2018年1-11月中国房地产企业销售TOP100排行榜出炉

　　 2018全年格局逐渐清晰；百强房企单月增速继续放缓；千亿企业25家，年末接近30家；近10家房企目标提前完成。

1-11月房企销售TOP100排行榜

　　榜单解读

　　2018年11月，百强房企的业绩表现延续了三季度以来的态势，销售减速明显。本月，虽然百强房企的销售规模较10月环比有所提升，但单月业绩的同比增速仍进一步放缓。从房企截止11月末的目标完成度来看，目前已有近10家房企提前完成了全年业绩目标，但由于年末市场仍然低迷，企业新推项目去化率普遍不及预期，可能也会有部分房企无法完成全年目标。

　　百强房企单月同比增速进一步放缓

　　2018年下半年以来，在政策调控常态化、市场预期下滑的背景下，百强房企销售减速明显。11月以来，虽然房企项目积极入市，推案量大幅增加，但去化率表现普遍不及预期，原本房企期望依靠加大供应的年末反弹，实现难度很大。

　　本月，百强房企单月业绩的同比增速仍进一步放缓，从7月58.1%的高位大幅回落至24.5%。我们认为，今年最后一月各大房企之间的竞争会更加激烈。

　　各梯队房企入榜门槛提升竞争加剧

　　2018年1-11月，TOP100房企的整体销售规模超8.7万亿元，同比增长37.5%。分梯队来看，百强房企中除了TOP3龙头房企规模增长较为平稳，其他各梯队房企的销售金额入榜门槛仍较去年同期提升明显。但TOP30、TOP50和TOP100的门槛增幅都低于40%，与前几月50%左右的增幅相比出现下降。这与企业今年销售业绩增幅逐月下滑相关。

　　千亿房企数量25家、全年或接近30家

　　截止11月末，千亿房企数量已经达到了25家，其中6家房企业绩规模在3000亿元以上。中海累计销售超2400亿元，另外18家房企也都在1000亿元到2000亿元规模之间。我们预计，全年千亿房企的数量或接近30家，但由于企业推案去化率下降，年末市场形势依然严峻，千亿房企数量或低于预期。

　　值得一提的是，除了今年新晋千亿企业的7家房企之外，融信的累计销售规模也在本月突破千亿达到1082.2亿元，同比大幅增长超80%。随着规模稳健跨越千亿，未来融信将在产品品质、社区营造、平衡发展上继续修炼内功。产品品质方面，提升产品能力；社区营造方面，持续发力高端艺术人文社区；平衡发展方面，不断优化财务结构，提升企业经营的安全边际。

　　近十家房企提前完成全年业绩目标

　　房企全年业绩目标的完成情况一方面反映了企业对全年市场走势的预判能力，另一方面也可以认为是对房企自身综合运营能力的年度考核，特别是在营销和品牌方面。据不完全统计，2018年百强房企中有近半数的房企提出了年度销售目标，且大部分集中在TOP50房企中。而截止11月末，在这些提出业绩目标的房企中有近10家房企已经提前完成了全年业绩目标。但由于年末市场仍然低迷，企业新推项目去化率普遍不及预期，仍可能有不少企业无法完成全年目标。

　　我们认为，目前龙头房企更追求有质量增长、规模增长较为平稳。2018年，碧桂园、万科都没有公开提出业绩目标。恒大虽然提出了5500亿元的销售目标，但目标增长率也仅有10%。而对于处于成长和高速发展中的房企而言，仍将销售规模的快速增长放在重要位置，2018年的销售目标增长率普遍在40%以上。在经历了今年市场的低迷，且中央进一步强调“房住不炒”与“坚决遏制房价上涨”、定调政策调控常态化的背景下，2019年这些房企是否要定或者怎么定业绩目标，也非常考验管理层的智慧。

　　从资产证券化的资产标的类型来看：11月，房企资产证券化产品资产标的多为应收账款，其次为租赁租金、物业费等。其中，万科发行资产证券化产品6只，资产标的均为应收账款，共获资金52.84亿元；金茂以物业费作为底层资产，获得15.4亿元资金；越秀以租赁租金作为资产标的发行资产证券化产品，获得资金10.91亿元。

　　面对当前国内融资环境，房企积极通过发行住房租赁专项公司债券进行融资。11月，万科20亿元住房租赁专项公司债于深交所上市，票面利率仅为4.18%；龙湖提交了规模为50亿元的住房租赁专项债券申请，发行期限不超过15年等。

　　总体来看，资产证券化产品能够盘活企业存量资产，拓宽企业融资渠道，助力企业未来发展；同时，随着房地产市场从增量进入存量时代，租赁市场正成为资本角逐的新蓝海。未来，房企应积极把握资产证券化融资机会，并结合自身情况发行租赁类融资产品，不断优化债务结构，获取优质发展资源。

　　（来源：克而瑞地产研究、根据Wind资讯、企业公告综合整理）