东莞城市更新进入“快车道” 各路名企抢滩千亿级市场

开车到华阳湖湿地公园与家人过周末，已经是麻涌镇陈先生一家的周末例牌节目。陈先生的爱车也是在华阳湖旁的珠三角汽车博览中心购买的。珠三角汽车博览中心项目的落地和华阳湖湿地公园良好的配套都得益于该镇近年来大力推进的城市更新工作。

在市区南城建设路开餐馆的张先生最近也心情不错。去年以来，其餐馆生意好了很多，因为周边基础设施快速完善增加了人气。建设路所在的东莞南城东华片区已经被纳入东莞市今年重点推进的城市更新片区，去年以来该片区的基础设施有很大改观。该片区所在的住宅用地也被品牌开发商竞得，未来该片区还将配建一所公办小学。这些消息都让张先生对未来的生意和生活充满期待。

去年11月东莞市成立城市更新局，是全国首个成立城市更新局的地级市。此后东莞的城市更新工作进入快车道。截至目前，全市已有20个镇街先后成立了城市更新局（城市更新办）。今年5月底，由中天、东实、三正、万科、碧桂园等知名企业发起参加的东莞市城市更新协会也已经成立。在不久前召开的东莞市产业招商大会上，东莞市委常委、常务副市长白涛表示，东莞城市更新迈入了“2.0升级版”时代。

A 各路城市更新公司排队“上车”

7月19日上午，南城东华片区不断有建设人员在对地块各项数据进行勘测，该地块的名称已经更改为叫万科翡翠花园项目。东华片区位于南城西北部，紧靠新城市中心的核心发展区，同时也处于旧城中心区的辐射范围内，东至运河东三路、南至银丰路、西邻莞太路、北至建设路，改造单元面积41.29公顷。该项目是东莞今年重点推进的连片城市更新项目。

南城城市更新办负责人介绍，以前该片区为上世纪建设东华机械厂区和部分居民、商业、办公项目，用地功能混杂，该片区现状交通干道压力大、内部路网不畅，公交线路少、停车困难，绿化环境不足、河道污染明显，公共活动空间少，市民群众对片区实施改造诉求强烈。经过市、街道两级统筹，该片区作为今年东莞重点推进的连片城市更新项目，一个月前被东莞万科旗下公司竞拍拿下。据工作人员介绍，未来该片区将打造为主城区涵盖别墅、高层住宅及部分办公用房的高端社区。

“从‘产、城、人、文’四个方面指引共融共生的多功能片区规划，在片区产业转型方面，提质产业发展环境，重塑片区产业活力。”南城城市更新办负责人对该片区未来的改造充满期待。

在麻涌滨江片区、东城黄旗山片区、茶山东岳—珀乐片区、樟木头樟洋片区等片区，由政府主导规划的连片城市更新项目都有条不紊地推进。

与此同时，各路城市更新公司也在强力抢滩东莞城市更新市场。东莞万科去年成立了东莞万科城市更新公司，碧桂园、保利、金地、星河、华润、卓越等外来开发商都在东莞成立城市更新公司，开始有项目布局东莞城市更新项目。

同时，以广东中天集团为代表的本土开发商也在积极开拓城市更新项目。中天集团专门成立了广东中天中京城市更新中心，总经理何肖乐表示，该中心目前在东莞推进的城市更新项目有近30个，包括工改工、工改商及旧村改造项目等。其中万江龙湾片区改造项目为与东莞万科合作，目前市、街道、村三级都非常关注该项目的进展。改造之后将对该片区的城市品质带来很大提升，同时也将优化该片区的产业结构。

东莞中原地产作为东莞市场占有率较高的房地产领域代理公司也紧跟发展步伐，于去年成立了东莞中原地产顾问部，该部门专门为地产企业提供非传统住宅类的城市更新业务、特色小镇、产业地产业务提供智库支持。该公司市场策略研究中心总经理车德锐表示，东莞大力发展城市更新项目将改变东莞可用地不足、土地利用碎片化、城市品质和产业结构有待提升等发展中的问题。

B 东莞土地开发强度远超国际警戒线

记者了解到，《关于深化改革 全力推进城市更新提升城市品质的意见》已通过东莞市政府常务会议审议；首批30个重点更新单元已先后于不久前举办的东莞市产业招商大会和省“三旧”改造项目推介会上进行集中推介，社会各界反响热烈。

近日，东莞市城市更新局负责人接受南方日报记者专访时表示，当前，城市更新局正在全面排查东莞存量土地资源，摸清未批未建、批而未供、供而未用（闲置）、城市更新和储备土地等不同类型存量土地的权属、现状、规划等情况。同时，会同东莞市规划局开展新一轮城市更新专项规划修编工作，研究制定专项规划编制指引，指导镇街开展编制镇街专项规划。

全面深化东莞市城市更新政策机制改革，也是该局近期的中心工作。同时，组织划定一批重点更新单元，明确更新范围、主导功能和总建筑容量等关键信息，为开展招商推介做好权属调查、意愿征询和成本收益评估等前期工作。按照“招商一批、签约一批、动工一批”的总体要求，依据项目实际进展情况，梳理出“三个一批”项目进行重点推进。

“东莞市土地开发强度从不到5%，快速提升至46.7%，已经远超30%的国际警戒线，整体开发强度逼近极限，东莞即将面临无地可用的现实困境。”东莞城市更新局负责人表示，东莞已从依靠产业推动城市发展迈向城市引领产业发展的新阶段，城市更新将会成为推动城市转型和产业升级的重要手段。

C 城市更新进场门槛将提高

东莞市城市更新协会秘书处的叶文轩近来正在紧锣密鼓开展各项工作。对内，组织协会成员企业配合城市更新局等就相关推动城市更新政策的出台征集意见；对外，组织协会成员对接广东省三旧改造协会到广州和深圳等周边城市吸取城市更新项目经验。

叶文轩表示，东莞城市更新协会成立以来，工作的重心现放在加强协会与市及镇街城市更新相关职能部门和企业之间的沟通联系，针对各方诉求制订工作方案。同时，搭建信息交易平台，落实政策宣传解读及国内考察等。