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房企陆续公布前9月销售业绩 超过千亿元房企达19家

东莞房地产网-房掌柜 2018-10-12 06:35:24来源:房掌柜采编中心 整理
[摘要]进入10月份,龙头房企陆续公布了前9个月的销售业绩,其中超过千亿元的房企数量多达19家...

进入10月份,龙头房企陆续公布了前9个月的销售业绩,其中超过千亿元的房企数量多达19家。

  房企销售额稳步提升

  10月3日,中国恒大发布公告称,其9月份完成合约销售金额630.1亿元,完成合约销售面积599.8万平方米,环比分别上涨56.5%和57%,并创下今年单月销售额新高。2018年前9个月,恒大累计实现销售金额4480.9亿元,累计合约销售面积约4263.7万平方米。

  对此,有业内人士指出,中国恒大9月份销售额的增长,一方面是公司加快了推盘速度,另一方面则是加强了促销力度。据悉,自8月底开始,恒大推出了全国在售楼盘8.9折的优惠活动。

  除了中国恒大外,融创中国也在10月7日公布了前9个月的销售简报。截至2018年9月底,融创中国实现合约销售金额3219.8亿元,同比增长55%,合约销售面积约2084.5万平方米,合约销售均价约15450元/平方米。其中9月份实现新增预订销售金额547.3亿元,同比增长24%。

  而根据中国指数研究院发布的《2018年1月-9月中国房地产企业销售业绩T100》研究报告显示,碧桂园继续以5529.3亿元领跑,恒大与万科的销售额也均超4300亿元,第一梯队三家房企的销售均值为4768.2亿元,同比增长率均值为20%。

  剔除上述三家企业,1000亿元-4000亿元的企业还有16家,销售额均值为1582.7亿元,同比增长率均值为52.6%;500亿元-1000亿元的企业有20家,销售额均值为735.4亿元;100亿元-500亿元的企业销售额均值为289.8亿元;TOP100门槛升至177亿元。

  整体来看,2018年1月份-9月份,TOP100房企销售额稳步增长,其中前10的房企销售总额达29858亿元。

  报告指出,2018年前9个月房企销售步伐较为稳健,多数房企完成全年销售目标问题不大,但有少数房企完成目标仍存在较大压力。在此背景下,许多房企提高货量供应,加大推盘和营销力度,加速项目去化和销售回款,以促进全年销售目标完成,如恒大下半年有近7000亿元的销售货值;龙湖表示将在下半年集中推盘,下半年货源可达2000亿元;泰禾将体量庞大的广州院子、福建红树湾院子、厦门湾、青云小镇等项目于下半年集中入市,并把回款定为年度工作重中之重。

  土地资源集中度提升

  不过,虽然伴随房地产市场调控的深入,房企的销售压力不断增大,但为了在将来的市场中仍可占据一席之地,大部分房企在项目的储备上都保持着积极的态度。

  从拿地金额来看,今年前9个月,碧桂园、万科、保利继续占据排行榜的三甲地位。其中碧桂园以1198亿元的拿地金额位居榜首,万科以1163亿元稳居第二位,保利以 869 亿元位居第三位,三家房企的拿地金额均超过800亿元,碧桂园和万科更是以超1100亿元的拿地金额领先行业。

  而TOP10房企前9个月拿地总金额达6994亿元,占TOP50企业的45.1%,较1月份-8月份占比上升0.6个百分点,龙头房企在土地市场的优势凸显,土地资源集中度加速提升。

  值得注意的是,限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求,对于企业来说,这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力,且对企业资金实力提出了更高的要求。

  此外,从各城市群拿地金额来看,长三角仍是房企重点关注区域,中西部关注度逐渐提升。长三角作为一个多核心发展的区域,其领先的经济水平、发达的交通以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才,再加上长三角城市群推出土地的城市数量较多,土地市场持续火热,一直被视作房企重点投资的区域。同时,随着中西部地区经济崛起及产业转移,中西部地区土地市场热度升温。2018年1月份-9月份,长三角地区TOP10企业拿地总额达2818亿元,位列首位;中西部和珠三角区域以2118亿元和1718 亿元分列第二、第三位;环渤海地区拿地总额位居第四位,为1141亿元。

  而从城市群拿地企业来看,龙头房企继续坚持广布局策略,中小房企则聚焦区域深耕发展战略。如碧桂园、万科在4个榜单中均有上榜,其中碧桂园在中西部榜单中以384亿元位列榜首,在其余三个榜单中均位列前三,万科在长三角区域以459亿元位居首位,在环渤海和中西部区域均位居第二;中海在环渤海和中西部榜单中均有上榜,并以190亿元拿地总金额位居环渤海榜首;保利则在珠三角和中西部区域榜单上榜,且以423亿元位列珠三角区域榜单首位;龙湖、华润、中梁则在各城市群榜单中出现两次。

  多家房企在资本市场展开融资行动。10月来,虽然有长假,但假期过后仅2个工作日,房企宣布的融资计划已经达到数百亿元。同时,包括万科、保利在内的12大房企进行更名去地产化。

  业内人士表示,虽然2018年房地产企业销售依然有望刷新历史纪录,但还款期即将集中到来、市场观望情绪渐浓,考验着房企的“过冬”能力。同时,房企销售业绩涨幅逐渐放缓,随着资金压力加大,融资需求上涨。在规模化竞争格局下,房企对资金的需求更加迫切。

  万亿融资“保温”

  中原地产最新数据显示,国庆长假后,仅10月8日、9日两个工作日,已有多个房企发布融资计划,融资总额超过数百亿元。

  10月8日晚间,华夏幸福基业股份有限公司发布公告称,公司境外子公司向境外专业投资人增发1亿美元的高级无抵押定息债券,票面利率9%。同日,旭辉控股集团发布公告,公司及附属公司担保人就额外票据发行与瑞士信贷、光银国际及东方证券(香港)订立购买协议。额外发行于2022年到期为3亿美元的5.5%优先票据。四川蓝光发展公告称,25亿元公司债获得中国证监会核准批文。

  9日,广州富力地产股份有限公司发布公告,证监会批复公开发行面值总额不超过人民币130亿元的公司债券。世茂房地产发布公告,其将发行本金总额2.5亿美元于2021年到期的优先票据,票面利率为6.375%。

  中原地产首席分析师张大伟表示,目前海外融资成本明显上涨,叠加汇率的波动,房企资金风险压力可想而知。

  截至9月底,今年仅信托、发债渠道,房企融资额就超过万亿元。具体来看,信托方面,根据用益信托数据显示,2018年1至9月,68家信托公司共发行3106只房地产集合信托产品,同比上涨161%,发行规模6572.38亿元,同比上涨57.9%,较2016年同期的1954.75亿元增幅高达236.2%。

  发债方面,据Wind最新数据显示,今年以来,截至9月30日,154家房地产企业共发行400只房地产信用债,规模4044.55亿元。比去年同期149家发债房企的260只2661.3亿元的发债规模,发行只数上增加了53.8%,融资规模上增幅高达52%。

  下半年以来,房企融资呈现加快态势。7至9月,房企在国内市场分别发行49只、66只和51只债券,融资规模分别为470.7亿元、708.32亿元和558.35亿元。国内房企三季度通过债券市场共融资1737.4亿元,占前三季度总规模的近43%,相当于去年全年的一半多。

 房企纷纷“换马甲”

  除加速融资外,多个房企开始去“地产”元素。根据房地产研究机构克而瑞发布的研报,2018年以来,至少已有10家房企启动更名工作,去除“地产”“置业”等字样,用“集团”等字样取而代之。

  9月12日,保利地产发布公告称,公司董事会全票通过,同意公司将名称变更为“保利发展控股集团股份有限公司”。9月初,万科旗下的城市公司“深圳市万科房地产有限公司”更名为“深圳市万科发展有限公司”。

  除保利、万科以外,今年以来,朗诗绿色地产更名为朗诗绿色集团有限公司;“中骏置业”更名为“中骏集团”;“大连万达商业地产”更名为“万达商业管理集团”;“龙湖地产”更名为“龙湖集团”;“时代地产”更名为“时代中国”;“合景泰富地产控股有限公司”更名为“合景泰富集团控股有限公司”;“美的地产”更名为“美的置业”;“中航地产”更名为“中航善达”。

  多家房企回应,进行变更的原因是扩大经营范围。业内人士也指出,房企更名并不意味着转行,一方面是房地产市场不再是遍地黄金的阶段,发展转向是必然选择。另一方面,最终目的或是为了融资。“现阶段涉房地产的融资监管较严,经营范围扩围可以加大融资力度。”

  穆迪近日发布的报告也指出,通过分析47家开发商的业绩,以12个月为一周期,预计2019年底房地产开发商的加权平均毛利润率将降至30%-32%,而今年年中时,该数字仍为32.9%。报告认为,下降的原因是多个城市限价及土地成本上升。另外,较高的再融资需求将继续对开发商的流动性产生压力。

  需注意的是,除了扩大经营范围外,确有一些房企在逐步收缩地产业务。9月28日,嘉凯城公告称,公司及其子公司拟以整体挂牌起始价不低于审计净资产3.55亿元的价格,通过浙江产权交易所公开挂牌转让旗下5个房地产项目。更名为中天金融的中天城投也在出售中天城投100%股权后,再度以46.12亿元的现金代价,转让贵阳中天企业管理有限公司100%股权。

  债务集中到期推升房企风险

  张大伟说,随着房地产调控政策的持续,贷款的紧缩,房企融资难度明显加大。虽然目前房企因为2016年替换了部分高成本资金,资金链依然宽裕,但调控持续,房企资金压力渐显。他认为,2018年四季度,房地产企业最重要的工作将是融资。

  而让房企提前“储粮”的原因,便是债券集中偿还期即将到来。《经济参考报》记者根据Wind资讯数据统计,四季度房企到期债券992.1亿元。其中,今年10月到期额便多达417.7亿元。

  除了年底的难关外,对房企来说,更需注意的是2019年的偿还高峰,2019年全年到期偿额多达3597.3亿元,同比增长近7成,其中明年一季度便迎来高达1043.3亿元债券到期。穆迪分析师杨昱颖表示,由于销售疲弱和信贷环境紧张,低评级开发商未来6到12个月的到期债务将面临较高的再融资风险。

  债务风险已初显。中弘股份10月8日晚间公告称,截至公告日,公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为55.87亿元(近期公司及子公司偿还了部分借款)。公司目前正在与相关债权人协商妥善的解决办法,并且在全力筹措偿债资金。

  早在中期业绩发布会上多家知名房企就表达了对融资的担忧,碧桂园指出,年初就做好了收紧的准备,公司的现金余额下降到了2000亿元。据悉,碧桂园目前加权平均借贷成本为5.81%,相比2017年底上升0.59%。

  日前,万科董事会主席郁亮的内部讲话也透露出市场的现状。“转折点实实在在到来了。”郁亮表示,目前集团要做的第一件事,就是战略研讨,以“活下去”为最终目标。

房掌柜整理自证券日报、经济参考报)


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责任编辑:黄子欣

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