房企陆续公布前9月销售业绩 超过千亿元房企达19家

进入10月份，龙头房企陆续公布了前9个月的销售业绩，其中超过千亿元的房企数量多达19家。

　　房企销售额稳步提升

　　10月3日，中国恒大发布公告称，其9月份完成合约销售金额630.1亿元，完成合约销售面积599.8万平方米，环比分别上涨56.5%和57%，并创下今年单月销售额新高。2018年前9个月，恒大累计实现销售金额4480.9亿元，累计合约销售面积约4263.7万平方米。

　　对此，有业内人士指出，中国恒大9月份销售额的增长，一方面是公司加快了推盘速度，另一方面则是加强了促销力度。据悉，自8月底开始，恒大推出了全国在售楼盘8.9折的优惠活动。

　　除了中国恒大外，融创中国也在10月7日公布了前9个月的销售简报。截至2018年9月底，融创中国实现合约销售金额3219.8亿元，同比增长55%，合约销售面积约2084.5万平方米，合约销售均价约15450元/平方米。其中9月份实现新增预订销售金额547.3亿元，同比增长24%。

　　而根据中国指数研究院发布的《2018年1月-9月中国房地产企业销售业绩T100》研究报告显示，碧桂园继续以5529.3亿元领跑，恒大与万科的销售额也均超4300亿元，第一梯队三家房企的销售均值为4768.2亿元，同比增长率均值为20%。

　　剔除上述三家企业，1000亿元-4000亿元的企业还有16家，销售额均值为1582.7亿元，同比增长率均值为52.6%；500亿元-1000亿元的企业有20家，销售额均值为735.4亿元；100亿元-500亿元的企业销售额均值为289.8亿元；TOP100门槛升至177亿元。

　　整体来看，2018年1月份-9月份，TOP100房企销售额稳步增长，其中前10的房企销售总额达29858亿元。

　　报告指出，2018年前9个月房企销售步伐较为稳健，多数房企完成全年销售目标问题不大，但有少数房企完成目标仍存在较大压力。在此背景下，许多房企提高货量供应，加大推盘和营销力度，加速项目去化和销售回款，以促进全年销售目标完成，如恒大下半年有近7000亿元的销售货值；龙湖表示将在下半年集中推盘，下半年货源可达2000亿元；泰禾将体量庞大的广州院子、福建红树湾院子、厦门湾、青云小镇等项目于下半年集中入市，并把回款定为年度工作重中之重。

　　土地资源集中度提升

　　不过，虽然伴随房地产市场调控的深入，房企的销售压力不断增大，但为了在将来的市场中仍可占据一席之地，大部分房企在项目的储备上都保持着积极的态度。

　　从拿地金额来看，今年前9个月，碧桂园、万科、保利继续占据排行榜的三甲地位。其中碧桂园以1198亿元的拿地金额位居榜首，万科以1163亿元稳居第二位，保利以 869 亿元位居第三位，三家房企的拿地金额均超过800亿元，碧桂园和万科更是以超1100亿元的拿地金额领先行业。

　　而TOP10房企前9个月拿地总金额达6994亿元，占TOP50企业的45.1%，较1月份-8月份占比上升0.6个百分点，龙头房企在土地市场的优势凸显，土地资源集中度加速提升。

　　值得注意的是，限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求，对于企业来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力，且对企业资金实力提出了更高的要求。

　　此外，从各城市群拿地金额来看，长三角仍是房企重点关注区域，中西部关注度逐渐提升。长三角作为一个多核心发展的区域，其领先的经济水平、发达的交通以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才，再加上长三角城市群推出土地的城市数量较多，土地市场持续火热，一直被视作房企重点投资的区域。同时，随着中西部地区经济崛起及产业转移，中西部地区土地市场热度升温。2018年1月份-9月份，长三角地区TOP10企业拿地总额达2818亿元，位列首位；中西部和珠三角区域以2118亿元和1718 亿元分列第二、第三位；环渤海地区拿地总额位居第四位，为1141亿元。

　　而从城市群拿地企业来看，龙头房企继续坚持广布局策略，中小房企则聚焦区域深耕发展战略。如碧桂园、万科在4个榜单中均有上榜，其中碧桂园在中西部榜单中以384亿元位列榜首，在其余三个榜单中均位列前三，万科在长三角区域以459亿元位居首位，在环渤海和中西部区域均位居第二；中海在环渤海和中西部榜单中均有上榜，并以190亿元拿地总金额位居环渤海榜首；保利则在珠三角和中西部区域榜单上榜，且以423亿元位列珠三角区域榜单首位；龙湖、华润、中梁则在各城市群榜单中出现两次。

  多家房企在资本市场展开融资行动。10月来，虽然有长假，但假期过后仅2个工作日，房企宣布的融资计划已经达到数百亿元。同时，包括万科、保利在内的12大房企进行更名去地产化。

  业内人士表示，虽然2018年房地产企业销售依然有望刷新历史纪录，但还款期即将集中到来、市场观望情绪渐浓，考验着房企的“过冬”能力。同时，房企销售业绩涨幅逐渐放缓，随着资金压力加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局下，房企对资金的需求更加迫切。

  万亿融资“保温”

  中原地产最新数据显示，国庆长假后，仅10月8日、9日两个工作日，已有多个房企发布融资计划，融资总额超过数百亿元。

  10月8日晚间，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，公司境外子公司向境外专业投资人增发1亿美元的高级无抵押定息债券，票面利率9%。同日，旭辉控股集团发布公告，公司及附属公司担保人就额外票据发行与瑞士信贷、光银国际及东方证券（香港）订立购买协议。额外发行于2022年到期为3亿美元的5.5%优先票据。四川蓝光发展公告称，25亿元公司债获得中国证监会核准批文。

  9日，广州富力地产股份有限公司发布公告，证监会批复公开发行面值总额不超过人民币130亿元的公司债券。世茂房地产发布公告，其将发行本金总额2.5亿美元于2021年到期的优先票据，票面利率为6.375%。

  中原地产首席分析师张大伟表示，目前海外融资成本明显上涨，叠加汇率的波动，房企资金风险压力可想而知。

  截至9月底，今年仅信托、发债渠道，房企融资额就超过万亿元。具体来看，信托方面，根据用益信托数据显示，2018年1至9月，68家信托公司共发行3106只房地产集合信托产品，同比上涨161%，发行规模6572.38亿元，同比上涨57.9%，较2016年同期的1954.75亿元增幅高达236.2%。

  发债方面，据Wind最新数据显示，今年以来，截至9月30日，154家房地产企业共发行400只房地产信用债，规模4044.55亿元。比去年同期149家发债房企的260只2661.3亿元的发债规模，发行只数上增加了53.8%，融资规模上增幅高达52%。

  下半年以来，房企融资呈现加快态势。7至9月，房企在国内市场分别发行49只、66只和51只债券，融资规模分别为470.7亿元、708.32亿元和558.35亿元。国内房企三季度通过债券市场共融资1737.4亿元，占前三季度总规模的近43%，相当于去年全年的一半多。

  房企纷纷“换马甲”

  除加速融资外，多个房企开始去“地产”元素。根据房地产研究机构克而瑞发布的研报，2018年以来，至少已有10家房企启动更名工作，去除“地产”“置业”等字样，用“集团”等字样取而代之。

  9月12日，保利地产发布公告称，公司董事会全票通过，同意公司将名称变更为“保利发展控股集团股份有限公司”。9月初，万科旗下的城市公司“深圳市万科房地产有限公司”更名为“深圳市万科发展有限公司”。

  除保利、万科以外，今年以来，朗诗绿色地产更名为朗诗绿色集团有限公司；“中骏置业”更名为“中骏集团”；“大连万达商业地产”更名为“万达商业管理集团”；“龙湖地产”更名为“龙湖集团”；“时代地产”更名为“时代中国”；“合景泰富地产控股有限公司”更名为“合景泰富集团控股有限公司”；“美的地产”更名为“美的置业”；“中航地产”更名为“中航善达”。

  多家房企回应，进行变更的原因是扩大经营范围。业内人士也指出，房企更名并不意味着转行，一方面是房地产市场不再是遍地黄金的阶段，发展转向是必然选择。另一方面，最终目的或是为了融资。“现阶段涉房地产的融资监管较严，经营范围扩围可以加大融资力度。”

  穆迪近日发布的报告也指出，通过分析47家开发商的业绩，以12个月为一周期，预计2019年底房地产开发商的加权平均毛利润率将降至30%-32%，而今年年中时，该数字仍为32.9%。报告认为，下降的原因是多个城市限价及土地成本上升。另外，较高的再融资需求将继续对开发商的流动性产生压力。

  需注意的是，除了扩大经营范围外，确有一些房企在逐步收缩地产业务。9月28日，嘉凯城公告称，公司及其子公司拟以整体挂牌起始价不低于审计净资产3.55亿元的价格，通过浙江产权交易所公开挂牌转让旗下5个房地产项目。更名为中天金融的中天城投也在出售中天城投100%股权后，再度以46.12亿元的现金代价，转让贵阳中天企业管理有限公司100%股权。

  债务集中到期推升房企风险

  张大伟说，随着房地产调控政策的持续，贷款的紧缩，房企融资难度明显加大。虽然目前房企因为2016年替换了部分高成本资金，资金链依然宽裕，但调控持续，房企资金压力渐显。他认为，2018年四季度，房地产企业最重要的工作将是融资。

  而让房企提前“储粮”的原因，便是债券集中偿还期即将到来。《经济参考报》记者根据Wind资讯数据统计，四季度房企到期债券992.1亿元。其中，今年10月到期额便多达417.7亿元。

  除了年底的难关外，对房企来说，更需注意的是2019年的偿还高峰，2019年全年到期偿额多达3597.3亿元，同比增长近7成，其中明年一季度便迎来高达1043.3亿元债券到期。穆迪分析师杨昱颖表示，由于销售疲弱和信贷环境紧张，低评级开发商未来6到12个月的到期债务将面临较高的再融资风险。

  债务风险已初显。中弘股份10月8日晚间公告称，截至公告日，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为55.87亿元（近期公司及子公司偿还了部分借款）。公司目前正在与相关债权人协商妥善的解决办法，并且在全力筹措偿债资金。

  早在中期业绩发布会上多家知名房企就表达了对融资的担忧，碧桂园指出，年初就做好了收紧的准备，公司的现金余额下降到了2000亿元。据悉，碧桂园目前加权平均借贷成本为5.81%，相比2017年底上升0.59%。

  日前，万科董事会主席郁亮的内部讲话也透露出市场的现状。“转折点实实在在到来了。”郁亮表示，目前集团要做的第一件事，就是战略研讨，以“活下去”为最终目标。

（房掌柜整理自证券日报、经济参考报）