成都仓储物流需求活跃 空置率近5年来首次跌破10%

公司世邦魏理仕(CBRE)10日在蓉发布《2018年第三季度成都房地产市场回顾与展望》报告。研究报告显示：金融去杠杆和P2P整顿致小波退租潮;写字楼市场“2+1”格局深化，各级市场呈差异化表现;二级租赁市场持续扩张，公寓及工业写字楼开始受关注。

　　2018年 10月9日，成都— 世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)今日在蓉发布《2018年第三季度成都房地产市场回顾与展望》报告。研究报告显示：金融去杠杆和P2P整顿致小波退租潮;写字楼市场“2+1”格局深化，各级市场呈差异化表现;二级租赁市场持续扩张，公寓及工业写字楼开始受关注。

　　零售需求活跃，三级商圈迈入升级新阶段，“一站式”招商运营新思维助力项目焕新;回暖走势令开发商信心提振并通过拿地自建和品牌输出加持成都市场，聚焦近郊商圈。

　　仓储物流需求活跃，空置率近5年来首次跌破10%，随着基础设施建设的加速推进及产业的持续导入，龙泉园区表现抢眼，租金领涨全市。

　　优质写字楼市场：“去杠杆”+“P2P整顿”致小波退租潮，市场“2+1”格局深化

　　第三季度，成都优质写字楼新增供应7.6万平方米，其中天府新区迎来首个甲级写字楼蓝润置地广场的交付，推动全市甲写总存量增至317万平方米。

　　办公需求较上季度有所回落，净吸纳量仅录得12.4万平方米，环比大幅下降69.5%，同比亦下降36.0%。其中，甲级写字楼净吸纳量仅录得4.1万平方米，环比下降83.8%，创近三年新低。究其原因，其一，近期国内金融监管去杠杆加大力度，并清理整顿民间、网络金融借贷企业，导致小波非传统金融类租户的退租潮;其二，企业搬迁至自用型总部大楼冲击写字楼租赁市场，市场录得大面积退租案例;此外，自去年起快速扩张的联合办公等第三方办公运营对办公需求的提前透支亦给季内需求增长造成一定影响。统计层面，非传统金融为季内退租的首要来源，占总退租面积的30.8%，而P2P占比该类退租的超八成。

　　鉴于此，全市写字楼平均空置率环比仅小幅下跌0.6个百分点，至季末报25.8%。然而，上半年的市场热度余温犹存，部分业主继续小幅回调租金。截至季末，全市优质写字楼平均租金报83.7元每平方米每月，环比上涨1.5%;甲级写字楼平均租金环比上涨1.6%至101.7元每平方米每月，近3年来首次破百。按总成交面积计，房地产、非传统金融、科技新媒体(TMT)分列前三。其中，房地产季内总成交面积攀升主要是由某房地产企业搬迁所导致，但净吸纳量统计口径实则有所回落，反映出处于调整转型期的地产行业的整体办公需求面临下滑的风险;其次，以个人信贷，投融类为代表的中小微金融企业表现活跃，使非传统金融业的贡献率达12.1%;第三，依托软件园、科技孵化器等载体以及政府的持续培育，成都TMT行业维持高速发展势头，季内贡献率为11.9%。

　　值得关注的是，在非传统金融类租户退租潮和企业跨区域流动加速的双重影响之下，本季度三环内市区、高新南区及天府新区市场表现分化明显，写字楼市场“2+1”格局进一步深化。在三环内市区，东大街受退租潮波及净吸纳量录得负值;伴随产业导入、人口沉淀加速，高新南区写字楼加速去化，净吸纳量占全市超七成;新区发展持续吸引企业落户，加之某房地产企业搬迁至域内自建大楼办公，推动天府新区净吸纳量占比攀升至17.8%。上述差异化表现亦折射出各级市场需求结构的差异性。

　　二级租赁市场方面，更多转租公司入局并积极扩大市场份额，其拓展范围已不再局限于甲、乙级写字楼，公寓及工业写字楼开始受到关注。据世邦魏理仕监测的二级租赁市场主要的16个转租公司所持有的整栋、整层及散租写字楼面积的数据显示，第三季度二级租赁市场新增供应即可转租面积为5.2万平方米，其中公寓及工业写字楼合计占比超两成，至此二级市场总存量即可转租总面积增至29.2万平方米。凭借小面积租赁单元、灵活的租赁策略及定制装修等优势，季内二级租赁市场需求较活跃，拉动整体转租率环比上涨6.9个百分点至季末的57.2%。租金方面，由于二级租赁市场的同质化竞争开始显现，加之季内超六成新增转租面积为乙级写字楼及其他类型办公物业，故一二级租赁市场的租金平均溢价率环比显著下跌，其中大源平均溢价率仍为最高—31.2%。

　　展望未来六个月，预计约有超40万平方米的项目入市。着眼需求端，成都新经济持续发力，带动企业及人口流入，支撑办公需求稳步增长。然在金融监管及法规进一步完善的背景下，短期内新经济企业的不稳定因素犹存。但长期来看，该类企业将会有更加成熟和质变的预期，通过新一轮的行业调整巩固办公需求根基。

　　世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示：“三季度，新经济调整导致小波退租潮，故成都写字楼市场净吸纳量环比大幅下降，其中甲级写字楼尤为明显。展望未来，外资租赁需求预计有所回升，TMT和以联合办公为代表的第三方办公运营将持续扩张。随着本季度天府新区首个甲级写字楼的交付，成都写字楼市场‘2个核心区域+1个增长极’的市场格局将进一步深化。”

　　零售物业市场：“升级”和“调整”为主旋律，“一站式”招商运营新思维助力项目焕新

　　第三季度，成都零售物业市场未录得新增供应。就需求端和运营端来看，市场仍保持活跃的态势。统计层面，全市零售物业市场空置率环比下跌1.2个百分点，报6.4%。次级商圈前期调整获积极市场反馈，租金领涨各级商圈，拉动全市购物中心首层平均租金环比微涨0.1%，报376.5元每月每平方米。

　　国际品牌继续加持成都市场，季内录得Mr & Mrs Italy和Alange & Sohne成都首店进驻国际金融中心，Isabel Marant西南地区首店、美国潮牌Beentrill中国首店、Dior Beauty全球旗舰店、Bose全国第三家体验店进驻远洋太古里，西南首家乐高授权专卖店亮相成都万象城等。同期，网红茶饮品牌及新零售超市持续在蓉扩张，季内录得奈雪の茶进驻大悦城、鹿角巷首进成都并新设三家店铺、京东旗下生鲜超市7 Fresh成都首店落户华阳戛纳湾广场等。此外，季内亦录得拥有野生动物的大型博物馆类体验业态首进购物中心，7，000平方米的拾野自然博物馆进驻339购物中心即为一例。

　　成都零售物业市场三级商圈迈入升级新阶段，其中核心及次级商圈季内调整积极且调整模式及维度愈加多元化、精细化。在核心商圈，运营商打破传统单一思路、单渠道输入的商业运营模式，融合顾问、招商及营销，组建从点到面的交互新空间，进而置换人气实现项目焕新，凸显新一轮调整周期中“一站式”招商运营新思维。季内仁恒置地广场B区重塑年轻、潮流化的新定位，再令招商及营销两相结合，引入潮流IP活动—陈冠希《音即是术 一只猴子》艺术展，为后期该区域的全新定位及品牌升级进行预热即为一例。而在次级商圈，调整模式主要有两类，其一，部分运营商将大面积店铺退租后的空间进行精致化切割再重新招商，优化购物中心整体租户结构的同时，亦通过“大店换小店”增加坪效。本季度，锦华万达广场将原主力店国美电器退租后的一楼空间重装打造成室内街区“锦华里”，并引入包括Tommy Jeans西南首店在内的30余个全新零售品牌;世豪广场将首层原两个快时尚品牌店铺切割并置换成包括Armani Exchange、小米在内的10个全新零售品牌。其二，部分运营商对同楼层紧连的租户进行大面积的同品类迭代升级。本季度，环球中心四楼餐饮品牌大规模提档升级，调整面积占比超30%，新进品牌包括绿茶、烤匠、泰香米等，显著提升菜系组合丰富度;而在来福士广场的B2楼层，数个烘培店、饮品店品牌亦作同品类更迭。

　　值得注意的是，在蓉作调整升级的不仅是购物中心，诸多品牌亦在升级变革。一方面品牌不断创新推出副线品牌以迎合不断细分的消费需求;另一方面新兴品牌积极升级并完善其产品内容。本季度，晨光文具旗下文创新品牌九木杂物社在蓉新设三家门店;言几又书店再推新子品牌“方寸店”进驻龙湖北城天街;全民K歌、唱吧等K歌软件在蓉以迷你KTV盒子亮相后，其开始承租购物中心既有店铺，通过更充裕的空间来完善其产品内容，录得唱吧麦颂KTV于龙湖金楠天街、龙湖时代天街相继设店。

　　展望2018年四季度，成都零售物业市场还将迎来逾36万平方米的新增供应，仁和新城、龙湖西宸天街以及龙泉驿万达广场有望开业。新项目均落于非核心商圈，其“首店”和“能级店”品牌资源将成为区域市场竞争新亮点。备受关注的是，回暖走势令开发商信心提振并通过拿地自建和品牌输出继续加持成都市场，而开发热点则聚焦近郊商圈，如大丰龙湖天街项目、郫都凯德广场乐视界、龙泉驿世茂广场及王府井百货天府新区店等。随着近郊商圈的不断成熟和轨道交通的逐步完善，成都零售物业市场三级商圈未来或将迎竞争新格局。

　　世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|商业部主管江南表示：“核心商圈已发展成熟，租金成本高且可租赁面积逐步倾向饱和，故部分首进品牌或面积需求较大的体验类品牌将流向次级商圈，为该商圈升级带来更多机会。就调整而言，运营商应不再局限于传统“填空”思维，需根据市场趋势重新整体包装，做到定位、品牌、活动的“一站式”焕新。着眼需求端，餐饮业态将持续扩张，且品类亦将愈发精细化。”

　　仓储物流市场：租赁需求活跃，空置率近5年来首次跌破10%

　　第三季度，成都仓储物流市场录得丰树空港双流交付，为市场带来逾2万平方米的新增供应。季内仓储物流市场需求活跃，净吸纳量录得6.1万平方米，推动市场空置率环比下跌1.3个百分点，报9.9%，该数据创下近5年来市场空置率新低且首次跌破10%。相应地，受活跃需求带动，仓储物流租金继续回调。至季末，全市仓储物流市场平均租金环比上涨0.2%，报25.1元每月每平方米。

　　从需求端的角度分析，本季度租赁成交的租户类型丰富且成交面积相对较大，市场持续录得电商、制造业及第三方物流企业的成交案例。值得注意的是，季内电商需求的稳步增长折射出成都作为中西部地区物流枢纽的重要职能。因此，尽管部分电商及相关企业相继拿地建仓，但强劲的需求仍将促使其在未来采用自建仓和租赁其他高标仓两种方式并行的仓储策略。

　　分区域来看，季内龙泉驿区域市场表现尤为抢眼，为市场去化的主要来源地，空置率环比下跌3.8个百分点;租金亦领涨全市，环比上涨0.5%，至季末报24.9元每月每平方米。随着保税区、天府国际机场等基础设施的建设加速，以及产业的持续导入，未来龙泉驿有望带动成都仓储物流市场发展格局的重塑。

　　预计四季度将会迎来13.7万平方米的新增供应，且超六成新增供应皆位于核心区域。受电商自建库影响，成都仓储物流市场将进入短暂的调整期，但整体市场预计仍将保持平稳。

　　世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|工业部主管尤鹏伟表示：“龙泉区域近五年来空置率首次跌破10%是本季最值得关注的动态。在‘东进’的城市发展驱动下，龙泉及天府新区新兴版块未来的区域价值将愈发凸显。凭借双机场、成渝经济带门户、制造业集聚地、兼容城市配送职能等优势，该区域标准仓储适宜的需求类型广泛。同时值得关注的是，位于成都西南方向的双流和新津区域，受新增供应和电商自建库投放市场的影响，未来或将面临较大的去化压力。”

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　　9月3日，以物流单元循环系统加物联网传感器技术，为客户解决供应链环节中痛点的供应链服务平台上海优链，在成都举办了一场以智慧供应链为主题的现场座谈会。上海优链与中国物流开展深度合作，将智能仓储项目落地成都。中国物流长沙、重庆、南京、常州、泉州等区域分公司均参与了此次会议，并共同打造智能化城市配送体系，构建城市配送物流网点。同时，中国物流股份有限公司成都分公司总经理高强也在打造仓储物流外包服务的标准化模版，并且邀请了国玺酒业，圣象地板，白家粉丝、华夏银行等客户共同参与。

　　当天上午，项目展示仓库为上海优链和中国物流共同打造的其中一个项目落地仓库--四川徽记食品股份有限公司，上海优链总经理詹敏瑟在会上向中国物流各区域分公司及其客户进行了智能仓储设备的演示与说明，并亮相了一系列面向不同仓储需求和应用场景研发的智慧供应链解决方案，满足企业在数字化时代对于存储效率、智能化以及灵活性的更高需求。当天现场演示的功能主要分为三部分，一是智能托盘的展示，上海优链在托盘上加装了智能定位模块，可协助客户在管理托盘资产的同时对产品出入库流量进行数据分析从而优化货位管理，提高产品分拣效率;二是智能笼车的展示，上海优链推出的智能笼车搭载了商品识别与交接模块，可协助客户解决商品的读取识别以及订单的确认，并且通过智能锁以及验证码开锁等功能帮助实现产品的无人交接，提高配送环节中各节点的交接效率;三是产品追溯模块的展示，通过产品各节点数据的收集与分析，例如产品的出入库数据、产品的分拣信息、产品的运输路径等等，可有效追溯产品的来源与流转过程，保障产品质量与安全。

　　当天下午的座谈会上，上海优链总经理詹敏瑟集中介绍了上海优链智能化物流单元的人性化设计、创新和智能化元素，詹敏瑟提出上海优链在面对不同行业和不同应用场景的需求时，能够提供多种物流单元+RFID+传感器的无缝体验以及安全、可靠、易于管理的供应链解决方案。另外，在与中国物流各区域分公司及其客户的热烈讨论中，詹敏瑟提到上海优链研发的智能化模块可应用于多种场景，例如上海优链开发应用的定位技术模块，可以对许多生产及物流行业的仓储物流中心做智能化的管理，除了物流单元，包括人员，叉车，手持机等等需要被监控管理的物品都可以应用;而商品自动读取感应与定位的综合模块，除了物流单元，也可以应用在不同的物流场景，协助客户解决商品的读取识别并与订单确认，甚至可以延伸到车辆厢体货物进出识别，同时上海优链也将会拓展市场到快运与零担物流行业。

　　中国物流长沙、重庆、南京、常州、泉州等区域分公司负责人也分别在会上根据各区域仓储的实际情况进行了需求说明，詹敏瑟表示上海优链会根据不同仓库的需求特点与中国物流共同进行智能化城市配送体系的打造，共享新型物联网技术实现创新功能，提高供应链整体效率与效益。

　　(房掌柜整理自凤凰网商业、界面 )