以房换墅——城区新中产阶层置业新趋势

岁月变迁，时代发展。2017年，东莞晋升为新一线城市，随着粤港澳大湾区的落地，东莞的城市发展也将迈入到更高的台阶。伴随着城市的蓬勃发展，新中产阶层也渐渐崛起，他们意气风发，风华正茂，对于居住的需求，从刚需型慢慢步入改善型，这也意味着品质改善时代的到来，住房消费升级成为大势所趋。

一、换房新时代来临

十九大指出，中高端消费成为我国经济新的增长点。中国进入新消费时代，住房的改善需求也进入消费升级。中国住房告别短缺，意味着房地产将由过去规模数量的扩张向品质升级的转变。租赁并举的住房制度将迎来中国房地产的二次改革，市场需求已发生转变，市场进入换房需求的周期。具体的原因何在？

1、人口红利退去，刚性需求减少

婴儿潮相当于人口红利，关于我国婴儿潮普及：

中国出现过三次婴儿潮，第一次婴儿潮发生在建国后不久的1950年，第二次婴儿潮发生在1962-1965年，第三次婴儿潮发生在1982-1990年，1990年后中国人口出生率快速下降。过去20年中国房地产开发浪潮和房地产市场的繁荣发展，受益于城镇化和人口红利。

第三波婴儿潮出生的人群目前已达到28-36岁的年龄，陆续成家立业。换言之，随着最后一次婴儿潮人群的老去，未来人口红利也会逐渐退去，刚需置业需求也会逐渐减弱，房地产市场也将会由规模数量向品质改善转变，人们对房子的追求不仅仅只是满足单纯的居住功能，更是追求品质和居住的改善。大品牌、高品质、实用性强的豪宅，将会成为目前人们的置业首选。

2、物业资产价值上涨，具备换房实力

近年来，东莞房价持续上涨， 前期购房者手上物业资产价值攀升，具备换房的能力，这一类人，恰好也是房地产大热红利的受益者。他们是具备长远投资眼光的人，有能力去享受更好的居住品质，目前市场上处于这个阶段的人数量庞大，据数据显示，2008-2012年期间东莞四大城区每年住宅成交在1.2-1.9万套的区间水平。置业客户换房的周期大概是5-10年，也就是说2008-2012年已在城区买房的这部分客户已迎来换房的临界点，在这5年期间成交量约为7.5万套，这7.5万批人在未来几年已经步入换房时期，因此，未来城区对于换房的需求是十分庞大的。

3、城区新中产阶层崛起，品质改善时代已到来

2018年正是改革开放的40年，中国也从改革开放之前的贫穷落后国家发展成一个中等收入的国家。40年来，中国的中产阶级数量从0变为2.3亿，新中产的崛起，也带来全新的消费升级。这种阶级是社会的新贵，他们有文化有内涵，对于房子，他们除了追求本身的居住功能之外，更注重其蕴含的人文底蕴和精神价值。带有人文色彩，能够给予他们精神寄托的居住场所，更受他们青睐。

4、二胎开放，家庭结构改变产生置业需求

二胎政策全面放开，一家四口家庭增多，家庭结构的改变催生了很多换房需求。同时，由于前几年市场由于改善产品数量有限，优质户型更是稀缺，导致改善需求不断积累，换房需求已经迫在眉睫。