中弘退市悬崖徘徊:“平谷地王”退位,在京项目烂尾一年

时光倒流到2015年，中弘总舵主王永红如果在帝都最大的土拓微信群里发一个红包，今天，“平谷王”的光环可能仍将熠熠生辉。

　　中弘封禅平谷王，人挡杀人，佛挡杀佛！

　　养老地产套路中，自娱自乐，政紧则亡！

从明星项目一落千丈，直至烂尾被查封拍卖，中弘之后，北京再无“平谷王”。而让中弘失去这顶“皇冠”的项目，正是2016年9月北京商住市场曾经的销冠——平谷区新奇世界·御马坊。

11月5日，记者实探新奇世界·御马坊，庞大的售楼处四周杂草丛生，“中弘股份实力巨匠”的宣传横幅散落门前，一侧的玻璃门上贴着公告，“由于售楼处暂时封闭，暂停一切业务，办理业务时间另行通知”，落款时间是2018年5月11日。而根据记者收到的材料，也正是当日，中弘股份向北京市平谷区人民政府发去了退地申请，涉资5.83亿元。

售楼处东北侧约100米，便是御马坊项目1、2号楼，灰白相间的楼体在深秋愈显萧瑟。被彩钢板围起的大片空地中已经长满了枯草，其间还散落着来不及撤走的建筑器械。

北京12345的留言板上，关于御马坊项目投诉的官方回应仍在：平谷区住建委已多次协调，但开发企业仍未退款，建议您通过法律程序解决。时间是2018年5月21日。

而今天，距离中弘股份11月16日债权人大会只剩10天。

杂草丛生的售楼处

祸起托管

2016年9月，包括王钦（化名）在内的一批业主在平谷区购买了由中弘控股开发的新弘中心，案名新奇世界·御马坊，项目类型为商住两用。当月，刚开始销售的御马坊商住项目部分就以968套的业绩，一度成为北京商住市场销冠。而在这之前一个月（2016年8月），希尔顿酒店刚刚签约御马坊。

如今，项目已被查封多次，但在中弘股份官网，“新奇世界国际度假区·北京御马坊将集合旅游、休闲、度假、游乐、体验等多种元素，使人们能够在这里体味到真正的休闲氛围，感受引领潮流的健康休闲方式”的广告仍未撤下。广告上线时间，停留在2014年7月5日。

根据记者得到的资料，当时项目的宣传内容为“酒店托管盈利”，3年起签，分3年、5年、8年三种选择，对应回报分别为6%、6.5%、7%。托管期满5年后，可按购买价格的130%回购；托管满8年后，可按购买价格的150%回购。

业主们最初收到的托管方案

但是，记者注意到，我国第一部商品房销售管理办法《商品房销售管理办法》已经明确规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房；不准分割拆零销售商品房。

王钦告诉记者，当时业主们出租托管合同上的签约方是“御马坊置业有限公司”（下称御马坊置业），但“公章和发票会晚些给”，而直到现在，业主们都没有收到这些材料。2017年4月，业主们被告知托管合同变更，之前的回购条款也变成了强制回购，签约方则变更为“北京瑞逸酒店管理有限公司”。

根据天眼查信息，新弘中心的土地用途为办公和商业，御马坊置业目前控股方为北京中弘弘毅投资有限公司（51%）和中山证券（49%），王永红则通过中弘卓业集团有限公司等间接持有御马坊置业13.54%股权。目前，御马坊置业身负94宗法律诉讼，其中多宗均为前述新御马坊项目预售合同纠纷案件。

图片来源：天眼查

而这家北京瑞逸酒店管理有限公司，注册资本仅1000万元，注册时间为2016年4月，控股股东东方酒店控股有限公司；2016年在册员工仅9人，2017年突然增至175人；其余包括总资产、主营业务收入等在内的财务数据均无从查找。重要的是，该公司目前尚无正式官网可查。

“我们这么多业主，涉资好几亿元，让一家注册资本仅1000万元的公司托管，似乎有些不合理。”作为业主代表，王钦对记者说。

图片来源：天眼查

退房疑云

去年3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》开始严厉整治多年来游走于灰色地带的商改住项目，极短时间内令一度火热的商办项目市场陷入“冰封”。

“3·26政策后其实一直都有退房的，投资客居多，但我们买房是为了自住，所以想等一等。”王钦表示，“到了2017年7月，业主们陆续接到银行短信，称由于‘银行内部原因’，导致无法贷款。政策因素叠加资金问题，我们开始考虑是不是真的要退房。”

根据业主方面的说法，2017年10月底，业主们与中弘方面达成“无条件退房，还本付息”，但有一条，要先退网签。

王钦表示，自己是2017年12月1日签了终止协议，3个工作日退网签，当时一起签协议的有200多户。目前的情况是，退房未拿到钱的有300多户，另有300多户留房，其中100多户付了全款，剩下200余户付了半款。

今年4月9日晚间，中弘股份发布公告称，控股子公司御马坊置业于4月4日收到北京市第三中级人民法院《执行裁定书》，因未能按照借款合同约定支付到期本金和对应利息，中山证券向北京市高级人民法院申请强制执行，要求提前偿付全部剩余本金、股权回购价款及相关利息等，金额超过8亿元。与此同时，北京中弘弘毅投资有限公司持有的御马坊置业51%股权被查封拍卖。

被彩钢板围起的项目现场

也正是从4月起，御马坊的业主们开始进行大规模维权。值得注意的是，在中山证券向北京市第三中级人民法院申请拍卖的御马坊未售房产中，包括了王钦这批业主经历网签和撤销网签，并且尚存债务纠纷的房产部分。

记者注意到，9月6日，中弘股份在投资者平台回复时承认：“因公司经营困难，资金紧张，尚有600多户御马坊退房业主的房款尚未退款，公司正积极筹措资金，争取早日支付。”

根据中国裁判文书网，以最近（10月17日）一起判决为例，陈岭（化名）已协助御马坊置业完成涉案房屋的网签备案撤销手续，但后者并未按上述协议约定时间向陈岭支付购房款、电商费及补偿金。

退地风波

中弘股份在北京有着“平谷王”之称。

继汽车、加油站起家之后，王永红在2000年以低廉的价格在北京朝阳区五环外的常营乡附近买下了600亩土地，也就是后来的商改住红盘“北京像素”。受到住宅限购的利好影响，中弘集团凭借“中弘北京像素”商改住项目在北平打响了房地产真正的一声响枪。尝到了房地产的巨大甜头，王老板开始重仓布局北京。经过风水大师的掐指迷津，最终相中了北京的“东北”——大平谷。

　　北京地产圈土地评论资深人士，地产星探独家评地大师——泽龙，对中弘在平谷的拿地如数家珍。

　　2012年6月29日，中弘与北京市平谷区人民政府签订《平谷夏各庄新城项目合作框架协议》，双方合作完成夏各庄新城土地一级开发和新城建设事宜，中弘正式进军平谷夏各庄的号角吹响了。

　　2013年11月，中弘5.2亿，楼面价4910元/平，拿下平谷夏各庄一宗地块，建面105904平，其中公建11804平，不可出让2919平，自住型商品房91181平（售价11000元/平）。在恒大、保利首开、首开力拼东坝宅地的时候，中弘在远郊平谷搞自住房和公建。中弘避其他房企之锋芒而深耕帝都远郊，这套路也算说的过去！

　　2014年3月，中弘以8.27亿，楼面价4100元/平拿下平谷夏各庄地块，该地块建面约21万平，其中住宅约9.6万平，商业10.6万平，其他为托幼等不可出让地块。2014年秋天，帝都土地市场一片萧瑟，在上风上水的孙河，高大上的CDE和K地块都经历了两度流拍，而在前几个月，中弘刚刚斥资5.2亿拿下平谷夏各庄一宗地，该地块商业占比约51%。在热点区域住宅都有人嫌弃的时候，拿远郊及商业地，这操作就有点让围观群众看不懂了！

　　2015年2月中弘以3.16亿，0%溢价率拿下平谷夏各庄两宗地，两宗地建面124659平，其中商品住宅仅18523平，A61机构养老设施76527平，占比超61%，公建12349平，其他为不可出让地。在华润领衔招商、九龙仓、首开等血拼亚林西，豪取白盆窑住宅地块的时候，中弘剑走偏锋又拿平谷夏各庄两宗养老地块。养老用地很快大举进入土拓搬运工视野。业界一片迷茫，貌似中弘走在了业界前列，康体养生领域的独角兽要来了吗？

　　2017年4月，中弘斥资14.9亿，平均溢价率240%，平均楼面价10269元/平，力拼帝都各大开发商拿下平谷夏各庄四宗A61机构养老设施用地（建面145101平）。

　　据不完全统计，2013年至今，中弘在平谷夏各庄斥资31.53亿拿地8宗，计容建面约59万平米，其中养老占比38%，商业占比22%，自住型商品房占比16%，商品住宅不足20%，其他配套等不可出让地。

　　2015年至今拿的6宗地中，商品住宅占比不足7%，仅为18523平米，而A61机构养老设施用地占比82%。所有养老用地均需要用于盈利性养老机构，不可分割转让或出租。

　　没在自伤大战中流血死，就在养老地产的套路中自娱亡！

　　2017年，倒在土豪中弘暴力举牌手下的有安邦、保利、招商、万科、金地、首开、天恒、首农、东亚新华、石榴、大连（楼盘）福佳、北大资源…。

　　不管你是资本大亨，还是央企国企；也不论你是地产领头羊还是品牌大房企；更不管你是地产逍遥派还是地产圈里的蓝翔技校；无论你是养老届的大佬还是养老领域的小白，在平谷王的眼里只有自己！

　　人挡杀人，佛挡杀佛！中弘一骑绝尘笑傲帝都地产江湖。

中弘股份退地申请书

但是，根据记者收到的材料，今年5月11日，中弘股份向北京市平谷区人民政府发去了上述四宗地块的退地申请，称由于“2017年连续的房地产调控政策影响，导致我公司目前经营困难，各项目均无回款，急需资金解决（御）马坊项目的退款问题”，申请退还四个地块的国有建设用地使用权及各项费用约5.83亿元，并承诺仅用于项目业主的退款及维稳使用。

在这份退地申请中，中弘股份表示，截至5月11日，公司已经退款近6亿元，但尚有6亿元退款缺口。

而记者注意到，6月28日，距离中弘股份之前承诺兑现御马坊业主退房款截止日的前两天，中弘股份董秘曾在投资者平台上回复业主称，公司2017年初至今已经支付了御马坊业主20多亿元退房款，剩余款项公司正积极筹措资金，争取尽快支付。