合富研究院：“8月11日”东莞楼市住宅备案价新政解读

半年全国经济表现明显好于预期，“稳中向好”的经济增长势头降低了经济对房地产行业的依赖程度，尤其东莞上半年保持着8.1%的较快GDP增幅。从全国楼市调控效果来看，仍然有不少城市房价调整未到位，甚至有抬头的可能性，近期仍有部分城市出台收紧楼市政策，反映出中央政府稳定全国房价预期的决心强大。

政策要点1：

合富解读：

提醒房企理性拿地，稳定地价预期。首次备案价幅度从20%收窄到15%，体现政府压缩房价涨幅，放缓房价上涨步伐。本次特别提到超过15%幅度一律不得备案和获得预售证（之前政策只要有合理理由可通过），这条是在传递给开发商后期拿地要慎重，因为不能再以拿地成本过高来突破价格底线，政府现阶段出台这政策是因为未来几个月将有多宗商住地入市，提前做好政策预防。

对于同一商品房项目，开发企业分期分批申报销售价格备案的，以项目同类型楼栋首批首次备案价格为基准价，后续楼栋备案价均价不得高于基准价的5%（含），这意味着项目首次备案价显得尤为关键，建议首次定价要适当偏高，因为可以通过后续下调备案价来修正，同时首次推货可以选位置或档次居中产品为宜，以防止楼王产品定价无法突破。

政策要点2：

合富解读：

本次政策补缺漏，体现了管理层务实精神。增加了低层住宅参考分类，而该类产品可能更多是别墅类产品，之前政策是和住宅混在一起的均价，利于别墅定价。

政策要点3：

合富解读：

稳定房价预期，放慢房价上涨步伐。备案上调时间从2个月（约60天）一路提高到180天（接近半年），这将加大定价的难度，这条政策出来可能将使更多定价会趋向把备案价顶到最高限制，因为接近半年的间隔已经是横跨到明年，毕竟即使备案价格市场不接受，可通过折扣去调整，同时因为下调价格时间缩短，可以马上修正。

对东莞楼市影响小结：

两轮的住宅备案价政策调整，体现了政府对房地产的态度依然严厉，压缩房价涨幅，放缓房价上涨步伐意图明确，有效遏制了房价随意上涨的乱象，同时也呼吁房企要理性拿地。虽政策从严，但也看的出如果没有政策抑制，房价有较快的上涨动力，而政策出台无疑给购房者以一个有相对合理的价格入市的机会，刚需客可以择机入市。新政前开发商定价已经回归理性了，购房者心理亦回归理性，故总体对于楼盘销售影响有限。更多的影响在于为即将到来的土地拍卖做提醒：房企要理性拿地，价格备案制度已无商量余地，有利于稳定地价预期。

附件：政策原文

关于进一步加强新建商品住房销售价格备案管理的通知

各房地产开发企业：

为切实加强房地产市场价格监管，稳定市场预期，确保商品住房价格平稳，促进房地产市场健康发展和土地市场理性运行，经市人民政府同意，现就进一步加强我市新建商品住房销售价格备案管理有关事项通知如下：

一、自本通知实施之日起，新建商品住房项目首批首次申报销售价格备案的，须以幢（栋）为单位申报，申报均价由原来规定不高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的20%（含）调整为15%（含）。

本通知实施前签署《国有建设用地使用权出让合同》的住宅用地的新建商品住房项目，首批首次申报的销售价格备案均价高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价15%又不能作出合理说明的，发改部门暂不办理房价备案，住建部门暂不核发预售许可证或办理现售备案证书。

本通知实施后签署《国有建设用地使用权出让合同》的住宅用地的新建商品住房项目，首批首次申报的销售价格备案均价应不高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的15%（含）；高于15%的，发改部门暂不办理房价备案，住建部门暂不核发预售许可证或办理现售备案证书。

二、办理销售价格备案的新建商品住房项目，住房类型按每幢（栋）套均建筑面积或层数分为四类，分别为：小于90（含）平方米、90—144（含）平方米、大于144平方米和低层住宅[地面建筑层数4层（含）以下]。低层住宅不考虑建筑面积大小，均按低层住宅类型销售均价为基础申报。开发企业申报销售价格备案，须按新修订的《东莞市新建商品住房销售价格备案表》填报（详见附件）。

三、对于同一商品住房项目，开发企业分期分批申报销售价格备案的，以项目同类型楼栋首批首次备案价格为基准价[本通知实施前已办理过同类型楼栋销售价格备案的，以本通知实施前最后一次（批）备案的同类型楼栋最高备案均价为基准价]，之后项目其他楼栋首次申报均价应不高于基准价的5%（含）；高于5%的，发改部门暂不办理房价备案，住建部门暂不核发预售许可证或办理现售备案证书。

四、已办理销售价格备案的新建商品住房项目调低备案价格的，间隔时限为20天不变；调高备案价格的，间隔时限由原规定的90天延长至180天。

五、对于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价，因异常因素出现大幅波动或没有销售数据的，由发改部门与住建、房管等相关部门会商，并结合当地镇街（园区）之前销售数据、房价水平接近的周边镇街销售价格等情况合理确定。

六、本通知自2017年8月11日起实施。此前已发出的《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》（东发改〔2016〕510号）和《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的通知》（东发改〔2017〕146号）与本通知内容不一致的，以本通知规定为准。

东莞市发展和改革局

东莞市住房和城乡建设局

东莞市房产管理局

2017年8月10日