东莞“五限一紧”平衡市场供需 改善型购房需求持续释放

    今年上半年，东莞限购政策满一年，与此同时，限价升级及“三价合一”政策出台，进一步稳控房价及抑制投机投资需求。在“房住不炒”的整体基调下，上半年东莞整体住宅供应放缓，成交小幅回升，供求关系趋于平衡，房价处于稳定阶段。

    除了政策上的限制，房企资金面的趋紧、银行对个人房贷的贷款额度收紧等因素，都对东莞的楼市生态产生影响，并形成新的趋势。

    业内人士认为，东莞下半年形势依然趋紧，开发商趁机推货，回笼资金才是王道。

    关键词 供需

    供需格局区域分化加大

    2018年上半年，在“五限一紧”政策调控下，东莞房地产市场仍稳步扩容。商品房成交量缩价涨，各类住宅物业成交同比趋稳或小幅上升，商铺和写字楼供需呈现下滑。

    住宅新增供应放缓，同比去年同期下滑9%，相比之下，成交量同比持稳。过去供不应求的格局发生转变，今年上半年供需趋于平衡。

    从月度来看，上半年东莞住宅供需整体呈现稳步回升态势，由于受限购限价限签等政策多重调控，与往年相比回升速度慢幅度小。

    市场调研机构数据显示，今年以来东莞实际市场开盘量同比去年同期增加34%，但销售率同比下降了6个百分点，主要受部分项目定价偏高、开盘解筹率低所致。从区域角度看，开盘供应量主要集中在常平、东坑、虎门、万江和大朗等镇区，东南临深供应趋紧。

    反应市场供求关系的一个关键指标是库存。东莞中原战略研究中心相关负责人告诉记者，截至6月30日，东莞住宅库存套数41385套，库存面积为519.48万平方米，环比小幅上升2.14%，同比大增43.54%，库存继续走高。

    “按照过年一年消化速度计算，6月底住宅消化周期为11个月，环比上升1.4%。目前东莞全市住宅库存消化周期已回升至历史高位水平，区域分化加大。不过，今年下半年潜在供应明显放缓，预计高库存压力有所缓解。”上述负责人介绍。

    从价格来看，限价限签调控加码，东莞住宅网签均价为16997元/平方米，环比同比涨幅均小于5%，政策调控到位，但东莞洋房价格区域分化严重。

    今年上半年松山湖以平均349万元/套，远远超出其余镇街，居全市首位；其次，南城、凤岗、 莞城等10个镇街套均总价在200—300万元之间，150—200万元之间有11个镇街，100—150万元则有10个镇街。

    关键词 产品

    大户型产品成交占比持续萎缩

    “五限一紧”政策调控在影响供需的同时，也对东莞的楼市产品产生影响。

    从成交结构来看，今年上半年80—110平方米刚需产品占比仍占主导，59%的占比创历史新高。其次，随着二孩放开、房价上涨带来物业升值等因素，改善型住房需求亦不断释放。

    其中，110—140平方米首次改善产品成交占比为27%，由于房价的始终高位，140平方米以上大户型产品成交总占比持续萎缩，今年上半年总占比为10%，同比去年下滑1个百分点。从最畅销户型80—110平方米成交总价来看，150—200万元/套为市场主流，占比高达46%。

    在如今的东莞的市场环境下，商业公寓成为了不少投资者的首选。

    商业公寓不限购不限贷，而且今年有多个项目放量入市，本地投资需求集中释放。今年上半年，东莞新增商业公寓供应30万平方米，同比上升2%；成交41万平方米，同比上升9%。尽管住宅已经供求平衡，但商业公寓则出现供不应求的情况，东莞市场商业公寓均价达17562元/平方米，同比上涨7%，与住宅价格形成倒挂。

    从公寓成交面积段分布来看，2014—2017年，40—60平方米公寓为市场主力，但进入2018年上半年，20—40平方米小公寓逐步成为投资热点，成交占比高达48%。主要是由于卓越中寰、碧桂园首座及碧桂园苹果等小公寓放量入市，依靠低总价优势迅速成为投资热点。

    此外，在144平方米以上非普通住宅首付六成持续影响下，再加上限价政策进一步升级，开发商入市积极性受挫，影响别墅市场。上半年，东莞的别墅供应创四年同期新低，供应仅有14万平方米，同比大幅下降47%。成交量同样处于市场低位，半年成交量仅为21万平方米。

    联排/双拼别墅始终是东莞市场主流，今年上半年联排/双拼别墅供需同比均有所上涨，其中联排别墅成交同比上升35%，双拼成交同比上涨上升。

    关键词  资金

    一次性付款客户受开发商青睐

    在限价政策加码的影响下，加上银行商贷利率上调，审核放慢，不少开发商为了加快资金回笼，更青睐有能力一次性付款的客户。

    记者走访东莞市区的一些楼盘了解到，在开盘后这些项目的产品几乎售罄，仅剩下几套大户型产品。

    其工作人员解释，由于银行房贷收紧，存在审核严、放款慢的情况，需要耗费数个月的时间。为此，这些大户型产品会优先选择一次性付款的客户，能加快资金的回笼。一方面是调控政策不断收紧，另一方面则是区域规划利好不断。

    从套均价格来看，今年上半年全市洋房套均总价为180万元/套，同比2017年同期增加9万元/套，与2017年下半年基本持平，对比2015—2016年涨幅明显缩小。但对于多数人来说，要用全款来购买商品房依旧比较困难。

    “从政策调控来看，房住不炒的调控政策将会持续高位运行。在东莞严查整治房地产违规行为的背景下，东莞下半年楼市依旧保持平稳运行。但另一方面，在区域规划的利好下，部分开发商和投资者依然会保持乐观心态。”东莞中原战略研究中心相关负责人说。

    从供应角度来看，东莞楼市下半年住宅潜在供应量约297万平方米，同比2017年将下滑五成，因而供应量会大幅放缓，以旧盘加推居多，新盘入市少。

    这意味着上半年的供需平衡会被打破，商品房供不应求的矛盾将会加剧。与此同时，在供应量大幅放缓下，也会使得东莞住宅成交量持续大量萎缩。

    业内人士分析，在开发商销售及资金回笼压力日益增大的背景下，部分项目价格或会有所松动。同时，全款和高首付客户将会成为“香饽饽”，成为开发商营销的目标。