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@东莞人 你因“三价合一”躺枪了吗? 这些情况违约都要担责!

来源:房掌柜  叶慧贤 东莞房掌柜  2018-03-14 11:46:46阅读量:4633
[摘要]“这一波轮到买家集体违约,二手房价怕是要跌了……”

  “最近成交的几单都是全款……”

  “你们能想象吗?买个二手房,我要付12-13万的税!”

  “房子买不成,我连定金都拿不回,还可能面临高昂的违约金!”

  “这一波轮到买家集体违约,二手房价怕是要跌了。”

  ……

  年前,房掌柜曾报道过银行执行“三价合一”的消息(三价合一!东莞二手楼“阴阳合同”终结,你的首付还够吗?)引来众多关注。一石激起千层浪,年后,房掌柜发现越来越多银行陆续执行了“三价合一”政策,而政策带来的后遗症也已出现,关于“三价合一”导致的违约纠纷频发。

  为此,房掌柜综合了市民常见的问题,专访了东莞市房地产中介协会常年法律顾问、副秘书长(兼职)、广东百勤律师事务所副主任律师苏崎,让专业人士为大家解答疑惑!

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  “三价合一”并非一项“新政策”

  房掌柜:您怎么看待“三价合一”这项政策?

  苏崎:个人认为,虽然有相关政策提到了“三价合一”,目前东莞基本各银行也在着手执行“三价合一”,但是“三价合一”并非一项“新政策”。

  首先,作为买卖双方而言,买方就应当按照真实的房屋成交价格向银行申请相应比例的按揭贷款,而卖方也应当按照真实的房屋成交价格向税务部门申报缴纳相应的增值税以及个人所得税。

  但由于银行、房管以及税务等部门系统的各自独立性,让大部分买卖双方在交易二手房屋时,能在银行贷款以及税费申报上钻空子。而执行“三价合一”,其实不过是恢复二手房屋买卖中正常的贷款及申报税费的合法行为,从而避免个别买卖方骗取高额银行贷款或者通过“阴阳合同”的方式低价申报税费。

  其次,在公积金贷款中早已实施“三价合一”,买方到公积金管理中心申请公积金贷款时,也是需要提供已在房管部门签署的《房地产买卖合同》,并以该合同填写的成交价格申请相应比例的公积金贷款。

  因此,总的来说,此次商业银行贷款执行“三价合一”本身而言就是为了规范整个二手房交易市场秩序。

  二手房个税按转让所得的20%计征

  房掌柜:按照目前的政策,税费增多导致购房门槛变高,想请教您,东莞的二手房个人所得税的相关法律和政策依据是怎么规定的?

  苏崎:目前执行的政策依据主要是:

  2011年9月1日起施行新的《个人所得税法》第三条第五项规定:“特许权使用费所得,利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得,偶然所得和其他所得,适用比例税率,税率为百分之二十”。

  2013年2月26日出台的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(简称《国五条》)第二条第(三)项规定,“税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。”

  这些情况由买方担责:

  房掌柜:已交5万定金,突发执行“三价合一”,买家申请取消交易、退回定金,是否属于违约?

  苏崎:目前,大部分的二手房买卖合同中,都约定买方承担房屋转让时产生的全部税费费用,因此买方以“三价合一”为由解除合同本身属于违约行为。

  但由于《合同法》中也有规定情势变更原则,个人认为,如因“三价合一”相比之前预算产生高额的税费费用,大幅度增加了买方的购房成本,导致买方购房已无法成为事实,经人民法院或者仲裁委员会审理认定该情形符合合同法规定的情势变更原则的,人民法院或者仲裁委员会应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

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责任编辑:叶慧贤

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