“取消限购”传言扰乱楼市 救市会变成顺水推舟吗？

过去一周，楼市发生了很多事情，几乎每一件都在证明：楼市彻底反转了。

　　不管是官方公布的数据，还是民间研究机构发布的报告，从中都找不到楼市“利好”消息，就连几起“取消限购”的传闻都被迅速否认。

　　“取消限购”被否，传递出一个强烈信号，在市场神经紧绷，价格博弈正酣之时，任何房价上涨的苗头都会被官方扼杀，以保卫来之不易的调控成果。

　　近日，一则有关“取消限购令”的传言在业内迅速发酵。传言称，根据国办在今年5月发布的《关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》(即“29号文”)，到今年10月底，国务院和地方政府制定的有违产权保护的相关文件将被清理，其中就包括各地出台的“限购令”。

　　该传言因论据不充分、逻辑存在漏洞，很快被证明属于谣言。

　　但该消息对市场的影响不可忽视，除了被大量传播外，近几日，A股和港股的地产板块都曾出现大涨。

　　分析人士指出，这反映出当下房地产市场的一种紧张情绪。自2016年初以来，全国范围内的楼市调控已经持续了超过30个月。受此影响，房企频繁采取价格促销策略，从而维持现金流。二手房市场的价格拉锯战同样激烈。

　　有房企人士直言，在政策和市场的压力下，“供需双方的神经高度紧绷”，任何一丝政策变化都有可能打破平衡。这也是谣言能够迅速发酵的原因。

　　传言扰市

　　“29号文”出台于今年5月，按照规定，到今年10月底，国务院和地方政府制定的有违产权保护的相关文件将被清理。

　　对于其中是否包含“限购令”，中原地产首席分析师张大伟指出，该文件并非关于房地产领域，而是国务院办公厅关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知。因此其与“限购令”的存废完全无关。

　　他还表示，“29号文”的依据，是国务院于2016年11月出台的《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》。该意见是产权保护方面的重要文件，但同样与房地产领域的“限购令”无关。

　　张大伟表示，取消“限购令”的消息属于“假新闻”。

　　10月26日早间，人民网亦发文称，通过向权威部门求证获知，上述消息并不属实。同样是今年5月，住建部曾印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出了关于加快制定实施住房发展规划、抓紧调整住房和用地供应结构、切实加强资金管控、大力整顿规范市场秩序等6项明确要求。

　　虽然被证伪，但该消息引发的余波并未平息。除了消息被大量传播外，10月26日，在大盘继续阴跌的情况下，A股房地产板块逆势上涨2.17个百分点，成为领涨板块。其中，卧龙地产、华业资本、中粮地产等6只股票涨停。

　　港股中的内房股则于10月25日大涨，但到10月26日时已归于平静。

　　市场人士普遍认为，在此轮地产股的异动中，“取消限购令”传闻起到了关键作用。当然，“首套房贷利率下调”、“房贷放款提速”等消息的影响也不可忽视。

　　老故事里看“救市”的可能性

　　楼市里，始终是经验论者容易占据理论上风。

　　对于购房者、投资客和开发商而言，尽管这一轮楼市调控已经延续超过30个月，但他们依然没有做好房价走跌的准备。

　　对于地方政府而言，更是不愿意面对楼市下行带来的局面，在尚未找到破局土地财政的出口之前，哪怕只是售楼处被打砸引发的群体性事件，都可能带来更多的舆论风险。

　　时间拉回至2008年，杭州万科四大项目8.5折开盘引发售楼部被砸。当时有声音称，该事件引发主管部委关注并直接派人调研。在此后为时不久的楼市低迷期内，多地政府为了稳定市场防止房价过度下跌，相继出台一系列救市政策。

　　所以，当2018年10月多地又出现售楼处被砸、业主维权事件，“会不会引发救市”开始在市场种下一颗怀疑的种子。

　　限购这个早已成为城市买房群体习以为常的“门槛”，从2010年起已经实施八年有余。到2014年初，在限购影响下，楼市成交萎靡不振，直到呼和浩特在全国首个宣布取消限购，引发了限购松绑的“多米诺效应”，全国救市的声音此起彼伏，到2015年，最终全国仅剩北上广深四大一线城市坚守。

　　随着限购放开以及去库存在全国多地铺开，全国楼市从2016年春开始爆发式上涨，当年9月30日，北京就再次发布楼市调控新政，拉开这一波将近两年的严厉调控期。

　　限购——放松——再收紧，中国楼市经历了苦辣酸甜的复杂八年。当闹剧与谣言又开始滋生，此时的中国经济却在国际贸易摩擦中出现稳中有变。

　　从楼市大环境来看，也确实显示出成交以及投资的相对清淡：按照国家统计局日前公布最新数据，前三季度，中国房地产开发投资同比增长9.9%，增速比1-8月份回落0.2个百分点;商品房销售面积同比增长2.9%，增速比1-8月份回落1.1个百分点;商品房销售额增长13.3%，增速回落1.2个百分点。

　　房地产是不是“支柱”没那么重要，重要的是，宏观经济还需要寻找“支点”。

　　价格博弈

　　“任何有关楼市调控松绑的消息，都会快速传播。”北京大兴区某商品房项目负责人表示。

　　自2016年3月南京、苏州等地出台调控措施至今，本轮房地产调控已持续了30个月以上，时长超过以往任何一轮调控。在力度上，除以往的限价、限购、限贷外，又增加了限售、限商两大“杀招”。在广度上，调控政策因地制宜，已经细化到区、县一级。

　　虽然过去两年楼市交易规模不断攀高，但从今年开始，这些政策的影响逐渐显现。

　　今年6月，因售价下调，位于北京市通州区的“K2十里春风”项目售楼处被业主“包围”，并被要求退房。此后，合肥、长沙、杭州、天津、郑州等一批二线城市也陆续出现类似现象。当年位居房价上涨“四小龙”之列的南京、厦门，如今也出现区域性降价。

　　易居克而瑞指出，到今年9、10月，“无论是单个楼盘项目，还是整体市场，折扣力度都在加大。”从单个房企来看，今年若恒大项目全部优惠政策叠加，住宅最高折扣幅度可达7.4折，高于去年的8.5折。从整体市场来看，9、10月份今年房企折扣平均可达9.3折左右，高于去年的9.5折。

　　从官方的交易数据看，这些措施对刺激市场的作用相对有限，反而引起前期业主的不满，以打砸售楼处为主的“维权”现象不断出现。

　　二手房市场也出现类似局面。贝壳研究院通过对11个热点城市的分析指出，今年第三季度，“业主挂牌量开始下滑，已入市业主预期松动，挂牌价趋稳，调涨占比下滑。”即便如此，观望情绪仍在加剧。

　　前述房企人士形容，当前的市场“神经紧绷”。开发商虽然坚守，但价格底线在不断松动。购房者仍在观望，“买了房子的人，盯着你会不会涨价;没买房子的人，盯着你会不会降价。”

　　他表示，其所在公司位于合肥的一个项目，由于前期定价过高，目前面临较大的销售压力。但项目不敢直接降价，因为“既怕业主闹事，又怕影响公司在当地的口碑”。目前，项目不断给总部报送预案，希望以比较小的代价实现今年的销售和回款目标。

　　今年第三季度以来，向来供不应求的北京市场供应了一批限竞房，但遭遇网签率低、去化缓慢的尴尬。在该人士看来，这恰恰反映出持续调控下的楼市僵局。

　　多地现“松口”，调控调整怎么走？

　　从近两年来的楼市调控动作来看，尤其是进入2018年以后，中国政策层多次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，在这个大前提下试图构建短期与长期相结合的调控机制。从高层不断喊话、地方频频打补丁堵漏来看，保持房价平稳态势、不再出现大涨大跌成为衡量调控效果的标尺。

　　但随着楼市成交持续降温，后期的调控政策随着市场变动发生调整也是必然。究竟会如何调整，种种博弈正在进行。

　　一种博弈在于央地之间。调控至此，没有人会怀疑中央层面落实“房住不炒”的决心，但对于地方政府而言，多年的土地财政依赖症并非一朝一夕即可找到替代，保持地方房地产市场成交旺盛、带动房地产投资成为稳定地方经济的重要路径。

　　这也就不难理解，从去年开始在全国多地政府掀起的“抢人运动”，就被认为是变相突围限购、输血当地楼市。

　　另一种博弈在于开发商和购房者。Wind统计显示，2018-2021年四年间，房企偿债压力分别达到3720亿、4262亿、4467亿和4971亿。相比于2015年和2016年，偿债压力增加了5-10倍。市场成交缓慢，如何刺激成交，降不降价、降多少能达到购房者心理预期点就成为一场拉锯战。

　　中国楼市调控经过多年磨合后，已经从全国一盘棋进入到因城施策阶段。当前，房价上市势头被遏制效果明显，可以说，从中央层面叫停限购，没有可能性也并无必要。但在博弈之后，地方政府或许会得到比以往相对更大的政策空间，以因地制宜对当地政策做出适当调整。

　　通过限购、限贷等政策，在需求端抑制楼市过热，是过去几年中国楼市调整的主要手段。从供给端来看，一个正在发生的改变是，目前多地政府已经在共有产权住房改革、发展租赁市场等供给侧做出试水。在供给不断增加的情况下，部分限购城市有条件性放开或许是大概率事件。

　　不过，即便是政策调整“王炸”不出，楼市已有松动的蛛丝马迹耐人寻味。

　　日前，有媒体报道称，深圳部分银行首套房贷利率已由基准利率基准上浮20%下调至基准利率基准上浮15%，而且房贷审批有所加快，最快一周就能放款。除了深圳以外，全国已有不少城市房贷利率出现松动。

　　即便是在调控力度最严格的北京，近日，四个10万左右的豪宅项目就拿下预售证，而在此前近两年时间，北京商品房新盘取证销售很少有单价10万左右的顶豪项目入市。

　　近三年来，每年12月的中央经济工作会议，对于楼市的定调，从2015年底的“去库存”到2016年底的“房住不炒”，再到2017年提出的“租购并举”，调控思路的变化也在一步步引导楼市变化。距离今年年底的中央经济工作会议尚有月余，未来楼市调控思路如何定调，市场都在等待。

    （房掌柜整理来自21世纪经济报道、中财网）