马光远：楼市降温已成大局 城市软硬件升级将是机遇

白衬衣、淡蓝西装，一脸深沉与严肃，演讲到关键处会举起右手，言辞中充满了对中国经济的乐观。

　　著名经济学家马光远以其诙谐幽默的风格，将高峰论坛的现场气氛推向高潮，赢得了观众的阵阵掌声。

　　论坛现场，马光远以《当前中国经济形势与房地产走势》为题，对当前经济形势、宏观政策及房地产走势表达了自己的观点。

　　“全球正处在周期的大变革时代。”在马光远看来，目前中国经济发展只是遇到了小困难，小挫折。但基于中国全球创新周期的作用，中国经济在全球经济的地位，中国企业在全球的影响力及中国的产业前景，仍然长期看好中国经济。

　　对于中国房地产的走势，马光远表示，“房地产行业长期没问题，2018、2019年将是本轮房地产最困难的两年”，他说，经历2016年和2017年的需求释放之后，市场供求平衡，上涨动力衰竭。这将使整个市场经历极大考验，房地产投资回落到3%左右的概率很大。

　　谈到武汉时，马光远认为，武汉不是新一线城市，它就是中国的一线城市，武汉的城市地位和中心辐射作用被严重低估了。

　　“我们没理由不长期看好中国经济”

　　“我长期看好中国经济。”

　　上场站定后，马光远开门见山表示，他的语气坚定且不容置疑：“那些不看好中国经济的个别论断，事实证明最终都会被现实推翻”。

　　马光远列举的数据显示，1978年到2017年，中国经济从3600多亿增加到82万多亿，简单计算增加了226倍，按不变价增长33.5倍，年均增长9.5%，平均每8年翻一番。

　　不过，马光远也坦承当前经济存在一定压力，如工业增速放缓、投资小幅下滑等。马光远认为，这主要是由于房地产调控导致的市场冷冻行情持续、金融去杠杆下流动性趋紧、清理无效投资等原因导致。但他认为这是正常的市场表现，并不影响中国经济基本面和韧性。

　　他表示，基于中国全球创新周期的作用，中国经济在全球经济的地位，中国企业在全球的影响力及中国的产业前景，“我们没有理由不长期看好中国经济”。

　　城市软硬件升级将是房地产第二波机遇

　　演讲中，马光远认为当前市场夸大了房地产行业的紧张，房地产行业长期没有问题。

　　今年以来，随着土地流拍数量增多，多地楼盘降价，住宅市场量价齐跌，知名开发商高喊“活下去”，多个开发商更名“去地产”的现象爆发，房地产行业面临寒冬的声音不绝于耳。

　　“随着调控进一步趋严，2018、2019年将是本轮房地产最困难的两年，但是，房地产行业长期没问题。”马光远认为，经历2016年和2017年的需求释放之后，市场供求平衡，上涨动力衰竭。房地产政策最早松动应该在2018年3季度之后，这将使整个市场经历极大的考验，房地产投资回落到3%左右的概率很大。

　　马光远分析，房市降温已成大局，明年量价齐跌是大概率;中国本轮房地产快速上涨周期基本已经结束，房地产彻底告别了短缺，城镇化进入2.0时代，中国城市软硬件的升级，将是房地产的第二波重大机遇。长期看，中国人口的周期、经济周期、金融周期和财富周期决定了房地产在中国经济中长期的重要地位不可替代。

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　　过了立冬，天气转冷，可最近的房地产市场却有点“热闹”，可以说是谣言与辟谣齐飞。楼市调控走到十字路口，随着房价逐步趋稳，关于调控放松的谣言开始出现，而住建部、新华社等也先后发声辟谣。在笔者看来，谣言终归是谣言，只不过是一种处在调控阵痛期当中的挣扎而已。时间过得很快，2018年余额已不足，还剩下整整50天。对于许多购房者来说，买房置业的计划很可能又要推迟到明年了。那么，2019年的房地产市场会发生哪些变化呢?持币观望的购房者是否可以安心买房了呢?不妨从以下4个角度来看一看2019年可能出现的房价走向。

　　第一，从金融环境来看，稳步去杠杆和防控金融风险成为金融监管的主要任务之一，作为“十次危机九次地产”的房地产行业自然成为必不可少的监管环节。

　　长期以来，高杠杆无疑是房价上涨的强有力推动因素之一，高杠杆带来的风险也已经在房地产行业积蓄已久。对房地产行业而言，高杠杆现象主要集中在开发商和购房者身上。

　　一方面，面对房价上涨，购房者激进加杠杆现象普遍，居民杠杆率攀升速度明显，循环往复给市场带来了泡沫。2017年居民部门杠杆率逼近50%，房产几乎占据家庭财富的70%以上。此外，利用消费贷款、透支信用卡等违规入市行为也给市场带来了风险。另一方面，高负债也成为了不少房企的标签。这几年，高杠杆发展模式和房价上涨亦步亦趋，而且开发商融资方式极为复杂，不少开发商还喜欢拆东墙补西墙，这都增加了行业风险。

　　国家金融实验室理事长李扬曾表态，未来几年的主要任务就是进一步防控金融风险，而且去杠杆就是重要抓手之一。根据今年年初高层会议透露的信号来看，国家将用三年左右的时间使得宏观杠杆率得到有效控制。可以预见的是，未来再妄想盲目加杠杆可能行不通了，而房价适度下跌显而易见。

　　第二，从现实情况来看，资本脱实向虚的现象亟待解决，引导资金从金融系统流向实体经济已经成为调控重点，房地产行业资金面趋紧的情况短期难以缓解。

　　有人说，这几年的写照就是，房地产行业就如同一个吸金黑洞，吸引着资本源源不断流入房地产行业。笔者认为，房地产之所以吸金，这与房地产高速发展过程中带来的巨大回报率密切相关。

　　笔者认为，过去这些年，房地产高速扩张的主要助推原因有两个，分别是高杠杆和土地财政。按照常理来说，爱存钱是中国人的传统习惯，可是住宅商品属性的扩大使得买房成为普通工薪阶层的稳定投资手段，同时也催生了大量的投机性需求。除此之外，企业炒房的现象也较为明显。因此，房地产行业的盲目扩张不可避免的导致资本脱实向虚。不过，引导资金从金融系统流向实体经济已经成为当前以及未来政策监管的重点。

　　今年的重头戏之一就是央行四次降低存款准备金率，而这四次所谓的“放水”都明确表态支持和服务实体经济的发展，这也浇灭了不少地产从业人员以及投机客的幻想。不可否认，资金面一旦收紧，房价再想复制疯长模式显然不可能了。笔者认为，资本脱实向虚现象的解决，或许预示着房地产行业正式告别高速扩张的时代。

　　第三，从调控政策来看，新华社为代表的官媒多次表态楼市调控不会半途而废，楼市或进一步告别周期性规律，房价报复性反弹的可能性很小。

　　房地产行业从来都不缺少奇葩现象，比如降价维权，再比如制造楼市松绑的谣言等，这一点在今年下半年尤甚。不过，针对楼市调控过程中出现的种种现象，官方媒体已经多次密集发声，为楼市定调，给购房者吃下定心丸。

　　笔者认为，经过两年多的楼市调控，房价降温效果显著，但两个原因决定了楼市调控持续深入的可能性很大。一方面，当前购房预期还处在摇摆阶段，继续引导和稳定预期十分必要，需要政策巩固来之不易的调控成果;另一方面，短期调控并非控制房价那么简单，需要短期调控进一步深入，为房地产长效机制创造机会并赢取时间。

　　有一点无需质疑，只要楼市调控不放松，房价就无力反弹。不过，未来的楼市调控会逐渐从依靠行政手段为主向各种政策组合拳为主过渡。总而言之，在可以预见的时间内，房地产或会告别周期性变动。

　　第四，从供求关系角度来看，市场加快推货步伐，但购房意愿下滑明显，供需矛盾得到进一步缓解，量(供应量)增价跌或成未来楼市趋势。

　　近期房地产市场变化不少，从供给关系来看，加大市场供给是主流趋势。首先，不少城市都加大了土地供应的力度，但是由于市场降温，开发商拿地意愿并不高，土地流拍现象频繁出现。笔者认为，加大土地供应，特别是租赁住宅地块的供应，可以助力租赁市场的发展。不过，从另一个角度来看，也可以缓和土地频繁流拍对财政收入的影响。

　　除此之外，新房和二手房市场也出现了同样的现象。到了今年最后两个月，为冲刺年终业绩，加速资金回笼，开发商推盘步伐也明显加快，而且不少楼盘都推出了优惠促销措施，年底上演价格战已成定局。对于二手房市场，随着楼市调控继续收紧，炒房囤房者内心也出现了松动，二手房挂牌越来越多，成交情况难见提升，不过正因为如此，二手房议价空间也越来越大。

　　笔者认为，从表面上看，调控政策密集出台是为了降低成交量，从而抑制楼市热度，但实质是为了引导和改变预期。要实现这个目标，短期内最直接和最有效的措施就是稳定房价。笔者认为，在今年最后两个月的时间里，楼市调控政策恐怕不会有太大变动，而调控政策收紧所产生的效果至少会延续到明年上半年。因此，从现在起到2019年上半年，稳中有降依然是房价主流态势，但不排除个别楼盘因为资金链承压而忍痛割肉的现象。因此，面对楼市不确定性因素的增加，下一步购房者不妨记住以下三点：一是迈开腿，多去售楼处看看;二是货比三家，看准性价比;三是，量力而行，转变住房观念。

　　(房掌柜整理来源自长江商报、楼事纪)