房企进军多元产业的步伐日渐加速 战略成效有待检验

房地产进入下半场后，大地产商都意识到规模将出现上限瓶颈，选择多元化发展成为趋势。不过，从目前情况看，大部分地产商的多元化并未见成效。

10月7日晚，恒大健康发布公告称，贾跃亭半年耗尽恒大注资的8亿美元，又向恒大提出再提前支付7亿美元的要求，并在未达目的后提出仲裁，要求剥夺恒大融资同意权，撕毁所有合作协议。

此前，恒大法拉第未来智能汽车(中国)集团(下称“恒大FF”)在广州恒大中心正式揭牌。其法定代表人就是恒大高科技集团副总裁、恒大健康副董事长彭建军。而恒大FF将全面负责法拉第未来在中国的技术研发及所有生产经营管理。这意味着恒大已将新能源车业务纳入自己的发展体系，FF已成为恒大转型的重要部分。

从目前情况看，恒大的汽车梦并不乐观。不只是恒大，几乎TOP20的地产商都不是纯地产开发业务，多元化成为地产商必经又艰难之路。

多元化探索

几年前，万科、恒大等龙头房企就率先开启了多元化的发展布局，而到了2018年，房企进军多元产业的步伐日渐加速。

今年3月，融创对外发布“桃源+”战略，将逐步向文化、娱乐、旅游、体育、休闲、教育、健康、养老等服务和运营领域延伸。4月，恒大宣布将向高科技领域投入1000亿元、绿地宣布投资3亿元布局人工智能。5月，正荣集团旗下产业发展集团也公开亮相，多元产业发展成为众多主流房企一致选择。

融创中国董事长孙宏斌在中期业绩会上曾表示，融创投资的文娱、旅游，实际上就是“诗和远方”。在居民收入不断提高的基础上，基础住房已经不再短缺。文化、教育、旅游等精神消费成为人民的新追求，也塑造了新的市场机会。

绿地在地产主业之外，还在基建、消费、金融领域进行了全面布局，进而实现了以地产为主业的多元产业发展之路。

其中，绿地在基建领域上半年合计实现经营收入773亿元，同比增长45%。同时，上半年累计新签合同金额1550亿元，同比增长75%。在金融领域，上半年实现利润总额15.5亿元。而在消费领域，酒店、精品超市均有所布局。

“正荣产业要成为正荣集团第二个核心增长极，并利用3~5年的时间在规模和效益上能够比肩正荣地产。”正荣集团董事、正荣产业董事长林朝阳告诉第一财经记者。

按照规划，正荣产业包括教育、医疗健康、消费升级、品质人居、文化旅游、颐养康复、智慧城市七大城市运营产业集群;特色小镇、文化旅游、区域开发、城市更新四大开发模型;园区运营、教育运营、商业运营、文旅运营、社区运营五大运营服务。通过搭建产业平台，整合各方资源，有可能是控股，也有可能是参股。这样能快速把蛋糕做大，更多参与者可以分享这样的收益。

克而瑞认为，从房企多元业务布局类型上看，一方面房企业务方向趋同，在很多产业方面具有一致性，商业、金融、旅游、教育、养老，这些能与住宅开发形成协同效应的产业几乎成为房企标配，其整个多元化产业围绕住宅产业进行开发，也降低了多元化的风险和偏差。

不过，纵然各家房企均在进行多元化实践，但是目前的效果依旧待检验。

成效待检验

第一财经记者注意到，自2010年开始，就有房企开始提出多元化转型。但由于部分转型与主业差异太大，并没有太过成功的典型，随后，大多转型的房企又将精力投入到地产开发之上。

2017年8月，金科地产(000656.SZ)发布公告称，自8月5日刊登了《关于从新能源产业基金退伙的公告》后，按照约定新能源产业基金所有者权407043101.52元，将按出资比例分别返还退伙人，截止到2017年8月8日，公司子公司重庆骏御和金科新能源已分别全额收到上述款项。成立仅仅两年，金科地产就宣布退出新能源产业基金。

2014年，金科地产的战略是要进行多元化转型，并提出了“新地产+新能源”战略，能源产业5年要达到500亿规模。

从金科地产2016年的年报中可见，新能源资产总额26亿元、净资产9亿元，2016年营业收入为1.4亿元，同比增长15.4%，推进项目只有1个。而这距离金科地产当时画下的500亿大饼相去太远。

2014年9月恒大还一度宣布要进军光伏产业，不仅与张家口政府签订900亿元光伏发电战略合作协议，还试图收购国藏集团(00559.HK)发展新能源，但这一计划最后无疾而终。

“多元化一定要和地产的上下游有关，否则很难形成规模和互补效应。”一位地产高管告诉记者。

目前看，很多房企也在通过围绕主业的多元化，希望寻找新的利润增长点。

早在2016年，碧桂园就进入产业地产。2016年4月，出资8500万元设立“清华大学碧桂园教育基金”，用于支持清华大学在建筑科学和大数据等领域科技成果落地转化，建设产城融合的科技小镇;2016年6月，与百富东方合作成立平台公司——碧桂园百富产城发展公司;8月至12月在惠州、东莞和河北三河获得5个产业地产项目，项目均定位为科技小镇，在碧桂园的规划中，深圳周边是碧桂园未来发展产业地产主场地，未来5年将投入1000亿元打造10座名为“科技小镇”的卫星城市;2017年入股中集产城，并成为其第二大股东。

金地集团(8.750, 0.00, 0.00%)高级副总裁徐家俊告诉记者：“金地的园区运营均是100%自持，现金流回正的周期相比住宅更长，投资回报率也没有住宅开发高，但是这是一个长期的稳定现金流，目前是一个蓝海市场，因此金地选择战略性进入。”

克而瑞认为，当前房企产业发展更多是围绕对地产的内容提升，使地产获得更高溢价、更加可持续，长期看，产业运营本身的利润要求、长期持有的融资通路，都需要实质的运营支撑，如果对产业的追求仅仅是看重产业在拿地上的筹码，注定还是失败。

比如，许多地产公司都涉足教育产业，但是这个产业的投资回报周期极长。多数已小成气候的房企旗下的教育品牌都已运营十几年，如碧桂园、万科都是90年代开始涉足教育领域。由于投入周期长，需要较强财力支持。以K12为例，建设成本在3000~9000元/平方米，占比15%~20%，教师工资占比40%~60%，位于浙江某项目55万平方米，投资30亿，财务成本3亿~5亿，投资回报率只有4%，回报周期22~25年。

同时，教育产业异地复制扩张慢。品牌区域化是教育领域内的一大特点。几家以K12教育为主的上市教育集团，基本为区域型公司，在各自的区域内有很高的知名度和市场占有率，但向外地扩张均有一定难度。

而开发商多元化的另外一个产业健康医疗，同样面临上述难点。同时，产业版图大不一定就天然占据先机，在所有产业资源消化的当下，运营得当才是真的竞争力。

亿翰智库一份报告指出，在房地产行业进入资源主导的大周期阶段，无论是开发商、制造业还是金融资本，进入产业地产行业的目的无外乎将优质资源纳入囊中，以谋求自身可持续发展，产业地产势必成为各类资本抢占行业话语权的最佳载体。不过，目前地产商依旧面临无法盈利情况，多元化之路是否成功，还需要更多时间去检验。

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物管业绩普遍增长

由于与传统业务关联度较高，专注后居住阶段服务的物管业务，是房企最早布局的领域之一。从上半年的业绩来看，这部分业务的增长相对较好。

中海旗下的中海物业于2015年10月在香港联交所上市，是较早分拆上市的物业公司之一。今年上半年，中海物业实现收入13.08亿港元，同比增长4.1%;毛利润为3.94亿港元，增长27.1%。

同期毛利率为30.4%，其中物业服务板块的毛利率由去年同期的22.0%提高至28.0%，增值服务板块毛利率则由52.7%提高至55.8%。

远洋集团旗下的物业服务板块远洋亿家在新三板上市。根据远洋集团财报，上半年远洋亿家为集团带来营业收入约人民币5.8亿元，同比增长17%;实现净利润约人民币8900万元，同比增长84%。

一些并未做出分拆的公司，也录得该项业务的大幅增长。

上半年，金科的“社区服务”业务进驻城市已达85个，在管项目超过400个。期内该项业务实现营业收入4.53亿元，同比增长约54%。同期，禹洲地产旗下的物业管理服务公司录得物业管理费收入为人民币1.17亿元，同比增长90.89%。

上述业绩可被视为物管业绩的缩影。由于潜在市场巨大、利润率高，不少房企将物业管理业务作为发展重点并提前布局。较早布局的房企，如今都已实现规模化运营。

“经过最初的探索后，一些企业的物管业务已经尝到规模化布局的‘甜头’。”某券商人士向媒体表示，规模不仅是物管业务盈利的基本保证，同时也是未来实施并购重组、发力衍生业务的必要因素。

中信建投一份报告称，2014年到2016年是社区O2O市场的探索期。从2017年开始，该市场进入启动阶段，市场优胜劣汰，社区物业的价值将得以完全体现。2020年以后，市场将逐步进入高速发展期和应用成熟期，社区物业与房产、家装、金融的协同价值越来越显着。且大数据、社区金融等的发展，将使得社区物业市场更加成熟。

但从目前来看，除彩生活等个别企业外，物管业务对母公司的业绩贡献并不高。如上半年远洋亿家的收入占集团总收入比重不足3%，净利润占比也仅为3.3%;金科、禹洲物管业务的营收占比则在4.3%和1.6%。

“风口业务”尚需时间

房企另一项传统的多元化领域为商业，主要分为销售型和投资型。在度过粗放式的散售阶段后，如今房企对商业物业的操作主要表现为投资型，即以持有和运营为主，谋求租金和管理费收入。

出于政策和市场的双重原因，近年来，越来越多房企将商业运营的模式延伸到住宅、工业、文旅及综合体等业态，在业绩报表中多将其统称为投资型物业。其中，长租公寓、特色小镇和联合办公的运营成为新热点。

今年上半年，房企投资型物业的业绩普遍向好。华润置地的投资型物业租金收入为40亿港元，同比增长13.2%;龙湖的租金收入为人民币11.4亿元，同比增长28.8%;新城控股12家吾悦广场实现租金及管理费收入3.44亿元。

企业将原因主要归结为写字楼、商品等物业出租率提升，以及租金水平提高。但除华润、北辰等少数企业外，房企投资型物业的收入和利润占比普遍不高。

此外，房企投资型物业的业绩，主要来自于商铺、写字楼、酒店等传统商业地产领域。长租公寓、共享办公、特色小镇等新兴“风口业务”尚未形成实质性业绩贡献。

公告显示，今年上半年，龙湖长租公寓产品冠寓的租金收入，仅占投资型物业租金总收入的0.3%，也即约300多万元。截至今年7月，冠寓仅进入7个城市，运营了10个项目。

在共享办公领域，SOHO中国并未公布其相应产品SOHO3Q的业绩。有分析人士指出，由于该类产品所占比重较低，预计其租金贡献微不足道。

特色小镇也面临类似问题。奥园的管理层在业绩会上大谈特色小镇，并称拟将文旅地产分拆上市。但其现有的特色小镇产品均处于前期运作及开发阶段，根据管理层的表态，最快也要在今年下半年形成业绩。

上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，与传统转型方向相比，上述“风口业务”起步较晚，投资回报周期相对较长，且部分产品(如特色小镇)的盈利模式尚不清晰，因此难以在短期内形成收入。即便以轻资产形式运作，但因运营中的专业性强，要形成稳定的业绩贡献也需要时间。

多元化尚未迎来“收获期”

房企进行多元化尝试已成风气，除前述方向外，还包括养老、医疗、物流、文旅、体育、金融、消费等领域。其中有些领域能够与传统地产业务产生协同效应;有些则并无明显关联，如金科涉足的风电、光伏等新能源领域。

企业布局多元化的契机也不相同。既有主动落子，也有被动调整，还有机缘巧合下的顺势布局。2015年8月，蓝光发展借壳迪康药业上市，之后便利用后者的壳资源，涉足生物医药领域。

“房企实施多元化的目的各有不同，但大致可以分为三类：助力主营业务;培育新的增长点;形成协同效应，共同发展。”北京某房企人士向记者表示，即使布局同一领域，也可能有不同目的。如金融，既可以作为新的增长点，又能够为房地产业务融资提供便利。

该人士表示，如果目的是“助力主营业务”，就不能以业绩的好坏来判断多元化成功与否。相反，如果作为新的业务增长点，则需要看经营业绩是否达到预期。

根据公告，在新能源方面，金科上半年完成上网发电1.8亿度，同比增长约22%;实现发电收入约7365万元，同比增长约14%。虽然业绩有所增长，但考虑到“在新能源领域再造一个金科”的目标，这一业绩并不能令人满意。

事实上，综合已经发布中报的房企，除华夏幸福等极少数企业外，无论在业绩占比还是利润贡献上，非房地产业务鲜有挑大梁者。受访者普遍指出，“多元化”的逻辑虽然清晰，真正操作起来却非易事。

上述房企人士指出，10年前，时任万科集团董事长的王石还曾公开表态“万科只做住宅”。这也侧面反映出，大部分企业实施多元化布局的时间较晚。从时间周期上看，大部分业务并未迎来真正的收获期。

与此同时，多元化业务对企业的要求较高。严跃进表示，从开发商到运营商的角色转变，是很多房企转型过程中的必经阶段。这要求企业有战略规划、人才储备、资金投入、项目累积等，并非一蹴而就。

此外还需考虑到资本市场的要求。有些多元化业务虽然利润率较高，但投资回报周期长，除非大规模布局，否则短期内很难产生足够的营收规模，亦难以在资本市场收获较好的估值和评级。如特色小镇目前并无成熟的盈利模式;长租公寓的运营难度之大被业界公认，且利润率相对不高。

大部分受访者认为，从长远来看，增量房地产市场的红利正逐渐减退，多元化布局仍将是企业转型的大趋势。对于较早布局的多元化业务，其业绩将在未来数年得到检验;近几年布局的多元化领域，则需要更长时间来考量。

（房掌柜整理来自第一财经日报、腾讯网）