东莞房价趋势：临深普降 茶山等洼地补涨

现已是11月，距离房企上交年度成交业绩仅剩2个月，从数据来看，10月底、11月初的这几天，各项目开始集中发力，从10月30日至11月3日共计有1779套住宅完成备案，不过从市场表现来看，成交较为平淡，整体市场偏向于供大于求的趋势，去化压力开始累积。

上周1779套房源备案 洋房依旧占“大头”

在销售目标及资金回笼双重压力下，东莞开发商加大了推货力度，不少项目扎堆备案。房掌柜从市发改局官网上看到，上周有17个项目约1779套房源完成了价格备案，其中洋房数量占据“大头”，共有1720套，而别墅则有59套。

从户型面积来看，已备案洋房大多是100-120平的刚需产品，夹杂少量大户型，不过别墅则呈现五五分的局面——中小型别墅和大户型别墅数量相当，这极为考验市场的承受力。

从价格来看，新一批备案项目的价格略有下调，特别是临深片区，如凤岗祥利花园备案均价仅20000元/㎡、塘厦春晖国际仅25500元/㎡，而此前祥利花园的在售均价已去到25000元/㎡，春晖国际目前在售均价约24000元/㎡，与新备案价格差别不大。

价格上涨较为明显的是包括茶山、石排、石龙在内的东部区域以及水乡片区，区域所在的项目货量供应多，约有1097套住宅，价格相比上半年每平涨了三四千，不过由于这些区域长期以来一直处于东莞楼市的低价洼地位置，有较大的补涨空间，即便如今价格涨起来了，但均价依然不及其他热门区域高。

市场供过于求趋势加重 房企去货压力大

据房掌柜观察，上周开盘加推的项目有东城碧桂园、时代天境、丰泰天禧、名巨山水城、光大山湖城等，现场成交场面热闹，成交成绩良好，另外有不少项目也通过邀请明星、召开发布会、举办暖场活动等方式预热，咨询、看房的人也较多。

东城碧桂园开盘当天现场图

不过，尴尬的是，由于接连几周大供应的加持，东莞可售货量已大大超过了需求量。据合富辉煌数据显示，上周东莞新增供应约2058套，但签约仅有1397套，连续3周供应严重大于需求。

东莞上周（20171030-1105）成交情况

据监控数据，目前东莞的供求比高达1.86：1，且供过于求的程度还在不断加深，这直接延长了东莞去库存时间。截至上周，东莞住宅库存面积约445万㎡，为2015年9-10月水平，按照过去6个月消化速度测算，去库存时间需9.5个月，所需时间为两年前的2倍。

随着供应持续大幅增加，东莞去化压力开始累积，开发商年末市场竞争压力加大。其中，库存压力最大的是原本以深圳客为主的临深片区，库存压力较小的是以本地购房需求为主的城区和水乡片区，而东部片区因房价在六大片区中最低，逐渐受到市场的关注，成交比例上升。

有业内人士分析，在此背景下，市场转向买方市场，楼盘销售从去年的火爆转为目前的平稳销售，这对购房者是利好的，可以合理的价格买房，而开发商则需继续以价换量，争取在最后两个月尽快完成销售任务。