万科拟发行20亿境内公司债券 用于住房租赁项目建设

　   10月23日，万科企业股份有限公司公告称，拟发行第二期住房租赁专项公司债券。

　　本期债券发行规模为不超过20亿元，每张面值为100元，共计不超过2000万张，发行价格为人民币100元/张。

　　同时，该债券票面利率询价区间为3.50%-4.80%;期限方面为5年期(附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权)。

　　另外，该债券的发行首日、网下认购起始日为10月26日，拟于深交所上市。

　　万科表示，该债券的募集资金拟用于住房租赁项目建设及补充营运资金。

　　相关新闻：

　　九月底，万科在深圳大梅沙召开秋季例会，会议主题却是“活下去”，随后，万科开始在多个城市开展降价促销活动，“厦门万科白鹭郡五折甩卖”的消息更是引爆了市场舆论。

　　很多人在震惊之余，会觉得这一幕似曾相识，十年前的2008年，王石提出“拐点论”后，万科率先降价，掀起楼市降价风暴。但结果是，经过2009年的短暂“沉寂”，万科在2010年的房地产调控中逆势崛起，成为国内首家突破1000亿元的房地产企业。

　　这两年，政府逐渐加强对房地产市场的管控，调控手段也更加直接，政策力度明显大于从前。同时，政府大力推动的国企混合制改革、租售并举、房产税等政策，使得房地产行业外部环境日益严峻，市场竞争越加激烈。如万科总裁郁亮所说，房地产行业已告别了黄金发展的时代，正式步入白银时代。

　　万科对大势的判断向来有很好的嗅觉，面对形势的大变，做出战略调整是正常的，早在2017年度股东大会上，郁亮就明确表示，“要把地产这几个字都拿掉，改做美好生活的服务商”。但在此时却大张旗鼓地降价促销，则不免让人生疑。

　　直观来看，降价出售手上的囤积房源，可能是因为资金周转出现紧张，所以急于回笼资金。但万科2018年中报显示，其账面现金1595亿，一年期负债总和609亿。这意味着即使未来两年内万科没有得到新的融资，万科的资金链也依旧稳健。

　　在短期偿债能力上，万科2017年的流动比率为1.20，流动比率连续四年下降，但流动负债的增加主要是预收账款增长快，所以万科短期偿债能力实际上也不差。而在长期偿债能力上，万科净负债率远远低于大多数主要竞争对手，17年全年的净负债率仅有8.84%，说明万科的长期偿债能力很好，财务安全性高。

　　在盈利能力上，万科2017年的营收仅增长了1.01%，房地产业务(占总营收比重为 95.93%)略微下降0.48%，营收增长主要得益于物业服务和其他业务的快速增长。同时，营业成本总体下降5.69%，导致其营业利润率上升。 综合来看，万科的经营状态还是很不错的，至少没有生存之虞，但万科何以在内部高喊“活下去”?

　　从万科的发展历程来看，在面临严峻的市场环境时，降价销售是其常用招数，而数次“过冬”计划更像是万科的一种发展策略，而并非防守性的行为。更进一步的消息表明，“活下去”其实在一定程度上是市场的误读，郁亮内部讲话里说的是 “更好地活下去”。

　　尽管万科动不动就要“过冬”，但每次“过冬”以后，万科都发展得更好，所谓“过冬”，更像是“蛰伏”。其中的逻辑在于，凭借自身拥有的比竞争对手更为良好的资金面，配合严峻的市场环境，通过降价等手段，先在一定程度上控制住市场的节奏，然后寻求更好的发展机会。

　　当前看来，万科的思路可能是这样的：一方面，以降价销售的手段以加快资金回笼，进一步加剧竞争，将部分实力弱小的房企淘汰出局;另一方面，在人们对市场预期模糊之时，逆周期拿地增加土地储备，为下一次大战囤积弹药。