银十开局东莞房企促销抢客 四季度房价或持续回调

近日，记者走访东莞楼市了解到，即便处于传统的“金九银十”旺季，但购房者的观望情绪依然浓厚，业内人士表示，虽然楼市打折促销活动增加，但是购房者对打折促销已显现出疲态，难以被打动，预计第四季度开发商将增加优惠力度，房价或将持续平稳回调。

东莞中原战略研究中心对东莞市场上132个项目的监测显示，2018年国庆黄金周东莞住宅楼市来访量及认购量环比分别上升49%、20%，但来访转化率仅7.3%，国庆期间全市住宅成交273套。国庆期间东莞楼市表现相当平静，鲜见有楼盘大动作宣传，多数项目以暖场活动及特价房促销为主。

在调控持续从严，购房者观望情绪浓厚影响之下，开发商谨慎销售，推新项目减少，市场以消化库存为主，客户选择性少，来访转化率仍处低位。

超两成项目“零”成交

据东莞中原战略研究中心对目前东莞市场上132个项目监测显示，国庆期间，多项目推“特价房”促销，市场来访量大涨；在房企大促下，认购量环比上涨，但同比下滑。

监测显示，2018年国庆黄金周东莞住宅楼市来访总量环比上涨49%，同比上涨34%，来访量大于100批及200批项目涨幅明显。

总体来看，今年下半年以来客户观望情绪愈加浓厚，房企迫于年度业绩压力，不少项目借助国庆黄金周节点，推出特价房优惠，以提升项目来访量，刺激成交。

从认购量看，有17个项目认购量大于20套，环比大涨70%，其中公寓占近五成。由此可见，此次国庆特价房促销潮中，部分公寓产品降价幅度明显，取得不错成效。然而，与去年同期相比，单盘认购量高于10套和20套的项目环比同比均下滑11%，整体市场与去年相比仍显冷淡。

根据统计，客户来访转化率下滑2个百分点，超两成项目“零”成交。在大量项目“以价换量”促销下，来访量虽明显上涨，但来访转化率环比同比均下滑2个百分点。国庆期间“零”成交项目更是高达24%，多数项目去化不甚理想。

中心城区公寓促销效果较好

监测显示，国庆期间中心城区来访量占全市总量近四成，成交量占比超三成，公寓促销效果明显。水乡、滨海来访转化率较好，临深片区来访转化率垫底。

究其原因，一方面国庆期间中心城区有公寓产品入市，且有多个公寓项目开展特价促销；另一方面城区某项目于国庆期间开放营销中心并启动认筹，受城区长期供应偏紧且项目前期吹风价低于市场预期，市场关注度高。同时，因国庆前夕已有个别楼盘开展特价促销并取得不错效果，故国庆期间认购环比有所下滑。

从各片区来访转化情况看，水乡片区因国庆期间某楼盘特价促销带动整体认购量大幅上涨，滨海湾片区在粤港澳大湾区利好下，国庆前夕某全新盘入市获得较高关注度。

东南临深片区因前期房价上涨幅度较大，深圳客退潮后高房价已超出本地客户购买力，虽然国庆期间各类促销活动吸引了一定来访量，但转化率较低，认购量同比环比均下滑。

仅4项目开盘或加推新货

　　今年的十一长假楼市显然较往年同期平淡许多。瑞城搜·优房超统计数据显示，2017年十一长假期间东莞开盘及加推个数有16个，但是2018年十一长假却仅有4个。瑞城搜·优房超介绍，开发商在今年“金九银十”期间并没有太多的开盘、加推节点和动作，自9月份开始，品牌开发商基于业绩压力，热衷打折促销快速回笼资金，其他房企也纷纷加入促销队伍，不少项目促销力度较大，并没有专门集中在十一长假期间进行开盘促销。

　　东莞中原战略研究中心也介绍，一方面是长假众多人返乡过节，房企避开在长假期间开盘推货入市；另一方面，受到年度业绩压力影响，以及防止10月政策窗口期政府出台新政，9月部分房企已经抢跑市场；再者，目前东莞商业银行银根仍以收紧为主，房贷利率高企，客户购房压力巨大，观望情绪浓厚。房企入市谨慎，部分项目想通过十一长假的楼市表现观察市场，来制定更贴近市场的营销手段。

特价房成国庆促销主流

据东莞中原战略研究中心监测显示，国庆期间东莞有47个楼盘开展促销活动，其中30个项目推出特价房活动，个别项目优惠幅度高达3000元/平方米。

相比去年，今年国庆期间开发商促销力度明显加大，营销手段不再局限于送米送油。究其原因，特价项目以尾盘及高价项目为主，开发商为迅速去化，通过特价房等优惠活动，刺激置业客户的购房欲望；此外，部分房企为接下来入市项目造势，吸引客户的关注度，提升项目来访人气。

从促销效果看，不少项目成功吸引购房者眼球，成交相比前几周有所上升。部分公寓项目因促销力度大，同时叠加商业公寓不限购、不限贷、小户型、低总价的优势去化喜人。

监测显示，今年国庆期间，有56个项目开展暖场活动，以美食节、DIY、VR等小型活动居多。个别项目也于国庆开放营销中心、样板房、启动认筹等。受政策环境从严影响，整体市场较为平静。