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房企进军多元产业的步伐日渐加速 战略成效有待检验

东莞房地产网-房掌柜 2018-10-12 06:50:12来源:房掌柜采编中心 整理
[摘要]房地产进入下半场后,大地产商都意识到规模将出现上限瓶颈,选择多元化发展成为趋势...

房地产进入下半场后,大地产商都意识到规模将出现上限瓶颈,选择多元化发展成为趋势。不过,从目前情况看,大部分地产商的多元化并未见成效。

10月7日晚,恒大健康发布公告称,贾跃亭半年耗尽恒大注资的8亿美元,又向恒大提出再提前支付7亿美元的要求,并在未达目的后提出仲裁,要求剥夺恒大融资同意权,撕毁所有合作协议。

此前,恒大法拉第未来智能汽车(中国)集团(下称“恒大FF”)在广州恒大中心正式揭牌。其法定代表人就是恒大高科技集团副总裁、恒大健康副董事长彭建军。而恒大FF将全面负责法拉第未来在中国的技术研发及所有生产经营管理。这意味着恒大已将新能源车业务纳入自己的发展体系,FF已成为恒大转型的重要部分。

从目前情况看,恒大的汽车梦并不乐观。不只是恒大,几乎TOP20的地产商都不是纯地产开发业务,多元化成为地产商必经又艰难之路。

多元化探索

几年前,万科、恒大等龙头房企就率先开启了多元化的发展布局,而到了2018年,房企进军多元产业的步伐日渐加速。

今年3月,融创对外发布“桃源+”战略,将逐步向文化、娱乐、旅游、体育、休闲、教育、健康、养老等服务和运营领域延伸。4月,恒大宣布将向高科技领域投入1000亿元、绿地宣布投资3亿元布局人工智能。5月,正荣集团旗下产业发展集团也公开亮相,多元产业发展成为众多主流房企一致选择。

融创中国董事长孙宏斌在中期业绩会上曾表示,融创投资的文娱、旅游,实际上就是“诗和远方”。在居民收入不断提高的基础上,基础住房已经不再短缺。文化、教育、旅游等精神消费成为人民的新追求,也塑造了新的市场机会。

绿地在地产主业之外,还在基建、消费、金融领域进行了全面布局,进而实现了以地产为主业的多元产业发展之路。

其中,绿地在基建领域上半年合计实现经营收入773亿元,同比增长45%。同时,上半年累计新签合同金额1550亿元,同比增长75%。在金融领域,上半年实现利润总额15.5亿元。而在消费领域,酒店、精品超市均有所布局。

“正荣产业要成为正荣集团第二个核心增长极,并利用3~5年的时间在规模和效益上能够比肩正荣地产。”正荣集团董事、正荣产业董事长林朝阳告诉第一财经记者。

按照规划,正荣产业包括教育、医疗健康、消费升级、品质人居、文化旅游、颐养康复、智慧城市七大城市运营产业集群;特色小镇、文化旅游、区域开发、城市更新四大开发模型;园区运营、教育运营、商业运营、文旅运营、社区运营五大运营服务。通过搭建产业平台,整合各方资源,有可能是控股,也有可能是参股。这样能快速把蛋糕做大,更多参与者可以分享这样的收益。

克而瑞认为,从房企多元业务布局类型上看,一方面房企业务方向趋同,在很多产业方面具有一致性,商业、金融、旅游、教育、养老,这些能与住宅开发形成协同效应的产业几乎成为房企标配,其整个多元化产业围绕住宅产业进行开发,也降低了多元化的风险和偏差。

不过,纵然各家房企均在进行多元化实践,但是目前的效果依旧待检验。

成效待检验

第一财经记者注意到,自2010年开始,就有房企开始提出多元化转型。但由于部分转型与主业差异太大,并没有太过成功的典型,随后,大多转型的房企又将精力投入到地产开发之上。

2017年8月,金科地产(000656.SZ)发布公告称,自8月5日刊登了《关于从新能源产业基金退伙的公告》后,按照约定新能源产业基金所有者权407043101.52元,将按出资比例分别返还退伙人,截止到2017年8月8日,公司子公司重庆骏御和金科新能源已分别全额收到上述款项。成立仅仅两年,金科地产就宣布退出新能源产业基金。

2014年,金科地产的战略是要进行多元化转型,并提出了“新地产+新能源”战略,能源产业5年要达到500亿规模。

从金科地产2016年的年报中可见,新能源资产总额26亿元、净资产9亿元,2016年营业收入为1.4亿元,同比增长15.4%,推进项目只有1个。而这距离金科地产当时画下的500亿大饼相去太远。

2014年9月恒大还一度宣布要进军光伏产业,不仅与张家口政府签订900亿元光伏发电战略合作协议,还试图收购国藏集团(00559.HK)发展新能源,但这一计划最后无疾而终。

“多元化一定要和地产的上下游有关,否则很难形成规模和互补效应。”一位地产高管告诉记者。

目前看,很多房企也在通过围绕主业的多元化,希望寻找新的利润增长点。

早在2016年,碧桂园就进入产业地产。2016年4月,出资8500万元设立“清华大学碧桂园教育基金”,用于支持清华大学在建筑科学和大数据等领域科技成果落地转化,建设产城融合的科技小镇;2016年6月,与百富东方合作成立平台公司——碧桂园百富产城发展公司;8月至12月在惠州、东莞和河北三河获得5个产业地产项目,项目均定位为科技小镇,在碧桂园的规划中,深圳周边是碧桂园未来发展产业地产主场地,未来5年将投入1000亿元打造10座名为“科技小镇”的卫星城市;2017年入股中集产城,并成为其第二大股东。

金地集团(8.750, 0.00, 0.00%)高级副总裁徐家俊告诉记者:“金地的园区运营均是100%自持,现金流回正的周期相比住宅更长,投资回报率也没有住宅开发高,但是这是一个长期的稳定现金流,目前是一个蓝海市场,因此金地选择战略性进入。”

克而瑞认为,当前房企产业发展更多是围绕对地产的内容提升,使地产获得更高溢价、更加可持续,长期看,产业运营本身的利润要求、长期持有的融资通路,都需要实质的运营支撑,如果对产业的追求仅仅是看重产业在拿地上的筹码,注定还是失败。

比如,许多地产公司都涉足教育产业,但是这个产业的投资回报周期极长。多数已小成气候的房企旗下的教育品牌都已运营十几年,如碧桂园、万科都是90年代开始涉足教育领域。由于投入周期长,需要较强财力支持。以K12为例,建设成本在3000~9000元/平方米,占比15%~20%,教师工资占比40%~60%,位于浙江某项目55万平方米,投资30亿,财务成本3亿~5亿,投资回报率只有4%,回报周期22~25年。

同时,教育产业异地复制扩张慢。品牌区域化是教育领域内的一大特点。几家以K12教育为主的上市教育集团,基本为区域型公司,在各自的区域内有很高的知名度和市场占有率,但向外地扩张均有一定难度。

而开发商多元化的另外一个产业健康医疗,同样面临上述难点。同时,产业版图大不一定就天然占据先机,在所有产业资源消化的当下,运营得当才是真的竞争力。

亿翰智库一份报告指出,在房地产行业进入资源主导的大周期阶段,无论是开发商、制造业还是金融资本,进入产业地产行业的目的无外乎将优质资源纳入囊中,以谋求自身可持续发展,产业地产势必成为各类资本抢占行业话语权的最佳载体。不过,目前地产商依旧面临无法盈利情况,多元化之路是否成功,还需要更多时间去检验。

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物管业绩普遍增长

由于与传统业务关联度较高,专注后居住阶段服务的物管业务,是房企最早布局的领域之一。从上半年的业绩来看,这部分业务的增长相对较好。

中海旗下的中海物业于2015年10月在香港联交所上市,是较早分拆上市的物业公司之一。今年上半年,中海物业实现收入13.08亿港元,同比增长4.1%;毛利润为3.94亿港元,增长27.1%。

同期毛利率为30.4%,其中物业服务板块的毛利率由去年同期的22.0%提高至28.0%,增值服务板块毛利率则由52.7%提高至55.8%。

远洋集团旗下的物业服务板块远洋亿家在新三板上市。根据远洋集团财报,上半年远洋亿家为集团带来营业收入约人民币5.8亿元,同比增长17%;实现净利润约人民币8900万元,同比增长84%。

一些并未做出分拆的公司,也录得该项业务的大幅增长。

上半年,金科的“社区服务”业务进驻城市已达85个,在管项目超过400个。期内该项业务实现营业收入4.53亿元,同比增长约54%。同期,禹洲地产旗下的物业管理服务公司录得物业管理费收入为人民币1.17亿元,同比增长90.89%。

上述业绩可被视为物管业绩的缩影。由于潜在市场巨大、利润率高,不少房企将物业管理业务作为发展重点并提前布局。较早布局的房企,如今都已实现规模化运营。

“经过最初的探索后,一些企业的物管业务已经尝到规模化布局的‘甜头’。”某券商人士向媒体表示,规模不仅是物管业务盈利的基本保证,同时也是未来实施并购重组、发力衍生业务的必要因素。

中信建投一份报告称,2014年到2016年是社区O2O市场的探索期。从2017年开始,该市场进入启动阶段,市场优胜劣汰,社区物业的价值将得以完全体现。2020年以后,市场将逐步进入高速发展期和应用成熟期,社区物业与房产、家装、金融的协同价值越来越显着。且大数据、社区金融等的发展,将使得社区物业市场更加成熟。

但从目前来看,除彩生活等个别企业外,物管业务对母公司的业绩贡献并不高。如上半年远洋亿家的收入占集团总收入比重不足3%,净利润占比也仅为3.3%;金科、禹洲物管业务的营收占比则在4.3%和1.6%。

“风口业务”尚需时间

房企另一项传统的多元化领域为商业,主要分为销售型和投资型。在度过粗放式的散售阶段后,如今房企对商业物业的操作主要表现为投资型,即以持有和运营为主,谋求租金和管理费收入。

出于政策和市场的双重原因,近年来,越来越多房企将商业运营的模式延伸到住宅、工业、文旅及综合体等业态,在业绩报表中多将其统称为投资型物业。其中,长租公寓、特色小镇和联合办公的运营成为新热点。

今年上半年,房企投资型物业的业绩普遍向好。华润置地的投资型物业租金收入为40亿港元,同比增长13.2%;龙湖的租金收入为人民币11.4亿元,同比增长28.8%;新城控股12家吾悦广场实现租金及管理费收入3.44亿元。

企业将原因主要归结为写字楼、商品等物业出租率提升,以及租金水平提高。但除华润、北辰等少数企业外,房企投资型物业的收入和利润占比普遍不高。

此外,房企投资型物业的业绩,主要来自于商铺、写字楼、酒店等传统商业地产领域。长租公寓、共享办公、特色小镇等新兴“风口业务”尚未形成实质性业绩贡献。

公告显示,今年上半年,龙湖长租公寓产品冠寓的租金收入,仅占投资型物业租金总收入的0.3%,也即约300多万元。截至今年7月,冠寓仅进入7个城市,运营了10个项目。

在共享办公领域,SOHO中国并未公布其相应产品SOHO3Q的业绩。有分析人士指出,由于该类产品所占比重较低,预计其租金贡献微不足道。

特色小镇也面临类似问题。奥园的管理层在业绩会上大谈特色小镇,并称拟将文旅地产分拆上市。但其现有的特色小镇产品均处于前期运作及开发阶段,根据管理层的表态,最快也要在今年下半年形成业绩。

上海易居研究院智库中心总监严跃进认为,与传统转型方向相比,上述“风口业务”起步较晚,投资回报周期相对较长,且部分产品(如特色小镇)的盈利模式尚不清晰,因此难以在短期内形成收入。即便以轻资产形式运作,但因运营中的专业性强,要形成稳定的业绩贡献也需要时间。

多元化尚未迎来“收获期”

房企进行多元化尝试已成风气,除前述方向外,还包括养老、医疗、物流、文旅、体育、金融、消费等领域。其中有些领域能够与传统地产业务产生协同效应;有些则并无明显关联,如金科涉足的风电、光伏等新能源领域。

企业布局多元化的契机也不相同。既有主动落子,也有被动调整,还有机缘巧合下的顺势布局。2015年8月,蓝光发展借壳迪康药业上市,之后便利用后者的壳资源,涉足生物医药领域。

“房企实施多元化的目的各有不同,但大致可以分为三类:助力主营业务;培育新的增长点;形成协同效应,共同发展。”北京某房企人士向记者表示,即使布局同一领域,也可能有不同目的。如金融,既可以作为新的增长点,又能够为房地产业务融资提供便利。

该人士表示,如果目的是“助力主营业务”,就不能以业绩的好坏来判断多元化成功与否。相反,如果作为新的业务增长点,则需要看经营业绩是否达到预期。

根据公告,在新能源方面,金科上半年完成上网发电1.8亿度,同比增长约22%;实现发电收入约7365万元,同比增长约14%。虽然业绩有所增长,但考虑到“在新能源领域再造一个金科”的目标,这一业绩并不能令人满意。

事实上,综合已经发布中报的房企,除华夏幸福等极少数企业外,无论在业绩占比还是利润贡献上,非房地产业务鲜有挑大梁者。受访者普遍指出,“多元化”的逻辑虽然清晰,真正操作起来却非易事。

上述房企人士指出,10年前,时任万科集团董事长的王石还曾公开表态“万科只做住宅”。这也侧面反映出,大部分企业实施多元化布局的时间较晚。从时间周期上看,大部分业务并未迎来真正的收获期。

与此同时,多元化业务对企业的要求较高。严跃进表示,从开发商到运营商的角色转变,是很多房企转型过程中的必经阶段。这要求企业有战略规划、人才储备、资金投入、项目累积等,并非一蹴而就。

此外还需考虑到资本市场的要求。有些多元化业务虽然利润率较高,但投资回报周期长,除非大规模布局,否则短期内很难产生足够的营收规模,亦难以在资本市场收获较好的估值和评级。如特色小镇目前并无成熟的盈利模式;长租公寓的运营难度之大被业界公认,且利润率相对不高。

大部分受访者认为,从长远来看,增量房地产市场的红利正逐渐减退,多元化布局仍将是企业转型的大趋势。对于较早布局的多元化业务,其业绩将在未来数年得到检验;近几年布局的多元化领域,则需要更长时间来考量。

房掌柜整理来自第一财经日报、腾讯网)


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责任编辑:黄子欣

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