房企去杠杆进入深水区 内地房企发行海外债券达78只

近日，国家发改委有关负责人指出，将规范房地产企业境外发债资金投向，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。业内人士指出，近两年房企融资规模不断创新高，高负债已受到各方关注。在此背景下，随着海内外融资难度的加大，负债增幅的收缩，房企“去杠杆”进入深水区。

　　根据WIND数据统计，截至6月28日，今年内地房企发行的海外债券达78只，发行规模为2111亿元，与2017年同期的1293亿元相比增幅达63%。

　　融资渠道接连收紧

　　日前，国家发展改革委、财政部联合发布了《关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》(下称《通知》)。

　　对于《通知》发布的主要背景，6月27日，国家发改委相关负责人表示，近两年，注意到部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。但是，这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，申请备案登记的外债规模偏大，动辄五六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源，抵御汇率波动风险能力较弱。

　　从具体管控做法上来看，值得关注的一点是，要引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，加强企业外债风险管控力度，无疑会减少外债发行的规模，同时也会限制海外地产的投资，对于很多房企的境外融资将形成制约效应，接下来资金方面的压力会有所上升。

　　防范金融风险政策之下，政府对于融资渠道的管控，愈发严格与规范。一周前，审计署针对金融风险防控等突出问题予以审计并发布报告。报告披露，3家金融机构9家大型国有银行，违规向房地产行业提供融资360.87亿元，抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。

　　在业内人士看来，虽然这份审计报告披露的违规内容是2018年之前的，但是对于当下仍对违规金融手段抱有幻想的房企，将起到震慑作用。

　　开拓多元化融资渠道缓解压力

　　海外融资收紧，对于房企的影响将有多大?

　　根据同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资情况显示，2018年4月，房企融资总额折合人民币共计769.12亿元，其中境外发债354.13亿元，远高于3月份的193.44亿元。在国内融资难度较高的情况下，海外融资成为房企的热衷选项。

　　不过，在业内人士看来，即便政策不收紧，受到汇率、发行利率等影响，房企海外发债的规模也在下降。5月份，40家房企发行公司债融资总额为58.35亿元，其中境内发行40亿元，环比减少65.52%，境外发行18.35亿元，环比减少94.82%。

　　有证券机构分析师表示，总的来说，房企对于外债依赖度并不是很高，仅个别企业发债规模占比超30%，目前主要的融资渠道还是银行贷款。而且此次收紧不是不让发，而是规范资金的流向以及加强企业资质审核，影响并不是很大。

　　即便如此，今年房企的资金压力仍不容小觑，全方位融资渠道收紧，又面临着2015年和2016年公司债在今年将进入集中兑付高峰。

　　重重压力下，房企何去何从?业内人士指出，提高周转、快速回笼资金，这是今年房企应对资金和高杠杆风险的关键。

　　另一方面，也有企业在尝试开拓多元化的融资渠道，除了不少以租赁之名发布资产证券化产品外。最近，信托等非标融资渠道重启。据同策研究院数据显示，5月份40家房企共发生了15笔信托贷款融资，融资总额达113.54亿元，环比增加687.94%。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，今年以来，房地产企业销售业绩虽然持续向好，但随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企资金压力不断加大。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切，海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。

　　近日，绿地香港发布公告称，其与瑞士信贷、汇丰等机构就发行本金金额为2亿美元债券签订认购协议。事实上，仅今年5月，万科、金地、融创、泛海、华远、金科、旭辉、万达、阳光城、富力、时代地产等多家房企均向发改委提出海外发债备案。

　　评级机构东方金诚首席工商分析师朱林表示，从今年新发行债券利率来看，78只债券剔除可转债，平均利率为7.1%左右。这意味着，在发行额不断提高的同时，房企资金成本也不断上涨。

　　朱林认为，国际局势复杂多变，限制房地产海外融资，有利于防范偿付风险。 事实上，在房企海外融资受限之前，境内融资已明显收紧。同策咨询研究院的统计数据，今年5月，重点监测的40家典型上市房企完成融资金额451.17亿元，环比上月的769.12亿元减少41.34%，融资总额成为近一年来新低。

　　6月11日，证监会披露文件显示，中弘控股、泰禾集团提交审批的非公开发行融资计划已被中止。2018年以来，已有上海宝龙、龙湖地产、富力地产、合生创展、花样年等十几家房企的债券发行中止。

　　朱林认为，在地产融资受限进一步加剧的背景下，盘活账面资产加大结构产品融资是大势所趋。他建议，房地产企业需要加快去库存节奏，加快销售回笼资金，改善现金流，恢复部分内源融资能力。

　　(房掌柜整理自经济参考报、新华社)