拉萨楼市快速发展完善 选购二手房技巧你们需要知道

    二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记，再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。随着拉萨楼市的快速发展完善，现在越来越多的朋友在买房的时候会选择购买二手房。但是对于第一次置业的朋友来说，究竟应该怎样选择二手房似乎也成为了摆在他们面前的首要难题。今天小编就为大家总结了选购二手房的技巧，希望能够帮助到大家。

　　挑准时机再买房

　　买房要讲究时机，主要看当前是买方市场还是卖方市场。如果是买方市场，买方砍价还价的余地比较多，也有更多的时间精挑细选;如果是卖方市场，想讨价还价就比较难，能买到不乱涨价的二手房就不错了。所以，在买房的时候，个人也要了解一下当前的市场情况，了解二手房交易是冷还是热。

　　西藏产权交易中心房产部的索朗次仁说：“在拉萨，普通住宅房产证满2年可以免征增值税，增值税及其附加税加起来大概为5.6%，这个税率是比较高的。而满了2年，则可以省去这笔费用。”

　　核实房主真实身份

　　签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性，主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性，尤其是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，以防不法之徒假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，最大限度地规避资金风险。房产交易属于大宗交易，买卖双方都希望交易过程安全稳妥，最有效的方法是委托专业律师验证买卖双方的真实身份，确认房屋产权无纠纷，对交易行为进行制约。

　　选择靠谱的经纪人

　　首先要选择正规、品牌、口碑好的中介公司，其次通过观察和网上评价、熟人的介绍，选择经验丰富的经纪人。对于选定区域，提出自己的购房要求，中介会给推荐房源，可以注意多找几家中介、多留几家中介电话，只有这样才能短时间了解本区域符合条件的好房源。为了避免风险，购房者要采取资金托管的方式完成交易，可以有效避免经济损失。

　　维修基金要结清

　　买卖双方通常会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时过于笼统，只写“送”或者“不送”。“事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是‘送’的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。所以，交易双方在签订合同时，应明确维修基金的结算数额。”索朗次仁介绍

　　附属设施要约定好

　　一般来说，买方在交房时会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，往往在交房时看到的家具家电等附属设施不像签订买卖合同时那么完好和数量齐全，不少二手房交易还因此产生纠纷。所以，小编建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，或采用图像资料作为合同附件，交房时就根据合同约定进行验收附赠的家电、家具。

　　明确户口迁出期限

　　二手房还要注意确定交房的时间和条件，比如一定期限内原房主搬出，清空房屋等。

　　对于购买学区二手房的购房人最应该注意，就是明确规定好过户时间和原房主户口迁出的时间在签订合同时，一定要注明卖方迁出户口的期限，这也是买二手房注意事项。

　　您可以在合同中明确指出原房主的迁出义务，可以采取保留部分尾款，等到其迁出后再付，或者约定一个违约标准，如果房主晚迁出一天，就要支付一定数额的违约金。

　　付房款要谨慎

　　购买二手房付款方式由买卖双方协商决定，一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。按揭贷款付款问题相对不大，但在一次性付款中经常出现“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的情况。其实，在实际操作中，买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段支付给房主，其中尾款的支付时间可约定为房产过户的日期，如此操作可以最大化地为买卖双方规避交易风险。

　　约定违约偿付时间

　　虽然在订立合同时买卖双方主观上都希望能够履行义务，顺利完成交易，但因房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为的产生。二手房买卖合同中违约金的比例一般有明确的条款注明，但对于偿付时间却没有具体约定，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。为了避免出现扯皮现象，签署合同时要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责任和权利对等。

　　保留所有证据

　　买套二手房过程漫长又复杂，即便白纸黑字地签了合同，但只要没有过户，房东都有可能毁约。建议一开始就保留所有相关证据，一旦发生纠纷，也有助于维护自身权益

　　过户是购房过程中重要的一步，只有当房子过完户后，这所房子才真正的属于购房者。

　　买二手房注意事项多多，在必要时，可以选择相关的法律人士来协助交易，这样可以让自己在交易过程中降低风险。

    （房掌柜整理来自西藏商报、珠海微房产、中国房产超市网）