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4月全市成交量跌价稳,年中冲刺提前开启,后市供需有望回升

来源:房掌柜采编中心  整理 东莞房掌柜  2018-05-05 09:46:35
[摘要]4月东莞土地挂牌公开出让21.72万平占面,与去年同期相比下降21.73%,与16年相比下降19.08%。其中商住地公开出让0宗,政府推地延续放缓态势,自2月起连续三个月商住地断供。

宏观市场小结

  • 全国政策面:全国地方楼市调控持续深化,海南连续加码升级稳控楼市;

  • 资金面:稳健中性货币政策取向不变,保证货币流动性合理稳定;

  • 行业面:一线城市成交环比下滑,二线微量回升,全国楼市调控延续从严基调,一线及重点二线城市房价逐步平稳;

  • 东莞政策面:东莞公积金新政出台,合理满足市场刚需及抑制投资需求双并重;

  • 东莞房贷面:东莞商业银行首套房贷利率普遍上浮20%,部分银行已经停贷,房贷持续收紧。

土地市场(节选)

2018年4月关键指标一览

  • 4月东莞土地挂牌公开出让21.72万平占面,与去年同期相比下降21.73%,与16年相比下降19.08%。

  • 其中商住地公开出让0宗,政府推地延续放缓态势,自2月起连续三个月商住地断供。

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4月政府推地意愿低下,商住地持续断供

  • 4月东莞土地供应和成交21.72万平,环比下滑40.33%,同比下滑21.73%。

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  • 本月仅有3宗工业地成交,另外商住地自2月以来持续断供,一方面政府加快存量土地开发,增量土地逐步减少,同时东莞可开发商住地越来越少,政府推地意愿低下。

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土地出让预告

  • 下阶段土地出让为6宗工业用地及1宗商住用地,其中商住用地位于市场长期断供的谢岗,引起多方房企广泛关注。

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二级市场(节选)

总体篇

各类住宅成交全线飘绿,写字楼成交量价齐升

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  • 住宅:从供应看,2018年4月,公寓供应大幅放缓,主力军洋房供应量占全市住宅的74%。成交方面,东莞各类住宅成交环比同比全线飘绿,洋房和公寓成交环比降幅较大,价格走势平稳。 

  • 非住宅:写字楼供应断档,车位供应放量大增;商铺成交环比大幅上升,写字楼成交量价齐升。


供应放缓及政策抑制,住宅成交量环同比大降

据东莞中原战略研究中心监测数据显示,4月住宅供应42.41万㎡,环比上升28.44%。但实际市场中,本月楼市供应大幅放缓,处于较低位水平。4月上旬市场尤为冷清,直至下旬才有部分房企陆续推新冲刺“五一”,且以金地、保利、中海等品牌房企主导。 

4月全市住宅成交36.90万㎡,环比下降18.62%,同比下降32.52%,究其原因:

一、4月传统淡季,实际市场中新增供应放缓,对成交支撑不足。

二、多限调控持续,房价依然高企,本土购买力有限。

三、利率上浮,购房成本增加,观望情绪升温。

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房价平稳发展,4月住宅均价为16955元/㎡

  • 据东莞中原战略研究中心监测数据显示,2018年4月东莞全市商品住宅成交均价为16955元/㎡,环比下降0.12%,同比上升4.83%;普通住宅均价为16786元/㎡,环比基本持平,同比上升4.55%。多重调控效果显现,房价平稳发展。

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住宅库存走高,消化压力逐步累积

  • 据东莞中原战略研究中心监测数据显示,截止2018年4月30日,东莞住宅库存套数40541套,库存面积为509.73万㎡,环比上升1.17%,同比上升42.61%。按照过年一年消化速度计算,4月底住宅消化周期为11.2个月,库存消化压力逐步累积。

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区域篇

城区/松山湖片区为供应主力,东部/松山湖片区成新成交热点

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  • 供应方面,4月松山湖片区及中心城区成供应主力,供应合计23.37万平,总占比全市55%,其中中心城区仍为主要供应大户,相反的是临深及东部产业园片区供应明显缩水;

  • 成交方面,东部及松山湖片区成新成交热点,占比约21%,值得注意的是,今年开年以来,东部及松山湖片区成交占比持续走高,购房需求得到进一步释放。

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过半镇区成交超万平,23个镇区住宅房价超过1.5万/㎡

  • 据东莞中原战略研究中心监测数据显示,本月共有个4镇区成交超2万平,其中石碣成交3.13万平排名全市首位,主要由于玖颂江湾及中惠悦湾分别集中签约123套、111套,大岭山、东坑、桥头成交量均达到2万平,其余所有镇区成交在万平左右;另外2018年1月东莞商品住宅均价为16988元/㎡,23个镇区住宅房价超过1.5万/㎡,5个镇区进入2万/㎡俱乐部,长安本月成交包含特殊成交在内,成交均价偏低。

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产品篇

洋房占主导地位,别墅成交比重仍处历史低位

  • 据东莞中原战略研究中心监测显示,4月洋房成交3137套,成交比例稳定在96%左右,主导地位很强。受调控政策抑制,别墅持续低位放量,成交比重约占3%,处于历史低位。东莞公寓市场以商业公寓供应主导,住宅公寓成交较少,仅占1%。

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洋房成交环比降两成,品牌项目为成交主力

  • 4月全市洋房新增供应40.30万㎡,环比同比大幅上升,主要由于许多项目已在3月开盘入市,造成本月实际供应明显减少。 

  • 4月洋房成交34.84万㎡,环比同比下降两三成。一方面,4月实际推货不多,不利于支撑市场成交;另一方面,楼市调控仍然较紧,市场观望一直在,刚需自住需求成主力,投资需求较少。从个盘角度看,市场成交量主要靠品牌项目拉动,成交面积排列前20名中,14个为品牌房企项目。

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全市洋房套均总价升至185万,过200万的镇街达11个

  • 据东莞中原战略研究中心数据显示,4月,东莞洋房套均总价持续攀升至185万,主要是松湖片区高价项目成交突出拉高。4月刚需(70-120)洋房套均总价为167万,环比上月持平,刚需入市门槛居高不下。

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  • 从东莞各镇街洋房套均总价看,4月,松山湖以320万/套的总价位列全市首位,南城以289万/套排行第二,环比上月小幅上升。洋房套均总价过200万的镇街达11个,150-200万的镇街有13个,环比上月增加2个。

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2018年4月东莞洋房成交个盘排行

  • 4月,保利格外松湖网签金额2.89亿元夺得冠军,洋房排行前十名中,7个为品牌房企项目,市场集中度高。从区域角度看,与全市或相邻区域相比,低价区域的项目成交较为抢眼,如东坑、石碣、洪梅。

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别墅供需连续多月保持低位,均价持续下滑至19347元

  • 多项政策调控持续,投资需求受抑,别墅供需连续多月保持低位运行,4月别墅成交主要由海逸豪庭和保利格外松湖 支撑。据监测发现,为出货快速回笼资金,部分别墅项目已于3月理性下调备案价格,4月全市别墅环比持续下滑至19347元/㎡。

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2018年4月东莞别墅成交个盘排行

  • 4月,保利格外松湖以网签13套合计0.73亿元位列全市别墅项目排行首位,海逸豪庭以网签21套位列全市别墅套数排行第一。受调控政策抑制,大部分别墅项目出货难度较大,成交套数仅有寥寥几套。

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市场推新减少,公寓供需双双下滑

4月,东莞全市公寓供需双双下滑,究其原因:

1、公寓推新减少,优质地段项目供应减少。

2、由于住宅限购,近两年商业性质公寓吃香,多个开发商预期高定价有所上调,成交减弱。

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2018年4月东莞公寓成交个盘排行

  • 碧桂园苹果的20-40㎡小公寓持续受到广大投资客的热捧,4月碧桂园苹果网签262套合计1.53亿元位列全市第一。卓越中寰也凭借小户型低总价、地段优越等优势迎热销,网签166套合计1.34亿元位居第二名。4月,成交套数超40套的的公寓项目有10个,与上月相当,反映住宅限购之下,公寓市场交投仍偏向活跃。

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洋房和别墅库存消化周期继续拉长

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  • 据东莞中原战略研究中心监测数据显示,4月底东莞全市住宅库存579.30万㎡(含商务公寓),其中洋房、别墅和公寓存量分别为393万㎡、112万㎡、74万㎡,消化周期分别为9个月、31个月、9个月。 

  • 在严厉政策调控下,洋房和别墅库存及消化周期整体持续走高,尤其别墅走货艰难,消化周期快速拉长。商务公寓不限购且小型产品低总价等优势明显,公寓投资市场整体偏向活跃,库存消化周期在中低位保持平稳。

(来源:东莞中原战略研究中心)


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责任编辑:黄子欣

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