东莞2018上半年进入土地存量开发时代 旧改协议出让大增

在东莞土地开发强度逼近5成后，2018上半年东莞进入存量土地开发新时代，旧改协议出让和招拍挂的商住地供应平分秋色，分别供应了8宗和9宗商住地。

三旧改造协议出让供应方面，碧桂园、时代、融创、鼎峰、乐富等品牌房企都通过收购等方式获得了旧改地块的开发权。招拍挂拍卖市场，竞争依然激烈，万科、碧桂园、龙光、卓越等品牌房企力压其它中小房企，几乎“垄断”了土拍市场。

值得中小房企注意的是，品牌房企都已纷纷在东莞涉足城市更新项目，东莞城市更新无论环境，还是政策审批等都已取得了突破性的进步。大片城市更新将在近期进入市场，下半年三旧改造协议出让商住地供应或会力压招拍挂商住地供应。

招拍挂本土房企全军覆没

如同往年一样，东莞商住地招拍挂在新年前后两个月停摆，在5、6月才迎来首波批量供应，下一波拍卖预计将在下半年的8月之后。

据房掌柜统计，东莞招拍挂土拍市场上半年共推出了9宗商住地，分别位于谢岗、虎门、大岭山、东坑、常平、南城、樟木头7个镇街，7宗商住地无一流拍，总占地面积约为20万㎡，总建筑面积约为58万㎡，收金约66亿元。

相对于2017年，房企竞抢土地热度虽然有所下降，但仍显激烈。9宗成交上商住地里仅3宗未触发竞自持机制，万科夺下的虎门地块需要自持30%70年，中熙谢岗地块更是要自持90%面积5年。值得一提的是，竞拍的胜出者全为外来房企，本土房企已毫无还手之力。

为协调楼市调控，实现东莞房地产的平稳发展，土地拍卖竞自持机制在2018年上半年也作出了不少小改动。例如：个别地块开始限定最高自持面积竞价自持年份；6月拍卖的几宗商住地均要求自持全部商业部分5年以上；南城商住地更是开出了无偿配建9万㎡建筑交付南城街道办等条件。

旧改协议出让大幅提升

年初，东莞国土局公布的《东莞市2018年度国有用地供应计划》显示，东莞2018年住宅用地供应将集中在“三旧改造”模式，占据居住用地计划供应29 .8%的比例，在各类建设用地类型中排名第一。

经过半年实际操作，据房掌柜不完全统计，2018上半年东莞三旧改造协议出让方式（以缴纳土地出让金为统计依据）供应了8宗商住地，占地面积累计约15.68万㎡，建筑面积累计约41.24万㎡。旧改协议出让同时还供应了4宗商务金融用地，累计占地6.29万㎡，最大建筑面积预计20.65万㎡。

值得一提的是，在城市更新成为东莞商住地供应重要渠道后，不少品牌房企已经采取承包开发、入股、收购的方式夺得了部分2018上半年协议出让三旧改造项目开发权。碧桂园、融创、鸿荣源、时代都有所斩获，本土房企乐富更凭借着良好的本土关系分了一杯羹。

在缴纳土地出让金后，这十余个项目已经正式进入项目开发的流程，有望在下半年和明年初集中入市。例如：位于道滘的时代景泰彼岸花园项目，已于2018年4月18日举行了开工仪式，业内人士预计年底即可预售。