李宇嘉：从广州按揭定向加息 看热点楼市房贷政策

       银行又上浮利率了。自2月1日起,工农中建四大国有银行对广州首套房贷款利率上浮10%,二套房贷款利率则上浮15%。由于四大国有银行占房贷份额的80%,而中小银行一般都跟随四大行调整,这意味着广州房贷市场再度紧缩。

　　上浮首套房贷利率,这是2017年全国房贷政策的主旋律,四大银行在广州集体上浮房贷利率,2017年4月份也曾发生过。当时,广州新房价格环比已连续6个月领涨一线城市。国家统计局数据显示,广州房价同比涨幅从2015年底的9.2%快速拉升至2016年底的24.3%。于是,就有了2017年4月份四大行在广州集体上浮。

　　作为一线城市的广州,楼市调控政策贯穿2017年,房价居然没有被控制住。这就不难理解,为何国家屡屡强调,“调控目标不动摇、力度不放松”。

　　如果房价下跌了,销售量一定上不来。但在2017年,尽管五次出台调控政策,“五限”政策(限购、限贷、限证、限价、限商)一波接着一波,但也未能挡住广州楼市火热的态势,全年新房和二手住房共销售22.1万套,这是当地楼市历史上第二好成绩,仅稍逊于创历史纪录且处在政策“空窗期”的2016年,首次在一线城市中排第一。

　　楼市量价齐涨,金融杠杆也低不了。特别是“双合同”下,消费贷成为买房标配,这也创造了银行和各种融资平台赚钱的大好机会。

　　相比一线城市的其他成员,金融业历来是广州的弱项,不但各项指标的总量偏低,增量增速也往往“敬陪末座”。但是,这一状况在2017年被打破了。

　　2017年最后一天,广州市统计局发布当年广州经济运行情况,2017年广州存款和贷款余额分别增长8.1%和15.1%,贷款余额增速位居北上广深四大城市首位,而且居然是存款余额增速的2倍。

　　新年伊始,贯彻中央经济工作会议提出的“管住货币供给总阀门,保持货币信贷和社会融资规模合理增长”,防范金融风险成为经济工作“攻坚战”的重中之重,楼市资金环境也由此承受巨大压力。

　　首先,不仅按揭贷款未像往常一样在新年伊始释放出大量新额度,反而是按揭投放继续紧缩;其次,开发贷款、并购贷款全面紧缩,开发商意图通过土地或项目并购贷款缓解融资紧张也行不通了;最后,原来还可以游离在表外的资金,试图通过银信、银保合作、自营和资管计划等通道变相接济开发商,现在也被全部禁止了。

　　对于广州这样贷款快速增长的城市,首当其冲成为被抑制的区域,银行额度普遍受到控制。在这种情况下,银行自然有提高利率的冲动。确需贷款的,价高者得。

　　2017年12月份,全国首套房贷平均利率为5.38%,相当于基准利率的1.1倍,连续12个月上升,比2016年12月的水平(4.45%)上升20.89%。但是,由于基准利率(4.90)在历史最低水平,甚至低于2009年扩大内需时期的水平,不仅造成了居民过度加杠杆的倾向,也造成银行更愿意发放利率水平相对高的消费贷款。同时,国家明显支持龙头做大做强,开发商销售规模“排位赛”竞争激烈,融资需求强烈激励银行资金借助各种渠道接济开发商,甚至参与拿地和并购等。

　　因此,尽管楼市调控政策从2016年10月份以来的全面紧缩转向“分类调控”,加上非热点楼市降温以后,2016~2017年为抑制过于狂热的需求而发布的“一刀切”的调控政策开始适度修正和调整,“一城一策”转向“一城多策”。但笔者认为,房地产资金面紧缩已全面开启,特别是热点楼市定向加息,这将是2018年楼市调控政策的最大看点,也是决定全年楼市走向的最大决定因素。

　　2017年,很多热点城市出现新房和二手房价“倒挂”的情况,或者是开发商惜售导致供应降幅超过销售降幅的情况,这意味着,房价上涨的预期和逻辑仍未完全改观。因此,基准利率较低的背景下,延续一年多的房贷收紧局面恐将继续保持。特别是,像广州这样具有引导市场预期走向的标杆性热点城市,房贷利率上浮幅度更大,这也彰显了差别化的房贷政策会针对不同城市而更加精细。

　　另外,“双合同”规避限价及引致消费贷泛滥,折射出地方调控的主体责任仍需夯实。因此,2018年开发商资金面将全面紧缩,银行资金违规流向地产项目的各种通道也将全面封堵,若市场主体胆敢顶风违规,相信一定会被严厉惩处。