银行非标业务回暖 房地产融资又见升温但仍是“大头”

“这段时间地方支行陆续上报一些非标项目，仍是以房地产项目为主，也有部分地方政府融资平台公司项目，具体能批多少还要等总行的最终结果。”某股份行华南地区分行相关负责人白明(化名)表示，去年以来，银行业尤其是股份行大幅压缩非标规模。尽管近期银行非标业务有所回暖，但增速和规模都不可能重回过往。

　　专家预计，银行非标业务策略料更趋分化：自营非标存量占比较高的银行将继续压缩规模;此前对非标业务偏保守且自身资本较为充裕银行或加大配置力度。权益类资产有望成为非标资产发展重要方向，银行资管非标投资将更关注主动管理能力。

　　房地产仍是“大头”

　　“上半年有几家大的股份制银行几乎暂停新增非标项目。最近一段时间陆续有一些项目报上来，基本还是集中在房地产、地方融资平台项目等领域。”白明解释称，由于这两个领域目前仍属宏观调控和监管部门高度关注领域，银行运作起来相当谨慎，目前只有万科、保利这类排名前几位房企的非标项目可优先上报，银行做这类项目年化利率在7%-8%。中小房企非标融资成本，年化利率可达12%以上。

　　另一家国有大行华中某省分行情况也比较类似，该省分行相关负责人谭磊告诉中国证券报记者：“最近报上来的项目有不少是上半年压下来的，把材料和产品结构调整一下就可以。在目前经济环境下，只有房地产、地方融资平台项目这两个领域能承受年化利率10%以上的融资成本。”

　　交通银行金融研究中心高级研究员武雯指出，此前几年银行非标投资主要投向是房地产、地方融资平台，也有不少投向中小企业。“通过非标融资的中小企业相对资质较差，难以通过表内正规信贷获得资金，资金链断裂风险也大，存量非标转标本身就难以进行。地方融资平台受到的调控力度也比较大，银行整体风险偏好有所下降。相对来说，银行非标投资房地产项目偏多。”

　　券商分析人士预计，非标投资占房地产开发资金20%-25%左右，主要分散在自筹资金和各项应付款中。

　　规模反弹概率不大

　　包括白明、谭磊在内的银行业内人士，均认为银行非标投资短期会保持平稳，不可能再次飙升。目前银行非标资金端仍承压，但资产端有所回暖。银行非标规模大幅增长或反弹概率不大。

　　目前，银行非标投资资金端基本分为两块：银行理财投资、表内投资。

　　一方面，从颇受关注的银行理财投资非标看，从监管人士处获悉，银行理财非标债权类资产投资占比，已多年维持在15%左右，总体保持稳定，预计这一数字未来不会有大变化。

　　中国银保监会7月发布的《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》对银行理财产品投资非标的规模和集中度都有所限制。

　　另一方面，多项数据表明银行大幅压缩表内非标规模，专家和市场人士预计这一趋势暂难改变。

　　招商证券固收团队26家上市银行半年报数据研究显示，上半年非标规模下降约12%。26家上市银行表内非标规模约6.6万亿元，较2017年末的7.5万亿元减少超过9千亿元。2017年全年非标减少1.8万亿元，降幅19.5%。表内非标占总资产比重从2017年末5.1%进一步下降至4.3%。

　　招商证券首席固定收益研究员尹睿哲指出，分机构看，股份行表内非标减少约8千亿元，降幅18%。分资产类别看，应收款项类投资占比提升至94%，资金信托及资管计划占比提升至88%，进一步成为银行表内投资主要形式。从期限结构看，5年以上非标占比从23%显著下降至18%，银行非标投资在压缩规模同时亦开始主动调节期限结构。

　　梳理地方银监局行政处罚信息显示，上半年不少银行由于非标投资业务违规领到“罚单”。因此，不少银行人士坦言非标业务仍待监管细则、考核指标等进一步明确。

　　金融监管研究院院长孙海波指出，目前的问题在银行自身有没有信心去找“合适”的非标资产。“首先还是要符合大的政策。比如说，银行非标投资项目资金不能总用于房地产拿地，也不能明摆着增加地方政府债务。在符合大的政策情况下，银行还能不能找到合适的非标资产?对于政策层面，我是比较乐观的。”

　　银行策略更趋分化

　　市场人士认为，非标为银行理财繁荣提供条件，但随着资管、理财新规加速落地，银行必须与其他非银机构站在同一起跑线上，再按照“老套路”发展非标业务显然不可持续。比如，非标投资期限往往比较长，而投资者对于封闭期较长的资管产品接受度较低。除非银行理财开放周期拉长，否则，理财资金投资非标只能是短期的。

　　在监管明确“消除多层嵌套”后，不少银行接下来的非标业务思路尚待清晰。谭磊说：“我们的非标投资占比原本就不算太高，接下来只待监管态度进一步明朗，再制定策略。我们倾向于通过同一些国资背景私募机构合作，加大投资高新科技项目。”

　　专家建议，一方面，银行非标投资在压缩规模同时更应主动调节期限结构;另一方面，非标投资对管理人投研能力的高要求，也成为银行非标业务转型面临的难题。

　　武雯认为，银行非标投资会更趋规范化发展，更重视资本收益管理。根据存量业务基础，不同类型银行业务策略调整侧重点会有差异。对一些自营非标存量占比较高银行，后续这部分业务增速会显著放缓;此前本身对非标业务偏保守，在非标业务要求明确且自身资本较为充裕的银行可能会加大这部分配置力度。“随着资管子公司落地，银行需进一步明确战略定位和梳理跟银行自身的业务联动，在用好协同效应的同时还要充分发挥市场化优势，需进一步探索如何拓展非本行客户，解决在投研能力、人才队伍、激励机制等方面的问题。”

　　华泰证券分析人士在对比美国与中国“非标”投资差异后认为，权益类资产是广义非标资产发展主流方向。总结美国经验，非标作为重要资产类别，预计仍在银行系资管机构投资范围内。随着多层次资本市场发展，银行在非标投资领域的作用将有所削弱。“预计非标主要转型方向为股权化、期限长期化和管理专业化。”

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　　企业去杠杆大周期及“房住不炒”的政策基调下，房地产开发企业融资渠道不断被压缩。

　　据不完全统计，今年4月以来，200多只、上千亿元债券取消或推迟发行，债券融资难度增加波及房地产业。融资渠道收紧后，房企发行公司债频繁失利。

　　与此同时，房企纷纷寻求创新型融资，其中发行ABS产品备受青睐。

　　境内外融资收紧

　　在房地产业，融资环境向来轻松的上半年，但今年却并不乐观。

　　据同策研究院监测统计，2018年春节过后6个月40家典型上市房企融资总额为3498亿元，同比去年4335亿元大幅下滑19.3%。下半年房企日子更不好过，境外发债监管趋严，房企承担债务能力将越来越有限。

　　同策研究院院长助理张宏伟告诉《中国经营报》记者：“基于楼市调控背景下，目前房企的整体融资情况，除了传统的开发贷和少量的信托，以及资产证券化以外，其他融资渠道都收缩得比较紧。”

　　今年国内已有多家房企的公司债发行受阻。仅6月，包括碧桂园、富力、合生创展、花样年、新城控股在内约10家房企，中止了公司债发行，总计规模接近500亿元;7月，美好置业集团宣布终止20亿元非公开债券发行;步入8月，富力地产60亿元、合生创展31亿元的发债申请均被终止。

　　据克而瑞地产研究中心统计数据显示，8月，受监测的85家房企累计融资总额为744亿元，同比下降23%，环比下降7%。其中，8月融资总量最高的企业为金科集团，融资总量82.4亿元，主要通过银行贷款、信托贷款及资管公司贷款等其他非标方式进行融资。

　　国内融资渠道收紧，境内发债监管趋严，房企不得不寻求海外融资，但同时也将面临过高的融资成本。今年初，包括碧桂园、时代地产、龙湖地产等多家房企发布了海外融资计划。

　　据统计，以公司债为例，2016年国内房企境外市场发行规模约为519.55亿元，2017年约为2559.5亿元，2018年上半年约为1074.97亿元。房企境外发债规模在2017年大幅增加，为2016年的5倍，今年上半年的发债金额约为去年的42%。

　　境外发债成为房企融资渠道的重要补充，但在加强外债风险防范的背景下，相关监管部门对境外发债的监管也趋严。

　　今年5月21日，国家发改委、财政部联合印发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》(以下简称《通知》)，国家发改委相关负责人介绍，该《通知》出台的主要背景是已注意到部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。

　　另外，监管部门也正在积极引导规范房企境外发债资金投向。

　　安信证券认为，虽然海外债利率也有走弱的趋势，但考虑人民币汇率压力，房企在境内外的融资选择上，可能更倾向于境内。

　　易居研究院研究中心总监严跃进表示，对房企而言，境外融资要警惕融资成本相对偏高的风险。未来在租赁业务、棚改项目会有更多的发债机会。

　　同策研究院研究员陈朦朦也表示，房企的债务承受能力越来越有限。多家房企股权质押比例超过50%，逼近“雷区”警戒线。未来，房企可以通过寻求创新型融资，拓宽融资渠道，提高融资额度。

　　ABS融资“解渴”

　　传统且主要融资渠道受限后，房企开始寻求新的融资方式，如资产证券化产品借助政策利好迅速扩大。

　　天风证券研究数据显示，2018年上半年房地产企业共发行ABS产品超过900亿元。考虑到今年房企信用债发行规模大幅缩水，ABS这一相对宽松的融资方式更加显示出其重要性。

　　据记者不完全统计，今年以来大型房企已发行的ABS项目包括：碧桂园107亿元购房尾款ABS项目、恒大10亿元首期供应链ABS以及万科10.59亿元松花湖ABS项目。

　　9月7日，阳光城拟开展50亿元供应链ABS发行计划，雅居乐成功设立6.28亿元第四期供应链ABS。

　　严跃进告诉记者，“资产证券化产品一是得到政府各类文件的支持，证监会等金融监管机构也给予了支持;二是房企能通过这种模式回笼资金，参与热情很高。”

　　据悉，房企用于证券化的现金流主要有以下几种来源：房企对供应商等债权人的欠款、房屋销售收入、房屋租金收入、物业费收入(主要是住宅类)等。

　　张宏伟认为，“在房住不炒、租购并举的基调下，房地产ABS业务主要是面向长租公寓租赁市场，因此政策和市场层面都比较支持这类ABS产品。”

　　据天风证券估算，目前银行间、交易所、报价系统共发行地产类ABS产品达4157.09亿元，存续余额3600亿元。其中，房地产企业ABS融资约为3200亿元，占比为77%。从发行量看， 2016年发行量突破1000亿元，2017年发行量达1782亿元，2018年上半年发行量达953亿元。

　　房企为何纷纷青睐ABS产品?融资成本较低是主要因素。

　　今年7月，世茂集团成功发行的租赁储架式租金ABS项目票面利率为5.6%;而万科松花湖ABS项目加权发行利率仅为5.26%。

　　据悉，ABS项目发行利率与评级挂钩，而世贸集团和万科的ABS项目均为“AAA”评级。

　　融资成本方面，安信证券研报显示，多家房企的平均融资成本都在6%以上，其中恒大平均融资成本8.09%、中国奥园7.20%、阳光城7.08%等。

　　另据同策研究院监测显示，今年以来，融资成本最高的是一家国内大型开发企业发行的于2020年到期的4亿美元的优先票据，票面利率为8.625%。值得注意的是，境外发行的公司债利率均超8%。

　　严跃进表示，ABS产品的本质是将企业未来的资金进行贴现，可以降低企业经营过程的压力。但总体而言，是否可以偿债有很多不确定性。

　　兴业研究在报告中称，房企供应链(保理融资)ABS以房企为核心付款方，拉长房企应付供应商账款期限，使得弹性债务刚性化，应警惕该类ABS存量规模较大的房企刚性债务变化。

　　品牌房企获倾斜

　　政策调控加压房地产，银行信贷不断收紧，银行对开发商的资质要求也越来越严格，品牌房企获得更多倾斜。

　　2018年以来，品牌上市房企获大额授信额度。其中，泛海控股获民生银行116亿授信额度，华夏幸福获中信银行315亿元集团授信额度，当代置业获建设银行战略授信120亿元。

　　融资环境收紧之时，行业集中度让中小房企面临更大挑战。中金公司分析师张宇认为，此轮融资收紧，也在客观上推动了金融资源向头部企业的聚集，行业集中度预计加速提升。

　　海通证券研究报告显示，今年1~8月，龙头房企市占率相对2017年继续攀升，4家A股龙头房企市场销售金额占比为10.82%，销售面积占比为5.99%。TOP20房企销售金额占有房地产行业45.05%的市场份额，相对2017年继续上行。

　　为了摆脱融资困境，部分中小房企计划赴港IPO寻求融资。8月30日晚间，河南恒达集团(控股)有限公司在港交所递交了招股书。招股书显示，恒达2015年~2017年的合同销售额分别是9.62亿元、12亿元和22.6亿元，规模较小。

　　4月26日，上海一家中型房企大发地产也在港交所递交了上市申请。大发地产执行总裁廖鲁江曾表示，中型房企要想在未来活下来，必须加速进入千亿元俱乐部。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，中小房企将面临“生死劫”。2017年国内房地产调控周期内，全国已经有110多个城市陆续出台了超过270多次调控政策，部分城市房地产调控已经逐渐开始影响房企销售。龙头房企压力不大，但中小房企在2018年将面临困境，预计2018年还会出现多宗行业并购，中小企业被兼并。

    （房掌柜整理来自中国证券报、中国经营网）