2018年存货不足100套！东莞城区即将无墅可售？

二胎政策放开 东莞住房进入品质改善时代

据东莞中原战略研究中心监测的数据显示，2017年东莞全市刚需占比下滑至59%，刚性需求减少，改善需求扩张至41%，创历年新高。二胎政策全面放开，一家四口家庭增多，家庭结构的改变催生了很多换房需求，再加上近两年东莞房价出现快速上涨，业主手上物业增值，具备换房实力。同时，东莞本地人一向追求舒适住房的观念根深蒂固，前几年市场由于改善产品数量有限，优质户型更是稀缺，导致改善需求不断积累，现在开发商逐步加大改善产品比重，市场改善需求进入明显释放期。

城区置业者进入换房临界点

根据东莞中原战略研究中心监控的数据显示，2008-2012年期间东莞四大城区（南城、东城、莞城和万江）每年住宅成交在1.2-1.9万套的区间水平。置业客户换房的周期大概是5-10年，也就是说2008-2012年已在城区买房的这部分客户已迎来换房的临界点，这5年期间大概成交了7.5万套，未来换房的需求大。

东莞新中产阶层对城区别墅情有独钟

改革开放以来，东莞从一个落后的农耕城市发展成一个现代化工业化的城市，父辈一代的东莞人大多跟着港商台商有样学样地办起了企业。80后的东莞本地人大多接受过高等教育、海外留学，他们博学多才、继承家业，扎根本土，已经成为社会的主力人群。同时东莞近几年产业转型产生的财富新贵以及新兴产业发展增加的中产财富阶层，这都反映东莞的新中产正在崛起。

随着东莞的发展提速，他们的财富积累也在不断增加，他们与东莞城市共生长，身上流淌着务实、创新、拼搏的实干家精神。他们事业与生活的重心在城市，城市别墅对于他们有绝对的吸引力，因为不想远离社交圈子，且对生活配套、地段要求较高，所以选择城市中心，因为要享受低密生活，拥有私密性，且对居住品质有更高要求，因而他们对别墅物业更加青睐。

然而，城区别墅供应荒，18年城区别墅一席难求！

（供应持续紧张，库存急速收缩，别墅资产效应呈现）

近几年城区的别墅供应一直处于极度的供不应求状态，且供应量还在逐年走低。2017年，东莞城区供应仅3万多平，近3年最低，成交量受限签影响，显得更低，无墅可售迹象明显！