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郭施亮:假如把房地产资金赶向股市 会产生什么影响

东莞房地产网-房掌柜 2018-07-13 09:07:59来源:房掌柜采编中心 整理
[摘要]国内房地产市场经历了多年的发展黄金期,如今已经逐渐步入了全民炒房的时代。...

国内房地产市场经历了多年的发展黄金期,如今已经逐渐步入了全民炒房的时代。这些年来,从开发商积极囤房、高价拿地,到上市公司积极囤房,利用闲置资金、自有资金购房获得新增投资利润来源,再到居民积极加杠杆等现象,实际上对于国内房地产市场的火热程度已经到达了一个新的高度。

  实际上,对于这些年来国内房地产市场的持续火热表现,多与持续宽松的金融货币环境有着密不可分的联系性。换言之,只要国内持续宽松的金融货币大环境没有发生实质性的转变,那么支撑国内高房价的根基依旧存在,但,一旦国内宽松货币环境发生了实质性的转向,那么作为货币敏感度较高、利率敏感性较强的房地产市场,难免会发生价格趋势上的转向。

  从正常的思维分析,并不会存在永远上涨的投资渠道,也不会存在永远下跌的投资渠道,但对于某一渠道的最终价格拐点确立,仍然颇显复杂性,而市场自有其自我调节的功能,即使存在较多的人为影响因素,但终究还是难逃价值回归的过程。

  不过,非常有趣的是,在过去这些年间,在宽松货币环境下,对国内房地产市场的刺激影响非常明显,且创造出国内房地产市场十多年的发展黄金期,但与之相比,同样属于资金敏感性强、利率政策敏感性较强的股票市场,却并未走出大幅上涨的走势,而多年来依旧难逃牛短熊长、熊市环境下跌跌不休的运行局面。

  本来,在持续宽松金融货币环境下,股票市场本来应该有所表现,但最终还是大失所望,并未走出长期牛市的运行格局,而这些年来即使国内经济增速持续保持较高的水平,但股市的经济晴雨表功能却并未得到实质性的体现。与之相比,对于国内房地产市场多年来的价格表现,更像是经济晴雨表的领先指标。

  实际上,在多年来同样持续宽松的金融货币环境下,对于国内股市与房地产市场之间截然不同的价格表现,并非没有原因。然而,从实质原因来看,一方面来自于国内股票市场注重融资定位,而多年来的新股高速发行节奏,却进一步加剧了市场指数的失真性,而股票市场的财富资金也被大量再度分配至大股东、高管身上,而虚高的企业估值与市值,恰恰加速了资本的逃离速度,而股票市场指数长期停滞于此,也或多或少受制于此;另一方面,则在于国内房地产市场的吸金效应非常明显,而在资金强烈逐利性的背景下,大量资金跑向了更具赚钱效应的股票市场,哪怕是上市公司,也愿意把大量闲置资金、自有资金投向房地产市场。至于部分减持套现的资本,也把大量套现资本转移至房地产等投资渠道之中,而从开发商到上市公司,再到中小企业,而后到各类居民等,都纷纷把大量资本投向国内房地产市场,而房地产市场的冷暖直接牵涉到每一个人的财富命运。

  值得一提的是,有数据显示,在目前A股上市公司的总数中,就有近一半的上市公司持有投资性房产,合计持有的房产市值高达近万亿元。当然,这仅仅属于上市公司的投资举动,如果计算其余仍未上市的企业,乃至新三板挂牌企业及大量中小企业等,可能持有房产的规模就是万亿以上的级别了。

  与个人相比,企业投资房产的约束性更大,但容易存在一次性付款房产乃至大量囤房等问题。但是,对于购房的企业,不仅仅局限于耐心等待房产增值的过程,而且还可以通过房产抵押等方式提升资金利用率,而一边坐等房产增值,另一边通过房产抵押提升资金流动性与灵活性,从一定程度上解决了企业资金上的问题,而大量企业投资房产乃至囤房的现象,却从某种程度上助推了房价的上涨。

  上市公司大量闲置资金及自有资金投资房产、不少大股东高管积极套现后把资金投向了房产等渠道,而这系列现象的背后,实际上还是加速了股市存量资金的分流速度,而只要国内房地产市场的吸金效应不发生根本性的改变,那么股票市场的流动性与资金面也很难获得实质性的改善。

  在持续宽松的金融货币环境下,国内房地产市场无疑是最受益的投资渠道之一,而股票市场本来受益于宽松货币,但遗憾的是,因股市自身定位问题,加上国内房地产市场的吸金效应过于强大,却导致这些年来国内股票市场的经济晴雨表功能失灵,而在宽松货币环境下,依旧存在资本出逃的压力。

  然而,在宽松货币环境之下,国内股票市场的表现尚且如此,一旦宽松货币环境发生实质性的收紧或转向,那么股票市场难免还是会受到负面影响,甚至比国内房地产市场的冲击力更为明显。或许,这也是国内股民很难在国内股票市场中赚钱的重要原因。

  假如把房地产资金赶向股市,肯定会对股票市场构成很大的提振影响。但是,把房地产资金赶向股市,在现阶段看来,似乎可行性不大。

  其中,一个原因在于房地产吸金效应仍然很强,赚钱效应仍然较明显,这对于逐利资本而言,往往很难抽身;另一个原因,在于国内宽松货币环境仍未大幅收紧,而近年来M2增速明显放缓,但却建立在较高的基数背景下,而即使宽松货币环境发生实质性的转向与收紧,恐怕流动性更强、资金政策敏感性更强的股票市场,更容易受到冲击。此外,则是在于金融去杠杆压力依存,相对而言,房地产市场人为护盘因素较高,一旦政策封锁流动性,维系紧张的土地供应,甚至形成饥饿营销的模式,恐怕房地产价格很难发生大幅度下降的走势。与之相比,股票市场对金融去杠杆的敏感性更高,而从此前的强力去杠杆到近期的股权质押平仓风险的集中释放等,股票市场却轻易产生较大的波动走势,而与国内房地产市场相比,国内股市的表现更显被动,而对于缺乏投资安全感的股票市场而言,要重新修复投资信心,恐怕并不轻松。

(来源:金融界)


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责任编辑:黄子欣

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