海南楼市遭遇史上最严调控 千亿地产迅速冷却

4月22日，房地产最严调控终于“杀到”海南，曾经火热的海南楼市将如何走向？让掌柜君带大家一起来看看。

近些年，随着海南国际旅游岛建设的稳步推进，海南的房地产市场成为各大开发商和投资者眼中的“香饽饽”。开发商们纷纷涌入海南，开启大规模的圈地造城运动，强大的外来购买力直接推动了海南房地产价量齐升。

随着海南启动全域限购政策，海南房地产这个“香饽饽”是否将变身“烫手山芋”，面对大批尚未销售的项目，开发商将如何调整发展战略?

千亿地产变局楼市速冻

在国际旅游岛建设稳步推进，以及每年冬天的百万候鸟人群强大购买力的叠加作用下，海南房地产蓬勃发展。据海南锦诚发布的数据显示，2017年海南全岛全区域量价同涨，核心城市的均价水平抬升到另一个档位。海南成交面积达到2293万平方米，同比上涨52%;成交金额高达2714亿元，同比上涨82%;成交均价达到11836元/平方米，同比增长20%。

随着全岛市场规模的快速扩大，海南核心城市量级提升。其中第一梯队的三亚和海口2017年销售金额分别为724亿元和694亿元，三亚旁的陵水则达到372亿元。包括澄迈、万宁、琼海、儋州和文昌销售金额也均超百亿元，而临高、东方、五指山琼中等10个城市销售金额在50亿元以下。

经对比发现，成交金额靠前的城市限购级别更高。海口、三亚、琼海的外地购房者需要提供5年社保，处于第四梯队的五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县，则住房只能面向本市县居民家庭销售。

值得注意的是，开发商在海南的项目规模较大，尤其单盘贡献占城市成交金额的比重较大。2017年包括雅居乐清水湾、恒大海花岛以及碧桂园珊瑚宫殿的单盘销售金额均超100亿元，其中雅居乐清水湾以及碧桂园珊瑚宫殿均位于陵水，销售金额分别为169亿元和123亿元，两盘销售金额占陵水总体销售金额78%。

单盘的强大贡献力造就了房企在海南市场占有率的提升，恒大和碧桂园分别凭借海花岛和碧桂园珊瑚宫殿的单盘贡献，2017年销售金额均超200亿，分别达到274.5亿、240.7亿。雅居乐、鲁能、融创、绿地四家房企销售金额也超百亿元。

然而，随着海南全域限购，2017年房地产市场的良好态势将成为过去式。一位不愿具名的资深海南房地产从业人员透露，海南的住宅市场将进入“速冻模式”。易居研究院智库中心研究总监严跃进也告诉记者，调控严厉性超乎预期，海南市场降温是必然。潜在的购房需求会大幅度减少，当地的房企和营销部门应积极做好应对。

不过，新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷表示，住宅市场短期会速冻，但不会影响长期发展。

租赁住房和产业地产迎发展机遇

过去几年，品牌房企热衷拓展海南市场，恒大、雅居乐凭借早期规模取地，在售项目剩余土地开发货量较大，鲁能、绿地、富力的潜在项目可建面积也居多。

据恒大2017年年报显示，截至2017年年底，恒大在海南区域共有16个项目，土地原值为161.7亿元，总土地面积为1709.1万平方米，其中海花岛土地储备达到1181.46万平方米。

据海南锦诚团队调研整理的数据显示，较早进军海南市场的雅居乐在海南拥有5个项目，碧桂园则拥有17个项目，融创则在海南市场储备了15个项目。鲁能、富力和保利分别拥有7个、6个和5个项目。其中富力地产于4月斥资57亿收购海航大英山项目，新增土地建筑面积67万平方米。

严厉的政策调控下，海南房地产千亿市场变局来临，开发商将如何应对？

雅居乐方面回应，雅居乐深耕海南已逾十年，多元化产业布局涵盖地产、环保、教育等多个板块。清水湾项目本身也已在过去十年中逐步形成了教育、婚庆、会展、游艇、旅游、环保、文体等八大产业布局，致力于为客户提供全方位的旅居度假服务。随着海南作为自由贸易试验区的建设进程，雅居乐将坚持贯彻执行中央“房住不炒”的思路，结合自身优势，参与多元产业的发展，为海南的提速发展贡献一己之力。

欧阳捷认为，未来不排除政府因为产业布局调整住宅开发用地及其规划，暂停新的住宅用地供应;也不排除政府暂缓审批新的住宅开发规划以减少市场供应，或者暂缓发放预售许可和备案。开发商圈定的土地以后未必都能用于住宅开发，有的可能被要求退回，政府调整为其他产业用地，有的则可能调整出让计划。

政策调控下关闭了住宅市场发展的“闸门”，但同时开启了租赁市场和产业地产的新通道。

欧阳捷指出，海南引入大量新兴产业包括深海采矿、岛礁旅游、赛马邮轮、体育博彩、海洋牧场、深海基地、文昌航天城、新型交易平台，这些都需要大量的人才，因此未来需要更多的住房，这些住房很可能以租赁住房为主。新增住宅用地会更多采取租赁住宅用地出让模式，企业也要做好开发、经营自持租赁住宅的思想准备。

同时，欧阳捷认为，未来海南会有更多的产业地产机会，比如邮轮基地码头、航天特色小镇、超大型购物广场、赛马会及其俱乐部等等，有产业资源的开发商将会获得政府青睐，获得发展机会。