李宇嘉：房地产税草案已出 “落地”的影响有多大？

近期，房产税再次引起关注。9月7日，十三届全国人大常委会立法规划公布，房地产税法列入到十三届全国人大常委会立法规划的一类项目中。“一类项目”是什么意思？即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。之前因考虑到涉及面太广，影响多方利益，推动难度大，各方争议多，房地产税立法一直处于起草论证阶段，无法进入年度立法计划。现在看，争议和论证基本尘埃落定，立法条件相对成熟。据悉，房地产税法草案已形成并在今年4月系统内部征求过意见，省级人大和财政等部门都参与其中。本届人大任期的5年内，或将完成立法。

按照房地产税推进的三原则，即“立法先行、充分授权、分步推进”，下一步将在统一立法后，通过法律授权，各地制定本地房地产税征收、管理的实施细则。房产税是地方色彩最浓的税种，不同地方甚至区域，房产的评估肯定不一样，授权也包括让地方选择适当的评估模式、方法、基准、争议处理等，税率也可由地方选择。2018年“两会”上，财政部时任副部长史耀斌指出，房产税是地方税种，中国会借鉴国际通行安排。数据统计，美国各州房产税率在0.2%-2.5%，新泽西、伊利诺伊和新罕布什尔的税率均超过2%，而夏威夷、阿拉巴马和路易斯安那的税率低于0.5%。

据美国人口普查局主持的美国社区调查数据显示，全美各州平均家庭房产税支出的中位数(按年度估算口径)，由2007年的1838美元升至2016年的2340美元，当前在全美家庭收入中位数中的比重由3.66%升至3.94%。那么，房地产税落地后，中国城镇居民税收负担有多大呢？首先要看，房产税的定位是什么，组织财政收入还是调节居民收入？好在，官方对房产税解释越来越清晰。财政部时任副部长史耀斌表示，房地产税主要是调节收入分配，特别是个人财富集聚，起到促进社会公平的作用。同时，筹集财政收入，满足政府提供公共服务的需求。

也即，房产税首先是调节税，然后才是收入税。目前，中国税负结构性问题是，企业税负重、居民税负轻。券商研报显示，中国税收80%以上由企业承担，而美国、加拿大、英国、德国等企业税仅占34%、42%、50%和52%。因此，未来财税改革的方向是，减轻企业税负、增加居民税负；居民部门内部，减轻低收入者税负，增加高收入者税负。个税新政，房地产税立法，未来遗产税征收等，都是该思路。居民财富由从属到主导的当下，这是必然结果。定位于调节税，首套房或一定面积免征是大概率事件。美国、德国等发达国家，首套房、低收入者、孤寡人群都会有很大减免。

对二套及以上住房征收，税率该是多少？在一线城市，80平米住宅一年租金约8万，净回报约6万，按资本化率4%算，这套房评估值大概150万，但市场价大约500万左右。以目前上海、重庆试点约0.5%的税率算，按150万税基，一年的房地产税大约7500元，按500万税基是25000元。2017年，深圳和上海人均可支配收入分别是5.3万元和5.9万元。7500元和25000元的年缴纳额，分别占一线城市家庭的6%左右和22.5%。二线和强三四线城市(三大都市圈内)，相比一线城市，租金减半，居民收入减少40%，评估值和市值也大约减半，结果与一线城市差不多。

美国、日本等社会保障覆盖质量高的国家，在确定房产税实际税基时，一般要在房屋评估值基础上打4-6折，还会限制税率和用途(学区、社区、道路等投入)，房价涨了还要降低税率，确保税负不超过居民收入3%-4%。由上可知，即便按照0.5%的税率算，中国房产税占收入的比重会超过美国房产税占家庭收入的比例。另外，即便美国信用体系完善，但据美国税收留置权协会(NTLA)统计，全美每年拖欠房产税金在120亿美元左右。中国没有个人直接纳税传统(个税由单位代扣)，且房产非标准化，评估是否公允、怎么解决拖欠和争议，这些都是大问题。

因此，首套或一定面积减免、低税率(或在0.1%左右)，将是一二线重点城市房产税征收的主要原则。面积减免(每人减免40-60平米)公平合理，但操作难度大，因为部分家庭会将父母等纳入减免范围；套数减免(首套免税)便于操作，但有失公平，因为大面积房屋可以避税。在三四线城市，居民整体收入水平较低，除房产外，缺乏工薪外的其他收入渠道，很多人也是由于入市早或通过继承，拥有了一两套房子，加上三四线城市租赁需求潜力小、租金低，因此房产税率或更低。这也是为何，国家提出房产税要“分步推进”，条件成熟的先启动，地方有自主权。

值得注意的是，据中国家庭金融调查中心统计，房产占中国家庭资产65%-70%份额，比美国高2倍，房产增值占家庭财产增值90%以上份额。由此，中国收入不平等主要是财产收入不平等，非工资收入不平等。更重要的是，国际上存在的调节个人收入的“四大利器”，特别是其中资本利得税、遗产税、不动产税在中国都是缺失的。因此，若实际收入可核对的情况下，对拥有二套以上的隐形富豪，征收较高税率也是可能的。

不管未来房产税如何征收、税率多高，设置合理的免税面积或退税，这是确定无疑的事情。因此，绝大多数中等收入家庭不会受到房产税明显冲击。也就是说，老老实实地遵循“房住不炒”，量力而行地改善自己的住房需求，绝不会受到房产税很大影响。从美国经验看，房产税征收与房价涨跌并无直接关系。相反，直接从个人腰包里掏钱，税负“痛感”直观，大家会监督房产税是否用到了片区或社区服务上。如果街道或社区治安、教育、医疗、道路等都会因为房产税而改善，区域内的房价反而会稳定和上涨，这个原理与小区物业管理费很类似。假设，你居住的小区，物业管理费突然下降了，这绝非是好消息，因为物业管理质量也会跟着下降，高收入、追求高品质生活的业主会搬离，他们会将房子出租或出售。最后，小区的房价一定会下跌。

（来源于：中新经纬APP）