房企卖地求生与兼并扩张并存 地产行业大洗牌或到来

导读

　　一边是降负债率，严控拿地规模、勒紧裤腰带过日子;一边是资金充沛，大举兼并扩张。在房地产周期下行的当下，房企越来越分化，最后演化出来的，将是一张新的行业版图。

　　潮水退去，才知道谁在裸泳。

　　在地产行业进入下行周期后，一些房企的风险已现。

　　10月9日，华夏幸福公告，与万科达成合作，转让5家项目公司部分股权，涉资约32.34亿。

　　这是在7月份引入平安成为第二大股东后，华夏幸福再次转让项目股权。

　　华夏幸福的资金链紧张可见一斑。反观资金充裕的万科，则开启收并购，逆周期操作。

　　值得关注的是，这是发生在两家十大房企之间的收购合作案，意味着行业大洗牌的开始;在2008年的市场调整中，也曾有恒大、绿城、龙湖等陷入危机。

　　克而瑞报告显示，2018年上半年，调控持续收紧、房企融资受限，偿债压力增加、杠杆加大，现金短债比和长短期债务比持续“恶化”。在这种境遇下，哪些房企面临较大风险，又有哪些房企可以逆势扩张?

　　两大龙头的收并购

　　今年以来，房企融资监管不断趋严，中小房企纷纷赴港融资，截至目前已有8家房企在港挂牌;大型房企也感受到了这股“寒意”。

　　2017年排名前十的大型房企中，排名第九的华夏幸福率先受到了冲击。2018年一开始，华夏幸福就采取了“抱团取暖”的方式，先后与东原集团、旭辉集团和阳光城签订战略合作协议。

　　华夏幸福是本轮调控第一个传出资金链紧张的大型开发商，4月，上交所向公司发出了“十八问”。

　　7月10日，华夏幸福突然公告，公司控股股东华夏控股向平安资管转让19.70%股份，转让价格为23.655元/股，转让价款共计137.7亿元。

　　转让完后，加上关联方此前就持有的0.18%股份，平安资管一共持有19.88%，成为华夏幸福第二大股东。

　　在华夏幸福的公告中，平安列了许多约束条件，双方还签订了“对赌协议”。华夏幸福承诺，在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则，华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。

　　而截至目前，华夏幸福的情况似乎并没有明显好转。在8月份的一波房企裁员潮中，华夏幸福被曝撤销了天津事业部。

　　转股、裁员，接下来就是转让资产。10月9日，华夏幸福公告称，拟将与万科集团合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州等地的4个项目，并将旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权转让给万科。

　　此次涉及的10宗地块，为华夏幸福在2017年9月至今年5月取得，均属环京地段项目。

　　接近万科的人士称，此次交易是双方谈判了一段时间后，于近期签约。

　　今年上半年，华夏幸福销售跌出了前十，实现营收349.74亿，同比增57.13%;净利润69.27亿，同比增长29.05%，但与此同时，上半年公司持有现金426亿元，较期初减少了37.5%，为大房企罕见。

　　前十大房企中，万科上半年持现金1596亿元，较期初减少8.4%;恒大2579亿，较期初减少10.3%;碧桂园上半年则增加了41.4%的现金，达2099亿元;保利、龙湖、绿城的持有现金则都是明显增长的。

　　房企大洗牌或到来

　　三季度以来，房地产销售持续放缓，各大房企纷纷打折促销，市场下行信号明显。

　　波动的市场往往会带来行业的洗牌。在2008年的市场调整中，一些曾经靠前的房企现在已经落后，如招商蛇口、富力、合生等，一些房企后来居上，如恒大、碧桂园、融创。

　　影响房企在逆境中生存的指标之一，是净负债率，较高的净负债率将带来风险。

　　近两年来，佳兆业集团致力于降负债、去杠杆，2018年上半年净负债率较2017年下降约42个百分点，但258%的负债率仍处于业内较高水平。

　　不少房企的净负债率不降反升。据亿翰智库数据显示，2018年上半年，蓝光发展净负债率为115.6%，较2017年末上升22个百分点。

　　富力地产的财务状况也日益趋紧。2018年中期报告显示，富力地产上半年的净负债率由2017年12月31日的169.6%，增长至187.5%。

　　房企巨头中，恒大的净负债率较高。自2017年中期以来，恒大也把降低负债率作为阶段性目标，力图优化债务结构。但从中期报告可以看出，相较2017年年末，2018年上半年恒大的净负债率降低了56.4个百分点，为127.3%，仍处在高位。

　　通过控制土地储备、控制费用等方式，恒大力图降低负债率，这一模式直接影响到公司的拿地扩张，制约了逆周期操作的空间。

　　另一大过去三年高速扩张的巨头融创的情况类似。融创董事局主席孙宏斌表示：“这个行业的最大风险就是把地买贵了，我们通过控制买地的节奏来控制风险，从2016年10月以后就没在公开市场拿地。”

　　与之形成鲜明对比的，是另一部分房企资金充裕。面对下半年内地房地产行业资金趋紧的市场态势，这部分房企显得更加从容，在生存无忧的情况下，他们开始兼并扩张，尤其以万科为甚。

　　2018年半年报显示，万科持有货币资金1595.5亿元，其中主要是银行存款1593亿元，受限资金不足百亿，是上市房企中持有货币资金最多的开发商。其净负债率为32.7%，在行业中保持着较低水平。而2017年年末，万科的净负债率仅为8.84%。

　　同样略显轻松的还有中海地产，2018年中期报告显示，中海地产上半年净借贷率为28.1%。自2017年以来，中海地产一直保持着相对激进的态势，在今年3月份的业绩会上，中海方面表示，2018年将继续积极拿地，计划新拿地权益投资额港元1350亿元，同比增长22%。

　　事实上，房地产行业的洗牌在去年已露端倪。把万达旅游城和万达酒店分别打包卖给孙宏斌和张力后，万达董事长王健林走出了困境。

　　出于融资和再上市考虑，许家印也转让了一部分股权。恒大地产经过三轮战投，引入1300亿元，出让了约36.54%权益。

　　10月9日，一位知名房企CFO指出，每一轮房地产调控，每一个经济周期，都有大佬很危险，尤其民营企业，他们面对风暴更加脆弱;而那些资金、综合实力强的央企、国企，更可能受益。

　　一边是降负债率，严控拿地规模、勒紧裤腰带过日子;一边是资金充沛，大举兼并扩张。在房地产周期下行的当下，房企越来越分化，最后演化出来的，将是一张新的行业版图。

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　　上海证券交易所披露，10月15日受理了华夏幸福基业股份有限公司(华夏幸福，600340.SH)的80亿元规模公司债的发行申请，承销商为光大证券股份有限公司、平安证券股份有限公司。

　　披露信息显示，华夏幸福2018年公司债券计划发行总规模不超过80亿元(含80亿元)，分期发行，其中首期发行规模不超过40亿元(含40亿元);期限不超过7年(含7年)，可以为单一期限品种，也可以是多种期限的混合品种。

　　华夏幸福公司债券募集说明书显示，此次债券募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还到期或回售的公司债券。

　　截至2018年6月30日，华夏幸福累计公开发行公司债券125亿元，累计非公开发行公司债券230亿元。目前，华夏幸福发行债券所募集资金已全部使用完毕。本次债券发行完毕后，华夏幸福合并口径累计已发行尚未兑付的公司债券余额为422.70亿元，占2018年6月末未经审计的净资产比值为60.99%，占比较大，存在一定的债券集中兑付风险。而房地产开发周期长、投资大，在华夏幸福继续扩大土地储备规模的快速发展阶段，公司可能面临阶段性现金流量不足的风险和资金周转压力。

　　截至6月末，华夏幸福有息债务规模为1128.82亿元，其中一年到期的金额为275.65亿元。

　　目前，华夏幸福负债结构以流动负债为主，截至2018年6月末，发行人流动负债占负债总额的73.14%，比例偏高，短期偿债压力较大。以2018年6月末数据作为基准测算，本次债券发行后，华夏幸福流动负债比例将明显降低，流动比率有所提升，短期偿债压力进一步缓解。另一方面，华夏幸福此前融资方式以银行借款、信托借款和融资租赁借款等间接融资为主，综合融资成本较高。通过发行成本较低的公司债券，华夏幸福可以偿还成本相对较高的信托及租赁等借款。借款的置换将有效降低发行人的综合融资成本，提高发行人利润水平。

　　今年7月，华夏幸福控股股东华夏幸福基业控股股份公司以137亿元转让5.82亿股，引入平安系为华夏幸福第二大股东。10月11日，华夏幸福公告，其控股股东华夏控股直接持有华夏幸福12.4亿股，占华夏幸福总股本的41.30%;累计质押华夏幸福股份合计9.38亿股，占其持有华夏幸福股份从此前63.16%上升到75.63%，占华夏幸福总股本的31.23%。

　　华夏幸福10月15日收于22.19元/股，跌幅6.29%。

　　(房掌柜整理来源自21世纪经济报道、澎湃新闻网)