控政策的因素，有可能会由于高价地项目的标杆价格，其他楼盘在开发及定价时会跟风提价，或定位做高端楼盘。有业内人士认为，目前有些楼盘正在试探市场，所以多以小批量加推的形式走货，一旦“地王”项目高价入市，他们或许会顺势加价。

当然，并非每个人都有信心去博下半年市场的变化，有的开发商选择抢跑，且放出各种让利促销吸引购房者。例如，毗邻黄江两地王的中泰峰境推出“带装修送全屋智能精装仅1.45万/平起”的洋房，保利珑远国际公寓均价2万且带精装修和全屋家私电器，等等。

刚需上车要趁早

“不要再等了，再等就没机会了！”这是很多中介喜欢用来催促客人买房的话语，然而，这句话放在当下却是十分顺耳的。

有些对市场风向敏感的购房者已趁着现在楼盘优惠多多投入到买房行列中，从7月中旬至今，东莞不少楼盘的来访量激增，成交量出现明显的“回暖”。据光大山湖城现场工作人员透露，近段时间以来，项目推售79-134平洋房，现场每天都接待数百批客人，目前13栋的79平洋房已卖完。

卓越维港开盘现场

同样火热的还有卓越维港，据了解，该楼盘在8月4日开盘加推新品，共计推出100多套170㎡别墅和96-116㎡刚需洋房，吸引了大批客户前来抢购，现场人气十足。远在桥头的鸿华I尚城在8月也推出9套“特价房”，公寓产权有70年，且带装修送家电，均价1.1万/平左右，受到很多置业者的青睐。

李兴旺指出，当前市场回暖主要得益于“新品补充+价格适中+刚需户型+政策消化”，不过，这种“回暖”是建立在少批量的前提下的。在他看来，当前新旧盘成交差异很明显，加上新盘入市价格预期没之前那么高，旧盘压力会较大，今年第三季度才是开发商价格让利的开始。从目前各楼盘放出的优惠来看，也确实如他所言，不过等到高价地上市，市场或多或少都会有所变化，可以肯定的是，刚需趁高价地项目入市前买房上车亏不了。