黄志龙：房地产税落地面临五大难题 或短暂抛售潮

      全面征收房产税是构建房地产市场发展长效机制的基石之一，但是房产税的落地短期内仍然面临一系列风险与难题。

房地产税落地面临五大难题

　　最近，财政部部长肖捷撰文提出，将“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则，推进房地产税立法和实施，对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”，广受关注的房产税看似“箭在弦上”。然而，笔者认为，短期内房产税政策落地，除了面临立法授权、税基和税率确定、全国不动产信息共享等障碍外，还可能需要应对以下五方面两难选择。

　　第一，征收房产税与“扩大中等收入群体”的抉择。《中国家庭金融资产配置风险报告》数据显示，不动产在我国家庭金融资产配置中的比重不断攀升，2016年达到了68.8%（参见下图），其中69.05%的城镇家庭仅有1套房产，15.44%的家庭有2套房产，仅有3.63%的家庭拥有3套及以上房产。

数据来源：西南财经大学《中国家庭金融资产配置风险报告》

　　可见，大部分居民购买房产的目的是满足自身自住需求，仅有1套或2套房产的城镇居民构成了城市中等收入家庭的主体。

　　若按照上海、重庆试点方案中确定较高的免征额，则达不到构建房地产市场长效机制、拓展地方税源的效果。

　　若按照国际较为普遍的广覆盖方式征收，房产税一旦落地，中等收入家庭不但要承担原来按揭贷款，还需要新增新房产税负担。显然，这与十九大报告多次提出的“扩大中等收入群体”的发展方向不符。

　　第二，地方政府在房产税和土地出让收入上的抉择。从较为成熟的市场经验看，美国房产税占地方政府财政收入比重在15%左右，韩国房产税占地方政府财政收入比重大约为20%，日本不动产税占地方政府财政收入的比重大约为40%。这些国家的房产税均是按照房屋评估值为基础征收房产税，形成了一套完善的土地及房屋价值评估体系，定期对房屋估值进行调整，房产税成为税收收入的重要组成部分。

　　反观我国房地产市场，从上海、重庆等试点城市看，2016年上海房产税收入为171亿元，仅占上海税收收入总额5626.9亿元的3%，重庆房产税收入为56.88亿元，占本级财政税收收入1438.4亿元的4%。与此同时，2016年上海土地出让收入高达1578亿元，重庆为705亿元。房产税相对土地出让收入可谓是“九牛一毛”。

　　2013年，杭州曾作为房产税试点扩围城市之一，并制定了包括针对增量住房征收、以户为单位的免征面积、超标面积累进税率等政策，但最后被紧急叫停。彼时反对声最大的依然是房产税将对本已十分低迷的房价形成打压，影响土地出让收入。一旦房产税政策在全国范围内落地，地方政府必须在房产税和土地出让收入之间做出选择。

　　第三，房产税落地与短期通胀压力的抉择。从各国的长期经验看，房产税与控制房价并没有必然的联系。但是，就当前房地产市场的预期而言，房产税在控房价的长期目标方面依然被寄予厚望。特别是空置率较高、投机氛围较为浓厚的地区，房产税政策一旦落地，投资者心态和市场预期将发生转变，不同收入家庭财富配置结构将发生较大调整。不动产持有成本的上升，将可能引发短暂的抛售潮。

　　而在过去十余年内，央行超常发行的过剩货币，之所以没有引发通货膨胀，主要是房地产市场在中国经济货币化进程扮演着最大的“货币蓄水池”角色，房产税政策落地导致的短暂的抛售潮，过剩的社会资金将可能进入实体经济，过剩流动性对通胀的压力将再现。与此同时，在没有出现抛售潮的地区，住房租金的压力也将因为房产税落地而上升。因此，房产税政策落地，将可能造成较大的短期通胀压力。

　　第四，房产税与避免房地产市场的“明斯基时刻”的抉择。目前，许多金融机构的个人经营贷、小微企业贷的抵押物既有住宅类房产，也有商业类地产，若房产税开征造成了部分地区短期的抛售潮，房价的下跌可能影响银行抵押物的价值评估，由此引发一系列系统性金融风险。然而，近期央行行长周小川关于“明斯基时刻”的讨论，印证了我国爆发系统性金融风险存在现实可能性。未来房地产调控政策重点，整体上需要防止房价过快回落，通过时间换空间的方式，以居民收入稳步增长，逐渐消化过高的房价。但是，一旦房产税政策落地，市场预期被逆转，住房持有环节成本的上升，将可能成为压垮房地产泡沫的“最后一根稻草”。不排除出现以下情形：房产税政策全面落地之日，就是房地产市场“明斯基时刻”到来之时。

　　第五，房产税的高征税成本与短期低收益的抉择。房产税作为一个全新的税种，要在全国推广并取得预期效果，至少有四方面的工作需要全面推进：一是全国不动产信息共享；二是通过各种渠道对纳税人进行“教育与培训”，让纳税人充分了解相关的法律规定；三是在不同城市建立完善的、可持续调整的“个人住房评估值”系统；四是政策落地后要建立房产税监督机构，建立纳税申辩制度，纳税人有途径提出异议和申诉。

　　以上这些过程都需要地方政府付出高昂的人力成本、时间成本和博弈成本等。因此，在许多三四线城市，房产税的开征成本甚至可能高于其收益，显然这会影响地方政府的积极性。如果按照有条件地区“分步推进”的原则，地方政府可能陷入两难选择，特别是财政困难地区有拓展财源、征收房产税的积极性，但房产税落地之后将进一步削弱本地房地产市场的吸引力。

　　不可否认，全面征收房产税是构建房地产市场发展长效机制的基石之一，但是房产税的落地短期内仍然面临一系列风险与难题，如何应对这些挑战，需要决策部门和各级地方政府做出艰难抉择，未雨绸缪，充分评估房产税成本、收益和相关风险。